土地市場(chǎng)建設(shè)現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告怎么寫(xiě)
一、引言 土地市場(chǎng)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ),其建設(shè)和運(yùn)行狀況直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與城市的可持續(xù)發(fā)展。本報(bào)告旨在全面分析當(dāng)前我國(guó)土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀,包括政策環(huán)境、市場(chǎng)供需、交易機(jī)制等方面,以期為相關(guān)政策制定者和市場(chǎng)參與者提供參考。
二、政策環(huán)境
1. 土地供應(yīng)制度:當(dāng)前我國(guó)實(shí)行的是土地使用權(quán)有償、有限期轉(zhuǎn)讓制度,政府作為土地一級(jí)市場(chǎng)的唯一供應(yīng)主體。
2. 土地調(diào)控政策:近年來(lái),政府不斷出臺(tái)調(diào)控措施,如“限購(gòu)”、“限價(jià)”等,以穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。
3. 土地制度改革:試點(diǎn)推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市,探索城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)一體化。
三、市場(chǎng)供需
1. 供應(yīng)情況:城市化進(jìn)程加速,土地需求持續(xù)增長(zhǎng),但土地供應(yīng)受到嚴(yán)格控制,部分地區(qū)出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。
2. 需求態(tài)勢(shì):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是土地需求的主要驅(qū)動(dòng)力,新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也對(duì)土地資源提出新需求。
四、交易機(jī)制
1. 招拍掛制度:公開(kāi)透明的土地出讓方式,有效防止腐敗,但也導(dǎo)致土地價(jià)格快速上漲。
2. 土地二級(jí)市場(chǎng):相比一級(jí)市場(chǎng),二級(jí)市場(chǎng)不夠活躍,流轉(zhuǎn)機(jī)制有待完善。
五、市場(chǎng)問(wèn)題與挑戰(zhàn)
1. 土地閑置:部分地塊因各種原因未能及時(shí)開(kāi)發(fā),造成土地資源浪費(fèi)。
2. 土地財(cái)政依賴(lài):地方政府過(guò)度依賴(lài)土地出讓收入,影響財(cái)政健康和土地市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。
六、建議與展望
1. 完善土地供應(yīng)政策:優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿(mǎn)足不同類(lèi)型用地需求。
2. 提升市場(chǎng)活力:鼓勵(lì)土地二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展,提高土地利用效率。
3. 強(qiáng)化監(jiān)管:嚴(yán)控土地閑置,加強(qiáng)土地使用效率監(jiān)測(cè)。
開(kāi)頭結(jié)尾怎么寫(xiě)
開(kāi)頭:
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展,土地市場(chǎng)的重要性日益凸顯。然而,面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境,如何科學(xué)合理地建設(shè)和管理土地市場(chǎng),以實(shí)現(xiàn)土地資源的高效配置,成為亟待解決的問(wèn)題。本報(bào)告將深入探討我國(guó)土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀,揭示其中存在的問(wèn)題,并提出相應(yīng)的改進(jìn)建議。
結(jié)尾:
總的來(lái)看,我國(guó)土地市場(chǎng)在政策調(diào)控、供需平衡、交易機(jī)制等方面仍存在諸多挑戰(zhàn)。未來(lái),我們需要進(jìn)一步完善土地政策,激發(fā)市場(chǎng)活力,確保土地資源的可持續(xù)利用。通過(guò)深化土地制度改革,推動(dòng)土地市場(chǎng)健康發(fā)展,為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)繁榮奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
土地市場(chǎng)建設(shè)現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告范文
第一篇 土地市場(chǎng)建設(shè)現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告4300字
近年來(lái),隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和土地使用制度改革的不斷深化,隨著各級(jí)黨委政府對(duì)土地管理工作的不斷加強(qiáng),我國(guó)的土地市場(chǎng)建設(shè)獲得了較大發(fā)展,土地資本運(yùn)營(yíng)已成為土地管理工作的重要課題。__是一個(gè)較為貧困落后的山區(qū)縣,人多地少,耕地后備資源不足,加大土地使用制度改革力度,加快國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)顯得尤為重要。20__年下半年實(shí)施縣鄉(xiāng)機(jī)構(gòu)改革,新組建__縣國(guó)土資源局,在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門(mén)的大力支持下,我局圍繞中心,服務(wù)大局,以提高土地對(duì)可持續(xù)發(fā)展的保障能力為目標(biāo),堅(jiān)持資源保護(hù)與資產(chǎn)管理并重,建立健全土地收購(gòu)儲(chǔ)備各項(xiàng)制度,加大國(guó)有土地儲(chǔ)備交易工作力度,嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”出讓規(guī)定,土地市場(chǎng)的培育發(fā)展和規(guī)范管理工作取得了一定的成效。
一、 __土地市場(chǎng)建設(shè)的現(xiàn)狀
近年來(lái),我國(guó)土地使用制度改革在不斷深化,如何盤(pán)活土地,抓好土地儲(chǔ)備交易工作成為經(jīng)營(yíng)城市的一大課題。為此,我們按照縣委政府的統(tǒng)一部署,創(chuàng)新工作思路和方法,在改造舊城、開(kāi)發(fā)新城工作中,為實(shí)現(xiàn)政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),在完善土地儲(chǔ)備交易制度方面結(jié)合縣情做了大量艱苦細(xì)致的工作。
(一)成立機(jī)構(gòu) 建章立制
土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的產(chǎn)生是政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)、調(diào)控土地二級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)在需求,也是深化土地有償使用制度改革的必然結(jié)果。由于我縣城鎮(zhèn)規(guī)模較小,布局分散,城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善,城市建設(shè)資金短缺,過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行無(wú)償、無(wú)期限的土地使用制度,大部分存量國(guó)有土地以劃撥方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)欠ㄈ胧鞋F(xiàn)象嚴(yán)重,應(yīng)征土地出讓金隨意減免現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,造成大量國(guó)有土地資產(chǎn)流失,政府難以發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用,也為土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。針對(duì)這一情況,為全面貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(國(guó)發(fā)[20__]15號(hào))和國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部第39號(hào)令)等文件精神,依法規(guī)范土地市場(chǎng),確保政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的高度壟斷。20__年8月,我縣成立了土地儲(chǔ)備交易中心,隸屬__縣國(guó)土資源局,定編5人,主要從事土地征收征用、土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備、國(guó)有建設(shè)用地出讓等工作。
確定土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心是接受縣政府委托實(shí)施國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)工作的法定機(jī)構(gòu),代表縣政府對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地實(shí)行統(tǒng)一征收、儲(chǔ)備、經(jīng)營(yíng)和管理,做到“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”。同時(shí),結(jié)合我縣實(shí)際,制定出臺(tái)了《__縣國(guó)有土地收儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)管理暫行辦法》、《__縣國(guó)有土地收儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)程序》和《__縣土地使用權(quán)交易市場(chǎng)管理暫行辦法》等制度,為規(guī)范有序地實(shí)施土地儲(chǔ)備交易提供了保障。
(二)清理整治土地市場(chǎng),優(yōu)化土地儲(chǔ)備交易環(huán)境
20__年2月20日,國(guó)土資源部召開(kāi)土地市場(chǎng)秩序電視電話(huà)會(huì)議,下發(fā)相關(guān)通知,針對(duì)一些地方土地管理松馳,制度不健全,土地市場(chǎng)混亂問(wèn)題,決定在全國(guó)范圍開(kāi)展土地市場(chǎng)秩序治理整頓。為優(yōu)化土地儲(chǔ)備交易環(huán)境,我縣以進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序?yàn)槠鯔C(jī),抓好土地市場(chǎng)秩序治理整頓,促進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè),進(jìn)一步深化土地使用制度改革,明確劃撥供地范圍,切實(shí)抓好經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工作。自20__年以來(lái),我縣就完善土地儲(chǔ)備交易機(jī)制,加大土地市場(chǎng)配置力度,連續(xù)推出了一系列舉措。結(jié)合我縣實(shí)際,下發(fā)了《__縣人民政府關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》,堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓的土地管理“五統(tǒng)一”的原則;根據(jù)土地市場(chǎng)的變化,及時(shí)修改我縣的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià),并就土地儲(chǔ)備范圍、土地儲(chǔ)備工作程序、儲(chǔ)備土地的處置程序等內(nèi)容進(jìn)一步明細(xì)化、規(guī)范化;相繼出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地管理的通告》、《關(guān)于加強(qiáng)土地市場(chǎng)秩序管理、嚴(yán)禁非法買(mǎi)賣(mài)土地轉(zhuǎn)讓土地的通告》,堅(jiān)決凍結(jié)縣城區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的供應(yīng)和審批,查處非法買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓土地。一系列文件的出臺(tái),為搞好土地收購(gòu)儲(chǔ)備和規(guī)范土地市場(chǎng)提供了法律法規(guī)支持。
(三)多形式并舉,廣泛宣傳國(guó)土資源法律法規(guī)
為使國(guó)土資源法律法規(guī)家喻戶(hù)曉,人人皆知,我縣在宣傳力度上花了很大的力氣,收到很好的效果。近年來(lái),我們始終把國(guó)土資源法律法規(guī)、土地國(guó)情、國(guó)策的宣傳教育工作放在首位。采用書(shū)寫(xiě)張貼懸掛標(biāo)語(yǔ)、出動(dòng)宣傳車(chē)、利用網(wǎng)絡(luò)、廣播電視、舉辦專(zhuān)欄板報(bào)、演講比賽、印發(fā)資料、召開(kāi)座談會(huì)等貼近實(shí)際、貼近群眾、貼近生活的形式,廣泛、深入地宣傳土地管理特別是耕地保護(hù)的重要性、必要性和緊迫性。通過(guò)每年開(kāi)展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣傳活動(dòng),使全縣人民特別是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部充分認(rèn)識(shí)到我縣國(guó)土資源保護(hù)與利用的現(xiàn)狀及所面臨的嚴(yán)峻形勢(shì),明白土地是不可再生的資源,以此增強(qiáng)土地憂(yōu)患意識(shí),全面提高耕地保護(hù)和合理利用土地的自覺(jué)性。這樣,使國(guó)土資源法律法規(guī)更加深入人心,干部、群眾的法律意識(shí)有了明顯提高,也為我縣推進(jìn)土地儲(chǔ)備工交易工作和規(guī)范土地市場(chǎng)營(yíng)造了良好的氛圍。 (四)認(rèn)真履行職責(zé),實(shí)施土地交易“陽(yáng)光工程”
招拍掛出讓國(guó)有建設(shè)用地是《土地管理法》、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部第39號(hào)令)及相關(guān)法律法規(guī)要求的公開(kāi)土地出讓的方式。法律規(guī)定,經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行“招拍掛”。近年來(lái),我縣不斷完善經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”出讓制度,著力于掛牌出讓精心打造土地交易“陽(yáng)光工程”。全縣經(jīng)營(yíng)性用地掛牌出讓一律實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作,堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正原則,采取招拍掛方式公開(kāi)出讓。并通過(guò)《中國(guó)土地網(wǎng)》、廣播電視等媒體和張貼公告等形式對(duì)外發(fā)布公告,實(shí)施陽(yáng)光交易。參加競(jìng)買(mǎi)土地者有縣內(nèi)、縣外,州內(nèi)、州外,也有省內(nèi)、省外的投資商、開(kāi)發(fā)商。每宗地掛牌出讓公告期滿(mǎn)后,有兩家以上要求現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),均由縣政府牽頭組織新區(qū)建設(shè)指揮部、國(guó)土資源、建設(shè)、紀(jì)檢監(jiān)察、財(cái)政等部門(mén)聯(lián)合舉行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)會(huì),在媒體上發(fā)布交易結(jié)果,接受社會(huì)監(jiān)督,取得了良好的成效。
土地儲(chǔ)備交易中心成立以來(lái),嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)國(guó)有土地實(shí)行統(tǒng)一征用、儲(chǔ)備、經(jīng)營(yíng)和管理,依法按程序?qū)θh經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)施了招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工作,自土地儲(chǔ)備交易成立至今的5、6年時(shí)間,__縣土地儲(chǔ)備交易中心在__縣國(guó)土資源局的領(lǐng)導(dǎo)下,以盤(pán)活存量國(guó)有建設(shè)用地、合理流轉(zhuǎn)土地資源為工作出發(fā)點(diǎn),供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地32.4840公頃,其中劃撥21.39公頃,出讓11.0940公頃,收取土地出讓金5054.2625萬(wàn)元,為_(kāi)_縣城新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)提供了必要的資金保障,解決了72個(gè)黨政機(jī)關(guān)及社會(huì)團(tuán)體單位的辦公用地問(wèn)題,為_(kāi)_縣城特別是縣城新區(qū)的建設(shè)發(fā)揮了積極的作用。
二、 __土地市場(chǎng)建設(shè)存在的主要問(wèn)題
我縣的土地市場(chǎng)建設(shè)正處于發(fā)育起步階段,經(jīng)過(guò)五年多的培育和規(guī)范,雖然取得了一定的進(jìn)展,但也存在一些問(wèn)題。
一是市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源的基礎(chǔ)性作用還未得到充分發(fā)揮,出讓供地、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓供地的比例還有待提高。由于行政行為和部門(mén)利益驅(qū)動(dòng),在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、企業(yè)改制和招商引資等方面供地操作不夠規(guī)范,低價(jià)出讓、甚至減免出讓金的現(xiàn)象依然存在,影響了市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源作用的充分發(fā)揮。
二是土地市場(chǎng)管理的法律法規(guī)和各項(xiàng)制度有待進(jìn)一步落實(shí),政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控還有待加強(qiáng)。土地市場(chǎng)發(fā)展的前提是政府控制土地供應(yīng)總量,但社會(huì)上部分人員國(guó)土資源政策、法律意識(shí)淡薄,違法占地、隨意占用耕地的現(xiàn)象屢禁不止,少數(shù)開(kāi)發(fā)商與鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村違法私自簽訂用地協(xié)議圈占土地搞建設(shè),多頭分散供地久治不絕,影響了政府對(duì)土地供應(yīng)宏觀調(diào)控的實(shí)施和耕地保護(hù)。
三是由于我縣是一個(gè)較為貧困落后的山區(qū)縣,年供地量不大,競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng),加上收購(gòu)?fù)恋氐馁Y金無(wú)來(lái)源,財(cái)政提供不了專(zhuān)項(xiàng)周轉(zhuǎn)金,銀行貸款困難,造成收儲(chǔ)資金無(wú)著落,從客觀上給土地“招拍掛”工作帶來(lái)了一定的制約。
四是土地私下交易行為比較突出,少數(shù)單位和個(gè)人為逃避稅費(fèi),不依法申報(bào)辦理變更手續(xù),部分企業(yè)、行政事業(yè)單位利用原劃撥土地直接非法入市或用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),造成土地交易市場(chǎng)混亂。
上述問(wèn)題的產(chǎn)生,既有國(guó)土部門(mén)內(nèi)部制度不健全、管理不到位的原因,也有外部的諸多原因,主要表現(xiàn)在:一是土地用途管制制度不能得到很好的落實(shí)。建設(shè)項(xiàng)目用地選址隨意性大,未能按照土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行選址,在項(xiàng)目用地不符合土地利用總體規(guī)劃時(shí),往往實(shí)行規(guī)劃跟著項(xiàng)目走,隨意調(diào)整規(guī)劃。多數(shù)情況下,用地單位或個(gè)人忽視城市規(guī)劃,認(rèn)為只要獲得政府批準(zhǔn)的土地,建設(shè)過(guò)程中隨意性較大,不嚴(yán)格執(zhí)行供地過(guò)程中的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求;部門(mén)間的相互協(xié)調(diào)不夠,宗地管理無(wú)法實(shí)現(xiàn),違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。二是土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心的職能不到位,政府不能集中統(tǒng)一供地,多頭供地現(xiàn)象依然存在,使“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”的原則得不到真正的落實(shí)。三是一些單位和個(gè)人對(duì)土地政策、法律法規(guī)意識(shí)不強(qiáng),違法占地現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)過(guò)分強(qiáng)調(diào)發(fā)展經(jīng)濟(jì),隨意提供工業(yè)用地,只顧當(dāng)前利益,不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃。為引進(jìn)資金,興辦企業(yè),一味遷就企業(yè)不合理要求,以犧牲土地和農(nóng)民利益為代價(jià),不要求企業(yè)主嚴(yán)格地完善依法用地手續(xù),造成農(nóng)村土地市場(chǎng)混亂。四是缺乏土地儲(chǔ)備資金,從而對(duì)老城區(qū)企業(yè)改制、劃撥用地改變用途等國(guó)有土地管理的難度加大,無(wú)法按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理,征收的土地出讓金未按上級(jí)要求管理、分配使用,致使在應(yīng)對(duì)上級(jí)檢查時(shí)捉襟見(jiàn)肘。
三、解決__土地市場(chǎng)建設(shè)問(wèn)題的對(duì)策措施
規(guī)范土地市場(chǎng)就是政府用市場(chǎng)的眼光看待國(guó)有土地,通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和市場(chǎng)規(guī)律,最大限度地優(yōu)化配置土地資源、資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的行為,它對(duì)于促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。針對(duì)上述我縣土地市場(chǎng)建設(shè)存在的問(wèn)題,我們堅(jiān)信在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下,在縣人大、縣政協(xié)的監(jiān)督指導(dǎo)下,通過(guò)自身的努力一定能逐步加以解決。
一是繼續(xù)深入開(kāi)展宣傳教育工作。采取多種有效方式,從發(fā)展和規(guī)范土地市場(chǎng)、完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的高度,大力宣傳規(guī)范土地市場(chǎng)、實(shí)施經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的重要意義,為深入推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工作營(yíng)造良好的氛圍。
二是進(jìn)一步健全和完善土地公開(kāi)供應(yīng)制度。建立土地市場(chǎng)集中統(tǒng)一供應(yīng)制度,國(guó)有土地招標(biāo)、拍賣(mài)制度和依法行政工作制度。促進(jìn)土地“招拍掛”工作公開(kāi)、公正、公平。
三是要同相關(guān)協(xié)作部門(mén)共同研究解決土地招拍掛工作中的問(wèn)題,完成供地前期規(guī)劃、供地后期管理的基礎(chǔ)工作和驗(yàn)收工作;建立統(tǒng)一協(xié)作關(guān)系,共同促進(jìn)和培育規(guī)范的土地市場(chǎng)。
四是要求縣財(cái)政部門(mén)提供一定的土地收儲(chǔ)周轉(zhuǎn)金,銀行提供相應(yīng)的貸款,以保障土地收儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)工作的正常運(yùn)行。通過(guò)協(xié)調(diào)資金(政府出資或銀行借款等方式),加大盤(pán)活存量建設(shè)用地力度,確保土地儲(chǔ)備交易工作的順利進(jìn)行,實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)收儲(chǔ)及出讓管理規(guī)范化、合法化。
五是要加強(qiáng)同紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)的密切配合,進(jìn)一步加大土地違法案件查處力度,查處與土地有關(guān)的違紀(jì)違法案件,推動(dòng)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度的實(shí)施。
第二篇 加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)調(diào)研報(bào)告6000字
加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)調(diào)研報(bào)告
__年5月,國(guó)土資源部要求各級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén),要準(zhǔn)確把握運(yùn)用土地政策參與國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的力度和時(shí)機(jī),逐步學(xué)會(huì)運(yùn)用土地政策為宏觀經(jīng)濟(jì)“加油門(mén)”、“點(diǎn)剎車(chē)”。作為國(guó)土資源管理參與宏觀調(diào)控平臺(tái)的土地市場(chǎng)建設(shè)的培育與規(guī)范,無(wú)疑象一只“無(wú)形之手”,對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。只有深刻認(rèn)識(shí)我縣在土地市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展中存在的不足,有效運(yùn)用好土地市場(chǎng)這只“無(wú)形之手”,建立起市場(chǎng)配置資源的長(zhǎng)效機(jī)制,實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地資產(chǎn)的有效調(diào)配和集中統(tǒng)一管理,才能發(fā)揮出國(guó)土資源參與宏觀調(diào)控的積極作用。
一、我縣土地市場(chǎng)建設(shè)回眸
我縣地處豫西山區(qū),工業(yè)基礎(chǔ)薄弱,城鎮(zhèn)化水平不高。近年來(lái),為加快城市建設(shè)步伐,縣委、縣政府按照“鞏固完善老城區(qū),強(qiáng)力開(kāi)發(fā)北城區(qū)”的基本思路,投入大量資金,對(duì)老城區(qū)道路、通水、排水、綠地、路燈和各類(lèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)性設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模的改造,逐步建立了以紅旗大道、李賀大道、錦屏大道、濱河路、紅旗廣場(chǎng)、北城區(qū)中心廣場(chǎng)、濱河游園為亮點(diǎn)的“四路兩場(chǎng)一園”的城市新格局。__年,縣政府又投入大量資金進(jìn)行小城鎮(zhèn)建設(shè),極大改變了鄉(xiāng)鎮(zhèn)面貌,促進(jìn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的資金投入,增強(qiáng)了城市的服務(wù)功能,城鎮(zhèn)地價(jià)水平明顯增高。這部分升值的地價(jià)本應(yīng)由政府收取,最終回歸社會(huì)用于城市建設(shè)再投入、再升值,但由于土地市場(chǎng)建設(shè)不規(guī)范,城市大量的土地掌握在用地者手中,一些單位和個(gè)人正是看到了土地的潛在價(jià)值,在土地使用制度改革中鉆空子,最終成為政府投資土地上的受益者,作為投資者的政府卻沒(méi)有得到應(yīng)得的回報(bào),造成了國(guó)有土地資產(chǎn)的白白流失。
為了強(qiáng)化政府管地權(quán)威,使政府高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(國(guó)辦發(fā)[__]15號(hào))文件下發(fā)后,宜陽(yáng)縣人民政府及時(shí)下發(fā)了《關(guān)于實(shí)行建設(shè)用地五統(tǒng)一的通知》(宜政文[__]61號(hào)),明確了征地是政府的專(zhuān)有權(quán)利,禁止用地單位與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行協(xié)商用地,對(duì)建設(shè)用地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一按項(xiàng)目供地、統(tǒng)一管理??h政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,制定土地利用年度計(jì)劃和年度規(guī)劃,控制建設(shè)用地供應(yīng)總量,按照合理配置、有效利用土地現(xiàn)狀的原則,編制建設(shè)用地區(qū)域的詳細(xì)規(guī)劃,確定開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、地塊用途,統(tǒng)籌安排各類(lèi)建設(shè)用地。建設(shè)單位需要使用農(nóng)村集體土地的,由縣人民政府按照土地利用年度計(jì)劃實(shí)施統(tǒng)一征用,根據(jù)建設(shè)用地的位置、用途、數(shù)量制定征地方案,每年分批次上報(bào),經(jīng)批準(zhǔn)后,依照有關(guān)規(guī)定和法定程序,對(duì)被征地單位予以補(bǔ)償,向用地單位供給土地。政府統(tǒng)一征地,實(shí)行一個(gè)渠道進(jìn)水,從源頭上扭轉(zhuǎn)了土地需求決定供給的被動(dòng)局面。此舉嚴(yán)格控制了建設(shè)用地總量,既保護(hù)了耕地,又能保證被征地農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)及時(shí)足額到位,不損害農(nóng)民的利益。而且良好的用地環(huán)境吸引了眾多商家來(lái)宜投資建廠,興辦企業(yè)。先后有洛陽(yáng)龍羽宜電有限公司、洛陽(yáng)恒基鋁業(yè)公司、洛陽(yáng)熱電廠、黃河同力水泥集團(tuán)等企業(yè)落戶(hù)我縣,縣國(guó)土局服務(wù)國(guó)家、省、市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目及一般建設(shè)用地項(xiàng)目達(dá)15個(gè),提供土地3000余畝,達(dá)到了政府管理土地“一個(gè)龍頭出水”的目的,為我縣經(jīng)營(yíng)城市土地打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),促進(jìn)了縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為規(guī)范土地市場(chǎng)秩序,我縣開(kāi)展了土地隱形市場(chǎng)的清理整頓,縣國(guó)土局在紀(jì)檢委、糾風(fēng)辦、公、檢、法、司、城建、房管等部門(mén)的密切配合下,對(duì)全縣范圍內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)或改變用地性質(zhì)的單位和個(gè)人,依法進(jìn)行了收繳土地出讓金和罰款的處理。共查處土地隱形交易80余宗,補(bǔ)繳土地出讓金160余萬(wàn)元,把土地使用權(quán)交易納入了依法管理軌道。與此同時(shí),縣國(guó)土局積極借鑒外地經(jīng)驗(yàn),大力推行土地有償使用制度,在推行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓等方面進(jìn)行了嘗試,努力建設(shè)土地有形市場(chǎng),但因種種原因,效果并不明顯。
二、我縣土地市場(chǎng)的特點(diǎn)
(一)政府對(duì)土地一級(jí)土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了高度壟斷
我縣在對(duì)建設(shè)用地實(shí)行“五統(tǒng)一”管理之后,政府調(diào)控土地一級(jí)市場(chǎng)的能力增加了,“一個(gè)龍頭進(jìn)水,一個(gè)龍頭出水”的格局基本形成?!耙玫卣艺钡恼撸行Ф糁屏擞玫貑挝慌c村、組私下交易、協(xié)商用地的行為。特別是北城區(qū)建設(shè)的用地秩序得到規(guī)范,區(qū)域發(fā)展所需的建設(shè)用地,嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃及《北城區(qū)詳細(xì)控制性規(guī)劃》來(lái)調(diào)配,杜絕了違法用地,減少了因用地問(wèn)題而引發(fā)的群眾上訪(fǎng)事件的發(fā)生。
(二)土地市場(chǎng)機(jī)制不健全
隨著我縣固定資產(chǎn)投資的逐年增高,由此帶動(dòng)了百業(yè)興旺,也增加了土地的需求量。在土地市場(chǎng)的建設(shè)上,存在許多不足之處,主要表現(xiàn)在:一是政府調(diào)控土地市場(chǎng)的力量薄弱,應(yīng)該由政府掌握和調(diào)控的城鎮(zhèn)建設(shè)用地供應(yīng)量、閑置、存量土地的數(shù)量,沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的掌握和控制在政府手中。二是對(duì)舊城區(qū)存量土地的盤(pán)活,以及實(shí)現(xiàn)土地集約利用上,缺乏行之有效的措施,三是土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制不健全,沒(méi)有成立以政府為主導(dǎo)的專(zhuān)門(mén)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),對(duì)縣域閑置、低效應(yīng)納入儲(chǔ)備庫(kù)的用地,僅限于“預(yù)儲(chǔ)備”。政府手中的土地和資金不充足,無(wú)法對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控,土地資源的價(jià)值就不能夠充足的顯現(xiàn)。
(三)招拍掛出讓效果不明顯
近年來(lái),我縣雖然嘗試了對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地采用招拍掛方式出讓土地使用權(quán),但由于土地有形市場(chǎng)未建立,各項(xiàng)土地市場(chǎng)機(jī)制不健全,經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛的效果并不明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),近兩年以?huà)炫品绞匠鲎尩耐恋厥褂脵?quán)有5宗,面積34.23畝,掛牌成交價(jià)132.88萬(wàn)元,政府基本無(wú)收益。相對(duì)于其他市縣(區(qū))來(lái)說(shuō),明顯處于落后狀態(tài)。應(yīng)該在一級(jí)市場(chǎng)出讓的土地及收益,沒(méi)有集聚到政府手中,也因此造成了土地市場(chǎng)的不穩(wěn)定,開(kāi)發(fā)商對(duì)地價(jià)的水平、土地成本、土地供應(yīng)量、規(guī)范獲取土地的途徑的認(rèn)知度較低,一方面給不法開(kāi)發(fā)商造成了可乘之機(jī),土地隱形交易的現(xiàn)象依然存在;另一方面,在一定程度上擾亂了土地市場(chǎng)秩序,降低了政府應(yīng)有的威信,還影響到投資商的信心。
三、規(guī)范土地市場(chǎng)建設(shè)的意義
(一)有利于政府宏觀調(diào)控
作為政府部門(mén)要根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃和各項(xiàng)專(zhuān)門(mén)的規(guī)劃開(kāi)展建設(shè)活動(dòng),必須進(jìn)行有效的管理和調(diào)控。土地市場(chǎng)作為基礎(chǔ)環(huán)節(jié)之一,作為社會(huì)的基本資源和財(cái)富的配置場(chǎng)所,必須按照法律和法規(guī)進(jìn)行規(guī)范。規(guī)范和有序的土地市場(chǎng)有利于政府對(duì)土地資源和社會(huì)資源以及經(jīng)濟(jì)建設(shè)的宏觀調(diào)控。特別是宜陽(yáng)縣耕地少,耕地后備資源又較為缺乏,但加快城市建設(shè)步伐的大氣候又不得不占用耕地。因此,只有規(guī)范土地供應(yīng)渠道,才能夠有效保證全縣的建設(shè)用地需求和糧食生產(chǎn)安全,也才能保證可持續(xù)發(fā)展有較為充足的土地資源。
(二)有利于節(jié)約土地資源,實(shí)現(xiàn)集約利用
對(duì)投資者來(lái)說(shuō),在規(guī)范管理的環(huán)境下,越是公平取得的資源包括土地,越是會(huì)全力以赴地加以利用,絕不會(huì)粗放利用,更不會(huì)讓它長(zhǎng)久閑置。特別是宜陽(yáng)縣正處于城市化、工業(yè)化的進(jìn)程中,耕地的減少伴隨著城市化、工業(yè)化的進(jìn)程是成正比例的,建設(shè)用地的增加是不可避免的。工業(yè)化是消耗自然資源、原材料的過(guò)程,所以建立資源節(jié)約體系是完全必要的。但是,要實(shí)現(xiàn)在集約用地的同時(shí),保障建設(shè)用地的需求,就必須建立由市場(chǎng)主導(dǎo)配置資源的長(zhǎng)效機(jī)制,實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資產(chǎn)的有效調(diào)配和集中統(tǒng)一管理,最終使國(guó)家受益、企業(yè)和個(gè)人投資者受益。
(三)有利于增加財(cái)政收入
相對(duì)于各級(jí)財(cái)政而言,土地收益是十分可觀的。如河南省方城縣,在1992年就開(kāi)始以拍賣(mài)的形式出讓土地使用權(quán),開(kāi)創(chuàng)了河南省土地拍賣(mài)的先河,也因此獲得了巨大收益。在敲響土地拍賣(mài)“第一鑼”后的兩年間,方城縣拍賣(mài)出讓城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)8.4萬(wàn)平方米,收取土地出讓金2100萬(wàn)元,先后用這筆資金開(kāi)通新街道11條,吸納近2.5億元的資金建廠辦店,發(fā)展新的工商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。而這一切都是在財(cái)政不拿一分錢(qián)的情況下實(shí)現(xiàn)的,政府真正嘗到了運(yùn)作市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源的甜頭,走出了一條以地生財(cái)、聚財(cái),以財(cái)建城、建市,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的新路子。
(四)有利于為城鎮(zhèn)建設(shè)籌集資金
我縣的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱,政府的財(cái)政力量極為有限,難以籌措大筆資金搞基礎(chǔ)設(shè)施和市場(chǎng)建設(shè)。在土地市場(chǎng)方面,大面積供應(yīng)熟地很困難,如果等待一切條件成熟再發(fā)展,那就會(huì)使宜陽(yáng)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與其他各地的距離越來(lái)越大。所以,增強(qiáng)區(qū)域自身的造血功能,增強(qiáng)自身的發(fā)展能力十分重要。土地資源的潛在價(jià)值,是通過(guò)市場(chǎng)途徑來(lái)體現(xiàn)的,土地市場(chǎng)的正確運(yùn)作能起到至關(guān)重要的作用。隨著城市建設(shè)的發(fā)展,環(huán)境的優(yōu)化,區(qū)位優(yōu)勢(shì)的逐漸顯現(xiàn),能夠帶動(dòng)宗地價(jià)格的上漲。同時(shí),每宗地的投資者,不僅僅投資購(gòu)買(mǎi)了土地使用權(quán),更為重要的是,他要繼續(xù)投資搞基建、搞經(jīng)營(yíng),這樣就在獲得土地使用權(quán)后,再投入數(shù)倍于土地出讓金的建設(shè)資金,無(wú)形中又帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如濱河公園的綠化及基礎(chǔ)設(shè)施完善后,周邊地區(qū)的地價(jià)明顯高于其他地區(qū),在其周?chē)鷱氖嘛嬍场蕵?lè)等經(jīng)營(yíng)的投資者不計(jì)其數(shù),逐漸形成了一個(gè)新的市場(chǎng)繁榮區(qū)。據(jù)宜陽(yáng)縣城鎮(zhèn)國(guó)有土地資產(chǎn)評(píng)估顯示,我縣現(xiàn)有國(guó)有土地資產(chǎn)總值為33.22億元,如果經(jīng)營(yíng)管理得當(dāng),就會(huì)為城鎮(zhèn)建設(shè)提供充足的資金。
四、關(guān)于培育和規(guī)范土地市場(chǎng)的建議
規(guī)范的土地市場(chǎng)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與成熟的重要標(biāo)志,只有規(guī)范有序的土地市場(chǎng),才能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,才能使政府部門(mén)有效地運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制參與對(duì)土地資源的宏觀調(diào)控。如果土地市場(chǎng)不規(guī)范,市場(chǎng)秩序混亂,土地資產(chǎn)流失,不僅削減了土地對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn),而且影響經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行質(zhì)量,滋生腐敗現(xiàn)象,影響社會(huì)穩(wěn)定。所以,根據(jù)宜陽(yáng)縣土地市場(chǎng)建設(shè)的實(shí)際情況,建議從以下幾方面規(guī)范土地市場(chǎng)建設(shè):
(一)建立以政府為主導(dǎo)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制
建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度,是規(guī)范土地儲(chǔ)備運(yùn)行,增強(qiáng)政府調(diào)控力度,解決多頭供地的重要手段。在具體的操作中,要抓好以下三點(diǎn):
一是成立土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心。該中心代表政府實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓工作,將分散在各土地使用者手中的土地聚集起來(lái),納入土地儲(chǔ)備庫(kù),統(tǒng)一歸政府調(diào)配。并通過(guò)招拍掛等形式有計(jì)劃的出讓供地,從而盤(pán)活土地資產(chǎn),促進(jìn)土地交易市場(chǎng)規(guī)范、有序健康地發(fā)展。
二是加大對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金注入。土地收購(gòu)儲(chǔ)備的主要問(wèn)題是資金問(wèn)題,要收購(gòu)?fù)恋兀仨氂幸欢ǖ馁Y金作支撐。作為土地收購(gòu)儲(chǔ)備的主導(dǎo)部門(mén),政府可先支付一部分啟動(dòng)資金,也可以以土地抵押的方式向銀行貸款,土地部門(mén)也可自籌資金,然后通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)出讓土地收回投資,政府也可增加收益。
三是加大土地收購(gòu)儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)力度。土地儲(chǔ)備的目的是調(diào)節(jié)市場(chǎng)供應(yīng),政府手中只有掌握大量的土地,才能實(shí)現(xiàn)以市場(chǎng)配置土地資源,以供給引導(dǎo)需求。對(duì)土地的收購(gòu)儲(chǔ)備,可以采取以下三種方式:一是實(shí)物儲(chǔ)備。對(duì)國(guó)有企業(yè)改制、舊城改造和新增建設(shè)用地中商品房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)的土地,以及政府應(yīng)依法收回、收購(gòu)的土地,實(shí)行實(shí)物儲(chǔ)備,納入土地儲(chǔ)備庫(kù);二是規(guī)劃紅線(xiàn)儲(chǔ)備。按照土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃以及城市建設(shè)需求,對(duì)劃入城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地實(shí)行紅線(xiàn)儲(chǔ)備,嚴(yán)格按規(guī)劃供地。特別是對(duì)城市規(guī)劃范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地,嚴(yán)格以招拍掛出讓方式供地。三是信息儲(chǔ)備。對(duì)不急于收購(gòu)儲(chǔ)備或受財(cái)力限制一時(shí)無(wú)力進(jìn)行資金收購(gòu)的地塊,采取信息儲(chǔ)備,待時(shí)機(jī)成熟時(shí),有計(jì)劃的收回、收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、出讓。
在儲(chǔ)備用地的同時(shí),土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心要在縣計(jì)劃、城建、財(cái)政等部門(mén)的配合下,加大土地開(kāi)發(fā)力度,將儲(chǔ)備生地變?yōu)槭斓睾?,有?jì)劃的推向市場(chǎng)。通過(guò)政府部門(mén)一個(gè)“口子”向市場(chǎng)供地,強(qiáng)化政府在土地供應(yīng)上的主導(dǎo)地位,明晰城鎮(zhèn)土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
(二)大力推行土地使用權(quán)招拍掛出讓制度
土地使用權(quán)招拍掛制度既是地價(jià)水平的“晴雨表”,也是檢驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)運(yùn)作水平以及實(shí)力與資質(zhì)的試金石,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必將起到優(yōu)勝劣汰的作用。隨著土地市場(chǎng)建設(shè)的逐步深入,形成公開(kāi)、公平、公正的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),由市場(chǎng)確定土地價(jià)格,實(shí)行“物競(jìng)天擇”是市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在要求。要實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行有償供應(yīng),必須把握好四點(diǎn):
一是堅(jiān)持土地市場(chǎng)的高度統(tǒng)一。對(duì)舊城區(qū)的經(jīng)營(yíng)性用地以及北城區(qū)控制性規(guī)劃范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地必須納入縣政府統(tǒng)一供應(yīng)渠道,實(shí)現(xiàn)一個(gè)“口子”向市場(chǎng)供地。
二是加大土地拍賣(mài)出讓力度。我縣目前對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地主要采取掛牌出讓方式,在一定程度上消減了開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)價(jià)的積極性。所以,在經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)出讓方式上,要把握住拍賣(mài)出讓方式的優(yōu)勢(shì),由掛牌報(bào)價(jià)演變?yōu)楝F(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),激發(fā)開(kāi)發(fā)商的投資積極性。并通過(guò)正確的引導(dǎo),使開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到,在土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中,誰(shuí)率先進(jìn)入市場(chǎng),誰(shuí)就贏得了主動(dòng)權(quán),只有通過(guò)招拍掛方式,才能依法取得土地使用權(quán)。同時(shí),把招拍掛出讓方式逐步引向深入,由商業(yè)用地逐步發(fā)展到工業(yè)和居住用地,對(duì)除法律規(guī)定可以進(jìn)行劃撥供地以外的各類(lèi)用地,逐步嘗試全面推向市場(chǎng),增加政府收益。
三是加強(qiáng)地價(jià)管理。對(duì)所有的土地在出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押之前,必須經(jīng)過(guò)地價(jià)評(píng)估交易中心評(píng)估作價(jià);特別是對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地要按照標(biāo)定地價(jià),確定宗地的,防止出讓價(jià)格過(guò)低。然后,通過(guò)競(jìng)價(jià)方式,提升土地的產(chǎn)出效益。
(三)建立土地有形市場(chǎng),創(chuàng)造良好的土地市場(chǎng)環(huán)境
一個(gè)地方投資環(huán)境的好壞,關(guān)鍵看這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境,也要看政府部門(mén)是否為用地者營(yíng)造了一個(gè)良好的土地市場(chǎng)環(huán)境。所以,要實(shí)現(xiàn)由市場(chǎng)配置土地資源,由市場(chǎng)選擇土地使用者,由市場(chǎng)決定地價(jià),就必須建立土地市場(chǎng)交易場(chǎng)所,公開(kāi)交易信息,增加交易機(jī)會(huì),降低交易成本,保證交易順暢,接受社會(huì)監(jiān)督。政府只有采用適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全新定位,才能為經(jīng)營(yíng)土地提供良好的外部環(huán)境。
(四)嚴(yán)格按計(jì)劃、按規(guī)劃供地,控制建設(shè)用地供應(yīng)總量
要保障土地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)建設(shè)的健康發(fā)展,只有依法用市場(chǎng)機(jī)制供應(yīng)土地。國(guó)土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》,明確規(guī)定了土地供應(yīng)要公開(kāi)供地計(jì)劃、公開(kāi)出讓土地信息、公開(kāi)集體決策、公開(kāi)查詢(xún)登記資料、公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)和公開(kāi)結(jié)果,這是供地必須遵循的原則。所以,在土地供應(yīng)上,必須嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量,要按規(guī)劃、按計(jì)劃供地,任何建設(shè)用地必須安排在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi),將耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃。嚴(yán)格界定有償和劃撥范圍,該有償?shù)挠袃?,該劃撥的劃撥,利用?jīng)濟(jì)的、法律的、行政的手段,引導(dǎo)用地行為從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。同時(shí),牢固樹(shù)立保護(hù)耕地、集約用地的意識(shí),著眼于存量土地的整理和盤(pán)活,重點(diǎn)立足于城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地整理、舊城區(qū)的土地改造。雖然在舊城改造上需要投注大量資金,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,也提升了舊城區(qū)的土地價(jià)值量。在北城區(qū)的開(kāi)發(fā)上,要以戰(zhàn)略的眼光,合理確定北城區(qū)的土地利用結(jié)構(gòu),要按照土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃供地,防止城市盲目向外擴(kuò)展,做到既有量的控制,又有結(jié)構(gòu)的變化;對(duì)縣域工業(yè)用地,要留有一定空間,根據(jù)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,注重投資強(qiáng)度,提高產(chǎn)出率。
土地作為城市的資源性資產(chǎn),這個(gè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的好壞,直接關(guān)系到城市的建設(shè)和發(fā)展。只有以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo),使合理用地、集約、節(jié)約用地變成實(shí)實(shí)在在的行為,在土地市場(chǎng)建設(shè)和發(fā)展中,積極探索,改革創(chuàng)新,著力搭建以人為本,公平競(jìng)爭(zhēng)的用地平臺(tái),建立更加規(guī)范有序的土地市場(chǎng)秩序,才能走出一條新形勢(shì)下用好土地資源,經(jīng)營(yíng)土地資產(chǎn),服務(wù)縣域經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的新路來(lái)。
第三篇 土地市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1050字
一、基本概況
扶風(fēng)縣位于陜西八百里秦川腹地、寶雞市所轄縣區(qū)。關(guān)中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的中點(diǎn),毗鄰楊凌農(nóng)業(yè)示范園??偯娣e750平方公里,轄9鎮(zhèn)3鄉(xiāng)185個(gè)行政村46萬(wàn)人。縣城規(guī)劃面積13.5平方公里,已建成面積6.5平方公里;城區(qū)人口4.3萬(wàn)人,城鎮(zhèn)化率44%,是陜西省旅游大縣。
二、扶風(fēng)縣城正在新建的樓盤(pán):
(一)、羅馬花園
1、項(xiàng)目地址:扶風(fēng)新區(qū)北大街美家美建材市場(chǎng)西側(cè)
2、開(kāi)發(fā)商:恒基地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)/陜西嘉里房地產(chǎn)有限公司
3、項(xiàng)目規(guī)劃:項(xiàng)目占地200畝,總建面17萬(wàn)㎡,1棟33層高層平層住宅,6棟18層復(fù)式高層住宅,兩層商業(yè)步行街。打造歐式園林,花園小區(qū),內(nèi)有雙語(yǔ)幼兒園、室外游泳池、風(fēng)情商業(yè)街。
4、目前正在建設(shè):1#2#3#4#6#7#樓為6棟高層復(fù)式住宅,5#樓為高層平層住宅,兩層商業(yè)步行街。
5、面積及價(jià)格:1棟33層高層平層住宅,1種戶(hù)型,124.53㎡三室兩廳一衛(wèi),2750元-3070元/㎡,層差20元/層。
6棟18層高層復(fù)式住宅,3種戶(hù)型,153.87-169.97㎡,2400元-3000元/㎡。
商鋪門(mén)面房:一層面積63㎡,單價(jià)1.1萬(wàn)元/㎡;
二層面積63㎡,單價(jià)4500元/㎡。
6、銷(xiāo)售情況:主推復(fù)式結(jié)構(gòu)房型。
7、付款方式:(1)一次性付款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)。
(2)按揭貸款:首付40% 貸款60%,優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。
8、復(fù)式住宅的物業(yè)費(fèi)及采暖費(fèi),只按一層面積來(lái)收取。
三、綜合分析:
扶風(fēng)有大量的樓市開(kāi)盤(pán),大概有大小十家左右,新老區(qū)土地閑置了很長(zhǎng)時(shí)間,為什么要在最近兩年大量開(kāi)盤(pán),樓市不穩(wěn)是最大的誘因。對(duì)于扶風(fēng)的房?jī)r(jià),預(yù)計(jì)估計(jì)會(huì)維持現(xiàn)在的價(jià)格很長(zhǎng)一段時(shí)間,原因:
1、扶風(fēng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程緩慢,城市人口有限,現(xiàn)在對(duì)樓房有剛性需求的扶風(fēng)人越來(lái)越少。隨著前幾年扶風(fēng)房?jī)r(jià)的飛漲,從八九百漲到現(xiàn)在的二千九左右,扶風(fēng)絕大多數(shù)人口已經(jīng)買(mǎi)到了自己的第一套房,部分人已經(jīng)買(mǎi)到了2-3套,甚至更多。
2、扶風(fēng)樓市發(fā)展太快,房源儲(chǔ)備充足。最近幾年扶風(fēng)在樓盤(pán)的土地儲(chǔ)備上非常充足,今年扶風(fēng)房地產(chǎn)公司百家爭(zhēng)鳴的局勢(shì),各個(gè)公司害怕樓市不穩(wěn)影響資金的回收,現(xiàn)在是越快把樓賣(mài)出去越好。
3、整體大經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響。最近經(jīng)濟(jì)疲軟,直接影響了一部分人的現(xiàn)金持有量。
扶風(fēng)縣在建的項(xiàng)目:扶風(fēng)縣人口46萬(wàn),其中城區(qū)人口4.3萬(wàn)人,縣城規(guī)劃面積13.5平方公里,建成面積6.5平方公里市化水平達(dá)到44%。本次調(diào)研8個(gè)項(xiàng)目,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總占地476畝,開(kāi)發(fā)面積58萬(wàn)㎡。
高層住宅價(jià)格2400元-3300元/㎡,商鋪價(jià)格一層1萬(wàn)-2萬(wàn)元/㎡,二層4500元/㎡.三層4000元/㎡.住宅銷(xiāo)化率70%-80%,商鋪銷(xiāo)化率50%-60%。其中商業(yè):羅馬花園占地200畝,周邊建兩層商業(yè)步行街;國(guó)風(fēng)三千坊新都匯中央商城:總建筑面積2.8萬(wàn)㎡;蓮花廣場(chǎng)1-4層商鋪;兆興商場(chǎng).
意向項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn):地段成熟,當(dāng)下能操作。缺點(diǎn):一次征地開(kāi)發(fā),資金使用集中,壓力大。
土地市場(chǎng)
第四篇 加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)的調(diào)研報(bào)告6100字
__年5月,國(guó)土資源部要求各級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén),要準(zhǔn)確把握運(yùn)用土地政策參與國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的力度和時(shí)機(jī),逐步學(xué)會(huì)運(yùn)用土地政策為宏觀經(jīng)濟(jì)“加油門(mén)”、“點(diǎn)剎車(chē)”。作為國(guó)土資源管理參與宏觀調(diào)控平臺(tái)的土地市場(chǎng)建設(shè)的培育與規(guī)范,無(wú)疑象一只“無(wú)形之手”,對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。只有深刻認(rèn)識(shí)我縣在土地市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展中存在的不足,有效運(yùn)用好土地市場(chǎng)這只“無(wú)形之手”,建立起市場(chǎng)配置資源的長(zhǎng)效機(jī)制,實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地資產(chǎn)的有效調(diào)配和集中統(tǒng)一管理,才能發(fā)揮出國(guó)土資源參與宏觀調(diào)控的積極作用。
一、我縣土地市場(chǎng)建設(shè)回眸
我縣地處豫西山區(qū),工業(yè)基礎(chǔ)薄弱,城鎮(zhèn)化水平不高。近年來(lái),為加快城市建設(shè)步伐,縣委、縣政府按照“鞏固完善老城區(qū),強(qiáng)力開(kāi)發(fā)北城區(qū)”的基本思路,投入大量資金,對(duì)老城區(qū)道路、通水、排水、綠地、路燈和各類(lèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)性設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模的改造,逐步建立了以紅旗大道、李賀大道、錦屏大道、濱河路、紅旗廣場(chǎng)、北城區(qū)中心廣場(chǎng)、濱河游園為亮點(diǎn)的“四路兩場(chǎng)一園”的城市新格局。__年,縣政府又投入大量資金進(jìn)行小城鎮(zhèn)建設(shè),極大改變了鄉(xiāng)鎮(zhèn)面貌,促進(jìn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的資金投入,增強(qiáng)了城市的服務(wù)功能,城鎮(zhèn)地價(jià)水平明顯增高。這部分升值的地價(jià)本應(yīng)由政府收取,最終回歸社會(huì)用于城市建設(shè)再投入、再升值,但由于土地市場(chǎng)建設(shè)不規(guī)范,城市大量的土地掌握在用地者手中,一些單位和個(gè)人正是看到了土地的潛在價(jià)值,在土地使用制度改革中鉆空子,最終成為政府投資土地上的最大受益者,作為投資者的政府卻沒(méi)有得到應(yīng)得的回報(bào),造成了國(guó)有土地資產(chǎn)的白白流失。
為了強(qiáng)化政府管地權(quán)威,使政府高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(國(guó)辦發(fā)[__]15號(hào))文件下發(fā)后,宜陽(yáng)縣人民政府及時(shí)下發(fā)了《關(guān)于實(shí)行建設(shè)用地五統(tǒng)一的通知》(宜政文[__]61號(hào)),明確了征地是政府的專(zhuān)有權(quán)利,禁止用地單位與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行協(xié)商用地,對(duì)建設(shè)用地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一按項(xiàng)目供地、統(tǒng)一管理。縣政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,制定土地利用年度計(jì)劃和年度規(guī)劃,控制建設(shè)用地供應(yīng)總量,按照合理配置、有效利用土地現(xiàn)狀的原則,編制建設(shè)用地區(qū)域的詳細(xì)規(guī)劃,確定開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、地塊用途,統(tǒng)籌安排各類(lèi)建設(shè)用地。建設(shè)單位需要使用農(nóng)村集體土地的,由縣人民政府按照土地利用年度計(jì)劃實(shí)施統(tǒng)一征用,根據(jù)建設(shè)用地的位置、用途、數(shù)量制定征地方案,每年分批次上報(bào),經(jīng)批準(zhǔn)后,依照有關(guān)規(guī)定和法定程序,對(duì)被征地單位予以補(bǔ)償,向用地單位供給土地。政府統(tǒng)一征地,實(shí)行一個(gè)渠道進(jìn)水,從源頭上扭轉(zhuǎn)了土地需求決定供給的被動(dòng)局面。此舉嚴(yán)格控制了建設(shè)用地總量,既保護(hù)了耕地,又能保證被征地農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)及時(shí)足額到位,不損害農(nóng)民的利益。而且良好的用地環(huán)境吸引了眾多商家來(lái)宜投資建廠,興辦企業(yè)。先后有洛陽(yáng)龍羽宜電有限公司、洛陽(yáng)恒基鋁業(yè)公司、洛陽(yáng)熱電廠、黃河同力水泥集團(tuán)等企業(yè)落戶(hù)我縣,縣國(guó)土局服務(wù)國(guó)家、省、市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目及一般建設(shè)用地項(xiàng)目達(dá)15個(gè),提供土地3000余畝,達(dá)到了政府管理土地“一個(gè)龍頭出水”的目的,為我縣經(jīng)營(yíng)城市土地打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),促進(jìn)了縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為規(guī)范土地市場(chǎng)秩序,我縣開(kāi)展了土地隱形市場(chǎng)的清理整頓,縣國(guó)土局在紀(jì)檢委、糾風(fēng)辦、公、檢、法、司、城建、房管等部門(mén)的密切配合下,對(duì)全縣范圍內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)或改變用地性質(zhì)的單位和個(gè)人,依法進(jìn)行了收繳土地出讓金和罰款的處理。共查處土地隱形交易80余宗,補(bǔ)繳土地出讓金160余萬(wàn)元,把土地使用權(quán)交易納入了依法管理軌道。與此同時(shí),縣國(guó)土局積極借鑒外地經(jīng)驗(yàn),大力推行土地有償使用制度,在推行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓等方面進(jìn)行了嘗試,努力建設(shè)土地有形市場(chǎng),但因種種原因,效果并不明顯。
二、我縣土地市場(chǎng)的特點(diǎn)
(一)政府對(duì)土地一級(jí)土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了高度壟斷
我縣在對(duì)建設(shè)用地實(shí)行“五統(tǒng)一”管理之后,政府調(diào)控土地一級(jí)市場(chǎng)的能力增加了,“一個(gè)龍頭進(jìn)水,一個(gè)龍頭出水”的格局基本形成。“要用地找政府”的政策,有效遏制了用地單位與村、組私下交易、協(xié)商用地的行為。特別是北城區(qū)建設(shè)的用地秩序得到規(guī)范,區(qū)域發(fā)展所需的建設(shè)用地,嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃及《北城區(qū)詳細(xì)控制性規(guī)劃》來(lái)調(diào)配,杜絕了違法用地,減少了因用地問(wèn)題而引發(fā)的群眾上訪(fǎng)事件的發(fā)生。
(二)土地市場(chǎng)機(jī)制不健全
隨著我縣固定資產(chǎn)投資的逐年增高,由此帶動(dòng)了百業(yè)興旺,也增加了土地的需求量。在土地市場(chǎng)的建設(shè)上,存在許多不足之處,主要表現(xiàn)在:一是政府調(diào)控土地市場(chǎng)的力量薄弱,應(yīng)該由政府掌握和調(diào)控的城鎮(zhèn)建設(shè)用地供應(yīng)量、閑置、存量土地的數(shù)量,沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的掌握和控制在政府手中。二是對(duì)舊城區(qū)存量土地的盤(pán)活,以及實(shí)現(xiàn)土地集約利用上,缺乏行之有效的措施,三是土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制不健全,沒(méi)有成立以政府為主導(dǎo)的專(zhuān)門(mén)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),對(duì)縣域閑置、低效應(yīng)納入儲(chǔ)備庫(kù)的用地,僅限于“預(yù)儲(chǔ)備”。政府手中的土地和資金不充足,無(wú)法對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控,土地資源的價(jià)值就不能夠充足的顯現(xiàn)。
(三)招拍掛出讓效果不明顯
近年來(lái),我縣雖然嘗試了對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地采用招拍掛方式出讓土地使用權(quán),但由于土地有形市場(chǎng)未建立,各項(xiàng)土地市場(chǎng)機(jī)制不健全,經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛的效果并不明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),近兩年以?huà)炫品绞匠鲎尩耐恋厥褂脵?quán)有5宗,面積34.23畝,掛牌成交價(jià)132.88萬(wàn)元,政府基本無(wú)收益。相對(duì)于其他市縣(區(qū))來(lái)說(shuō),明顯處于落后狀態(tài)。應(yīng)該在一級(jí)市場(chǎng)出讓的土地及收益,沒(méi)有集聚到政府手中,也因此造成了土地市場(chǎng)的不穩(wěn)定,開(kāi)發(fā)商對(duì)地價(jià)的水平、土地成本、土地供應(yīng)量、規(guī)范獲取土地的途徑的認(rèn)知度較低,一方面給不法開(kāi)發(fā)商造成了可乘之機(jī),土地隱形交易的現(xiàn)象依然存在;另一方面,在一定程度上擾亂了土地市場(chǎng)秩序,降低了政府應(yīng)有的威信,還影響到投資商的信心。
三、規(guī)范土地市場(chǎng)建設(shè)的意義
(一)有利于政府宏觀調(diào)控
作為政府部門(mén)要根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃和各項(xiàng)專(zhuān)門(mén)的規(guī)劃開(kāi)展建設(shè)活動(dòng),必須進(jìn)行有效的管理和調(diào)控。土地市場(chǎng)作為基礎(chǔ)環(huán)節(jié)之一,作為社會(huì)的基本資源和財(cái)富的配置場(chǎng)所,必須按照法律和法規(guī)進(jìn)行規(guī)范。規(guī)范和有序的土地市場(chǎng)有利于政府對(duì)土地資源和社會(huì)資源以及經(jīng)濟(jì)建設(shè)的宏觀調(diào)控。特別是宜陽(yáng)縣耕地少,耕地后備資源又較為缺乏,但加快城市建設(shè)步伐的大氣候又不得不占用耕地。因此,只有規(guī)范土地供應(yīng)渠道,才能夠有效保證全縣的建設(shè)用地需求和糧食生產(chǎn)安全,也才能保證可持續(xù)發(fā)展有較為充足的土地資源。
(二)有利于節(jié)約土地資源,實(shí)現(xiàn)集約利用
對(duì)投資者來(lái)說(shuō),在規(guī)范管理的環(huán)境下,越是公平取得的資源包括土地,越是會(huì)全力以赴地加以利用,絕不會(huì)粗放利用,更不會(huì)讓它長(zhǎng)久閑置。特別是宜陽(yáng)縣正處于城市化、工業(yè)化的進(jìn)程中,耕地的減少伴隨著城市化、工業(yè)化的進(jìn)程是成正比例的,建設(shè)用地的增加是不可避免的。工業(yè)化是消耗自然資源、原材料的過(guò)程,所以建立資源節(jié)約體系是完全必要的。但是,要實(shí)現(xiàn)在集約用地的同時(shí),保障建設(shè)用地的需求,就必須建立由市場(chǎng)主導(dǎo)配置資源的長(zhǎng)效機(jī)制,實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資產(chǎn)的有效調(diào)配和集中統(tǒng)一管理,最終使國(guó)家受益、企業(yè)和個(gè)人投資者受益。
(三)有利于增加財(cái)政收入
相對(duì)于各級(jí)財(cái)政而言,土地收益是十分可觀的。如河南省方城縣,在1992年就開(kāi)始以拍賣(mài)的形式出讓土地使用權(quán),開(kāi)創(chuàng)了河南省土地拍賣(mài)的先河,也因此獲得了巨大收益。在敲響土地拍賣(mài)“第一鑼”后的兩年間,方城縣拍賣(mài)出讓城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)8.4萬(wàn)平方米,收取土地出讓金2100萬(wàn)元,先后用這筆資金開(kāi)通新街道11條,吸納近2.5億元的資金建廠辦店,發(fā)展新的工商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。而這一切都是在財(cái)政不拿一分錢(qián)的情況下實(shí)現(xiàn)的,政府真正嘗到了運(yùn)作市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源的甜頭,走出了一條以地生財(cái)、聚財(cái),以財(cái)建城、建市,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的新路子。
(四)有利于為城鎮(zhèn)建設(shè)籌集資金
我縣的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱,政府的財(cái)政力量極為有限,難以籌措大筆資金搞基礎(chǔ)設(shè)施和市場(chǎng)建設(shè)。在土地市場(chǎng)方面,大面積供應(yīng)熟地很困難,如果等待一切條件成熟再發(fā)展,那就會(huì)使宜陽(yáng)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與其他各地的距離越來(lái)越大。所以,增強(qiáng)區(qū)域自身的造血功能,增強(qiáng)自身的發(fā)展能力十分重要。土地資源的潛在價(jià)值,是通過(guò)市場(chǎng)途徑來(lái)體現(xiàn)的,土地市場(chǎng)的正確運(yùn)作能起到至關(guān)重要的作用。隨著城市建設(shè)的發(fā)展,環(huán)境的優(yōu)化,區(qū)位優(yōu)勢(shì)的逐漸顯現(xiàn),能夠帶動(dòng)宗地價(jià)格的上漲。同時(shí),每宗地的投資者,不僅僅投資購(gòu)買(mǎi)了土地使用權(quán),更為重要的是,他要繼續(xù)投資搞基建、搞經(jīng)營(yíng),這樣就在獲得土地使用權(quán)后,再投入數(shù)倍于土地出讓金的建設(shè)資金,無(wú)形中又帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如濱河公園的綠化及基礎(chǔ)設(shè)施完善后,周邊地區(qū)的地價(jià)明顯高于其他地區(qū),在其周?chē)鷱氖嘛嬍?、娛?lè)等經(jīng)營(yíng)的投資者不計(jì)其數(shù),逐漸形成了一個(gè)新的市場(chǎng)繁榮區(qū)。據(jù)宜陽(yáng)縣城鎮(zhèn)國(guó)有土地資產(chǎn)評(píng)估顯示,我縣現(xiàn)有國(guó)有土地資產(chǎn)總值為33.22億元,如果經(jīng)營(yíng)管理得當(dāng),就會(huì)為城鎮(zhèn)建設(shè)提供充足的資金。
四、關(guān)于培育和規(guī)范土地市場(chǎng)的建議
規(guī)范的土地市場(chǎng)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與成熟的重要標(biāo)志,只有規(guī)范有序的土地市場(chǎng),才能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,才能使政府部門(mén)有效地運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制參與對(duì)土地資源的宏觀調(diào)控。如果土地市場(chǎng)不規(guī)范,市場(chǎng)秩序混亂,土地資產(chǎn)流失,不僅削減了土地對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn),而且影響經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行質(zhì)量,滋生腐敗現(xiàn)象,影響社會(huì)穩(wěn)定。所以,根據(jù)宜陽(yáng)縣土地市場(chǎng)建設(shè)的實(shí)際情況,建議從以下幾方面規(guī)范土地市場(chǎng)建設(shè):
(一)建立以政府為主導(dǎo)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制
建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度,是規(guī)范土地儲(chǔ)備運(yùn)行,增強(qiáng)政府調(diào)控力度,解決多頭供地的重要手段。在具體的操作中,要抓好以下三點(diǎn):
一是成立土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心。該中心代表政府實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓工作,將分散在各土地使用者手中的土地聚集起來(lái),納入土地儲(chǔ)備庫(kù),統(tǒng)一歸政府調(diào)配。并通過(guò)招拍掛等形式有計(jì)劃的出讓供地,從而盤(pán)活土地資產(chǎn),促進(jìn)土地交易市場(chǎng)規(guī)范、有序健康地發(fā)展。
二是加大對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金注入。土地收購(gòu)儲(chǔ)備的主要問(wèn)題是資金問(wèn)題,要收購(gòu)?fù)恋兀仨氂幸欢ǖ馁Y金作支撐。作為土地收購(gòu)儲(chǔ)備的主導(dǎo)部門(mén),政府可先支付一部分啟動(dòng)資金,也可以以土地抵押的方式向銀行貸款,土地部門(mén)也可自籌資金,然后通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)出讓土地收回投資,政府也可增加收益。
三是加大土地收購(gòu)儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)力度。土地儲(chǔ)備的目的是調(diào)節(jié)市場(chǎng)供應(yīng),政府手中只有掌握大量的土地,才能實(shí)現(xiàn)以市場(chǎng)配置土地資源,以供給引導(dǎo)需求。對(duì)土地的收購(gòu)儲(chǔ)備,可以采取以下三種方式:一是實(shí)物儲(chǔ)備。對(duì)國(guó)有企業(yè)改制、舊城改造和新增建設(shè)用地中商品房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)的土地,以及政府應(yīng)依法收回、收購(gòu)的土地,實(shí)行實(shí)物儲(chǔ)備,納入土地儲(chǔ)備庫(kù);二是規(guī)劃紅線(xiàn)儲(chǔ)備。按照土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃以及城市建設(shè)需求,對(duì)劃入城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地實(shí)行紅線(xiàn)儲(chǔ)備,嚴(yán)格按規(guī)劃供地。特別是對(duì)城市規(guī)劃范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地,嚴(yán)格以招拍掛出讓方式供地。三是信息儲(chǔ)備。對(duì)不急于收購(gòu)儲(chǔ)備或受財(cái)力限制一時(shí)無(wú)力進(jìn)行資金收購(gòu)的地塊,采取信息儲(chǔ)備,待時(shí)機(jī)成熟時(shí),有計(jì)劃的收回、收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、出讓。
在儲(chǔ)備用地的同時(shí),土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心要在縣計(jì)劃、城建、財(cái)政等部門(mén)的配合下,加大土地開(kāi)發(fā)力度,將儲(chǔ)備生地變?yōu)槭斓睾?,有?jì)劃的推向市場(chǎng)。通過(guò)政府部門(mén)一個(gè)“口子”向市場(chǎng)供地,強(qiáng)化政府在土地供應(yīng)上的主導(dǎo)地位,明晰城鎮(zhèn)土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
(二)大力推行土地使用權(quán)招拍掛出讓制度
土地使用權(quán)招拍掛制度既是地價(jià)水平的“晴雨表”,也是檢驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)運(yùn)作水平以及實(shí)力與資質(zhì)的試金石,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必將起到優(yōu)勝劣汰的作用。隨著土地市場(chǎng)建設(shè)的逐步深入,形成公開(kāi)、公平、公正的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),由市場(chǎng)確定土地價(jià)格,實(shí)行“物競(jìng)天擇”是市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在要求。要實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行有償供應(yīng),必須把握好四點(diǎn):
一是堅(jiān)持土地市場(chǎng)的高度統(tǒng)一。對(duì)舊城區(qū)的經(jīng)營(yíng)性用地以及北城區(qū)控制性規(guī)劃范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地必須納入縣政府統(tǒng)一供應(yīng)渠道,實(shí)現(xiàn)一個(gè)“口子”向市場(chǎng)供地。
二是加大土地拍賣(mài)出讓力度。我縣目前對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地主要采取掛牌出讓方式,在一定程度上消減了開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)價(jià)的積極性。所以,在經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)出讓方式上,要把握住拍賣(mài)出讓方式的優(yōu)勢(shì),由掛牌報(bào)價(jià)演變?yōu)楝F(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),激發(fā)開(kāi)發(fā)商的投資積極性。并通過(guò)正確的引導(dǎo),使開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到,在土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中,誰(shuí)率先進(jìn)入市場(chǎng),誰(shuí)就贏得了主動(dòng)權(quán),只有通過(guò)招拍掛方式,才能依法取得土地使用權(quán)。同時(shí),把招拍掛出讓方式逐步引向深入,由商業(yè)用地逐步發(fā)展到工業(yè)和居住用地,對(duì)除法律規(guī)定可以進(jìn)行劃撥供地以外的各類(lèi)用地,逐步嘗試全面推向市場(chǎng),增加政府收益。
三是加強(qiáng)地價(jià)管理。對(duì)所有的土地在出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押之前,必須經(jīng)過(guò)地價(jià)評(píng)估交易中心評(píng)估作價(jià);特別是對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地要按照標(biāo)定地價(jià),確定宗地的最低價(jià)格,防止出讓價(jià)格過(guò)低。然后,通過(guò)競(jìng)價(jià)方式,提升土地的產(chǎn)出效益。
(三)建立土地有形市場(chǎng),創(chuàng)造良好的土地市場(chǎng)環(huán)境
一個(gè)地方投資環(huán)境的好壞,關(guān)鍵看這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境,也要看政府部門(mén)是否為用地者營(yíng)造了一個(gè)良好的土地市場(chǎng)環(huán)境。所以,要實(shí)現(xiàn)由市場(chǎng)配置土地資源,由市場(chǎng)選擇土地使用者,由市場(chǎng)決定地價(jià),就必須建立土地市場(chǎng)交易場(chǎng)所,公開(kāi)交易信息,增加交易機(jī)會(huì),降低交易成本,保證交易順暢,接受社會(huì)監(jiān)督。政府只有采用適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全新定位,才能為經(jīng)營(yíng)土地提供良好的外部環(huán)境。
(四)嚴(yán)格按計(jì)劃、按規(guī)劃供地,控制建設(shè)用地供應(yīng)總量
要保障土地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)建設(shè)的健康發(fā)展,只有依法用市場(chǎng)機(jī)制供應(yīng)土地。國(guó)土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》,明確規(guī)定了土地供應(yīng)要公開(kāi)供地計(jì)劃、公開(kāi)出讓土地信息、公開(kāi)集體決策、公開(kāi)查詢(xún)登記資料、公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)和公開(kāi)結(jié)果,這是供地必須遵循的原則。所以,在土地供應(yīng)上,必須嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量,要按規(guī)劃、按計(jì)劃供地,任何建設(shè)用地必須安排在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi),將耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃。嚴(yán)格界定有償和劃撥范圍,該有償?shù)挠袃敚搫潛艿膭潛?,利用?jīng)濟(jì)的、法律的、行政的手段,引導(dǎo)用地行為從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。同時(shí),牢固樹(shù)立保護(hù)耕地、集約用地的意識(shí),著眼于存量土地的整理和盤(pán)活,重點(diǎn)立足于城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地整理、舊城區(qū)的土地改造。雖然在舊城改造上需要投注大量資金,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,也提升了舊城區(qū)的土地價(jià)值量。在北城區(qū)的開(kāi)發(fā)上,要以戰(zhàn)略的眼光,合理確定北城區(qū)的土地利用結(jié)構(gòu),要按照土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃供地,防止城市盲目向外擴(kuò)展,做到既有量的控制,又有結(jié)構(gòu)的變化;對(duì)縣域工業(yè)用地,要留有一定空間,根據(jù)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,注重投資強(qiáng)度,提高產(chǎn)出率。
土地作為城市最大的資源性資產(chǎn),這個(gè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的好壞,直接關(guān)系到城市的建設(shè)和發(fā)展。只有以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo),使合理用地、集約、節(jié)約用地變成實(shí)實(shí)在在的行為,在土地市場(chǎng)建設(shè)和發(fā)展中,積極探索,改革創(chuàng)新,著力搭建以人為本,公平競(jìng)爭(zhēng)的用地平臺(tái),建立更加規(guī)范有序的土地市場(chǎng)秩序,才能走出一條新形勢(shì)下用好土地資源,經(jīng)營(yíng)土地資產(chǎn),服務(wù)縣域經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的新路來(lái)。
第五篇 城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)管理調(diào)研報(bào)告950字
按照部黨組的統(tǒng)一部署,我們先后對(duì)天津、河北、江蘇、浙江、廣東等五省市的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)問(wèn)題進(jìn)行了深入調(diào)研,同時(shí)委托中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院赴江蘇、浙江兩省進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)研。調(diào)研工作重點(diǎn)圍繞城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用和土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、存在問(wèn)題、原因及對(duì)策進(jìn)行了分析,現(xiàn)將調(diào)研情況匯報(bào)如下:
一、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)現(xiàn)狀與問(wèn)題
城鄉(xiāng)結(jié)合部是土地交易最活躍的地區(qū)之一,具有隱形交易、非法交易量大、交易秩序混亂的基本特征。具體表現(xiàn)在:城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹、建設(shè)用地總量失控,各類(lèi)用地交錯(cuò)、市場(chǎng)交易主體復(fù)雜,隱形交易突出、交易秩序混亂,土地交易形式多、數(shù)量大,違法用地和違法交易大量存在等幾方面。
(一)城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹、建設(shè)用地總量失控
(二)各類(lèi)用地交錯(cuò)、市場(chǎng)交易主體復(fù)雜
(三)土地交易形式多樣,隱形交易突出、交易秩序混亂
(四)違法用地和違法交易大量存在
二、產(chǎn)生問(wèn)題的原因分析
城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)混亂的現(xiàn)狀是長(zhǎng)期以來(lái)城市建設(shè)自發(fā)擴(kuò)展、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地產(chǎn)權(quán)不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。
(一)工業(yè)化、城市化帶動(dòng)了城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹,是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)混亂的外部推動(dòng)力
工業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展,需要相應(yīng)規(guī)模的土地作支撐。城鄉(xiāng)結(jié)合部是受城市發(fā)展和農(nóng)村工業(yè)化、城市化發(fā)展沖擊最大的地區(qū)。隨著城市化和工業(yè)的外移,民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和個(gè)體工商戶(hù)的發(fā)展,對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、生活場(chǎng)所提出了新的需求。一方面大量的國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)發(fā)展,加大了建設(shè)用地的需求,使城鎮(zhèn)向外擴(kuò)張的速度加快;另一方面也帶動(dòng)了城市第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,進(jìn)一步加劇了建設(shè)用地需求。這些快速增長(zhǎng)的建設(shè)用地需求迅速涌入城鄉(xiāng)結(jié)合部,致使城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地需求急劇增加,其用地特征呈現(xiàn)出:農(nóng)業(yè)用地不斷減少和非農(nóng)建設(shè)用地快速增加,土地供應(yīng)總量失控。其最根本的原因是,對(duì)于用地者而言,在城鄉(xiāng)結(jié)合部取得土地和房屋的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城區(qū),帶動(dòng)了用地需求;而對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶(hù)而言,轉(zhuǎn)讓、出租土地、房屋獲取的經(jīng)濟(jì)收益又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)收入,在比較利益的驅(qū)動(dòng)下,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶(hù)往往樂(lè)于把農(nóng)用土地私自轉(zhuǎn)為建設(shè)用地或建房出售、出租,牟取高額回報(bào)。同時(shí),外來(lái)人口蜂擁而至,價(jià)格低廉的私宅成了他們的安居所在,在一定程度上使農(nóng)村私宅租賃有愈演愈烈。
第六篇 土地市場(chǎng)建設(shè)情況調(diào)研報(bào)告4350字
土地是人類(lèi)社會(huì)生存發(fā)展的基礎(chǔ),既是重要的資源,也是重要的資產(chǎn),還是政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要杠桿。近年來(lái),隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和土地使用制度改革的不斷深化,隨著各級(jí)黨委政府對(duì)土地管理工作的不斷加強(qiáng),我國(guó)的土地市場(chǎng)建設(shè)獲得了較大發(fā)展,土地資本運(yùn)營(yíng)已成為土地管理工作的重要課題。_____是一個(gè)較為貧困落后的山區(qū)縣,人多地少,耕地后備資源不足,加大土地使用制度改革力度,加快國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)顯得尤為重要。__年下半年實(shí)施縣鄉(xiāng)機(jī)構(gòu)改革,新組建_____縣國(guó)土資源局,在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門(mén)的大力支持下,我局圍繞中心,服務(wù)大局,以提高土地對(duì)可持續(xù)發(fā)展的保障能力為目標(biāo),堅(jiān)持資源保護(hù)與資產(chǎn)管理并重,建立健全土地收購(gòu)儲(chǔ)備各項(xiàng)制度,加大國(guó)有土地儲(chǔ)備交易工作力度,嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”出讓規(guī)定,土地市場(chǎng)的培育發(fā)展和規(guī)范管理工作取得了一定的成效。
一、 _____土地市場(chǎng)建設(shè)的現(xiàn)狀
近年來(lái),我國(guó)土地使用制度改革在不斷深化,如何盤(pán)活土地,抓好土地儲(chǔ)備交易工作成為經(jīng)營(yíng)城市的一大課題。為此,我們按照縣委政府的統(tǒng)一部署,創(chuàng)新工作思路和方法,在改造舊城、開(kāi)發(fā)新城工作中,為實(shí)現(xiàn)政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),在完善土地儲(chǔ)備交易制度方面結(jié)合縣情做了大量艱苦細(xì)致的工作。
(一)成立機(jī)構(gòu) 建章立制
土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的產(chǎn)生是政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)、調(diào)控土地二級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)在需求,也是深化土地有償使用制度改革的必然結(jié)果。由于我縣城鎮(zhèn)規(guī)模較小,布局分散,城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善,城市建設(shè)資金短缺,過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行無(wú)償、無(wú)期限的土地使用制度,大部分存量國(guó)有土地以劃撥方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)欠ㄈ胧鞋F(xiàn)象嚴(yán)重,應(yīng)征土地出讓金隨意減免現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,造成大量國(guó)有土地資產(chǎn)流失,政府難以發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用,也為土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。針對(duì)這一情況,為全面貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(國(guó)發(fā)[__]15號(hào))和國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部第39號(hào)令)等文件精神,依法規(guī)范土地市場(chǎng),確保政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的高度壟斷。__年8月,我縣成立了土地儲(chǔ)備交易中心,隸屬_____縣國(guó)土資源局,定編5人,主要從事土地征收征用、土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備、國(guó)有建設(shè)用地出讓等工作。
確定土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心是接受縣政府委托實(shí)施國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)工作的法定機(jī)構(gòu),代表縣政府對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地實(shí)行統(tǒng)一征收、儲(chǔ)備、經(jīng)營(yíng)和管理,做到“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”。同時(shí),結(jié)合我縣實(shí)際,制定出臺(tái)了《_____縣國(guó)有土地收儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)管理暫行辦法》、《_____縣國(guó)有土地收儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)程序》和《_____縣土地使用權(quán)交易市場(chǎng)管理暫行辦法》等制度,為規(guī)范有序地實(shí)施土地儲(chǔ)備交易提供了保障。
(二)清理整治土地市場(chǎng),優(yōu)化土地儲(chǔ)備交易環(huán)境
__年2月20日,國(guó)土資源部召開(kāi)土地市場(chǎng)秩序電視電話(huà)會(huì)議,下發(fā)相關(guān)通知,針對(duì)一些地方土地管理松馳,制度不健全,土地市場(chǎng)混亂問(wèn)題,決定在全國(guó)范圍開(kāi)展土地市場(chǎng)秩序治理整頓。為優(yōu)化土地儲(chǔ)備交易環(huán)境,我縣以進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序?yàn)槠鯔C(jī),抓好土地市場(chǎng)秩序治理整頓,促進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè),進(jìn)一步深化土地使用制度改革,明確劃撥供地范圍,切實(shí)抓好經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工作。自__年以來(lái),我縣就完善土地儲(chǔ)備交易機(jī)制,加大土地市場(chǎng)配置力度,連續(xù)推出了一系列舉措。結(jié)合我縣實(shí)際,下發(fā)了《_____縣人民政府關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》,堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓的土地管理“五統(tǒng)一”的原則;根據(jù)土地市場(chǎng)的變化,及時(shí)修改我縣的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià),并就土地儲(chǔ)備范圍、土地儲(chǔ)備工作程序、儲(chǔ)備土地的處置程序等內(nèi)容進(jìn)一步明細(xì)化、規(guī)范化;相繼出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地管理的通告》、《關(guān)于加強(qiáng)土地市場(chǎng)秩序管理、嚴(yán)禁非法買(mǎi)賣(mài)土地轉(zhuǎn)讓土地的通告》,堅(jiān)決凍結(jié)縣城區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的供應(yīng)和審批,查處非法買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓土地。一系列文件的出臺(tái),為搞好土地收購(gòu)儲(chǔ)備和規(guī)范土地市場(chǎng)提供了法律法規(guī)支持。
(三)多形式并舉,廣泛宣傳國(guó)土資源法律法規(guī)
為使國(guó)土資源法律法規(guī)家喻戶(hù)曉,人人皆知,我縣在宣傳力度上花了很大的力氣,收到很好的效果。近年來(lái),我們始終把國(guó)土資源法律法規(guī)、土地國(guó)情、國(guó)策的宣傳教育工作放在首位。采用書(shū)寫(xiě)張貼懸掛標(biāo)語(yǔ)、出動(dòng)宣傳車(chē)、利用網(wǎng)絡(luò)、廣播電視、舉辦專(zhuān)欄板報(bào)、演講比賽、印發(fā)資料、召開(kāi)座談會(huì)等貼近實(shí)際、貼近群眾、貼近生活的形式,廣泛、深入地宣傳土地管理特別是耕地保護(hù)的重要性、必要性和緊迫性。通過(guò)每年開(kāi)展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣傳活動(dòng),使全縣人民特別是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部充分認(rèn)識(shí)到我縣國(guó)土資源保護(hù)與利用的現(xiàn)狀及所面臨的嚴(yán)峻形勢(shì),明白土地是不可再生的資源,以此增強(qiáng)土地憂(yōu)患意識(shí),全面提高耕地保護(hù)和合理利用土地的自覺(jué)性。這樣,使國(guó)土資源法律法規(guī)更加深入人心,干部、群眾的法律意識(shí)有了明顯提高,也為我縣推進(jìn)土地儲(chǔ)備工交易工作和規(guī)范土地市場(chǎng)營(yíng)造了良好的氛圍。
(四)認(rèn)真履行職責(zé),實(shí)施土地交易“陽(yáng)光工程”
招拍掛出讓國(guó)有建設(shè)用地是《土地管理法》、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部第39號(hào)令)及相關(guān)法律法規(guī)要求的公開(kāi)土地出讓的方式。法律規(guī)定,經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行“招拍掛”。近年來(lái),我縣不斷完善經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”出讓制度,著力于掛牌出讓精心打造土地交易“陽(yáng)光工程”。全縣經(jīng)營(yíng)性用地掛牌出讓一律實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作,堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正原則,采取招拍掛方式公開(kāi)出讓。并通過(guò)《中國(guó)土地網(wǎng)》、廣播電視等媒體和張貼公告等形式對(duì)外發(fā)布公告,實(shí)施陽(yáng)光交易。參加競(jìng)買(mǎi)土地者有縣內(nèi)、縣外,州內(nèi)、州外,也有省內(nèi)、省外的投資商、開(kāi)發(fā)商。每宗地掛牌出讓公告期滿(mǎn)后,有兩家以上要求現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),均由縣政府牽頭組織新區(qū)建設(shè)指揮部、國(guó)土資源、建設(shè)、紀(jì)檢監(jiān)察、財(cái)政等部門(mén)聯(lián)合舉行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)會(huì),在媒體上發(fā)布交易結(jié)果,接受社會(huì)監(jiān)督,取得了良好的成效。
土地儲(chǔ)備交易中心成立以來(lái),嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)國(guó)有土地實(shí)行統(tǒng)一征用、儲(chǔ)備、經(jīng)營(yíng)和管理,依法按程序?qū)θh經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)施了招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工作,自土地儲(chǔ)備交易成立至今的
5、6年時(shí)間,_____縣土地儲(chǔ)備交易中心在_____縣國(guó)土資源局的領(lǐng)導(dǎo)下,以盤(pán)活存量國(guó)有建設(shè)用地、合理流轉(zhuǎn)土地資源為工作出發(fā)點(diǎn),供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地32.4840公頃,其中劃撥21.39公頃,出讓11.0940公頃,收取土地出讓金5054.2625萬(wàn)元,為_(kāi)____縣城新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)提供了必要的資金保障,解決了72個(gè)黨政機(jī)關(guān)及社會(huì)團(tuán)體單位的辦公用地問(wèn)題,為_(kāi)____縣城特別是縣城新區(qū)的建設(shè)發(fā)揮了積極的作用。
二、 _____土地市場(chǎng)建設(shè)存在的主要問(wèn)題
我縣的土地市場(chǎng)建設(shè)正處于發(fā)育起步階段,經(jīng)過(guò)五年多的培育和規(guī)范,雖然取得了一定的進(jìn)展,但也存在一些問(wèn)題。
一是市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源的基礎(chǔ)性作用還未得到充分發(fā)揮,出讓供地、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓供地的比例還有待提高。由于行政行為和部門(mén)利益驅(qū)動(dòng),在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、企業(yè)改制和招商引資等方面供地操作不夠規(guī)范,低價(jià)出讓、甚至減免出讓金的現(xiàn)象依然存在,影響了市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源作用的充分發(fā)揮。
二是土地市場(chǎng)管理的法律法規(guī)和各項(xiàng)制度有待進(jìn)一步落實(shí),政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控還有待加強(qiáng)。土地市場(chǎng)發(fā)展的前提是政府控制土地供應(yīng)總量,但社會(huì)上部分人員國(guó)土資源政策、法律意識(shí)淡薄,違法占地、隨意占用耕地的現(xiàn)象屢禁不止,少數(shù)開(kāi)發(fā)商與鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村違法私自簽訂用地協(xié)議圈占土地搞建設(shè),多頭分散供地久治不絕,影響了政府對(duì)土地供應(yīng)宏觀調(diào)控的實(shí)施和耕地保護(hù)。
三是由于我縣是一個(gè)較為貧困落后的山區(qū)縣,年供地量不大,競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng),加上收購(gòu)?fù)恋氐馁Y金無(wú)來(lái)源,財(cái)政提供不了專(zhuān)項(xiàng)周轉(zhuǎn)金,銀行貸款困難,造成收儲(chǔ)資金無(wú)著落,從客觀上給土地“招拍掛”工作帶來(lái)了一定的制約。
四是土地私下交易行為比較突出,少數(shù)單位和個(gè)人為逃避稅費(fèi),不依法申報(bào)辦理變更手續(xù),部分企業(yè)、行政事業(yè)單位利用原劃撥土地直接非法入市或用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),造成土地交易市場(chǎng)混亂。
上述問(wèn)題的產(chǎn)生,既有國(guó)土部門(mén)內(nèi)部制度不健全、管理不到位的原因,也有外部的諸多原因,主要表現(xiàn)在:一是土地用途管制制度不能得到很好的落實(shí)。建設(shè)項(xiàng)目用地選址隨意性大,未能按照土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行選址,在項(xiàng)目用地不符合土地利用總體規(guī)劃時(shí),往往實(shí)行規(guī)劃跟著項(xiàng)目走,隨意調(diào)整規(guī)劃。多數(shù)情況下,用地單位或個(gè)人忽視城市規(guī)劃,認(rèn)為只要獲得政府批準(zhǔn)的土地,建設(shè)過(guò)程中隨意性較大,不嚴(yán)格執(zhí)行供地過(guò)程中的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求;部門(mén)間的相互協(xié)調(diào)不夠,宗地管理無(wú)法實(shí)現(xiàn),違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。二是土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心的職能不到位,政府不能集中統(tǒng)一供地,多頭供地現(xiàn)象依然存在,使“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”的原則得不到真正的落實(shí)。三是一些單位和個(gè)人對(duì)土地政策、法律法規(guī)意識(shí)不強(qiáng),違法占地現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)過(guò)分強(qiáng)調(diào)發(fā)展經(jīng)濟(jì),隨意提供工業(yè)用地,只顧當(dāng)前利益,不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃。為引進(jìn)資金,興辦企業(yè),一味遷就企業(yè)不合理要求,以犧牲土地和農(nóng)民利益為代價(jià),不要求企業(yè)主嚴(yán)格地完善依法用地手續(xù),造成農(nóng)村土地市場(chǎng)混亂。四是缺乏土地儲(chǔ)備資金,從而對(duì)老城區(qū)企業(yè)改制、劃撥用地改變用途等國(guó)有土地管理的難度加大,無(wú)法按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理,征收的土地出讓金未按上級(jí)要求管理、分配使用,致使在應(yīng)對(duì)上級(jí)檢查時(shí)捉襟見(jiàn)肘。
三、解決_____土地市場(chǎng)建設(shè)問(wèn)題的對(duì)策措施
規(guī)范土地市場(chǎng)就是政府用市場(chǎng)的眼光看待國(guó)有土地,通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和市場(chǎng)規(guī)律,最大限度地優(yōu)化配置土地資源、資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的行為,它對(duì)于促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。針對(duì)上述我縣土地市場(chǎng)建設(shè)存在的問(wèn)題,我們堅(jiān)信在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下,在縣人大、縣政協(xié)的監(jiān)督指導(dǎo)下,通過(guò)自身的努力一定能逐步加以解決。
一是繼續(xù)深入開(kāi)展宣傳教育工作。采取多種有效方式,從發(fā)展和規(guī)范土地市場(chǎng)、完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的高度,大力宣傳規(guī)范土地市場(chǎng)、實(shí)施經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的重要意義,為深入推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工作營(yíng)造良好的氛圍。
二是進(jìn)一步健全和完善土地公開(kāi)供應(yīng)制度。建立土地市場(chǎng)集中統(tǒng)一供應(yīng)制度,國(guó)有土地招標(biāo)、拍賣(mài)制度和依法行政工作制度。促進(jìn)土地“招拍掛”工作公開(kāi)、公正、公平。
三是要同相關(guān)協(xié)作部門(mén)共同研究解決土地招拍掛工作中的問(wèn)題,完成供地前期規(guī)劃、供地后期管理的基礎(chǔ)工作和驗(yàn)收工作;建立統(tǒng)一協(xié)作關(guān)系,共同促進(jìn)和培育規(guī)范的土地市場(chǎng)。
四是要求縣財(cái)政部門(mén)提供一定的土地收儲(chǔ)周轉(zhuǎn)金,銀行提供相應(yīng)的貸款,以保障土地收儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)工作的正常運(yùn)行。通過(guò)協(xié)調(diào)資金(政府出資或銀行借款等方式),加大盤(pán)活存量建設(shè)用地力度,確保土地儲(chǔ)備交易工作的順利進(jìn)行,實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)收儲(chǔ)及出讓管理規(guī)范化、合法化。
五是要加強(qiáng)同紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)的密切配合,進(jìn)一步加大土地違法案件查處力度,查處與土地有關(guān)的違紀(jì)違法案件,推動(dòng)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度的實(shí)施。