第1篇 物業(yè)管理規(guī)定辦法
物業(yè)管理規(guī)定【1】
國務院關于修改部分行政法規(guī)的決定
為了依法推進簡政放權、放管結(jié)合、優(yōu)化服務改革,國務院對取消和調(diào)整行政審批項目、價格改革和實施普遍性降費措施涉及的行政法規(guī)進行了清理。經(jīng)過清理,國務院決定:對66部行政法規(guī)的部分條款予以修改。
三十五、刪去《物業(yè)管理條例》第三十三條、第六十一條。
此外,對相關行政法規(guī)的條文順序作相應調(diào)整。
本決定自公布之日起施行。
原文:
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
國務院物業(yè)管理條例全文(2022修改)
(2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據(jù)2023年2月6日《國務院關于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。
第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法,依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利:
(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條 召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。
業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
第十七條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規(guī)約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的決定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定臨時管理規(guī)約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)管理規(guī)定【2】
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。
本辦法所稱的物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,參照本辦法執(zhí)行。
第三條 對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū),區(qū)、縣級市人民政府應當結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作,完善配套城鄉(xiāng)基礎設施和公共服務設施,逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級市人民政府確定。
未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關業(yè)主意見后,合理確定物業(yè)管理區(qū)域,并指導和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第四條 市、區(qū)(縣級市)人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系;建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制,鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。
第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門組織實施本辦法,負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局(以下簡稱區(qū)分局)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門指導、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作,監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)日?；顒?調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
居民委員會、村民委員會建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調(diào)機制,協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。
第六條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作,增強業(yè)主實施自我管理的能力和意識。
區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會的相關工作人員以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事進行物業(yè)管理法律知識培訓,所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預算。
第七條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當加強對社區(qū)物業(yè)服務情況的監(jiān)督檢查,對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級、房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)實施行政處罰等情況,應當及時向社會公布。
房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當對物業(yè)管理備案、物業(yè)服務企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進行共享。
第八條 房地產(chǎn)、價格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機關應當按照法定職責加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設施設備使用等方面的監(jiān)督管理,建立違法行為投訴登記制度,依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規(guī)定和合同約定,做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務。
第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓,協(xié)助政府有關部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,建立物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案,對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評,加強行業(yè)自律管理,促進行業(yè)健康發(fā)展。
第十條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關規(guī)定應當向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項,可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主;發(fā)布人應當選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十一條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域,并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報送資料齊全、符合法定要求的,區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
建設單位、物業(yè)服務企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的,區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當自收到備案資料之日起5個工作日內(nèi)提出意見。
第十二條 建設單位在開始前期物業(yè)管理招標工作之前,應當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;
(二)建設單位營業(yè)執(zhí)照;
(三)《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖;
(四)建設項目修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預測繪或者實測繪報告;
(六)地名批復文件。
第十三條 已經(jīng)實施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)的建成居住區(qū),物業(yè)服務企業(yè)應當提交下列資料辦理:
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;
(二)物業(yè)服務合同;
(三)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書;
(四)《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖;
(五)建設項目修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖;
(六)物業(yè)管理用房坐落位置、建筑面積;
(七)地名批復文件。
物業(yè)服務企業(yè)因客觀原因無法提供前款第(四)項至第(七)項資料的,物業(yè)服務企業(yè)應當書面報告已實施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等情況。
第十四條 沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后,應當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖;
(三)確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)。
前款第(三)項規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應當包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設情況等。
第十五條 已備案且已實施物業(yè)管理的一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干物業(yè)管理區(qū)域的,應當對原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務用房等共用部位和共用設施設備的使用、維護等形成分割方案,且分割方案應當經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)管理區(qū)域,由物業(yè)服務企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;
(二)分割后各物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖;
(三)分割方案;
(四)已分割各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意分割方案的證明材料。
第十六條 新建物業(yè)出售時,建設單位應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
物業(yè)服務企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主。
前兩款所規(guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括:
(一)物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖;
(二)公共場所、公共綠地的面積和位置;
(三)公共車位數(shù)量和位置;
(四)地下室、底層架空層、天臺的面積及其權屬;
(五)物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置;
(六)共用設施設備名稱及權屬;
(七)其他需要明示的場所和設施設備。
第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第一節(jié) 一般規(guī)定
第十七條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
第十八條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利,依法履行職責。
業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會賦予的職責,執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)事會,履行業(yè)主大會賦予的職責,代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的工作補貼經(jīng)業(yè)主大會決定后由全體業(yè)主承擔。
第十九條 本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng),法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項,提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行決策。
市房地產(chǎn)行政主管部門負責業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設和維護,制定電子投票具體操作細則,為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務提供方便、快捷的決策方式。
業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設、維護經(jīng)費由相關部門分年度列入部門預算。
第二節(jié) 業(yè)主大會籌備組
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),符合下列情形之一的,業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求:
(一)占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名的;
(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域或者先期開發(fā)部分建筑面積50%以上的。
符合前款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面申請后7日內(nèi)會同聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)的事項公告全體業(yè)主,公告時間不少于15日,公告內(nèi)容應當包括籌備組的組成、業(yè)主代表的條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和期限等。
第二十一條 籌備組由業(yè)主代表5人至13人的單數(shù)、物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表1人以及建設單位代表1人組成。
籌備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生,根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定;聯(lián)名推薦人數(shù)相同的,可以抽簽確定排名順序。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當書面通知建設單位委派1名代表參加籌備組工作,建設單位不參加籌備組工作的,視為棄權。
第二十二條 籌備組成員應當符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其關聯(lián)企業(yè)任職;
(三)不存在索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的行為;
(四)不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關活動的行為。
除前款規(guī)定條件外,籌備組成員中的業(yè)主代表還應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表還應當經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理法律知識培訓。
籌備組業(yè)主代表不符合本條第一、二款規(guī)定的,經(jīng)1/2以上籌備組成員簽字確認,由籌備組取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一、二款規(guī)定條件,以及因工作變動等原因不能履行職責的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當更換。
第二十三條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當將擬定的籌備組成員名單、基本情況、聯(lián)名推薦人數(shù)等情況向全體業(yè)主公示,公示時間不少于15日。
擬定的籌備組成員名單公示期滿,業(yè)主無異議或者異議不成立的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。
第二十四條 擬定的籌備組成員名單公示期間,業(yè)主對擬定人選有異議的,應當以書面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當自收到書面意見之日起7日內(nèi)進行核查,被核查人員應當回避核查工作。
經(jīng)核實,擬定的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當予以更換;擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。
更換籌備組成員的,應當按照本辦法第二十三條第一款的規(guī)定重新公示。
第二十五條 籌備組成立后,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當通知建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應的人力、場地支持,并在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交下列資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí);
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主清冊;
(四)修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房測繪報告;
(六)已籌集的物業(yè)專項維修資金清冊。
建設單位和物業(yè)服務企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊等相關文件資料,經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門責令限期提供,逾期仍拒不提供的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當向房屋登記機構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積,房屋登記機構(gòu)應當提供并不得收取費用。
第二十六條 籌備組應當自成立之日起3日內(nèi)由成員中的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表召集、主持首次會議推選籌備組組長,集體學習籌備成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的相關規(guī)則。
籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名,經(jīng)過半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生。
籌備組組長不履行或者不適當履行職責的,按前款規(guī)定程序重新確定。
第二十七條 籌備組會議由籌備組組長召集和主持,也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持?；I備組組長不召集籌備組會議的,經(jīng)1/3以上籌備組成員同意,可以由會議發(fā)起人組織召開籌備組會議。
籌備組成員不能委托代理人參加會議,但法人或者其他組織除外?；I備組會議應當有過半數(shù)籌備組成員出席,作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。
籌備組會議應當制作書面記錄并存檔。籌備組會議作出的決定,參會成員應當簽字確認,并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告。
第二十八條 籌備組可以持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的證明向公安機關申請刻制籌備組印章,印章由籌備組組長或者籌備組組長指定的籌備組成員保管?；I備組印章應當根據(jù)籌備組會議的決定,用于籌備組公示、公告等籌備文書的發(fā)布。
籌備組解散后,其印章由保管人交回街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府廢止。
第二十九條 籌備組應當做好以下籌備工作:
(一)確認并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(三)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)確定業(yè)主委員會委員候選人(以下簡稱候選人)人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法,確定候選人名單;
(六)制定首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則;
(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開20日前公示,公示時間不少于10日。
首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會管理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突。
第三十條 業(yè)主對公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案有異議的,應當在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見。籌備組應當自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復。
需要修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案的,應當及時修改,修改后的草案應當按照本辦法第二十九條第二款的規(guī)定公示。
第三十一條 候選人由業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦等方式向籌備組提出?；I備組應當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格,并保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類型物業(yè)至少有1名候選人。
第三十二條 籌備組應當將擬定的候選人名單向全體業(yè)主公示,公示時間不少于7日。
公示期間,業(yè)主認為候選人不符合《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定條件的,應當以書面署名形式向籌備組提出;經(jīng)籌備組核查確認的,不再列入候選人名單,并告知全體業(yè)主。
第三十三條 籌備組應當自成立之日起6個月內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組自成立之日起6個月內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議但未形成決議的,其工作期限延長6個月;逾期仍未召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會的,由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主大會成立之日起,籌備組自行解散。
籌備組自成立之日起6個月內(nèi),未能組織召開首次業(yè)主大會會議的,籌備組自行解散。業(yè)主可以按照本辦法第二十條的規(guī)定,重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求,再次成立籌備組。
第三節(jié) 業(yè)主大會
第三十四條 業(yè)主共同決定以下事項:
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;
(四)決定是否設立業(yè)主監(jiān)事會;
(五)制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案;
(六)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(七)籌集和使用物業(yè)專項維修資金,制定物業(yè)專項維修資金管理制度;
(八)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(九)改變共用部位、共用設施設備的用途;
(十)決定或者授權業(yè)主委員會決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式,管理、使用經(jīng)營收益;
(十一)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告和收支預算結(jié)算報告、業(yè)主監(jiān)事會的工作報告;
(十二)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議;
(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。
決定前款第(七)項和第(八)項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十五條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出約定:
(一)物業(yè)的使用、維護、管理;
(二)物業(yè)專項維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營與收益分配;
(四)業(yè)主共同利益的維護;
(五)業(yè)主共同管理權的行使;
(六)業(yè)主應當履行的義務;
(七)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。
第三十六條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出約定:
(一)業(yè)主大會名稱;
(二)業(yè)主委員會的職責;
(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;
(五)業(yè)主投票權數(shù)的確定方法;
(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;
(七)業(yè)主大會會議的表決程序;
(八)業(yè)主委員會委員、候補委員的資格、人數(shù)、任期和職務終止等;
(九)業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補選規(guī)則等;
(十)業(yè)主委員會終止但未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會時,代為履行業(yè)主委員會職責的機構(gòu)、人員及其職責范圍和期限,但不得違反《廣東省物業(yè)管理條例》第三十四條第三款的規(guī)定;
(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;
(十二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會的,業(yè)主大會議事規(guī)則還應當對業(yè)主監(jiān)事會職責、議事規(guī)則和工作經(jīng)費,監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人數(shù)、任期等事項進行約定。
第三十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開,每年至少召開1次。
業(yè)主大會定期會議召開前,業(yè)主委員會應當向業(yè)主公告以下內(nèi)容:
(一)上一年度物業(yè)管理情況報告;
(二)上一年度業(yè)主委員會工作情況報告;
(三)上一年度業(yè)主大會收支情況報告;
(四)物業(yè)管理的其他有關事項。
有下列情形之一的,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議,并于10日內(nèi)發(fā)布召開臨時會議的公告:
(一)經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議;
(二)經(jīng)業(yè)主委員會決定;
(三)經(jīng)業(yè)主監(jiān)事會提議;
(四)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理;
(五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。
第三十八條 業(yè)主委員會未按照本辦法第三十七條的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令業(yè)主委員會限期召開,并公告全體業(yè)主;逾期仍不召開的,由業(yè)主監(jiān)事會組織召開;未設立業(yè)主監(jiān)事會的,由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。
20%以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會提議召開業(yè)主大會臨時會議的,業(yè)主委員會應當在5日內(nèi)作出召開業(yè)主大會臨時會議的決定;業(yè)主委員會逾期未作出決定的,業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書面申訴,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當在15日內(nèi)核查。經(jīng)核查符合召開業(yè)主大會臨時會議條件的,由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理。
第三十九條 召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開20日前將會議時間、地點、議題、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示,公示時間不少于10日,并同時告知物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會,但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開業(yè)主大會臨時會議的除外。
公示期間,業(yè)主可以對業(yè)主大會會議擬表決事項提出建議和意見。組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)對業(yè)主提出的建議和意見應當受理并予以說明,并可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進行修改。擬表決事項經(jīng)修改后應當重新公示,公示時間不少于10日。
第四十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式,但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送達每一位業(yè)主;無法送達的,應當公告,公告時間不少于7日。需要投票表決的,表決意見應當由業(yè)主本人或者業(yè)主書面委托的代理人簽名。
采用電子投票形式的,應當通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。
第四十一條 業(yè)主大會會議投票期限應當根據(jù)具體情況決定。因故需要延長投票期限的,應當按照業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定公告全體業(yè)主,延長期限最長不得超過15日。
第四十二條 采用書面征求意見形式的,業(yè)主大會會議投票期限屆滿,應當按照公正、公開、透明的原則,統(tǒng)計和查驗業(yè)主的表決意見,并及時公布表決結(jié)果。采用集體討論形式的,應當當場公布表決結(jié)果,可以邀請業(yè)主對計票全過程進行監(jiān)督。
表決結(jié)果應當向全體業(yè)主公示。采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應當公示30日以上,采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應當公示7日以上。公示內(nèi)容應當包括房號和專有部分面積,業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權的意見,全體業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權意見的匯總結(jié)果等。
業(yè)主大會會議的選票、表決票和書面委托書由業(yè)主委員會妥善保管,保管期限不少于5年。
未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會會議表決結(jié)果的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責令限期公示并通告全體業(yè)主。
第四十三條 業(yè)主大會會議表決結(jié)果公示期間,業(yè)主對表決結(jié)果有異議的,組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應當記錄并及時答復。公示期滿,業(yè)主對表決結(jié)果沒有異議或者異議不成立的,應當公告業(yè)主大會決定。
采用書面征求意見形式,業(yè)主對表決結(jié)果有異議的,可以查驗本人表決意見,組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的,應當重新統(tǒng)計、公示表決結(jié)果。
業(yè)主查驗本人意見,應當提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明;業(yè)主委托他人查驗表決意見,還應當出具書面委托書,載明委托事項、委托權限及期限。
第四十四條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)維修資金使用等物業(yè)管理事務,但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。
第四十五條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù),按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:
(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未登記的,暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。
(二)建筑物總面積,按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第四十六條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù),按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù):
(一)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算,1個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有1個以上專有部分的,按1人計算。
(二)總?cè)藬?shù),按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第四十七條 1個專有部分有2個以上所有權人的,其所有權人應當推選1人行使表決權,但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護人行使表決權。
業(yè)主為法人的,由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的,其代理人應當出具載明委托事項、委托權限及期限的書面委托書。
第四十八條 業(yè)主可以按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十條的規(guī)定,以幢、單元或者樓層為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會議事規(guī)則應當約定未參與表決業(yè)主的投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票。業(yè)主大會議事規(guī)則未約定的,未參與表決業(yè)主的投票權數(shù)不得計入表決的多數(shù)票。
第四十九條 業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會的,業(yè)主監(jiān)事會的監(jiān)事人數(shù)為不少于3人的單數(shù),每屆任期不超過5年,可以連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關系人不得擔任業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事。
業(yè)主監(jiān)事會每年度至少召開1次會議,應當有過半數(shù)監(jiān)事出席,作出的決定應當經(jīng)全體監(jiān)事半數(shù)以上同意并簽字確認。
第五十條 業(yè)主監(jiān)事會主要履行以下職責:
(一)審核業(yè)主委員會的工作情況報告及年度工作計劃、業(yè)主大會收支情況報告及收支預算;
(二)查閱業(yè)主委員會財務賬薄及其他會計資料,檢查業(yè)主委員會財務狀況和財務活動情況,包括籌集、管理、使用物業(yè)專項維修資金情況,物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益情況,業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況等;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議的情況。對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決定和決議的業(yè)主委員會委員向業(yè)主大會提出罷免建議;
(四)對業(yè)主委員會委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為,要求業(yè)主委員會委員予以糾正;
(五)要求業(yè)主委員會及時召開業(yè)主大會臨時會議;
(六)就業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事職權范圍內(nèi)的事項可以向業(yè)主大會會議提出提案;
(七)可以列席業(yè)主委員會會議,并對業(yè)主委員會決議的事項提出質(zhì)詢或者建議;
(八)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會財務活動情況異常,可以進行調(diào)查;必要時,可以聘請會計師事務所、審計師事務所、律師事務所等專業(yè)機構(gòu)協(xié)助其工作;
(九)定期向業(yè)主大會報告業(yè)主監(jiān)事會行使職權的情況并通告全體業(yè)主。
第四節(jié) 業(yè)主委員會
第五十一條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目,先期開發(fā)部分符合成立業(yè)主大會條件的,首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素,在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第五十二條 業(yè)主委員會一般由5人至15人的單數(shù)委員組成,每屆任期不超過5年,可以連選連任,具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
業(yè)主大會會議選舉的業(yè)主委員會委員人數(shù)未達到業(yè)主大會議事規(guī)則約定人數(shù)的,應當通過多輪投票補選。經(jīng)補選后,多輪選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)仍未達到議事規(guī)則約定人數(shù),但已超過5人(含5人)的,業(yè)主委員會產(chǎn)生。業(yè)主委員會應當按照議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會,補選業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會實行差額選舉的,未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人,可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議,但不具有表決權。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議,在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任和副主任。
第五十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會的會議記錄和會議決定;
(三)業(yè)主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。
報送資料齊全、符合法定條件的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當當場出具書面回執(zhí)并在報送的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則文本加蓋備案印章,同時將備案回執(zhí)和備案資料抄送區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門。
業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后,應當將備案情況告知物業(yè)服務企業(yè),并向全體業(yè)主公告?zhèn)浒富貓?zhí)、加蓋備案印章的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,同時可以持備案回執(zhí)向公安機關申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。
備案的有關事項發(fā)生變更的,任期內(nèi)的業(yè)主委員會應當自變更之日起15日內(nèi)向原備案機關辦理備案變更手續(xù)。
第五十四條 業(yè)主委員會履行下列職責:
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議,定期向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會行使職權的情況并向全體業(yè)主公布,接受業(yè)主質(zhì)詢;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關問題;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約,交納物業(yè)服務費及其他相關費用,調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用;
(七)根據(jù)業(yè)主大會的授權,決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式,管理、使用經(jīng)營收益;
(八)配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、公安機關、居民委員會、村民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設、社會治安等工作;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。
第五十五條 業(yè)主委員會應當向全體業(yè)主公布下列情況和資料,接受業(yè)主監(jiān)督:
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;
(三)物業(yè)服務合同;
(四)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的情況;
(五)物業(yè)專項維修資金的籌集、使用、管理情況;
(六)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和收益情況;
(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;
(八)業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的姓名、職務、聯(lián)系方式等信息;
(九)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。
業(yè)主委員會對本條第一款第(五)項至第(七)項的內(nèi)容應當每季度公布,其他情況和資料應當及時更新。
業(yè)主委員會未按照本條第二款的規(guī)定公布、更新相關情況和資料的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期公布,并通告全體業(yè)主。
第五十六條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持;主任因故不能履行職責的,由副主任召集和主持。
業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的委員出席,委員具有同等表決權,作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業(yè)主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起3日內(nèi)公告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會召開會議討論重大事項時,可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的代表和居民委員會、村民委員會的代表參加。業(yè)主委員會應當將會議決定事項及時報街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。
第五十七條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議,應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
依照前款規(guī)定應當召開業(yè)主委員會會議,業(yè)主委員會主任、副主任不召集的,由經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員推舉產(chǎn)生的召集人主持召開。
第五十八條 業(yè)主委員會應當建立規(guī)范的財務管理制度,物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應當按照會計要求建賬并及時入賬。業(yè)主委員會對收支原始憑證及形成的會計資料應當妥善保管。
第五十九條 業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會的,業(yè)主監(jiān)事會應當每年不少于一次對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況進行檢查并將檢查情況通報全體業(yè)主。
業(yè)主對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況有異議的,經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會應當委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主;審計期間業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。
對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責任審計,全體業(yè)主應當在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
第六十條 業(yè)主委員會委員存在《廣東省物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定的禁止行為的,經(jīng)業(yè)主委員會核實后中止其委員職務,并提請業(yè)主大會決定終止其委員職務。
業(yè)主委員會委員符合《廣東省物業(yè)管理條例》第三十一條規(guī)定的,其委員職務自行終止。
在一屆業(yè)主委員會任期內(nèi),業(yè)主委員會委員職務終止,由候補委員按照得票數(shù)依次遞補。業(yè)主委員會應當及時將委員職務終止和候補委員遞補的情況通告全體業(yè)主。
職務中止或者自行終止的業(yè)主委員會委員應當及時將其保管的屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的檔案資料、印章及財物交回業(yè)主委員會。
第六十一條 業(yè)主委員會委員缺員,由候補委員遞補后仍未達到議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù),或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的,業(yè)主委員會應當在上述情況發(fā)生之日起3個月內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議補選。
業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定及時補選的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責令其限期組織補選并通告全體業(yè)主。
第六十二條 業(yè)主委員會任期屆滿6個月前,應當組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生辦法按照本辦法第三十一條和第三十二條的規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的,經(jīng)業(yè)主申請,物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉,并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會逾期仍未組織的,由業(yè)主監(jiān)事會組織換屆選舉;未設立業(yè)主監(jiān)事會的,由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織換屆選舉。
業(yè)主委員會任期屆滿當日應當將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會任期屆滿,不得繼續(xù)履行職責。
第六十三條 業(yè)主委員會委員集體辭職或者業(yè)主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的,在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前,由業(yè)主大會議事規(guī)則約定的執(zhí)行機構(gòu)或者人員在約定的職責范圍內(nèi)履行業(yè)主委員會職責。業(yè)主大會議事規(guī)則約定由物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會履行業(yè)主委員會職責的,居民委員會、村民委員會應當履行職責。
第四章 前期物業(yè)管理
第六十四條 建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前,以公開招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務,并書面簽訂前期物業(yè)服務合同。
分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的,其前期物業(yè)管理招投標應當以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。
前期物業(yè)管理招投標的具體實施辦法,由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。
第六十五條 前期物業(yè)管理招標的建設單位應當自確定中標人之日起15日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案:
(一)前期物業(yè)管理中標備案申報表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí);
(三)招標公告和招標文件;
(四)開標簽到表;
(五)評標專家評分表;
(六)評標委員會的評標報告;
(七)中標單位資質(zhì)證書;
(八)中標單位的投標文件。
新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務收費超出政府指導價最高收費標準的,還應當提供價格行政管理部門對前期物業(yè)服務收費標準的批復文件。
報送資料齊全、符合法定形式的,區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第六十六條 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同的,物業(yè)服務企業(yè)應當自合同簽訂之日起15日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案:
(一)前期物業(yè)服務合同備案申報表;
(二)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書;
(三)前期物業(yè)服務合同;
(四)中標通知書。
報送資料齊全、符合法定形式的,區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第六十七條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務收費實行政府指導價管理。建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府指導價規(guī)定和質(zhì)價相符的原則,確定前期物業(yè)服務具體內(nèi)容、收費標準和合同期限,并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。
建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高收費標準。
第六十八條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務收費確需超出政府指導價最高收費標準的,建設單位應當在前期物業(yè)管理公開招標前向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級市價格行政管理部門申請單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務最高收費標準。經(jīng)核定批準的收費標準,同時作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開招標的最高收費標準。
第六十九條 業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務收費標準進行調(diào)整的,應當遵循以下程序:
(一)物業(yè)服務企業(yè)已委托會計師事務所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計,并取得審計報告。
(二)擬調(diào)整物業(yè)服務收費標準的相關事項已公告30日以上。公告的相關事項應當包括上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案的審計報告、調(diào)整后的收費標準、服務內(nèi)容和服務標準等。公告期間,應當聽取和收集業(yè)主的意見,并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府,居民委員會、村民委員會以及區(qū)、縣級市價格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門。
(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過;表決結(jié)果已經(jīng)公示60日以上。公示的表決結(jié)果應當包括業(yè)主的房號、專有部分面積以及與其相應的贊同、反對、棄權的意見,全體業(yè)主贊同、反對、棄權意見的匯總結(jié)果等。
公示期間業(yè)主對調(diào)價方案的表決結(jié)果有異議的,可以查驗本人表決意見,物業(yè)服務企業(yè)應當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的,物業(yè)服務企業(yè)應當重新統(tǒng)計表決結(jié)果。
業(yè)主對物業(yè)服務收費標準的調(diào)整有爭議的,可以向物業(yè)所在地價格行政管理部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。
第七十條 建設單位應當在新建物業(yè)交付使用15日前,與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。
建設單位在辦理物業(yè)承接查驗前,應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料:
(一)物業(yè)的報建、批準文件,竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)物業(yè)專項維修資金清冊;
(三)設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設施設備的清單;
(六)物業(yè)及配套設施的產(chǎn)權清單;
(七)物業(yè)服務用房的清單;
(八)物業(yè)使用、維護、管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第七十一條 房屋登記機構(gòu)應當在房地產(chǎn)登記簿中對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋予以記載,業(yè)主有權查詢。
建設單位在出售物業(yè)時,應當將經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審定的修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖作為商品房買賣合同的附件。
按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設的公共服務設施,屬于建設單位所有的,建設單位應當按照物業(yè)服務合同全額繳納物業(yè)服務費用,并在同等條件下優(yōu)先滿足業(yè)主需要。
第七十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當與建設單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù):
(一)物業(yè)承接查驗備案申報表;
(二)前期物業(yè)服務合同備案回執(zhí);
(三)臨時管理規(guī)約;
(四)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(五)建設單位移交資料清單;
(六)查驗記錄;
(七)交接記錄;
(八)其他承接查驗有關的文件。
報送資料齊全、符合法定形式的,區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第五章 物業(yè)服務
第七十三條 業(yè)主大會成立后作出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)決定的,業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。簽訂合同時,業(yè)主委員會應當出具業(yè)主大會的決定和由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的業(yè)主委員會備案回執(zhí)。
物業(yè)服務企業(yè)應當于物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù):
(一)物業(yè)服務合同備案申報表;
(二)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書;
(三)物業(yè)服務合同。
報送資料齊全、符合法定形式的,區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第七十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費地點的顯著位置公開并及時更新:
(一)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務投訴電話;
(二)物業(yè)服務內(nèi)容、物業(yè)服務標準、收費項目、收費標準、計收方式;
(三)房地產(chǎn)、價格、城市管理、規(guī)劃、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門的投訴舉報電話。
第七十五條 物業(yè)服務收費實行酬金制的,預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì),為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)服務收費實行酬金制的,物業(yè)服務企業(yè)應當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算,每季度公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時,物業(yè)服務企業(yè)應當自收到書面質(zhì)詢之日起7日內(nèi)答復。
物業(yè)服務收費實行酬金制的,物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會可以按照物業(yè)服務合同的約定聘請會計師事務所等對物業(yè)服務資金年度預決算和收支情況進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。審計期間物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。
第七十六條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已獨立裝表計費的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區(qū)道路和場地等公共照明產(chǎn)生的用電量,供電企業(yè)應當按照本市居民用電收費標準和實際費用直接向業(yè)主收取分攤電費。
物業(yè)服務企業(yè)對共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的水電用量執(zhí)行分攤工作的,應當按水電收費周期及時公布公共水電用量、單價、金額等分攤情況,按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分攤;沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
業(yè)主或者業(yè)主大會對分攤情況提出異議時,供電企業(yè)或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。
第七十七條 物業(yè)服務企業(yè)對服務期間因改造、維修、保養(yǎng)有關物業(yè)或者配置固定設施設備而形成的以下技術資料,應當建檔保存:
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務用房、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養(yǎng)護記錄;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設施等共用設施設備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄;
(三)物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位與相關公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡、垃圾清運等書面協(xié)議;
(四)住宅裝飾裝修管理資料;
(五)物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他重要資料。
第七十八條 物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前,業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第五十條的規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主、業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的,原物業(yè)服務企業(yè)應當在新物業(yè)服務合同生效前10日內(nèi)與業(yè)主、業(yè)主大會辦理移交手續(xù)并及時退出物業(yè)管理區(qū)域;新聘物業(yè)服務企業(yè)應當在原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后,與業(yè)主、業(yè)主大會辦理交接手續(xù)并進駐物業(yè)管理區(qū)域。
原物業(yè)服務企業(yè)未在物業(yè)服務合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的,業(yè)主、業(yè)主委員會、新聘物業(yè)服務企業(yè)可以通過區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門或者司法途徑要求原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域,辦理交接手續(xù)。
第七十九條 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定提前終止物業(yè)服務合同的,應當提前3個月通知業(yè)主、業(yè)主委員會并承擔合同約定的違約責任。物業(yè)服務合同終止前,物業(yè)服務企業(yè)不得停止服務。
第八十條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時,應當向業(yè)主委員會移交下列資料和財物,并配合新的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作;沒有業(yè)主委員會的,應當移交居民委員會、村民委員會代管:
(一)建設單位按照本辦法第七十條第二款規(guī)定移交的資料;
(二)物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場地和設施設備;
(三)物業(yè)管理服務期間配置的固定設施設備;
(四)物業(yè)服務企業(yè)按照本辦法第七十七條規(guī)定建檔保存的資料;
(五)利用全體業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關資料、預收的物業(yè)服務費用或者裝修押金等其他應當移交的財物;
(六)業(yè)主房屋產(chǎn)權清冊等相關資料;
(七)其他應當移交的資料和財物。
物業(yè)服務收費實行酬金制的物業(yè)管理區(qū)域,物業(yè)服務企業(yè)還應當移交管理期間主要財務資料的復印件。
第八十一條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域,業(yè)主、業(yè)主大會仍未選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)的,應當由全體業(yè)主共同承擔管理責任;環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關單位應當繼續(xù)做好管理服務工作。屬地職能部門應當履行相應的社會管理職能;街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會應當及時指導和協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會,選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。
第八十二條 物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費、水電周轉(zhuǎn)金等額外費用,但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I服務單位收取勞務費。專營服務單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用,不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。沒有法律、法規(guī)規(guī)定或者政府明確規(guī)定的,物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費和其他專營服務費繳交相關的保證金(抵押金、風險金)等費用。
物業(yè)服務企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。
物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時已代收費用但未向?qū)I服務單位清繳的費用,專營服務單位應當按相關約定直接向物業(yè)服務企業(yè)追繳,不得以未清繳費用而停止向用戶提供服務。
第八十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家、省、市的相關規(guī)定協(xié)助政府有關部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維護、消防安全管理、出租屋管理、計劃生育以及環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預防等有關工作。
第八十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位在物業(yè)管理服務活動中發(fā)生爭議的,可以申請物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會調(diào)解或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解,也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對有關物業(yè)服務收費有爭議的,可以申請物業(yè)所在地價格行政管理部門協(xié)調(diào)處理。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用,經(jīng)業(yè)主委員會督促仍拒不交納的,物業(yè)服務企業(yè)可以依法追究其違約責任。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為,可以向房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關部門投訴舉報,有關部門應當依法調(diào)查核實后予以處理;對署名舉報的,應當將處理結(jié)果書面告知當事人。
第六章 物業(yè)的使用和維護
第八十五條 業(yè)主依法享有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的共有和共同管理的權利。
利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,并依法辦理消防等相關手續(xù)。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有,未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自出售或者出租。
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備以及業(yè)主共有場地進行經(jīng)營的所得收益依法歸全體業(yè)主共有,由管理規(guī)約約定或者相關業(yè)主、業(yè)主大會決定的管理機構(gòu)設立專項賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開,管理機構(gòu)不得擅自挪用。業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)事會可以委托會計師事務所對管理機構(gòu)進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。
第八十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前,應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議。業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中應當遵守服務協(xié)議、管理規(guī)約和住宅室內(nèi)裝飾裝修的有關規(guī)定。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照服務協(xié)議為業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)提供相應的服務,并為裝飾裝修廢棄物的收集運輸提供明確指引。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指派裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料。
住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的,業(yè)主、物業(yè)使用人應當及時修復;造成損失的,應當依法承擔賠償責任。
第八十七條 物業(yè)出現(xiàn)危及安全或者影響他人正常使用情況時,業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。
第八十八條 任何單位和個人應當維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設施和環(huán)境,不得有下列行為:
(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(二)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,改變房屋用途,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;
(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(五)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(六)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位;
(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(八)損毀樹木、園林;
(九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;
(十)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;
(十一)亂丟垃圾,高空拋物等影響環(huán)境衛(wèi)生和居住安全的行為;
(十二)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風;
(十三)占用公用綠地種植蔬菜、果樹;
(十四)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;
(十五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的,物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報,對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定,對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第八十九條 業(yè)主應當按照有關規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金,但是物業(yè)屬于1個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。
物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
物業(yè)專項維修資金籌集、管理和使用的程序、方式等具體操作細則,由市房地產(chǎn)行政主管部門會同相關部門另行制定。
第九十條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積占物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分攤。
物業(yè)共用部位、共用設施設備維修和更新、改造,涉及尚未出售的物業(yè),建設單位應當按照尚未出售物業(yè)的建筑面積占物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分攤相應費用。
第九十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的停車場應當由本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
第七章 法律責任
第九十二條 相關行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府直接負責查處物業(yè)管理違法行為的主管人員和其他直接責任人員有下列情形之一的,由其所在單位、上級行政機關或者行政監(jiān)察機關責令改正,拒不改正的,給予行政處分;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任:
(一)違反本辦法第八條規(guī)定,相關行政管理部門接到投訴、舉報后不受理、登記、處理,或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的;
(二)違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定,區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未依法為申請人辦理備案手續(xù)的;
(三)違反本辦法第二十條第二款規(guī)定,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府收到書面申請后未按規(guī)定發(fā)布籌備組組建公告的;
(四)違反本辦法第二十二條第四款規(guī)定,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未更換不符合條件的街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表的;
(五)利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責的。
第九十三條 違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定,建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府隱瞞有關情況或者提供虛假資料報送備案、以及逾期報送備案或者逾期變更備案事項的,由備案實施機關按照《廣州市行政備案管理辦法》有關規(guī)定依法處理,并可以將處理情況向社會公布。
第九十四條 有下列行為之一的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令限期改正,并通告全體業(yè)主;造成損失的,責任人依法承擔法律責任:
(一)業(yè)主委員會委員違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定,擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章的;
(二)組織召開業(yè)主大會的機構(gòu)違反第四十三條第一、二款規(guī)定,拒不答復業(yè)主對表決結(jié)果的異議或者拒絕業(yè)主查驗本人意見的。
第九十五條 業(yè)主委員會有下列情形之一的,由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令改正;拒不改正造成嚴重后果的,可以組織選舉新的業(yè)主委員會;相關責任人員涉嫌犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任:
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會行使職權的;
(二)審計期間弄虛作假,隱瞞事實真相,轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料的;
(三)打擊、報復、誹謗、陷害有關舉報人的;
(四)違反法律、法規(guī)規(guī)定,嚴重侵害業(yè)主合法權益的。
第九十六條 違反本辦法第六十四條第一款規(guī)定,建設單位未通過公開招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期不改的,予以通報批評,處以5萬元罰款,并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為。
第九十七條 有下列情形之一的,由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期不改的,予以通報批評,處2萬元以上5萬元以下的罰款,對其責任人處以500元的罰款,并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任:
(一)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第二十五條的規(guī)定,拒不向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提供相關文件資料,或者存在妨礙籌備組和業(yè)主大會活動行為的;
(二)物業(yè)服務企業(yè)未按照本辦法第七十四條規(guī)定公開物業(yè)服務信息并及時更新的;
(三)共有物業(yè)的管理機構(gòu)未按照本辦法第八十五條第四款的規(guī)定設立專項賬戶管理共有收益并定期向業(yè)主公開,或者擅自挪用的。
第九十八條 物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的,由價格行政管理部門責令限期改正,有多收價款的,應當退回多收價款;逾期不改的,予以通報批評,處2萬元以上5萬元以下的罰款,并告知房地產(chǎn)行政主管部門在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為;其行為違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的,由價格行政管理部門依法予以處罰:
(一)違反本辦法第六十九條第一款規(guī)定調(diào)整物業(yè)服務收費標準的;
(二)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對調(diào)價方案的表決結(jié)果提出異議,物業(yè)服務企業(yè)拒不提供業(yè)主本人表決意見供查驗的;
(三)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對調(diào)價方案的表決結(jié)果提出異議,經(jīng)查驗證實物業(yè)服務企業(yè)公示的表決結(jié)果與業(yè)主表決意見不一致的;
(四)違反本辦法第七十五條第二款規(guī)定,未在規(guī)定時間內(nèi)公布物業(yè)服務資金有關情況,或者未按規(guī)定答復業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的質(zhì)詢的。
物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第七十五條第一款規(guī)定,將預收的物業(yè)服務資金用于物業(yè)服務合同約定以外的支出的,應當承擔物業(yè)服務合同約定的違約責任;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第七十五條第三款的規(guī)定,轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料的,由財政行政管理部門按照《中華人民共和國會計法》的規(guī)定給予處罰;構(gòu)成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
第九十九條 對違反本辦法的行為,當事人除按照本辦法的規(guī)定承擔相應的責任外,根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《廣東省物業(yè)管理條例》等其他有關法律、法規(guī)規(guī)定應當予以處罰的,由相關行政管理部門依法予以處罰;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。
第一百條 本辦法自5月1日起施行。
第2篇 物業(yè)公司房屋租憑安全管理規(guī)定
甲方：
地址：
乙方：
地址：
一、范圍
本協(xié)議規(guī)定了本單位房屋租賃的安全管理要求。本標準適用于本單位以及單位物業(yè)管理范圍內(nèi)的場所。
二、總則
為落實我院安全生產(chǎn)標準化工作，根據(jù)房屋租憑安全管理辦法的原則及有關規(guī)定，制訂本標準。
三、雙方應共同遵守的法律、法規(guī)及其他要求
在與租賃房屋有關的施工生產(chǎn)、承包、承租經(jīng)營和勞務承包過程中，雙方應共同遵守下列法律、法規(guī)及其他要求：
——《中華人民共和國勞動法》
——《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》
——《中華人民共和國消防法》
——《廣州市消防條例》
——《廣州市安全生產(chǎn)條例》
——《企業(yè)事業(yè)單位安全管理制度》
——《廣州市房屋租賃管理若干規(guī)定》
——其它相關的法律、法規(guī)和其他要求
四、甲方的職責與義務
1、合同要求；
2、甲方與乙方簽訂房屋租賃協(xié)議時，必須簽訂安全、防火、治安協(xié)議。協(xié)議中應明確勞動安全衛(wèi)生、消防等內(nèi)容及應承擔的責任；
1、及時傳達相關管理單位有關安全生產(chǎn)方面新的法律、法規(guī)和其他要求；
2、甲方負責監(jiān)督乙方建立安全制度及對工作人員的安全教育；
3、甲方負責將管理區(qū)域內(nèi)的重點防范部位、安全設施（消防管線、安全出口等）告知乙方；
4、甲方有權對乙方在管理區(qū)域內(nèi)的安全生產(chǎn)，消防保衛(wèi)等情況進行檢查，并要求乙方對所發(fā)現(xiàn)的不安全隱患及時進行整改；
5、乙方的經(jīng)營活動不能影響甲方的正常工作，乙方工作人員未經(jīng)許可，嚴禁到與其無關的甲方工作現(xiàn)場；
6、甲方負責對出租區(qū)域的安全設施（消防管線）進行檢查；
五、乙方的職責與義務
1、遵守國家有關安全施工、生產(chǎn)方面的法律、法規(guī)和其他要求，以及甲方制定的規(guī)章制度和其它要求；
2、乙方要根據(jù)國家消防法規(guī)定，配備相應數(shù)量的消防器材；
3、乙方動用明火必須經(jīng)出租方主管部門審核，動火必須符合《上海市消防條例》的規(guī)定，指定專人負責現(xiàn)場監(jiān)督，配備消防器材；
4、乙方不得利用租賃房屋從事非法生產(chǎn)、加工、儲存、經(jīng)營爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險物質(zhì)和其他違法活動，不得損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活；
第3篇 物業(yè)管理公司辦公用品管理規(guī)定6
物業(yè)管理公司辦公用品管理規(guī)定(六)
1、辦公用品的采購、驗收、保管、發(fā)放統(tǒng)一由綜合管理部管理,其中采購與保管工作由兩人分別負責。
2、需要領用辦公用品的部門在每月25日前將計劃用《辦公用品申領單》報至綜合管理部,由綜合管理部審核,執(zhí)行總經(jīng)理審批后統(tǒng)一進行采購。
3、綜合管理部購買辦公用品后,必須登記造冊,財務部定期進行賬實核對。
4、領用辦公用品時,綜合管理部做好領用登記手續(xù)。
5、員工領用辦公用品后,要妥善使用保管,如非正常原因造成損壞的,要按原價予以賠償。
6、耐用辦公用品(如:訂書機、筆筒、尺子、剪刀、文件架、計算器、水筆、名片本等)每人按需要領取,最多只能領用一套,丟失、損壞自己負責,員工辭職須交還給公司或繳交等值錢款。
7、易耗辦公用品要節(jié)約使用,紙張要雙面用完后方可廢棄。用畢到綜合管理部登記領取(如:大頭針、回形針、膠水、透明膠、雙面膠、信簽、筆芯等)。
8、所有員工領用辦公用品應每月統(tǒng)計一次,并由綜合管理部公布領用明細。
9、大宗(特殊)辦公用品的購買,須做好計劃并報公司總經(jīng)理批準。
10、員工福利用品采購,由綜合管理部負責制定計劃,經(jīng)公司執(zhí)行總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
11、公司員工如因各種原因離開公司的,要到綜合管理部辦理好辦公用品歸還手續(xù)后,方可辦理人事手續(xù)。
第4篇 物業(yè)公司對講機使用管理規(guī)定3
物業(yè)公司對講機使用管理規(guī)定(三)
第一章總則
第一條為加強各部門、管理處對講機的管理,正確使用對講機和提高對講機的使用質(zhì)量,延長使用年限,特制定本規(guī)定。
第二條適用范圍
本規(guī)定適用于公司所轄各部門、管理處。
第三條職責
公司采購部負責對講機的采購、發(fā)放、調(diào)換、維修。
第二章對講機使用管理
第四條保安人員使用對講機僅限于在值班執(zhí)勤時攜帶使用。嚴禁轉(zhuǎn)借他人,嚴禁個人攜帶外出。
第五條班組長須每半小時或1小時對本班組各崗位進行聯(lián)絡,以確保通信暢通和各項安全。
第六條班組交接班時,必須做好對講機的移交、驗收工作并簽字確認。如未按交接班制度要求,出現(xiàn)故障無法確認責任方時,由交接雙方班組或全體隊員共同承擔相應的賠償責任。發(fā)現(xiàn)使用故障必須及時上報。
第七條使用方法
(一)按下發(fā)射鍵(也叫ptt鍵)并開始講話,講話完畢松開ptt鍵。
(二)對講機發(fā)射時,距離頭部或身體至少2.5厘米。
(三)講話時不必大聲,只需在距對講機5―10厘米處以正常音量講話即可
第八條操作行為管理
(一)嚴禁私自亂拆、亂調(diào)、拋扔、敲打等行為。
(二)不可將對講機放在極度多塵、潮濕環(huán)境。
(三)不可讓對講機受長時間的陽光直射及放置在加熱裝置附近。
(四)嚴格按規(guī)定頻率正確使用對講機。
(五)如果發(fā)現(xiàn)對講機發(fā)生異常氣味和冒煙,應立即關閉電源,并取出電池,然后送保安部維修處理。
第三章對講機通話規(guī)范用語
第九條一般情況下:
呼叫方:**崗位或**呼叫**崗位或**人,聽到請回答(重復一次或數(shù)次)結(jié)束時用“完畢”。
被叫方:**崗位或**人聽到,請講。結(jié)束用“完畢”。
呼叫方:語氣平穩(wěn)把呼叫內(nèi)容講清(盡量簡明扼要),結(jié)束用“完畢”。
被叫方:**崗位**人明白,結(jié)束用完畢。
第十條緊急情況或緊急集合:
呼叫方:各崗位聽到請回答,**地方出現(xiàn)緊急情況,請馬上支援,(除固定崗外所有巡邏崗立即支援)。重復呼叫結(jié)束用“完畢”。
被叫方:**崗**人收到,馬上到達,完畢。(聽到后立即跑步趕往現(xiàn)場,以最快方法并相互用對講機聯(lián)絡,以免有其他人員未聽清,距離遠通信不便時,要用接力方式傳達到位)。
1、嚴格按規(guī)定頻率使用,嚴禁亂調(diào)亂按其他頻率、將天線拆下來或隨意拆卸。
2、嚴格按對講機程序關電、更換電池,以保障對講機的性能,壽命和使用效果。
3、電池不能經(jīng)常更換,必須按規(guī)定時間(8-10小時)輪換使用,電池充電時間不能超過15小時。
4、不準用對講機談論與上班無關的事情和不文明的言語。
5、接班時,交機人要講明對講機當班使用狀況,接班者當場查驗,發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈立即報告組長或管理處主任。
6、遵守“誰使用,誰保管;誰損壞,誰負責”的原則。
第5篇 大廈物業(yè)處倉庫管理規(guī)定
大廈的物業(yè)管理處倉庫管理規(guī)定
一、由專人負責倉庫的日常管理工作,倉庫管理員對出入庫的材料和工具進行驗放、登記,對不符合規(guī)定的物品和手續(xù)有權拒絕入庫或領取。
二、根據(jù)材料的體積、特性(含有毒物品)、型號規(guī)格等進行合理擺放,并做好相應標識,對不合格和降級使用的物品應貼上特別標識。
三、保持倉庫清潔衛(wèi)生、通風良好,并做好防火、防潮、防曬、防水、防蟲、防盜等防護措施,確保物品質(zhì)量和庫房安全。
四、建立倉庫管理資料,做到手續(xù)、記錄齊全。
五、每季度,大廈管理處主任與事務助理對倉庫進行一次全面的檢查。
六、發(fā)放材料堅持'先入先出'的原則,合理利用降級物品的使用價值。
七、不斷提高業(yè)務水平,保證各崗位領料及時,工具借換有序。
八、倉庫管理員對《入庫單》、《領料單》、《工具卡》、《物品驗證記錄》等表格需作詳細的記錄。
九、日常物品的領用定于每周一下午16:00以后進行,每次領取量不得超過月使用計劃的四分之一。(維修專用配件、材料可憑派工單直接領取)
第6篇 顧問物業(yè)管理處辦公設備管理規(guī)定
顧問項目管理處辦公設備管理規(guī)定
1、目的:
充分利用現(xiàn)有資源,降低成本。
2、適用范圍:
****管理處各部門
3、職責:
綜合管理部負責辦公設備的管理
4、方法和過程控制:
4.1辦公設備為公司財產(chǎn),任何人不得損毀及因私使用。各部門須定期對所屬辦公設備進行清潔、檢查和保養(yǎng)。當設備發(fā)生故障時,應及時請專業(yè)人員維修處理,并做好質(zhì)量記錄,不得擅自拆裝。、
4.2辦公設備包括:電腦和電腦外設、傳真機、電話機、復印機、打印機、對講機、電視機、照相機等。
4.2.1電腦:電腦操作者必須掌握基本操作程序。各部門電腦須設置開機密碼及屏幕保護密碼,報部門主管及經(jīng)理備案。
4.2.2傳真機:綜合管理部須指定專人負責傳真機的日常使用及保養(yǎng),及時發(fā)送按規(guī)定簽署的各類傳真函件。
4.2.3電話:凡因工作需要打長途電話者須先登記;打市內(nèi)電話需言簡意賅,長話短說,上班時間不得撥打私人電話;電話需定期更換消毒膜;非工作需要,禁止撥打聲訊電話。
4.2.4復印機:綜合管理部須指定專人負責復印機的日常使用及保養(yǎng),如需大批量復印文件時則應印刷(一個月使用量在1000張以上者);不得用復印機復印絕密文件和個人材料。
4.2.5打印機:各部門須指定專人負責打印機的日常使用及保養(yǎng),打印機的色帶、墨盒或硒鼓應節(jié)約使用,達到使用壽命時應及時更換。
4.2.6對講機:各部門須指定專人負責對講機的日常使用、維護工作。
第7篇 物業(yè)公司人事管理績效考核規(guī)定
物業(yè)公司人事管理之績效考核
5.1.績效考核的目的與作用
5.1.1 對下屬的工作態(tài)度、工作能力、工作業(yè)績作出評價和排序,讓領導掌握員工的能力和貢獻,讓員工了解領導對其工作的評價;為領導與員工的溝通提供通道,營造良好的氛圍;
5.1.2 對下屬監(jiān)督、指導、教育、激勵和約束;
5.1.3 作為加薪、獎懲、晉升、調(diào)動等人事決策的參考;
5.1.4 提供信息,作為工作計劃、人力資源規(guī)劃的依據(jù);
5.1.5 獲得職業(yè)培訓的需求,為制定職業(yè)培訓計劃提供依據(jù);
5.1.6 人事考核對企業(yè)理念、員工的觀念和行為起到重要的牽引作用。
5.2.考核內(nèi)容
5.2.1 主要包括德、勤、能、績四個方面。
1)德:忠誠廉潔、協(xié)作精神、原則性、組織紀律、職業(yè)道德、團結(jié)精神。
2)勤:事業(yè)心、責任心、奉獻精神、服務精神、出勤。
3)能:業(yè)務知識、分析能力、學習能力、表達能力、組織協(xié)調(diào)能力、開拓創(chuàng)新能力、決策能力、公關能力、管理能力。
4)績:工作數(shù)量、工作質(zhì)量、工作效率、工作效益。
5.3.績效考核分類
5.3.1 試用期考核:
員工試用期間由部門負責人負責考核,合格者填寫《員工轉(zhuǎn)正申請表》報經(jīng)相關領導批準給予轉(zhuǎn)正,簽訂勞動合同。試用轉(zhuǎn)正考核應在試用期內(nèi)最后3個工作日內(nèi)完成。
5.3.2 平時考核:
1)各級主管對于所屬員工應就其工作成績、工作態(tài)度及工作能力等隨時作嚴格公正的考核;凡有特殊功過者,應隨時報請獎懲。
2)采用目標管理考核辦法,即根據(jù)每月工作任務總量、完成程度、計劃目標達成率的高低,作為考核員工績效的依據(jù)。
3)人事行政部應將員工的假、勤、獎、懲隨時記錄,作為年終考評的參考。
5.3.3 年終考核:
其辦法遵循《績效考核管理辦法》(另行制定)。
5.4.激勵
為了給目標經(jīng)營責任完成優(yōu)異、工作表現(xiàn)優(yōu)秀及有特別突出貢獻的員工肯定及嘉獎,公司實行多種激勵機制,根據(jù)實際情況給予嘉獎、記功、記大功、若干獎金獎勵、加薪、職位晉升、外派培訓、旅游等等獎勵辦法。
第8篇 某接管項目物業(yè)維修基金管理規(guī)定
接管項目物業(yè)維修基金管理規(guī)定
1.0目的
規(guī)范物業(yè)維修基金的管理工作,確保物業(yè)維修基金得到合理有效的使用。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)維修基金的管理工作。
3.0職責
3.1出納員負責物業(yè)維修基金的收取工作。
3.2行政/財務組相關人員負責物業(yè)維修基金的催繳工作。
3.3財務部會計負責維修基金的使用核算及管理、核算工作。
3.4財務部經(jīng)理負責維修基金管理工作的監(jiān)督。
3.5公司總經(jīng)理及業(yè)主管理委員會主任負責物業(yè)維修基金使用的審批。
4.0程序要點
4.1物業(yè)維修基金的分類:
4.1.1公用設施維修基金,用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅共用設施的重大維修工程。
4.1.2房屋本體維修基金。用于房屋本體共用部分的維修養(yǎng)護。
4.2物業(yè)維修基金的使用范圍
4.2.1公用設施維修基金的使用范圍:
a)小區(qū)內(nèi)的道路;
b)小區(qū)內(nèi)的路燈;
c)小區(qū)內(nèi)園林綠化地;
d)小區(qū)內(nèi)的地下排水;
e)小區(qū)內(nèi)的文化體育場所;
f)小區(qū)內(nèi)的停車場;
g)其他公用設施。
4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍:
a)房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位;
b)抗震結(jié)構(gòu)部位;
c)外墻面;
d)樓梯間;
e)公共通道;
f)門廳;
g)公共屋面;
h)電梯;
i)機電設備;
j)本體消防設施;
k)公共天線;
l)本體上下水共用管道;
m)共用離盜監(jiān)控設施;
n)其他房屋本體共用部分。
4.3物業(yè)維修基金的收取標準
4.3.1配備電梯的住宅:
a)發(fā)展商按每年平方米建筑面積成本價的4%交納;
b)購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%交納。
4.3.2不配備電梯的住宅
a)發(fā)展商按照每平方米建筑面積成本價的3%交納;
b)購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%交納。
4.4物業(yè)維修基金的收取程序
新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應當按照下列規(guī)定的時限交納首期維修基金:
4.4.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在辦理新建商品住宅所有機初始登記前按本規(guī)定3.1. a)和4.3.2. a)的規(guī)定,將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
4.4.2購房人應當在辦理房地產(chǎn)權變更登記前,按本規(guī)定4.3.1. b)和4.3.2. b)的規(guī)定,將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
4.4.3業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品住宅,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi),按本規(guī)定4.3.2.a)的規(guī)定交納維修基金,存入專戶銀行。
4.5物業(yè)維修基金的使用程序:
4.5.1管理公司根據(jù)實際情況需要使用物業(yè)維修基金時,應向小區(qū)業(yè)主管理委員會提供以下材料:
a)公司總經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或項目處章的使用申請;
b)相關項目的有關圖紙、預算資料;
c)施工承接單位或人員資質(zhì)資料。
4.5.2小區(qū)業(yè)主管理委員會在接到物業(yè)維修基金的使用申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議:
a)同意使用的,向區(qū)住宅管理部門報送由業(yè)主管理委員會主任和公司總經(jīng)理或項目處經(jīng)理共同簽字的《物業(yè)維修基金命名用申請表》,區(qū)住宅管理部門應在接到申請表后的14日內(nèi)完成審批,并將款項劃撥到公司帳戶。
b)不同意使用的,業(yè)主管理委員會應將不同意見書通知管理公司。
4.5.3業(yè)主大會不同意使用維修基金,而管理公司認為有充足理由的,應向區(qū)住宅上級主管部門申請復議,經(jīng)復議同意管理公司申請,業(yè)主管理委員會必須執(zhí)行;
4.5.4業(yè)主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質(zhì)量及材料消耗等進行監(jiān)督,并按工程要求進行驗收;
4.5.5維修基金帳目,應由下列單位每3個月張榜公布一次:
a)業(yè)主管理委員會;
b)管理公司或項目處。
4.6維修基金的管理程序:
4.6.1維修基金由小區(qū)住宅管理部門設立專門賬戶管理,小區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會對基金的正常使用,但應嚴格按使用審批程序?qū)彶闊o誤后支出。
4.6.2小區(qū)財務根據(jù)維修基金的收支單據(jù)編制記賬憑證、登記帳簿,按相關規(guī)定進行獨立的帳務處理;
4.6.3小區(qū)業(yè)主或其他相關人員及單位,如對維修基金的收支帳目有疑問,可向下列單位提出質(zhì)詢:
a)業(yè)主管理委員會;
b)管理公司或項目處。
4.6.4管理公司或項目處接到質(zhì)詢后:
a)原則上應在7日內(nèi)予以答復;
b)特殊情況另行處理。
4.7維修基金資料的保管:
4.7.1財務部會計應在每月31日將本月維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記帳并按相關規(guī)定進行帳務處理。
4.7.2財務部經(jīng)理對維修基金的財務資料審核無誤后,加密在財務部長期保存。
4.8維修基金的管理核算情況,作為財務部相關人員的績效考評的依據(jù)之一。
5.0記錄
5.1《物業(yè)維修基金使用申請表》mps-a2-06
5.2《物業(yè)維修基金使用情況公布表》mps-a2-07
第9篇 物業(yè)消防監(jiān)控中心設備運行管理規(guī)定
1. 0目的
確保消防監(jiān)控中心設備處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。
2. 0范圍
適用于**集團大廈的消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、對講電話系統(tǒng)運行管理。
3. 0職責
3. 1值班保安員負責中心設備的監(jiān)控管理并做好記錄。
3. 2工程部主管負責對中心設備進行綜合管理及監(jiān)督指導。
3. 3當值領班負責對中心設備的運行情況進行監(jiān)督。
4.0工作程序
4. 1各級人員工作程序
4.1.1 中心值班保安員
a.中心值班保安員負責中心消防設備24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。 顯示火警信號后,于三秒內(nèi)消音,保留信號,并立即報告領班前往察看,確認信號真?zhèn)?發(fā)生火災后,通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備。
b.當發(fā)生故障時,及時通知工程部派人修理。
c.將每班運行情況記錄于《消防中心工作記事簿》,《消防報警聯(lián)動系統(tǒng)設備監(jiān)控運行記錄》。
d.保安員按《消防設施檢查制度》要求,在工程部責任技工配合下,定期對消防系統(tǒng)進行功能檢查并啟動消防泵、加壓泵、恒壓泵、正壓風機、送風機、排風機、排煙機等聯(lián)動功能廣播系統(tǒng),并將試驗結(jié)果記錄于各種檢查表格中。
e.每班次打掃房間一次,每月清潔設備一次(由保養(yǎng)單位完成),保持地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬。
4.1.2 技工、高級技工(有承包單位由承包單位負責)。
a.按《消防設備檢查保養(yǎng)計劃表》、《保安閉路電視檢查保養(yǎng)計劃表》要求按時進行中心設備的維修保養(yǎng)或監(jiān)督外保工作,并做好記錄。
b.負責向工程部主管申報備品、備件的采購計劃。
c.負責編制中控室設備臺賬、設備卡。
4.1.3 保安部部長
a.負責中心保安員的紀律管理和素質(zhì)培養(yǎng)。
b.制定培訓考核計劃定期對中心保安員進行培訓考核,以提高值班人員業(yè)務素質(zhì)。
4.1.4 工程部主管
a.負責中心設備的綜合管理,包括技術資料、檔案的收集、保管,負責零星設備配件、材料的采購計劃的編制、外委修理的聯(lián)系工作,對維修保養(yǎng)工作進行指導及檢查監(jiān)督。
b.每年12月制定下年度的各項檢查保養(yǎng)計劃表。消防系統(tǒng)設備、保安閉路電視設備的保養(yǎng),每季進行一次。并按運行情況制定中修、大修計劃。
4.1.5 管理處經(jīng)理
a.審核修保養(yǎng)記錄表中修、大修計劃。
b.中心各項保養(yǎng)計劃表及維修計劃表。
4. 2消防監(jiān)控中心管理工作程序
4.2.1保安員負責中心每天24小時值班、監(jiān)控,并嚴格執(zhí)行交班制度,填好值班記錄。
4.2.2非值班人員嚴禁操作。外來人員進入要經(jīng)管理處或保安部長批準,禁止無關
人員進入。
4.2.3各控制制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的動作應始終處于良好狀態(tài),各類操作轉(zhuǎn)換開關應在手動位置。
4.2.4 每班應注意檢查各類信號是否正常,并認真記錄,如有異常要立即查清原因。
4.2.5 中心出現(xiàn)報警信號后,應立即核實。屬誤報,應消除信號并做好記錄,屬火災報警,應迅速報告保安部長,管理處領導,組織滅火。
4.2.6中心內(nèi)的一切設備設施、元器件、線路不得隨意更改,如有損壞,要查明原因立即申報上級,經(jīng)批準后及時更換。
4.2.7 室內(nèi)要保持干凈衛(wèi)生、通風干爽、設備無灰塵,不準堆放雜物。
4.2.8 消防應急器材應齊備良好,室內(nèi)禁止吸煙。
4.2.9 常備應急于電筒及充電或應急照明設備。
4.2.10 保持專線報警電話暢通,禁止任何人員作私人用途。
5. 0相關記錄
5.1 《消防中心工作記事簿》qr/gr-605
5.2 《消防報警聯(lián)動系統(tǒng)設備異常情況記錄表》qr/gr-611
第10篇 和園物業(yè)護衛(wèi)員制裝管理規(guī)定
正家物業(yè)護衛(wèi)員制裝管理規(guī)定
1.0目的:
1.1為了加強護衛(wèi)員服裝的管理工作,樹立公司良好的社會形象,公司特對護衛(wèi)員制裝標準作以下規(guī)定。
2.0制裝標準和使用年限
2.1護衛(wèi)員進入公司第一年發(fā)冬、夏裝各二套,發(fā)長袖襯衣二件,服裝使用年限一般為兩年。
2.2護衛(wèi)員發(fā)訓練(迷彩)服一套,使用期限為24個月,使用期滿后以舊換新。
2.3安全管理用大衣按實際崗位數(shù)配發(fā),每崗一件,使用年限為24個月。
3.0調(diào)離、離職時服裝處理辦法
3.1護衛(wèi)員在公司內(nèi)部調(diào)動,除調(diào)入單位使用的是與該護衛(wèi)員原在單位(式樣或顏色)不同的工裝,調(diào)出員工須將原單位配發(fā)的工裝移交給原單位外,其他情況均由該員工將工裝從調(diào)出單位帶往調(diào)入單位。
3.2護衛(wèi)員離職時,其服裝物品須潔凈交回。
3.3護衛(wèi)員服裝丟失或非因公損壞,按原價賠償。
4.0著裝及換裝時間
4.1夏季著裝為每年五月至十月,冬季著裝為十一月到次年四月。
4.2具體換裝時間可由管理處根據(jù)實際情況確定,但各管理處內(nèi)部換裝時間必須統(tǒng)一。
5.0護衛(wèi)員被子等由個人出資統(tǒng)一購買軍用品。
第11篇 某物業(yè)區(qū)域治安管理規(guī)定
物業(yè)區(qū)域治安管理規(guī)定
1.嚴格控制來訪人員,來訪人員須說明業(yè)主姓名、房號,由門崗保安核準并登記后才可放行。
2.乞討、擺攤、賣藝等人員不得進入物業(yè)管理區(qū)域。
3.裝修施工人員需由業(yè)主申請臨時出入證,經(jīng)核準后憑出入證進出。
4.大件、貴重物品出入,需有“大件物品出門證”,經(jīng)登記后放行,機動車輛、摩托車、自行車由物業(yè)派專人及保安統(tǒng)一管理,收取費用。
5.發(fā)生突發(fā)事件時,保安員要立即采取措施,敢于維護業(yè)主合法權益及物業(yè)秩序,通知相關部門,并積極處理善后。
6.加強業(yè)主安全防范意識教育,物業(yè)有義務積極配合并采取有力措施,但不為此負全責。
7.業(yè)主要注意安全隱患,注意防止陌生人尾隨跟進門禁,發(fā)生緊急情況時,應立即告知管理處或當班保安員。
8.業(yè)主須遵守國家政策、法規(guī),配合物業(yè)的合法管理,嚴禁非法經(jīng)營或從事非法活動。
9.維護物業(yè)公司各項規(guī)章制度及公司利益,對違反規(guī)定的行為進行勸阻,或視情況采取措施強行制止;如隨意停放車輛,占用消防通道堆積雜物,損壞公共設施,聚眾斗毆,酗酒鬧事,侵犯他人人身、財產(chǎn)權利,制造超標噪聲,影響他人正常休息和生活等。
第12篇 物業(yè)項目電梯管理規(guī)定
物業(yè)項目電梯管理規(guī)定
(三)
一、目的規(guī)范電梯管理,確保電梯運行安全。
二、適用范圍適用于嘉園管理處維修值班人員的值班管理。
三、職責
1、電梯維修人員負責電梯日常巡查、管理。
2、工程部主管負責監(jiān)督、檢查。
四、工作流程
1、電梯機房必須嚴格執(zhí)行《機房管理制度》2、做好業(yè)主安全乘梯教育,運行中電梯若出現(xiàn)突然故障,乘客不必驚慌,更不應私自違章操作、開啟或敲打梯門,應馬上按響緊急對講開關,通知中控室值人員,等候解救;3、乘搭電梯人數(shù)過多時,應分批搭乘,避免超載發(fā)生危險;
4、嚴禁在電梯內(nèi)打鬧、蹦跳、刻劃、張貼及私自撕揭電梯年檢合格證,不依靠在轎門上,不強行阻止轎門開關且不強行扒 門,不在轎廂內(nèi)吸煙;
5、勿將垃圾丟棄在電梯門導軌槽內(nèi),以免造成轎門和廳門堵塞,影響電梯正常使用;
6、發(fā)生火警或地震時,切勿搭乘電梯;
7、小孩搭乘電梯時,應有大人看護,以免發(fā)生意外。
8、電梯搬運大件物品時,盡量避免電梯使用高峰期,并事先申請,不得超重和損壞電梯,以防止事故發(fā)生。
9、做好電梯機房、轎箱、廳門、井道、底坑的清潔,保持整潔、暢通。
第13篇 物業(yè)園區(qū)二次供水管理規(guī)定
物業(yè)園區(qū)二次供水管理規(guī)定
一、工作程序
(一) 二次供水管理的要求1. 給排水工作人員負責水池(箱)的管理,要求每個水池(箱)(包括地下、樓頂)須結(jié)構(gòu)完整,加蓋、加鎖,水口干凈,并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。
2. 新建、擴建二次供水設施,須經(jīng)供水管理機構(gòu)和衛(wèi)生防疫機構(gòu)進行設計審定和工程驗收。
(二). 每年至少兩次水池(箱)進行清洗及消毒
(三) 通知維修部在每次水池(箱)清洗消毒計劃實施前一天張貼停水通知。
(四) 放水為確保用戶的正常用水,放水時間必須提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小時,并記錄在《水池(箱)清洗及消毒記錄表》開始放水時間和結(jié)束時間。
(五) 二次供水的清洗消毒程序通過外委方進行,根據(jù)雙方簽定的協(xié)議,工作程序和施工安全由乙方負責,保證清洗后的水質(zhì)達到國家衛(wèi)生標準,并向管理處提供清洗后水質(zhì)的國家衛(wèi)生防疫機構(gòu)的檢測報告;
(六) 注水在清洗工作結(jié)束后,開閘向水池(箱)注水,以達到標定水位高度。
并加蓋加鎖。
(七) 記錄和報告1. 由工程主管負責安排整個清洗消毒的工作的協(xié)調(diào)配合,并負責記錄清洗、消毒工作的。
全過程監(jiān)控;2. 衛(wèi)生防疫站的《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》、《水池(箱)清洗檢測報告單》原件交由辦公室存檔備。
第14篇 x物業(yè)轄區(qū)消防設施管理規(guī)定
物業(yè)轄區(qū)消防設施管理規(guī)定
1.0目的
為了確保小區(qū)住戶生命財產(chǎn)安全,保證消防設備隨時處于正常狀態(tài),提高人員管理意識和安全責任感。
2.0適用范圍
物業(yè)公司所管理項目配置的所有消防設施設備。
3.0管理內(nèi)容
3.1火災自動報警系統(tǒng)
--每雙月在定期安全檢查時對火災自動報警系統(tǒng)主機面板,報警鈕及車庫防火卷閘門作聯(lián)動功能試驗。
--每半年檢查噴頭是否漏水、銹壞、玻璃球中有色液體是否變色、減少,如有異常,立即更換。如發(fā)現(xiàn)玻璃有被其他物質(zhì)污染,立即清潔保持靈敏度。
--每半年檢查一次報警閥,要求打開警鈴校驗旋塞,30秒內(nèi)應發(fā)出鈴聲報警。
3.2消火栓
--室內(nèi)消火栓
每雙月檢查消火是否銹蝕,有無滲漏、轉(zhuǎn)動機構(gòu)是否靈活。
--室外消火栓
每雙月對室外消火栓進行放水檢查,對潤滑部份擦洗加油。
3.3水泵接合器
水泵接合器每半年保養(yǎng)一次,檢查轉(zhuǎn)動機構(gòu)是否銹死和密封是否老化。
3.4消防泵、噴淋泵
按《水泵定期保養(yǎng)規(guī)程》執(zhí)行。
3.5上述消防設施的檢查均記錄在《定期安全檢查表》上。
4.0相關文件
4.1《水泵定期保養(yǎng)規(guī)程》
5.0相關記錄
5.1《定期安全檢查表》
編寫:zz 審批:zz
第15篇 z物業(yè)工程部值班交接班管理規(guī)定
物業(yè)工程部值班、交接班管理規(guī)定
1目的:
規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。
2適用范圍
適用各客戶服務處工程部值班人員.
3值班制度
3.1值班人員在值班期內(nèi)必須堅守崗位,不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。
3.2值班(夜班)人員應處理好本班報修工作,不能處理的應注明原因。發(fā)現(xiàn)設備故障應馬上排除,如無法處理應及時向主任或值班總負責人反映。
3.3應按規(guī)定巡查設備運行情況,并巡查其它設備、設施狀況,發(fā)現(xiàn)設備故障應馬上排除,如無法處理應及時向主管或值班總負責人匯報。
3.4認真填寫好各'機電設備運行日志'和《工程部值班交接班記錄表》及其它相關記錄。
3.5值班人員不得私自調(diào)班,因特殊情況要調(diào)班,必須向主任申請。
3.6嚴禁無關人員進入值班室和機電設備房,檢查各類工具和鑰匙等。
4接班制度
4.1認真聽取交班人員的值班和設備運行情況報告。
4.2查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等。
4.3檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好,各機房是否干凈整潔。
4.4巡視各設備的運行情況,各參數(shù)是否正常。
5交班制度
5.1交接班人員必須當面交接并簽名。
5.2交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。
5.3交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況及存在的未處理問題。
5.4所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚,等接班人員確認。
6不能交接班之情況:
1上一班運行情況未交待清楚,記錄不規(guī)范,操作間不整潔。
2正在進行倒閘操作或事故處理過程中。
3交接過程中發(fā)生故障,應停止交接,由交班人員負責處理事故,接班人協(xié)助事故處理。
4交班人隱瞞問題不報,經(jīng)查證確系其責任的。
7附表:
7.1《工程部值班交接班記錄》
