店鋪管理制度（六篇）

發(fā)布時(shí)間：2024-11-29 查看人數(shù)：69

店鋪管理制度

第1篇店鋪管理制度

店鋪管理制度（一）

一、激勵(lì)機(jī)制在酒店管理中的意義和作用

（一）激勵(lì)機(jī)制在酒店管理中的意義

美國(guó)哈佛大學(xué)的心理學(xué)教授威廉。詹姆士在研究中發(fā)現(xiàn)，在缺乏激勵(lì)的環(huán)境中，員工的潛力只能發(fā)揮20%-30%；如果在良好的激勵(lì)環(huán)境中，能夠充分地調(diào)動(dòng)員工的積極性與創(chuàng)造性，同樣人員的潛力則能夠發(fā)揮到80%-90%。他認(rèn)為，一個(gè)人平常表現(xiàn)的工作能力與經(jīng)過(guò)激發(fā)可能達(dá)到的工作能力和水平之間存在著大約（50%-60%）左右的差距?？梢?jiàn)，在良好的激勵(lì)環(huán)境中，員工工作積極性與創(chuàng)造性的發(fā)揮在企業(yè)人力資源管理工作中的重要性。酒店作為勞動(dòng)密集型的服務(wù)性企業(yè)，其人力資源管理工作主要通過(guò)激勵(lì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)，有利于充分調(diào)動(dòng)員工的工作熱情，最大限度地發(fā)揮員工的聰明才智，保證酒店經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。激勵(lì)的重要性已為酒店管理者所公認(rèn)，但如何提高激勵(lì)的有效性卻仍是擺在酒店管理者面前的一項(xiàng)重要課題。

（二）激勵(lì)機(jī)制在酒店管理中的作用

1.調(diào)動(dòng)員工積極性

這就是說(shuō)，員工只有在激勵(lì)的作用下，才能發(fā)揮其主觀能動(dòng)性和創(chuàng)造性，創(chuàng)造出高質(zhì)量、高效率的工作成績(jī)。

2.形成團(tuán)隊(duì)精神

賓館酒店是一個(gè)整體，賓館酒店管理的成功需要全體員工的共同努力，管理者可以通過(guò)與員工的有效溝通與激勵(lì)，使員工樹立全局觀念，進(jìn)而形成整個(gè)賓館酒店的團(tuán)隊(duì)精神。一但團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)努力實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，員工彼此合作的經(jīng)歷就會(huì)變成令人欣慰的美好回憶，它將使員工擁有強(qiáng)烈的歸屬感、自豪感與成就感，使賓館酒店更具凝聚力。

3.提高服務(wù)質(zhì)量

賓館酒店服務(wù)的最大特點(diǎn)就是服務(wù)質(zhì)量難以量性，但是因酒店而異、因服務(wù)人員管理人員及客人而異，服務(wù)要求及評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)具有不確定性。所以，對(duì)服務(wù)質(zhì)量控制的最有效的人是員工自身，而只有自己感到非常滿意的員工才會(huì)自覺(jué)自愿地為客人著想，通過(guò)第一時(shí)間的觀察及時(shí)提供客人所需要的服務(wù)。而使員工滿意的最有效的方法正是管理者對(duì)員工的激勵(lì)，激勵(lì)可使之具有工作的積極性、主動(dòng)性與創(chuàng)造性，在規(guī)范服務(wù)的基礎(chǔ)上，愿意竭盡所能地為客人提供符合其需求的額外的服務(wù)，從而達(dá)到提高服務(wù)質(zhì)量、為酒店贏得忠誠(chéng)客人的目的。

4.提高管理水平

員工最清楚酒店運(yùn)轉(zhuǎn)中存在的各種問(wèn)題，管理者應(yīng)鼓勵(lì)員工提出合理化建議，建設(shè)性意見(jiàn)及措施，讓員工參與管理，以激勵(lì)員工以主人翁的姿態(tài)去工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并積極地想辦法解決問(wèn)題，使酒店管理水平和服務(wù)質(zhì)量得到不斷提高。

二、激勵(lì)機(jī)制在酒店管理中的理論依據(jù)

激勵(lì)，從心理學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)看“激勵(lì)”就是調(diào)動(dòng)人的行為積極性，是個(gè)體在組織中的工作動(dòng)機(jī)。在管理學(xué)中，激勵(lì)是指管理者遵循人的行為規(guī)律，運(yùn)用多種有效的方法和手段，最大限度地激發(fā)下屬的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性，以保證組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。具體到酒店管理中，激勵(lì)是指酒店管理者通過(guò)內(nèi)部或外部刺激，激發(fā)和培養(yǎng)員工的工作動(dòng)力，使員工產(chǎn)生內(nèi)在工作動(dòng)機(jī)，從而促使員工為實(shí)現(xiàn)酒店經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而努力工作的過(guò)程。

三、激勵(lì)機(jī)制在酒店管理中的應(yīng)用策略

（一）注意激勵(lì)的公正性

管理者必須對(duì)員工的貢獻(xiàn)給予恰如其分的承認(rèn)，否則員工就會(huì)產(chǎn)生不公平的感覺(jué)。員工可能采取發(fā)牢騷、制造人際矛盾、放棄工作等行為?？梢?jiàn)，酒店管理者客觀地公正地評(píng)價(jià)員工工作業(yè)績(jī)并據(jù)此確定合理的工作報(bào)酬，對(duì)于消除員工不公平感，提高員工工作積極性是十分重要的。而要做到客觀公正，酒店在對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)時(shí)，必須做到賞罰嚴(yán)明、賞罰適度。

（二）針對(duì)員工需要進(jìn)行激勵(lì)

一位員工之所以愿意積極地去從事某項(xiàng)工作，是因?yàn)閺氖逻@項(xiàng)工作能在一定程度上滿足其個(gè)人的需求。當(dāng)一個(gè)人無(wú)所求進(jìn)，也就沒(méi)有什么動(dòng)力與活力；反之，若一個(gè)有所需求，就必然存在奮斗目標(biāo)激勵(lì)的因素。酒店必須深入地進(jìn)行調(diào)查研究，不斷了解員工需要層次和需要結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)，有針對(duì)性地采取激勵(lì)措施，才能收到實(shí)效。例如，年輕員工比較重視擁有自主權(quán)及創(chuàng)新的工作環(huán)境，中年員工比較重視工作與生活的平及事業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，年齡較大的員工則比較重視工作的穩(wěn)定性。女性員工相對(duì)而言對(duì)報(bào)酬更為看重，而男性員工則更看重企業(yè)和自身的發(fā)展。因此，酒店在對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)時(shí)，一定要考慮到酒店的特點(diǎn)和員工的個(gè)體差異，這樣才能收到最大的激勵(lì)效力。

（三）及時(shí)適度地激勵(lì)

激勵(lì)如果不及時(shí)、不適度，不僅會(huì)失信于員工，挫傷員工工作積極性，而且還可能使員工產(chǎn)生怨恨，取得完全相反的結(jié)果。因此，及時(shí)適度是酒店正確實(shí)施激勵(lì)的一條重要原則。在實(shí)踐中，酒店要做到及時(shí)而適度的激勵(lì)，首先應(yīng)正確識(shí)別激勵(lì)時(shí)機(jī)的特點(diǎn)。即在激勵(lì)時(shí)，不能無(wú)功而獎(jiǎng)，無(wú)過(guò)而罰；不能功大而小獎(jiǎng)，過(guò)大而小罰；不能功小而大獎(jiǎng)，過(guò)小而大罰。（但是需要指出的是，無(wú)論是及時(shí)原則，還是適度原則，酒店管理者都應(yīng)辯證地加以統(tǒng)一，由于及時(shí)不適度，激勵(lì)效果不會(huì)好；而適度不及時(shí)，激勵(lì)便會(huì)失去應(yīng)有的意義。）

（四）物質(zhì)激勵(lì)與精神激勵(lì)并重

許多酒店管理者認(rèn)為：?jiǎn)T工上班就是為了掙錢，因此金錢是激發(fā)員工工作積極性和創(chuàng)造性的最有效工具。事實(shí)上，員工的需要是多種多樣的，除了物質(zhì)需要外，還需要有精神上的嘉獎(jiǎng)和鼓勵(lì)。例如，有項(xiàng)工作急需某位員工去完成。作為酒店管理者，你可以對(duì)他說(shuō)：“我把這項(xiàng)工作交給你，完成以后，發(fā)給你獎(jiǎng)金”，待工作完成后當(dāng)場(chǎng)兌現(xiàn)；同樣你也可以這樣對(duì)他說(shuō)：“這項(xiàng)工作很重要，把它交給你是因?yàn)橹挥心悴拍芡瓿?，以后再增發(fā)給你獎(jiǎng)金！”。用這兩種方法可能都會(huì)達(dá)到完成任務(wù)的目的。但后者顯然優(yōu)于前者。前一種方法把完成工作任務(wù)與物質(zhì)激勵(lì)直接掛鉤，很容易形成多獎(jiǎng)多干，少獎(jiǎng)少干的局面，而后一種方法則在工作任務(wù)與物質(zhì)激勵(lì)之間加上了一個(gè)中間環(huán)節(jié)，使物質(zhì)激勵(lì)成為精神激勵(lì)的寄托物，消除了工作與金錢直接聯(lián)系的弊端，在某種程度上滿足員工的榮譽(yù)感，從而產(chǎn)生更大的工作激情。

（五）獎(jiǎng)懲并用，以獎(jiǎng)為主

獎(jiǎng)懲并用，不等于獎(jiǎng)懲并重。應(yīng)堅(jiān)持以獎(jiǎng)為主、以罰為輔的原則。因?yàn)椋旱谝唬魏我晃粏T工都有積極的、正確的一面，也有消極的、錯(cuò)誤的一面。但是，對(duì)于大多數(shù)員工來(lái)說(shuō)，前者是主流，后者是支流。酒店應(yīng)提倡“倡導(dǎo)主流，否定支流”。第二，就員工的心理趨向來(lái)看，心理趨于美好，希望個(gè)人的表現(xiàn)得到承認(rèn)。管理者在激勵(lì)員工的時(shí)候，充分肯定其成績(jī)，不僅會(huì)給他心理上帶來(lái)滿足，而且使他有明確的是非觀念并為取得更好成績(jī)而努力工作。第三，懲罰有時(shí)會(huì)造成不良行為，過(guò)分懲罰會(huì)使人產(chǎn)生挫折感，且懲罰又不能罰出人的覺(jué)悟和自覺(jué)性。因此，懲罰只能作為輔助手段來(lái)用。

店鋪管理制度（二）

1、負(fù)責(zé)一級(jí)部門的商家店鋪開店、關(guān)店及流程的梳理；

2、負(fù)責(zé)商家的調(diào)賬、返利和結(jié)算工作；負(fù)責(zé)商家質(zhì)保金及平臺(tái)使用費(fèi)的收取和返還工作，負(fù)責(zé)店鋪的續(xù)簽管理；

3、負(fù)責(zé)各業(yè)務(wù)部門的返利協(xié)議及規(guī)則的合規(guī)化管理；

4、負(fù)責(zé)部門各業(yè)務(wù)的費(fèi)率監(jiān)控，配合內(nèi)部審計(jì)及部門自查工作；

5、負(fù)責(zé)商家后臺(tái)操作文檔的整理及對(duì)商家及運(yùn)營(yíng)進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)的工作；

6、負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)有的流程及規(guī)則進(jìn)行優(yōu)化，提供優(yōu)化方案，推進(jìn)落實(shí)；

第2篇 x店鋪管理規(guī)章制度

不管是一個(gè)理發(fā)店,餐飲店或者服裝店等,店鋪管理是做好店鋪的根本,店鋪管理需要有規(guī)范的規(guī)章制度。以下整理了店鋪管理規(guī)章制度的范本,可供參考。

1、員工制度

1)店長(zhǎng)遲到罰款20元、員工遲到罰款10元

2)如不佩帶胸牌、頭花者罰款5元

3)不可佩帶過(guò)多的首飾

4)工裝要整齊,臟了就要洗

5)老員工要帶新近的員工

2、員工準(zhǔn)則

1)員工應(yīng)具有強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)與服務(wù)觀念,以自身的良好表現(xiàn)來(lái)建立品牌的形象

2)員工應(yīng)遵守公司的各項(xiàng)制度,遵守店鋪的管理制度,及其安排

3)如遇不明事項(xiàng)應(yīng)遵從領(lǐng)導(dǎo),同事之間要和睦相處,要對(duì)新近員工以友善的態(tài)度

4)員工應(yīng)愛(ài)惜公司的財(cái)務(wù)

5)員工要對(duì)待工作要有滿腔的熱情,對(duì)顧客要以友善的態(tài)度,不可以對(duì)顧客提出的要求刻意刁難

3、員工的儀容儀表

1)頭發(fā)要整齊、清潔、頭飾要與工服、發(fā)型搭配得當(dāng)。

2)要按公司化妝標(biāo)準(zhǔn)化妝,不可留長(zhǎng)指甲,涂重顏色指甲。

3)制服要干凈、整潔,不能有異味。

4)店員不能穿拖鞋。

4、工裝、工牌佩帶情況

1)工服是公司的形象,是店鋪的形象。在規(guī)定穿工服的時(shí)間內(nèi),員工必須統(tǒng)一穿工服。

2)工作時(shí)間內(nèi)必須佩帶工牌,要注意個(gè)人的儀容儀表。

3)凡利用工牌在外做不正當(dāng)?shù)氖?將視情節(jié)嚴(yán)重給予處罰

4)未按公司或店鋪要求穿著工服的,罰款5元

5、店鋪衛(wèi)生

1)櫥窗、通道、展廳需打掃干凈

2)試衣間、鏡框、模特、地面、掛鉤、椅子均需打掃

6、店鋪制度

1)工作時(shí)需嚴(yán)格遵守公司儀容儀表著穿規(guī)定,提供優(yōu)良的服務(wù),以客為先。

2)不準(zhǔn)無(wú)故遲到、早退、曠工。如需請(qǐng)假,須提前一天向店長(zhǎng)申請(qǐng)經(jīng)批準(zhǔn)后方可生效。

3)工作時(shí),要保持口腔衛(wèi)生,不準(zhǔn)喝酒和吃有異味的食物,營(yíng)業(yè)中不準(zhǔn)吸煙、吃零食。

4)不準(zhǔn)以任何理由拒絕上司合理的工作安排,必須尊重上司。

5)工作時(shí)間嚴(yán)禁在工作場(chǎng)所說(shuō)笑、打鬧、爭(zhēng)吵、賭博、吸咽、酗酒、追逐、大聲渲嘩、當(dāng)堂整理著裝、化妝及一切有損公司或店鋪形象的行為。

6)工作時(shí)間不能擅自離崗或隨便竄崗。

7)穿著已購(gòu)買的公司服飾回店鋪?lái)毾蛑鞴芑虻觊L(zhǎng)登記款號(hào)。

8)員工在個(gè)人利益與店鋪利益發(fā)生沖突時(shí),應(yīng)以店鋪利益為先。

7、閑聊接打私人電話

1)沒(méi)有顧客時(shí)不準(zhǔn)聊與工作內(nèi)容無(wú)關(guān)的事項(xiàng)

2)不準(zhǔn)在忙時(shí)接打私人電話

8、員工的整體素質(zhì)

1)有顧客光臨時(shí)要微笑式與顧客打招呼

2)在為顧客服務(wù)時(shí)要使用禮貌用語(yǔ)

3)在遇到難纏的顧客時(shí)要有耐心

4)即使顧客沒(méi)有購(gòu)買也要做到微笑歡送顧客

9、對(duì)貨品的熟悉程度

1)熟記產(chǎn)品的款號(hào)、碼號(hào)、顏色及其價(jià)格

2)熟悉產(chǎn)品的位置、歸類

10、店鋪的整體陳列

1)根據(jù)服裝的色系及其款式進(jìn)行陳列

2)根據(jù)不同的風(fēng)格進(jìn)行陳列

11、團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)

1)小組之間的相互合作

2)組與組之間的相互幫助

12、新近員工制度

1)老員工要帶新員工熟悉環(huán)境、貨品

2)在新員工遇不明事項(xiàng)時(shí)老員工要有耐心為新員工解答

3)新員工的適用時(shí)間內(nèi)要遵從公司的制度及各項(xiàng)安排,不可推諉

第3篇專賣店鋪日常管理制度

一、店鋪規(guī)章制度(本節(jié)供參考)

1、上下班規(guī)則

店員上下班必須準(zhǔn)時(shí),上下班時(shí)間,由領(lǐng)班記錄在考勤卡上,考勤卡不得擅自涂改。

店員下班必須主動(dòng)讓當(dāng)班負(fù)責(zé)人檢查隨身攜帶的物品,離開后一般不允許再返回貨場(chǎng)如有特殊原因需要返回必須將隨身物品寄放在收銀臺(tái)里。

2、儲(chǔ)物柜

店員的私人物品應(yīng)放在指定的私人儲(chǔ)物柜內(nèi)并鎖好,離職時(shí)必須將儲(chǔ)物柜鑰匙歸還公司。

3、員工工號(hào)牌

員工當(dāng)班時(shí)必須佩帶工號(hào)牌。

4.semir店員的形象:青春、健康、整潔、開朗、友善

5、公司財(cái)物

店員必須愛(ài)護(hù)公司貨品、購(gòu)物袋、文具等物品,不得挪為私用。如有蓄意浪費(fèi)、破壞、盜用公司財(cái)物者,予以嚴(yán)重處罰。

6、保密制度

員工不得泄露公司的業(yè)務(wù)策略、營(yíng)業(yè)狀況、銷售數(shù)據(jù)、薪酬制度及各種報(bào)表或其它機(jī)密資料。因個(gè)人職務(wù)而獲得的公司資料必須加以嚴(yán)格保密,離職時(shí)將有關(guān)資料歸還公司。

7、不良行為

店員在上班或中途休息時(shí)間嚴(yán)禁在店鋪或倉(cāng)庫(kù)中吸煙,并絕對(duì)禁止喝含有任何酒精成分的飲料。店員不能在店鋪內(nèi)打鬧,不能在店堂中化妝、吃東西。

8、私人探訪/私人電話

工作時(shí)間內(nèi)不可接待私人探訪,特殊情況下由店長(zhǎng)批準(zhǔn)后在指定的時(shí)間和地點(diǎn)內(nèi)接待來(lái)訪者。工作時(shí)間內(nèi)不可接打私人電話。

9、遺失物品

在公司范圍內(nèi)所拾得的財(cái)物,應(yīng)立即上交領(lǐng)班處理,員工在公司范圍內(nèi)遺失物品應(yīng)立即通知領(lǐng)班。

10、個(gè)人通訊器材

未經(jīng)店長(zhǎng)批準(zhǔn),所有在店鋪當(dāng)班的員工不得攜帶傳呼機(jī)或移動(dòng)電話等個(gè)人通訊器材進(jìn)入貨場(chǎng)。

11、兼職

在公司受聘期間,員工不得從事任何其它全職或兼職的工作。

12、顧客投訴

員工必須耐心聽(tīng)取顧客投訴及對(duì)公司所售貨品的詢問(wèn),對(duì)顧客的需求和問(wèn)題應(yīng)設(shè)法協(xié)助解決。如投訴事項(xiàng)超出本身的工作及權(quán)利范圍應(yīng)立即通知上級(jí)處理,不得以任何借口置顧客不顧。

第4篇店鋪管理管理制度

1、員工制度

1)店長(zhǎng)遲到罰款20元、員工遲到罰款10元

2)如不佩帶胸牌、頭花者罰款5元

3)不可佩帶過(guò)多的首飾

4)工裝要整齊,臟了就要洗

5)老員工要帶新近的員工

2、員工準(zhǔn)則

1)員工應(yīng)具有強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)與服務(wù)觀念,以自身的良好表現(xiàn)來(lái)建立品牌的形象

2)員工應(yīng)遵守公司的各項(xiàng)制度,遵守店鋪的管理制度,及其安排

3)如遇不明事項(xiàng)應(yīng)遵從領(lǐng)導(dǎo),同事之間要和睦相處,要對(duì)新近員工以友善的態(tài)度

4)員工應(yīng)愛(ài)惜公司的財(cái)務(wù)

5)員工要對(duì)待工作要有滿腔的熱情,對(duì)顧客要以友善的態(tài)度,不可以對(duì)顧客提出的要求刻意刁難

3、員工的儀容儀表

1)頭發(fā)要整齊、清潔、頭飾要與工服、發(fā)型搭配得當(dāng)。

2)要按公司化妝標(biāo)準(zhǔn)化妝,不可留長(zhǎng)指甲,涂重顏色指甲。

3)制服要干凈、整潔,不能有異味。

4)店員不能穿拖鞋。

4、工裝、工牌佩帶情況

1)工服是公司的形象,是店鋪的形象。在規(guī)定穿工服的時(shí)間內(nèi),員工必須統(tǒng)一穿工服。

2)工作時(shí)間內(nèi)必須佩帶工牌,要注意個(gè)人的儀容儀表。

3)凡利用工牌在外做不正當(dāng)?shù)氖?將視情節(jié)嚴(yán)重給予處罰

4)未按公司或店鋪要求穿著工服的,罰款5元

5、店鋪衛(wèi)生

1)櫥窗、通道、展廳需打掃干凈

2)試衣間、鏡框、模特、地面、掛鉤、椅子均需打掃

6、店鋪制度

1)工作時(shí)需嚴(yán)格遵守公司儀容儀表著穿規(guī)定,提供優(yōu)良的服務(wù),以客為先。

2)不準(zhǔn)無(wú)故遲到、早退、曠工。如需請(qǐng)假,須提前一天向店長(zhǎng)申請(qǐng)經(jīng)批準(zhǔn)后方可生效。

3)工作時(shí),要保持口腔衛(wèi)生,不準(zhǔn)喝酒和吃有異味的食物,營(yíng)業(yè)中不準(zhǔn)吸煙、吃零食。

4)不準(zhǔn)以任何理由拒絕上司合理的工作安排,必須尊重上司。

6)工作時(shí)間不能擅自離崗或隨便竄崗。

7)穿著已購(gòu)買的公司服飾回店鋪?lái)毾蛑鞴芑虻觊L(zhǎng)登記款號(hào)。

8)員工在個(gè)人利益與店鋪利益發(fā)生沖突時(shí),應(yīng)以店鋪利益為先。

7、閑聊接打私人電話

1)沒(méi)有顧客時(shí)不準(zhǔn)聊與工作內(nèi)容無(wú)關(guān)的事項(xiàng)

2)不準(zhǔn)在忙時(shí)接打私人電話

8、員工的整體素質(zhì)

1)有顧客光臨時(shí)要微笑式與顧客打招呼

2)在為顧客服務(wù)時(shí)要使用禮貌用語(yǔ)

3)在遇到難纏的顧客時(shí)要有耐心

4)即使顧客沒(méi)有購(gòu)買也要做到微笑歡送顧客

9、對(duì)貨品的熟悉程度

1)熟記產(chǎn)品的款號(hào)、碼號(hào)、顏色及其價(jià)格

2)熟悉產(chǎn)品的位置、歸類

10、店鋪的整體陳列

1)根據(jù)服裝的色系及其款式進(jìn)行陳列

2)根據(jù)不同的風(fēng)格進(jìn)行陳列

11、團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)

1)小組之間的相互合作

2)組與組之間的相互幫助

12、新近員工制度

1)老員工要帶新員工熟悉環(huán)境、貨品

2)在新員工遇不明事項(xiàng)時(shí)老員工要有耐心為新員工解答

3)新員工的適用時(shí)間內(nèi)要遵從公司的制度及各項(xiàng)安排,不可推諉

第5篇店鋪功能規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)管理制度

一、店鋪業(yè)態(tài)與商圈位置的依存關(guān)系

（一）零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)形態(tài)（含模式）簡(jiǎn)稱業(yè)態(tài)，主要分類如下簡(jiǎn)述：

1、百貨店：（department store）

·特點(diǎn)：整體規(guī)劃、統(tǒng)一管理，以業(yè)種為商品的構(gòu)成并組合國(guó)內(nèi)一線品牌與小部分國(guó)際二線品牌，而以聯(lián)營(yíng)即扣率為主要經(jīng)營(yíng)模式。（如丹尼斯百貨）·邊際效應(yīng)面積為30000m2-40000 m2（視地區(qū)市場(chǎng)而定）

·難點(diǎn)：很難組合好企業(yè)主及有經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的關(guān)系，又因?yàn)楦魇∈械礁鞯厥械南M(fèi)市場(chǎng)落差大，經(jīng)營(yíng)環(huán)境又不同，連鎖規(guī)模效應(yīng)難體現(xiàn)。

2、超級(jí)市場(chǎng)：（supermarket）

·特點(diǎn)：是傳統(tǒng)市場(chǎng)的改良者，主要販賣民生必需品、日用品（又分生鮮超市），采用開架式陳列，統(tǒng)一出口結(jié)帳。

·邊際效應(yīng)面積為800 m2-1200 m2（國(guó)內(nèi)又分綜超、大超）

·難點(diǎn)：須具有雄厚的財(cái)力背景，有一定的連鎖規(guī)模，以40家―50家為損益點(diǎn)（指成熟市場(chǎng)）

3、量販百貨店：gms（general merchandise store ）

（略）名稱未統(tǒng)一，硬體的特點(diǎn)是扶梯橫向在入口處。

4、購(gòu)物中心（shopping center）

·特點(diǎn)：有雄偉的殿堂及大片挑空區(qū)以客層檔次為商品劃分，須具有國(guó)際

一線品牌為主力商品群，結(jié)合大量餐飲、娛樂(lè)、文化、休憩、購(gòu)物為一體

的多功能商場(chǎng)，并以租賃為主的經(jīng)營(yíng)模式，又大型購(gòu)物中心亦可多業(yè)態(tài)及

特色大店（key tenant），甚至事業(yè)機(jī)關(guān)相組合。（如各省地市市場(chǎng)而定），并具大型停車場(chǎng)。

·難點(diǎn)：投資大回收慢，除企業(yè)主有主力業(yè)態(tài)為支撐及目前尚無(wú)國(guó)際一線品牌群駐店。

5、大賣場(chǎng)又稱量販店（hyper mart）

·特點(diǎn)：以生鮮熟食為特色及名生必需品、日常生活品的全品類商品組合，并以超低價(jià)促銷與平價(jià)銷售的超市形態(tài)經(jīng)營(yíng)，其機(jī)制側(cè)重中央采購(gòu)及營(yíng)業(yè)

控管的系統(tǒng)，又稱扁平式管理，故連鎖效應(yīng)由此產(chǎn)生。(如法國(guó)carrefout ) ·邊際效應(yīng)面積為8000 m2-12000 m2（依地市級(jí)別而定），單品數(shù)約20000

個(gè)單品。

·難點(diǎn)：與超市業(yè)態(tài)同，連鎖的保本家數(shù)可較少，但須具極強(qiáng)的訊息系統(tǒng)。

6、倉(cāng)儲(chǔ)批發(fā)店（warehouse store）

·特點(diǎn)：以倉(cāng)庫(kù)型平面賣場(chǎng)，用重級(jí)貨架陳列箱式、批量商品，可采會(huì)員制、超平價(jià)銷售，單品數(shù)約為12000個(gè)（如荷蘭makro,美國(guó)sams）·邊際效應(yīng)面積為12000 m2-15000 m2，單品數(shù)約16000個(gè)，大型貨車可抵達(dá)的環(huán)外或郊區(qū)位置，并具超大型停車場(chǎng)。

·難點(diǎn)：具一定規(guī)模的商品采購(gòu)及物流配送能力，其準(zhǔn)入點(diǎn)難掌握。

7、購(gòu)物鎮(zhèn)（shopping mall）

·特點(diǎn)：類似sc，地處大都位郊區(qū)，如同造鎮(zhèn)，都采物業(yè)大樓方式，專門店云集，并多功能、多業(yè)態(tài)組合。

·邊際效應(yīng)面積為200000 m2以上。

·難點(diǎn)：中國(guó)目前應(yīng)不適宜（除上海），其企業(yè)主有其他產(chǎn)業(yè)支撐。（如日本東急地鐵集團(tuán)）

8、專業(yè)店或品類店（speciality store）

·特點(diǎn)：以品類劃分有家電、居家、建材、電腦等專業(yè)形態(tài)，以平價(jià)量大銷售，應(yīng)更具連鎖規(guī)模效益。

·邊際效應(yīng)面積為6000 m2-8000 m2或12000 m2左右。

·難點(diǎn)：與大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)同，并應(yīng)具有下單與定牌策略及更強(qiáng)的配送、裝配、維修等專業(yè)隊(duì)伍支撐。

9、其他：便利店、速食店、專賣店等。

（略）附注：專賣店不同于專業(yè)店的說(shuō)明。

（二）商圈位置：

何謂商圈：一般以所處位置為圓心劃圓，依所屬業(yè)態(tài)及門店規(guī)模而定，規(guī)格越小輻射越小，業(yè)態(tài)越專，吸納越大。以大型百貨店為例分第一商圈（半徑2公里），第二商圈（半徑4公里），第三商圈（半徑8公里），邊緣商圈（基本已抵達(dá)市郊），輻射商圈（依地市不同，市場(chǎng)差距而定）。

而商圈屬性（俗稱地段）其構(gòu)成因素如下：

1、以住戶與戶數(shù)人口設(shè)定，越密越好。

2、以年齡層劃分，依次為壯年（含兒童）、中年、青少年、老年。

3、以職業(yè)劃分，依次為行政區(qū)的機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)階層，商業(yè)區(qū)白領(lǐng)工薪階層，住

宅取的住戶人口階層（臺(tái)灣反之）。

4、以住宅檔次價(jià)位劃分。

5、以交通情況劃分其人流、車流（含捷運(yùn)系統(tǒng)）、周邊停車位及交通順暢

等考量。

6、以街道規(guī)劃分街道規(guī)整，馬路寬狹（太寬反而不好），單行道、人行道、

地下道、分隔島及天橋（很忌諱天橋入店）等影響。

7、店鋪周邊環(huán)境分廣場(chǎng)設(shè)置、綠化景觀、臨街房屋等影響。

（三）依存關(guān)系：店鋪位置與所處商圈之間的關(guān)系，有如下情況：

1、以店鋪緊密度而言，是集市與分流或錯(cuò)位與競(jìng)爭(zhēng)（上海徐家匯商圈及臺(tái)

灣依蝶女士百貨為例）

2、以商業(yè)街與步行街而言，是購(gòu)物瀏覽或大眾休憩（以健康路服飾一條街

及德化步行街為例）

3、以區(qū)快（或整條街）行業(yè)別而言，是合理；是鶴立雞群或相輔相成（以

鄭州歐凱龍家具專賣2個(gè)門店為例）

4、以進(jìn)入時(shí)機(jī)而言，是開發(fā)期或成熟期或飽和競(jìng)爭(zhēng)期（以北京華聯(lián)為例）

5、以店鋪規(guī)模大小而定，是自成商圈或單打獨(dú)斗（以豫港世紀(jì)廣場(chǎng)為例）

6、以店鋪業(yè)態(tài)別而言，是必需消費(fèi)或?qū)３滔M(fèi)或購(gòu)物消費(fèi)（以上海世紀(jì)聯(lián)

華為例）

7、以歷史的市場(chǎng)檔次而言，是因地適應(yīng)或引導(dǎo)消費(fèi)（以西郊中原商貿(mào)城為

例）

8、以經(jīng)營(yíng)定位而言，是業(yè)態(tài)不清或定位不明（以匯龍城為例）

（四）總結(jié)：從以上情況分析，店鋪的經(jīng)營(yíng)成功率按經(jīng)驗(yàn)值，仍取決于①進(jìn)入時(shí)機(jī)、②商圈地段、③店鋪規(guī)模、④業(yè)態(tài)屬性、⑤經(jīng)營(yíng)定位等將占60%―70%的成功因素，除已具有連鎖規(guī)模的專業(yè)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，而其成敗率卻很低，頂多占10%―20%。切記勿“唯業(yè)”固執(zhí)?。ㄒ詠喖?xì)亞商場(chǎng)為例）

二、店鋪功能規(guī)劃（軟硬體）將對(duì)經(jīng)營(yíng)的結(jié)果起到關(guān)鍵作用。

（一）、商業(yè)營(yíng)建工程規(guī)劃的基本概念（從成本、效率、展現(xiàn)考量）

1、甲工程即硬體工程：

土建工事設(shè)備系統(tǒng)工事水電系統(tǒng)工事空調(diào)系統(tǒng)工事

消防系統(tǒng)工事管路布線工事（含不斷電系統(tǒng)）外觀景觀工事

2、乙工程即店鋪風(fēng)格整體設(shè)計(jì)（甚至含外觀景觀）：

·店鋪局部重點(diǎn)裝飾（設(shè)計(jì)師喜歡刻意追求）

·天地壁柱墻及插座（天花板含基本照明）

·公共設(shè)施：如挑空區(qū)、扶梯與直梯周邊、廁所、休息電話區(qū)等

·pos 系統(tǒng)（含收銀臺(tái)位置與制作）

·總機(jī)播音系統(tǒng)

·sign系統(tǒng)：店招、立招、樓介、告示牌、指引牌、吊架牌等

3、丙工程即店柜裝潢與貨架道具制作（或冷庫(kù)、臥柜、立柜等）

附注：甲乙丙不宜混為一談，從設(shè)計(jì)面、施工期、工程隊(duì)、發(fā)包價(jià)的角度應(yīng)劃分清楚并同步實(shí)施。

（二）商業(yè)地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積應(yīng)有的認(rèn)識(shí)

1、一般商場(chǎng)面積按行業(yè)原則劃分如下：

·建筑面積即賣場(chǎng)外含輔房設(shè)施，如機(jī)電房、空調(diào)房、扶梯房、樓梯區(qū)、廁所、倉(cāng)庫(kù)、辦公室或設(shè)備附樓及入口內(nèi)面大門處等面積。

·營(yíng)業(yè)面積即賣場(chǎng)內(nèi)的動(dòng)線、倉(cāng)庫(kù)等面積（即管制門以內(nèi)）

·實(shí)效面積即店柜面積（含柜內(nèi)倉(cāng)庫(kù)）

2、動(dòng)線是指商場(chǎng)的流動(dòng)路線，如同人體的動(dòng)脈，分主、次、輔三種規(guī)格，有其規(guī)劃原則除業(yè)態(tài)有關(guān)外與店鋪的風(fēng)格定位及店柜級(jí)別等有關(guān)，極具專業(yè)技巧（略）

3、有關(guān)經(jīng)營(yíng)面積應(yīng)有統(tǒng)一的核算標(biāo)準(zhǔn)，并不是一個(gè)行業(yè)的共同語(yǔ)言，依規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)。實(shí)效面積約為營(yíng)業(yè)面積的72%-75%，營(yíng)業(yè)面積約為建筑面積的2%-75%，也就是店柜面積約占總營(yíng)建面積的52%-55%，在此范圍都屬于正常規(guī)劃（商場(chǎng)越大，店柜值越小）

4、從地產(chǎn)的角度，開發(fā)商講建筑面積，經(jīng)營(yíng)商將營(yíng)業(yè)面積，設(shè)店商講實(shí)效面積

（即設(shè)店商應(yīng)攤的營(yíng)業(yè)指數(shù)約為1 .38倍，占73%），嚴(yán)格來(lái)講經(jīng)營(yíng)商應(yīng)統(tǒng)

一以營(yíng)業(yè)面積核算為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)或數(shù)據(jù)依據(jù)。（本文第一題業(yè)態(tài)分類的面積是指營(yíng)業(yè)面積）

（三）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與店鋪規(guī)劃（含輔房設(shè)施、硬體設(shè)備）的關(guān)系

1、輔房設(shè)施即主機(jī)房、空調(diào)房（含空調(diào)箱）、水電間、安全梯、廁所、辦公區(qū)、

倉(cāng)庫(kù)區(qū)等配置關(guān)系（第二關(guān)鍵）

2、硬體設(shè)備即扶梯與直梯等配置關(guān)系：

扶梯：分步行梯與平面梯，其擺放的位置又分橫向縱向、前中右偏、平行交叉（第一關(guān)鍵）。

直梯：分客梯、貨梯、員工梯，其擺放位置應(yīng)與安全梯相同及盡可能減少通道為原則（第四關(guān)鍵）。

3、風(fēng)格設(shè)計(jì)即外觀立面（含廣場(chǎng)景觀）、臺(tái)階高寬、入口大門（含側(cè)門，分主

次不宜過(guò)多）、殿堂氣勢(shì)、挑空區(qū)域、局部重點(diǎn)裝飾、扶梯周邊等配置關(guān)系（第三關(guān)鍵）。

另補(bǔ)充說(shuō)明：外觀的立面設(shè)計(jì)與使用材質(zhì)跟業(yè)態(tài)與風(fēng)格有關(guān)。

（四）、總結(jié)：

1、一般開發(fā)商都偏重百貨商場(chǎng)的規(guī)劃案因附加值高是可以理解的，所以本題所

謂的店鋪功能規(guī)劃亦以百貨商場(chǎng)為切入點(diǎn)。

2、店鋪功能規(guī)劃能夠完善，不論自主經(jīng)營(yíng)、整樓租賃（含分層分塊）、合作經(jīng)

營(yíng)、

甚至小部分出售回租（底層與高層不宜出售）對(duì)以后的經(jīng)營(yíng)都提供了較扎實(shí)的基礎(chǔ)。

3、開發(fā)商如有跨入百貨業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)意向應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，不宜樂(lè)觀，因?yàn)榘儇浗?jīng)

營(yíng)的門檻看似很低，隨著市場(chǎng)劇烈競(jìng)爭(zhēng)或分流的到來(lái)，其經(jīng)營(yíng)難度卻很高（理念高度）。又如大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)，其經(jīng)營(yíng)門檻看似較高，其理念高度卻不那麼高，但經(jīng)營(yíng)深度卻更深（管理深度）。

三、店鋪經(jīng)營(yíng)的基本概念：

因業(yè)態(tài)屬性的不同其經(jīng)營(yíng)模式、機(jī)制運(yùn)行、管理系統(tǒng)也因此完全不同，但因都屬流通業(yè)，故仍有很多零售業(yè)的共通性，例舉百貨業(yè)態(tài)簡(jiǎn)述如下（指籌備期的前場(chǎng)部分）：

（一）、經(jīng)營(yíng)定位（依地市情況定格）

1、市場(chǎng)定位（占40%，約10年）：依輻射范圍、商圈容量（含位置地段）、規(guī)

模規(guī)格、進(jìn)入時(shí)機(jī)而定

2、風(fēng)格定位（占20%，約6年）：依店鋪形象（含屬性）、環(huán)境空間、感官效

果、重點(diǎn)展現(xiàn)而定

3、客層定位（占10%，約2年）：依人均收入（含人口與戶數(shù)人均）、消費(fèi)能

力（含結(jié)構(gòu)）、購(gòu)物觀念、主力群體而定

4、商品定位（占10％，約2年）：依樓層配置、業(yè)種結(jié)構(gòu)、價(jià)格檔次、店柜規(guī)格（含品牌的屬性雨級(jí)別）而定

5、企劃定位（占20％，約1年）：依戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)、廣宣力度、販促級(jí)數(shù)、客服水平而定（即預(yù)算指數(shù)）

（二）店鋪規(guī)劃

1、工程規(guī)劃：即甲乙丙工程的實(shí)施（如前述）

2、營(yíng)業(yè)規(guī)劃：

（1）平面硬體圖：賣場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施位置，如安全門、防火卷閘門、消防栓、分電盤等（含賣場(chǎng)外的輔房?jī)?nèi)設(shè)施）

（2）平面作業(yè)圖（含面積）：動(dòng)線區(qū)位、業(yè)種結(jié)構(gòu)、柜位切割、廠商配置（3）統(tǒng)一規(guī)劃圖：壁面墻、門套墻、隔墻（含中島試衣間）、框架、公共造形、統(tǒng)一布局（特殊業(yè)種）

（4）控管規(guī)劃項(xiàng)目：標(biāo)高、切角、退縮線、logo、燈箱

3、營(yíng)運(yùn)規(guī)劃：條件版本與營(yíng)運(yùn)分析作業(yè)

（三）營(yíng)銷理念：

1、精髓思想：即商場(chǎng)與廠商的因果關(guān)系

門檻=級(jí)別效益＝營(yíng)額回報(bào)＝投資

2、經(jīng)營(yíng)環(huán)境：品牌氛圍、賣場(chǎng)管理、營(yíng)業(yè)調(diào)整的專業(yè)執(zhí)著等

3、互動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)：品牌與品牌、樓與樓、店與店、年與年的對(duì)比等

4、企劃運(yùn)作：廣告造勢(shì)、販促活動(dòng)、民俗節(jié)慶、天數(shù)效應(yīng)等

（四）品牌理念：（md的初級(jí)知識(shí)）

1、品牌性質(zhì)即廠商性質(zhì)

2、品牌定位即行銷通路（何謂正規(guī)品牌說(shuō)明）

3、品牌屬性與風(fēng)格（或商品）

4、品牌生態(tài)：

·結(jié)構(gòu)性、組合性、特色性、轉(zhuǎn)換性的合理配置

·多牌性、羊頭性、殺手性、非品牌的時(shí)機(jī)掌握

·指標(biāo)性、引導(dǎo)性、倫理性、哲理性的靈活運(yùn)用

（五）招商理念：

1、招商原則：自信熱誠(chéng)、堅(jiān)持品質(zhì)、嚴(yán)守底線

2、招商要領(lǐng)：企業(yè)形象、專業(yè)素養(yǎng)、特色大店、招商引商

3、招商動(dòng)作：

（1）市場(chǎng)調(diào)研（2）廠商資料建立（3）廠商拜訪（4）意向洽商（5）廠商配置（含篩選）（6）簽約行動(dòng)

百貨的經(jīng)營(yíng)籌備階段是專業(yè)中之專業(yè)，也是重中之重的關(guān)鍵，這是眾所皆知的，但隨著開業(yè)所面臨的將是不斷的經(jīng)營(yíng)管理（含后場(chǎng)作業(yè)）、調(diào)整技巧、工作團(tuán)隊(duì)等一系列問(wèn)題，這卻是常被忽略的，尤其是企業(yè)主。故百貨經(jīng)營(yíng)的名言之一“百貨的開業(yè)才是困難的開始”，名言之二“千軍易得一將難求，將帥無(wú)能累死三軍”，名言之三“百貨得核心競(jìng)爭(zhēng)力就是團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)”作為總結(jié)。

四、商業(yè)地產(chǎn)與店鋪業(yè)態(tài)有效結(jié)合，才能創(chuàng)造地產(chǎn)的附加價(jià)值

土地價(jià)格與商圈地段，業(yè)態(tài)屬性與經(jīng)營(yíng)門檻，附加值大與風(fēng)險(xiǎn)越高等其效應(yīng)都是成正比的，在這個(gè)開放的時(shí)代，很難有奇跡出現(xiàn)，故地產(chǎn)的開發(fā)隊(duì)商業(yè)的理解變成是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)性課題了，如何有效的結(jié)合，必須店鋪需求切入，提示如下：

（一）房地產(chǎn)商的開發(fā)理念是什么？（投資意圖應(yīng)非常明確）

1、是原料加工、成品銷售的短期操作行為（不管買主死活）

2、是品牌形象、資源整合的中期運(yùn)作行為（須珍惜并輔導(dǎo)）

3、是物業(yè)保值、累積資產(chǎn)的集團(tuán)投資長(zhǎng)期行為（投入店鋪招商）

4、是跨足行業(yè)、規(guī)模擴(kuò)大的永續(xù)經(jīng)營(yíng)性為（堅(jiān)強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)）

（二）房地產(chǎn)商（與開發(fā)商應(yīng)有所區(qū)分）隊(duì)大面積土地開發(fā)應(yīng)有的認(rèn)識(shí)：

1、邊際效應(yīng)概念：土地價(jià)格、營(yíng)建面積（客積率與間壁率）、規(guī)模規(guī)格等的評(píng)估

2、大型商業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)劃的概念：

整體規(guī)劃的運(yùn)作模式雖占有容積率優(yōu)勢(shì)及回報(bào)豐厚的誘因，但其規(guī)模越大，經(jīng)營(yíng)越難，風(fēng)險(xiǎn)越高，這是常規(guī)，除非企業(yè)主屬上題之“3”或“4”的選項(xiàng)，如冒然采用有年限的“出售回租”策略，其成功案例微乎其微（臺(tái)灣亦然）如下說(shuō)明：

（1）不論是5年至7年甚至10年，都有租金回饋的壓力，按鄭州商場(chǎng)現(xiàn)行合理的租金上限為營(yíng)業(yè)面積50-60元/m2/月，將給經(jīng)營(yíng)成本造成不小的負(fù)擔(dān)，而回租的租金往往超過(guò)此數(shù)甚多。

（2）業(yè)主（買戶）的經(jīng)營(yíng)配合問(wèn)題，管理層經(jīng)營(yíng)常須處理與協(xié)調(diào)，久而久之變得“不務(wù)正業(yè)”。

（3）業(yè)態(tài)屬性之間得上下前后組合不易，調(diào)整期協(xié)調(diào)更難，而各自的門戶不清，系統(tǒng)不同，增加管理難度，結(jié)合效應(yīng)無(wú)法體現(xiàn)，甚至負(fù)面影響。

3、土地適應(yīng)分割增加規(guī)劃靈活性的概念：

如屬大面積土地可作切割考慮，尤其橫向土地更具切割價(jià)值：

·物業(yè)開發(fā)靈活，洽商容易，并門戶獨(dú)立，容易發(fā)揮自我的特色與管理

·業(yè)態(tài)不同，相互錯(cuò)位，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)（了解業(yè)態(tài)規(guī)格＝長(zhǎng)寬高）

·單體獨(dú)棟，形象鮮明，風(fēng)格各異，各自表述

·棟與棟之間亦可考慮天橋互通，增強(qiáng)流動(dòng)量（須有強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之前提）

4、群樓商業(yè)的規(guī)劃概念（此類型外地市偏多？）

此類型的開發(fā)由于受硬體影響，如柱多梁大、管道復(fù)雜、出入口多等因素，增加商場(chǎng)的規(guī)劃難度，而一般群樓部分為一層至三層或含底層，故在開發(fā)初期隊(duì)商業(yè)的功能規(guī)劃更趨重要，如下說(shuō)明：

·因業(yè)態(tài)不同，硬體功能亦不同（如出入口、扶梯種類等）色設(shè)計(jì)方案難落實(shí)?！ひ驙I(yíng)建周期過(guò)長(zhǎng)，開發(fā)之前的合作對(duì)象尋覓困難，有太多不確定因素。

·店鋪風(fēng)格難定位，經(jīng)營(yíng)模式難確定，業(yè)態(tài)屬性難組合，故房地產(chǎn)商一般采取臨街店鋪先買斷（資金回收，容易出售考量），等時(shí)機(jī)在洽商或冒然跨入經(jīng)營(yíng)，幾乎很難有成功案例。

·甚至有房地產(chǎn)商血癌用出售回租，年限5年回本的策略，邊賣邊蓋或邊蓋邊賣，此模式終將失敗告終，血本無(wú)虧。

（三）商業(yè)街的開發(fā)概念（指街長(zhǎng)約100m或以上的開發(fā)案）

一般商業(yè)街都屬好地段，是地鋪與住商的結(jié)合體，而創(chuàng)造地鋪的附加值須隊(duì)地鋪的需求有深刻的理解如下：

1、馬路不宜過(guò)寬（超過(guò)30m），人行道不能太窄或不平坦，忌諱高隔離欄桿與大樹密集，此為外部因素，很難改變，其地段價(jià)值因此打折。

2、發(fā)揮街長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)，越長(zhǎng)開發(fā)深度越深（即不怕深），從開發(fā)商的角度，地鋪的效應(yīng)規(guī)格可以寬是長(zhǎng)的3倍（一般業(yè)主總以為門面越寬而深度越淺好，忽略其房產(chǎn)也貴），設(shè)若街長(zhǎng)是100m，地鋪寬8m是12.5間，6m是16.6間，5m是20間，后者的商業(yè)氛圍濃烈組合優(yōu)勢(shì)越強(qiáng)，這與地產(chǎn)的土地深度有關(guān)，例舉說(shuō)明（略）。

3、地鋪規(guī)劃時(shí)其單位規(guī)格的參考，一個(gè)品牌一般需求的面積為60 m2-80m2 ，即寬是6m，則深是12m或?qū)捠?m，則深是14m，如有大店，以2個(gè)單位打通即可，例舉說(shuō)明（略）。

4、地鋪周邊的環(huán)境，將對(duì)整體商家的經(jīng)營(yíng)起到連動(dòng)作用：

·地鋪的臺(tái)階高度與平面寬度之忌諱，例舉說(shuō)明（略）

·硬體立面可統(tǒng)一但地鋪門面不宜，否則街景單調(diào)，店鋪風(fēng)格難展現(xiàn)（也是資源浪費(fèi)，甚至有業(yè)主要求租戶保留門面）

·空調(diào)位置的預(yù)留，限制置放店頭與大門的內(nèi)開規(guī)定（或永設(shè)計(jì)手法如店的門頭線退縮，銷售面積仍不變，而強(qiáng)行灌輸3贏理念）對(duì)整街的動(dòng)線暢通與景觀形象是整體商戶所必須訴求的共同效應(yīng)，例舉說(shuō)明（略）

5、地鋪二層的開發(fā)要領(lǐng)（或三層），步梯與通道置于店尾或?qū)儋u場(chǎng)外（便于管理與利用），而現(xiàn)行都置于店前或店中間，如有門店能營(yíng)業(yè)到二層，則自行另開內(nèi)梯，如專賣店或餐飲店，例舉說(shuō)明（略）

五、步行街內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)概念：

步行街在全省像雨后春筍般的展開，但都投入大、產(chǎn)出少，不如預(yù)期，究其原因：

1、對(duì)步行街業(yè)態(tài)屬性（或個(gè)性）的了解：步行街是市民逛街休憩的場(chǎng)所，屬一般性消費(fèi)（大眾、中檔或以下），應(yīng)以“大文化”為商品主流，并結(jié)合大量專賣店或特色大店（含咖啡店、速食店等）甚至專業(yè)店以活絡(luò)市場(chǎng)。

2、過(guò)于重視硬件，其街道的設(shè)施雖以到位，唯欠缺一些自然悠閑的氣氛（如公共電話、休息椅、廣場(chǎng)演示場(chǎng)等）。

3、仍出于對(duì)“規(guī)格”概念的欠缺：

（1）街道寬度與長(zhǎng)度比率

（2）幅地不廣，規(guī)模不夠

（3）店鋪的長(zhǎng)寬高的面積總量不足

（4）3贏理念不足，尤其經(jīng)營(yíng)戶過(guò)于自私及狹隘心態(tài)

4、主導(dǎo)者如有更好的商業(yè)意識(shí)，應(yīng)在前期規(guī)劃時(shí)，與開發(fā)商充分的溝通，且提出具有主導(dǎo)性的主題方案，并對(duì)商業(yè)的理解與品牌的建立有共同的認(rèn)知。（五）名店街的開發(fā)概念（提綱內(nèi)容另說(shuō)明）

1、什么是名店街？

2、名店街的店鋪屬性與風(fēng)格（如何組合）

3、動(dòng)線與店柜的規(guī)格比率及進(jìn)與出的流動(dòng)回轉(zhuǎn)關(guān)系

4、經(jīng)營(yíng)模式與市場(chǎng)空間

（六）總結(jié)：

1、開發(fā)商對(duì)商業(yè)認(rèn)知的態(tài)度（尊重商業(yè)，虛心探討，慎選伙伴，強(qiáng)墻結(jié)合）

2、規(guī)劃、規(guī)格、還是規(guī)格的規(guī)劃原則（即地產(chǎn)與物產(chǎn)、店鋪與業(yè)態(tài)、店柜與門店等的規(guī)格）

3、商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)空間廣闊，價(jià)值無(wú)限，但請(qǐng)?bào)w會(huì)“水能載舟，亦能覆舟”之道理

六、經(jīng)營(yíng)專場(chǎng)圖示總結(jié)：

商業(yè)經(jīng)營(yíng)：

定位

軟硬件