第1篇 物業(yè)管理服務(wù)培訓(xùn)：物業(yè)管理基本概念
物業(yè)管理服務(wù)培訓(xùn)教材:物業(yè)管理基本概念
第一節(jié)物業(yè)管理基本概念
1.物業(yè)
住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。
2.公用設(shè)施內(nèi)容
指大廈外圍的道路、路燈、溝、渠、池、井、綠化、地下排水管、娛樂場所、車棚、停車場、連廊等。
3.業(yè)主
住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。
4.非業(yè)主使用人
通過租賃合同,租住(用)別人房屋的人就是非業(yè)主使用人。
非業(yè)主使用人沒有所有權(quán),只有在合同有效期內(nèi)的使用僅。
5.業(yè)主大會
是由全體業(yè)主組成,決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。
6.業(yè)主委員會
是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織,它是由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生,經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團(tuán)體。業(yè)主委員會每屆任期三年。
7.業(yè)主公約
業(yè)主公約,是指由業(yè)主承諾的,對全體業(yè)主具有約束力的,有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。業(yè)主公約由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。
8.物業(yè)管理
物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
9.收益性物業(yè)管理
收益性物業(yè)管理是以出租經(jīng)營型房屋為主體對象的物業(yè)管理,它普遍存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店以及其它可出租物業(yè)的管理中。
10.物業(yè)管理企業(yè)
是指依法設(shè)立的,為住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、寫字樓、商住樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地提供專業(yè)化、一體化管理服務(wù)的企業(yè)法人,包括物業(yè)專營企業(yè)和兼營企業(yè)。
11.企業(yè)核心競爭力
指企業(yè)與眾不同的、具有企業(yè)本身特色的經(jīng)營管理方式。如cpm公司的房屋租賃就比別的物業(yè)管理公司高出一籌。
12.有效投訴
有效投訴是指業(yè)主或住(用)戶對物業(yè)管理單位在管理服務(wù)、收費(fèi)、經(jīng)費(fèi)管理、維修養(yǎng)護(hù)等方面失職、違紀(jì)、違法等行為的投訴,并經(jīng)市、區(qū)住宅局查實(shí)登記的。
13.產(chǎn)權(quán)備案和權(quán)屬登記
產(chǎn)權(quán)備案是由業(yè)主將自己的房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件交所在物業(yè)管理處備案。權(quán)屬登記是指業(yè)主買房后,帶齊有關(guān)證件到房產(chǎn)局登記。
14.房屋完好率
房屋完好率=(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)÷總的房屋建
筑面積×100%
15.房屋大、中、小修區(qū)別
對房屋整體的維修,所花費(fèi)用占總造價(jià)的25%以上,叫大修;對房
屋大部分部位的維修,所花費(fèi)用占總造價(jià)的20%以下,叫中修;對房屋小部分部位的維修,所花費(fèi)用占總造價(jià)的1%左右,叫小修。
16.設(shè)備完好率
設(shè)備完好率=完好設(shè)備系統(tǒng)量÷設(shè)備系統(tǒng)總量×100%
北京物業(yè)管理考評標(biāo)準(zhǔn)是:大型設(shè)備完好率99%,中小型設(shè)備完好率95%。
17.綠化覆蓋率
綠化覆蓋率=(草坪面積+樹蔭面積)/建筑總面積
北京物業(yè)管理考評標(biāo)準(zhǔn)是30%。
18.垃圾分類概念
垃圾共分四類:一般生活垃圾(占50%);可回收垃圾(占18%);有害垃圾(占5%);大件垃圾(如舊沙發(fā)、舊彩電等占27%)。
19.可持續(xù)發(fā)展
指不斷提高人群生活質(zhì)量和環(huán)境承載能力的、滿足當(dāng)代人需求又不損害子孫后代滿足其需求能力的、滿足一個(gè)地區(qū)或一個(gè)國家需求又不損害別的地區(qū)或國家人群滿足其需求能力的發(fā)展。
20.物業(yè)管理專業(yè)化
由專門的物業(yè)管理企業(yè)通過委托合同的簽訂,按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。它具體是指物業(yè)管理的隊(duì)伍專業(yè)化、設(shè)備專業(yè)化、管理程序?qū)I(yè)化。
21.一體化物業(yè)管理含義
對物業(yè)小區(qū)的管理由多家管理變成一家為主的管理,這樣一來,效率高、效果好,業(yè)主滿意。
22.物業(yè)管理中雙向共管模式
專業(yè)管理與業(yè)主自律相結(jié)合。
23.物業(yè)管理平均社會成本
管理一個(gè)物業(yè)到合格水平,所有物業(yè)管理公司所要花費(fèi)的平均值,就是物業(yè)管理平均社會成本。
在深圳,1999年物業(yè)管理平均社會成本是:高層寫字樓-10.4元222/m月;高層住宅樓-5.46元/m月;多層住宅樓-1.03元/m月;工廠區(qū)--1.73元/m2月。
24.人均物業(yè)管理面積
物業(yè)管理公司管理的物業(yè)總面積除以該公司的總?cè)藬?shù),就是人均物業(yè)管理面積。
在深圳,人均物業(yè)管理面積是:高層寫字樓-900m2/人;高層住宅樓222-1200m/人;多層住宅樓-2200m/人;工廠區(qū)-2300m/人-2500m2/人。
25.物業(yè)管理費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成
人頭費(fèi):福利、工資、保險(xiǎn);公共用的水電費(fèi);設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi);
衛(wèi)生、清潔費(fèi);安管費(fèi);綠化費(fèi);辦公費(fèi);固資折舊費(fèi);管理傭金;物業(yè)管理相關(guān)保險(xiǎn);納稅。
26.兩金(本體基金、專用基金)
本體基金:業(yè)主為維護(hù)房屋本體共(公)用部位及設(shè)施,保障房屋
安全使用,而按月繳納的費(fèi)用叫本體維修基金。其來源是由業(yè)主按月向
住宅區(qū)管理處繳納,使用審批權(quán)在業(yè)主委員會。
專用基金:除用于購買管理用房和墊支購買部分商業(yè)用房款并限期
回收外,用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目時(shí),只能使用基金的增值部分,并且必須經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn),由業(yè)主委員會主任、物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字方可支出,還應(yīng)報(bào)區(qū)住宅局備案。其來源是開
發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí),按住宅區(qū)建設(shè)總投資2%的比例,一次性向業(yè)主委員會劃撥。
27.管理傭金
深圳市規(guī)定:物業(yè)管理單位無論管理費(fèi)盈余或虧損,均可按10%的比例提取費(fèi)用作為管理傭金。
28.物業(yè)管理相關(guān)保險(xiǎn)
員工保險(xiǎn);財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn);公共責(zé)任保險(xiǎn)。
29.小額討債法庭
物業(yè)管理公司在個(gè)別住戶拒交管理費(fèi)時(shí),通過勸說、催促、協(xié)商和停水、停電無效
的情況下,如金額較小,可以直接依法向人民法院申請追回欠款,人民法院這時(shí)成立的法庭就是小額討債法庭。
30.管理處管理用房面積的核定
管理處管理用房面積=房屋總套數(shù)(住宅、單身公寓套數(shù)+非住宅房屋每100m2建筑面積折為一套)×人均規(guī)劃指標(biāo)(0.06)×戶均人口數(shù)(3.75)。
31.管理處商業(yè)用房面積的核定
深圳市規(guī)定:高層大廈按2‰的總建筑面積,多層住宅按3‰的總建筑面積。
32.常規(guī)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)
常規(guī)服務(wù)(常規(guī)性的公共服務(wù))指物業(yè)管理的日常工作,如維修、安管、清潔、衛(wèi)生服務(wù)等。
專項(xiàng)服務(wù)(針對性的專項(xiàng)服務(wù))是為了改善和提高業(yè)主和使用人的工作和生活條件,面向廣大業(yè)主和使用人,為滿足其中某些特定群體的需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作(包括某些中介代理服務(wù))。特點(diǎn)是事先設(shè)定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)內(nèi)容,并公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(免費(fèi)),供業(yè)主和使用人自行選擇。如代訂報(bào)刊雜志、代發(fā)信件、代訂牛奶等。
特約服務(wù)(委托性的特約服務(wù))指為滿足業(yè)主和住戶的個(gè)別需求,受其委托而提供的服務(wù)。如住戶大人出差,代管小孩;照顧老人等。
33.消防管理三落實(shí)
指隊(duì)伍、設(shè)備、制度三落實(shí)。
34.消防、治安管理中人防加技防的含義
人防:業(yè)主、客戶和管理人員的意識,對治安問題的預(yù)防。
技防:通過科技手段,如:計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、閉路系統(tǒng)、自動報(bào)警系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等,提高防范能力。
35.業(yè)主、客戶使用物業(yè)應(yīng)該注意“三防”
“三防”指防風(fēng)、防火、防震。
36.裝修控制兩項(xiàng)重點(diǎn)
第2篇 某物業(yè)服務(wù)公司辦公用品管理規(guī)定
物業(yè)服務(wù)公司辦公用品管理規(guī)定
為加強(qiáng)辦公用品的管理,節(jié)約辦公費(fèi)的開支,特制定辦公用品管理制度:
一、辦公用品統(tǒng)一由行政人事部購置和發(fā)放,各部門應(yīng)于每月底擬定下月辦公用品計(jì)劃遞交行政管理。行政人事部以各職能部門為單位,按月發(fā)放辦公用品。
二、各部門購買專業(yè)性較強(qiáng)或較貴重的物品,須向行政人事部報(bào)計(jì)劃,報(bào)請公司領(lǐng)導(dǎo)同意后,由行政人事部安排專員陪同各部門購買。
三、購進(jìn)物品要嚴(yán)格驗(yàn)收,票物相符,及時(shí)登記造冊,及時(shí)入帳。
四、所購物品各部門應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)保管,如出現(xiàn)遺失或損壞現(xiàn)象,一概由保管人按折舊價(jià)賠償。
五、公司的各種固定資產(chǎn)管理按照公司《資產(chǎn)管理制度》執(zhí)行。
第3篇 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)承諾規(guī)范
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)承諾
'zz'是**區(qū)住宅項(xiàng)目的一大亮點(diǎn),通過現(xiàn)場考察和參閱相關(guān)技術(shù)資料,針對其設(shè)計(jì)理念和客戶群體,**物業(yè)精心編制了針對'zz'這一經(jīng)典小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)方案。
用心服務(wù)與銳意創(chuàng)新貫穿了我們工作主線。我們將作出以下承諾:
1、確保該項(xiàng)目服務(wù)方案目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù);
2、以服務(wù)推進(jìn)房產(chǎn)銷售,實(shí)踐'服務(wù)是第一資源',創(chuàng)造售樓效應(yīng),加速開發(fā)商回籠資金;
3、以依法和規(guī)范管理與優(yōu)質(zhì)服務(wù),讓樓盤保值增值,使業(yè)主真正感受到物有所值,值有所增。
我們深信,無論中標(biāo)與否,**物業(yè)都會將此次投標(biāo)作為未來工作的動力與發(fā)展的一個(gè)新起點(diǎn),竭誠為上海市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和天諧房產(chǎn)的發(fā)展盡微薄之力!
感謝上海**物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專家對**物業(yè)的關(guān)注與指導(dǎo)!真誠希望得到天諧房產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)與專家們的寶貴意見,并向此次活動組織者、參與競標(biāo)的業(yè)內(nèi)同仁學(xué)習(xí)與致敬!
上海**物業(yè)管理有限公司
總經(jīng)理:
二o**年十月*日
第4篇 物業(yè)管理手冊－公共秩序管理服務(wù)控制程序
1、目的
維護(hù)小區(qū)居住環(huán)境的安全有序,為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的公共秩序服務(wù)。
2、適用范圍
適用于對管轄區(qū)域內(nèi)公共秩序管理服務(wù)的控制。
3、職責(zé)
3.1物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)本管轄區(qū)域內(nèi)公共秩序管理服務(wù)并負(fù)責(zé)對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常檢查。
3.2禮兵部負(fù)責(zé)對公共秩序管理服務(wù)的指導(dǎo)。
3.2品質(zhì)部負(fù)責(zé)對公共秩序管理服務(wù)進(jìn)行抽查。
4、程序
4.1根據(jù)公司要求,公共秩序管理服務(wù)應(yīng)做到:
4.1.1小區(qū)實(shí)行24小時(shí)公共秩序管理服務(wù)。
4.1.2禮兵人員標(biāo)志明顯、工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。
4.1.3危及業(yè)主安全位置設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。
4.1.4配套有監(jiān)控設(shè)備的小區(qū),監(jiān)控專員在安全監(jiān)控設(shè)備出現(xiàn)故障的情況下,通知專業(yè)人員進(jìn)行處理和維護(hù),填寫《維修任務(wù)單》;對各種警情進(jìn)行有效地防范和處理,記錄在《監(jiān)控日志》上。
4.2公司根據(jù)4.1條款的要求,制定各項(xiàng)公共秩序管理服務(wù)規(guī)范,明確規(guī)定各項(xiàng)公共秩序管理具體的要求,具體執(zhí)行《禮兵作業(yè)指導(dǎo)書》。
4.3建立公共秩序管理服務(wù)質(zhì)量檢查制度,對公共秩序管理服務(wù)質(zhì)量考核進(jìn)行量化,各班中隊(duì)長在物業(yè)服務(wù)中心的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,對公共秩序管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常檢查,每班次檢查不少于四次,每周書面考核不低于二遍,并填寫《服務(wù)過程檢驗(yàn)單》。品質(zhì)部對公共秩序管理服務(wù)質(zhì)量每季度進(jìn)行抽查,并填寫《品質(zhì)部抽檢單》。
4.4物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)《人力資源控制程序》的規(guī)定會同禮兵部對禮兵人員進(jìn)行培訓(xùn)和考核。
5、相關(guān)文件
5.1《人力資源控制程序》
5.2《禮兵作業(yè)指導(dǎo)書》
5.3《監(jiān)控專員作業(yè)指導(dǎo)書》
6、相關(guān)記錄
6.1《監(jiān)控日志》jw/jl-7.5.1-7-001
6.2《車輛出入登記本》jw/jl-7.5.1-7-002
6.3《外來人員登記本》jw/jl-7.5.1-7-003
6.4《巡邏記錄》jw/jl-7.5.1-7-004
6.5《值班記錄》jw/jl-7.5.1-7-005
6.6《品質(zhì)部抽檢單》jw/jl-5.4.5-003
6.7《服務(wù)過程檢驗(yàn)單》jw/jl-8.3-1-001
6.8《維修任務(wù)單》jw/jl-7.5.1-5-001
第5篇 海倫物業(yè)管理服務(wù)類行為規(guī)范培訓(xùn)
海倫堡物業(yè)管理服務(wù)類行為規(guī)范培訓(xùn)
客戶服務(wù)人員
儀容儀表參照共用類行為規(guī)范中儀容儀表內(nèi)容
接待來訪
1.客戶來訪時(shí),應(yīng)面帶微笑起身,熱情、主動問候:'您好,有什么可以幫到您嗎'
2.與客戶溝通時(shí),須起身站立、身體略微前傾、眼望對方,面帶微笑,耐心的傾聽,并點(diǎn)頭致意表示認(rèn)真傾聽。
3.對所有客戶應(yīng)一視同仁,友好相處,熱情親切。
4.辦事講究方法,做到條理清晰,不急不躁
5.與客戶道別主動講:'先生/小姐,再見!''歡迎您再來'等。
6.接受電話咨詢1.嚴(yán)格遵守接聽電話的禮儀。
7.對客戶服務(wù)口徑專業(yè)、一致,避免不同工作人員對同一問題給客戶的解釋出現(xiàn)偏差。
接受投訴
1.接受客戶投訴時(shí),應(yīng)首先站在客戶的角度思考問題,急客戶之所急,想客戶之所想,盡量考慮周到。
2.與客戶約定好的服務(wù)事項(xiàng),應(yīng)按時(shí)赴約,言行一致。
3.不輕易對客戶許諾,一旦許諾就必須守信,按約定期限解決,不能解決的,應(yīng)立即向上級或相關(guān)部門反映,并及時(shí)跟蹤和向客戶反饋問題進(jìn)展的程度,直到問題解決。
4.處理問題時(shí),如客戶覺得不滿意,要及時(shí)道歉,請求對方諒解,可說'請您原諒'、'請您多包涵'、'請您別介意'。同時(shí)要配合適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償行。
5.對客戶的表揚(yáng)要婉言感謝。
辦理各類收費(fèi)業(yè)務(wù)
1.熟悉業(yè)務(wù)操作規(guī)程,辦事迅速,工作認(rèn)真細(xì)致,不忽視任何影響服務(wù)質(zhì)量的細(xì)小環(huán)節(jié)。
2.及時(shí)提出改善工作流程的好辦法,提高部門的服務(wù)層次。
3.禮貌地請客戶出示所需的證件,'請、您'字不離口。
4.為客戶準(zhǔn)備好筆和表格,耐心細(xì)致地引導(dǎo)客戶填寫表格。
5.想客戶解釋清楚相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
6.請客戶交費(fèi),將開具的發(fā)票收據(jù)和零錢以雙手奉上,并說:'這是您的發(fā)票和零錢,請收好',同時(shí)微笑注視客戶,等客戶確認(rèn)無誤后,向客戶表示感謝。
收取拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1.首先電話預(yù)約客戶,請其約定來交費(fèi)的時(shí)間,并在電話中清楚地告之其拖欠費(fèi)用的款項(xiàng)和數(shù)目。
2.如特殊情況要上門收費(fèi)時(shí),要尊重客戶的生活習(xí)慣和個(gè)人喜好,因工作造成的打擾應(yīng)誠懇道歉,同時(shí)也不能對客戶家里有任何評價(jià)。
3.工作時(shí)精神振奮,情緒飽滿,充滿自信,不卑不亢,對工作有高度的責(zé)任心,積極主動,盡職盡責(zé),任勞任怨。
4.如收費(fèi)中碰到投訴,對態(tài)度不好的投訴客戶要理智冷靜,自己不能處理時(shí),予以記錄,并及時(shí)報(bào)告上一級領(lǐng)導(dǎo)。
5.對客戶的意見應(yīng)誠摯道歉并虛心接受。
6.客戶交費(fèi)時(shí),要及時(shí)出具相關(guān)費(fèi)用明細(xì)表,如客戶有疑問,要做好相關(guān)的解釋工作。
7.客戶交費(fèi)后,將開具的發(fā)票和找零用雙手奉上給客戶,同時(shí)微笑注視客戶,等客戶確認(rèn)無誤后,向客戶表示感謝。
司機(jī)
儀容儀表1.駕駛員在執(zhí)行工作任務(wù)時(shí),按要求穿著崗位制服,保持干凈、整齊,面對客戶、乘客態(tài)度誠懇,表情自然大方。
2.儀表端莊,車容整潔。
對待客戶1.熱情對待每一位客戶,對客戶要禮貌,熱情接待;微笑服務(wù);安全整點(diǎn),一心一意為客戶服務(wù)。
2.要樹立正確的職業(yè)觀'客戶至上,服務(wù)第一'的觀點(diǎn),為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
3.要做到有車必供,供車及時(shí),照顧特殊客戶,扶老攜幼,急人所難。
4.按規(guī)定停車,及時(shí)報(bào)站。注意顧客上下車安全。
5.態(tài)度和藹,時(shí)時(shí)使用禮貌語言,在車上拾到東西物品,要及時(shí)尋找失主,物歸原主。
6.學(xué)習(xí)心理學(xué)常識,掌握服務(wù)技巧
檢查車輛加強(qiáng)車輛的預(yù)防保養(yǎng),做到勤檢查,勤保養(yǎng),使車輛經(jīng)常處于完好的狀態(tài)。做好出車前、行駛途中,收車后的三檢工作。
安全運(yùn)行1.牢固樹立'安全第一,預(yù)防為主'的觀念,樹立良好的駕駛作風(fēng),集中精力駕駛車輛、禮貌行車,文明駕駛,確保行車安全。
2.努力鉆研駕駛技術(shù),練好基本功,熟悉車隊(duì)的有關(guān)技術(shù)規(guī)章,正確地執(zhí)行駕駛操作規(guī)程。
3.鉆研技術(shù),熟悉業(yè)務(wù),練好駕駛操作和簡單修理的基本功。
4.遵章守法:嚴(yán)格遵守政府法令及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度,服從車隊(duì)管理人員、道路交通管理人員的調(diào)度、指揮和管理
責(zé)任心1.正確認(rèn)識駕駛員工作崗位的重要性,樹立職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任感。
2.對自己的工作高度負(fù)責(zé),盡可能避免或減少差錯(cuò),增強(qiáng)安全責(zé)任感,確保行車安全。
3.牢固樹立'安全第一、預(yù)防為主'的觀念。
4.處理好服務(wù)與安全的關(guān)系。
5.增強(qiáng)法制觀念,敢于和善于同違法亂紀(jì)的現(xiàn)象作斗爭。
6.服從管理,聽從指揮,照章收費(fèi),謝絕饋贈。
7.熟悉交通環(huán)境,提高服務(wù)本領(lǐng)。
家政服務(wù)人員
儀表1.工作時(shí)間內(nèi)著本崗位規(guī)定制服及相關(guān)飾物、胸牌,不可擅自改變制服的穿著形式,私自增減飾物等,并保持干凈、平整,無明顯污跡、破損。正確佩帶工牌。
2.保持個(gè)人衛(wèi)生清潔,并盡量統(tǒng)一穿著深色平底布鞋。
3.對講機(jī)統(tǒng)一佩帶在身體右側(cè)腰帶上,對講時(shí)統(tǒng)一用左手持對講機(jī)。
4.提供飲食方面服務(wù)時(shí),應(yīng)配帶口罩。
5.工作期間應(yīng)保持積極良好的精神面貌。
敲門進(jìn)入客戶家中前,先穿好鞋套,按門鈴或敲門三聲(敲門聲音應(yīng)適中),若沒有應(yīng)答,應(yīng)等候10秒鐘左右進(jìn)行第二次按門鈴或敲門。
問候客戶開門后,應(yīng)表現(xiàn)主動,態(tài)度熱情,面帶微笑說:'先生/小姐,您好!'同時(shí)鞠躬30度。'我是管理處的保潔員,請問是您預(yù)約了家政服務(wù)嗎'。
進(jìn)入客戶家中1.得到客戶確認(rèn)后,主動說:'請問現(xiàn)在可以開始嗎'。
2.得到客戶的許可后,說'謝謝'后,進(jìn)入客戶家中。
開始服務(wù)1.進(jìn)入客戶家中后,主動詢問:'請問您需要我做些什么'或重復(fù)已知的服務(wù)事項(xiàng)。
2.在客戶交待完工作內(nèi)容后,重復(fù)一遍服務(wù)內(nèi)容,客戶認(rèn)為無誤后說:'謝謝,我會盡快做完'。
3.開始服務(wù)。
服務(wù)完畢1.服務(wù)完畢后,應(yīng)先收拾好服務(wù)工具,然后找到客戶說:'先生/小姐,您好!您安排的工作我已經(jīng)完成,麻煩您檢
查一下。'
2.客戶看后若滿意,應(yīng)說:'謝謝,麻煩您確認(rèn)一下。'請客戶簽單。
3.若客戶有異議,服務(wù)人員應(yīng)盡量滿足客戶意見,并主動道歉:'對不起,我馬上處理好。'
4.客戶簽完單后,主動說:'謝謝,請問還有其他事情需要幫忙嗎'。
告別1.客戶應(yīng)答沒有后,主動講'再見。'
2.拿起工具出門,關(guān)門時(shí),應(yīng)面向客戶主動講:'打擾您了,再見!'并點(diǎn)頭致意。替客戶關(guān)好門后(注意關(guān)門聲響),脫下鞋套。
家庭維修人員
儀容儀表1.工作時(shí)間內(nèi)本崗位規(guī)定制服及相關(guān)飾物,不可擅自改變制服的穿著形式,私自增減飾物等。并保持制服干凈、平整,無汗味,無明顯油污、破損、褶皺。正確佩帶工牌。
2.對講機(jī)統(tǒng)一佩帶在身體右側(cè)腰帶上,對講時(shí)統(tǒng)一用左手持對講機(jī)。
3.工具包統(tǒng)一挎在右肩處,并保持整潔。
4.工作期間應(yīng)保持積極良好的精神面貌。
騎單車行進(jìn)1.上下車跨右腿從后上下。
2.行進(jìn)時(shí)應(yīng)昂首挺胸,面帶微笑,精神抖擻,保持直線前進(jìn)、中速行駛,雙手扶車頭手柄,雙腿踏車并靠里,不超出車頭寬度。
3.行進(jìn)時(shí)遇到客戶詢問或與客戶交涉時(shí),應(yīng)下車停穩(wěn)車輛,呈姿態(tài)立正,點(diǎn)頭致意,面帶微笑,然后進(jìn)行交談。
敲門進(jìn)入客戶家中前,先穿好鞋套,按門鈴或敲門三聲(敲門聲音應(yīng)適中),若沒有應(yīng)答,應(yīng)等候10左右秒鐘進(jìn)行第二次按門鈴或敲門。
問候客戶開門后,應(yīng)表現(xiàn)主動,態(tài)度熱情,面帶微笑說:'先生/小姐,您好!'同時(shí)鞠躬30度。'我是管理處的技術(shù)員,請問是您預(yù)約了家庭維修'。
進(jìn)入客戶家中1.得到客戶確認(rèn)后,主動說:'請問現(xiàn)在可以開始嗎'。
2.得到客戶的許可后,說'謝謝'后,進(jìn)入客戶家中。
開始服務(wù)1.進(jìn)入客戶家中后,主動詢問:'請問您需要我做些什么'或重復(fù)已知的服務(wù)事項(xiàng)。
2.在客戶交待完工作內(nèi)容后,重復(fù)一遍服務(wù)內(nèi)容,客戶認(rèn)為無誤后說:'謝謝,我會盡快做完'。
3.鋪好工作地墊('全心全意全為您'字體正面面對自己),開始服務(wù)。
服務(wù)完畢1.服務(wù)完畢后,先收拾好服務(wù)工具,及清理現(xiàn)場。然后找到客戶說:'先生/小姐,您好!您安排的工作我已經(jīng)完成,麻煩您檢查一下。'同時(shí)介紹使用時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)。
2.客戶確認(rèn)后若滿意,應(yīng)說:'謝謝,麻煩您確認(rèn)一下。'請客戶簽單。
3.若客戶有異議,服務(wù)人員應(yīng)盡量滿足客戶意見,并主動道歉:'對不起,我馬上處理好。'
4.客戶簽完單后,主動說:'謝謝,請問還有其他事情需要幫忙嗎'。
告別1.客戶應(yīng)答沒有后,主動講'再見。'
2.拿起工具出門,關(guān)門時(shí),應(yīng)面向客戶主動講:'打擾您了,再見!'并點(diǎn)頭致意。替客戶關(guān)好門后(注意關(guān)門聲響),脫下鞋套。
附:家庭維修服務(wù)人員工具包里工具物品必備表
序號名稱型號數(shù)量序號名稱型號數(shù)量
1克絲鉗118電膠布1
2十字螺絲刀大、小各119小鐵錘1
3活板手120三相插頭1
4尖嘴鉗121兩相插頭1
5扁口鉗122字工螺絲1
6試電筆123膠塞6分1
7萬用表124水閥4分1
8管鉗125軟管1
9大力鉗126花線1
10刻刀127三通4分1
11卷尺128直通4分1
12板尺129彎頭4分1
13毛刷230內(nèi)接4分1
14電烙鐵131燈泡1
15清潔毛巾132手套1
16一字螺絲刀大、小各133地墊1
17水膠布134鞋套2
會所服務(wù)
儀容儀表1.工作時(shí)間內(nèi),著本崗位規(guī)定制服及相關(guān)飾物、胸牌,不可擅自改變制服的穿著形式,私自增減飾物等,并保持干凈、平整,無明顯污跡、破損。正確佩戴工牌。
2.保持個(gè)人衛(wèi)生清潔,并盡量統(tǒng)一穿著深色平底布鞋。
迎接客人1.客戶進(jìn)入會所,應(yīng)面帶微笑,主動問好:'先生/小姐,您好,歡迎光臨!'并行30度鞠躬禮。
2.主動引客戶入內(nèi),并為客戶拉開座椅:'先生/小姐,請坐。'
點(diǎn)單1.身體直立,交叉于腹前(左手在下,右手在上)立于客戶側(cè)面(間隔1米),征詢客戶:'先生/小姐,請問您需要些什么'。
2.客人點(diǎn)完單后,確認(rèn)定單,及時(shí)下單。
送客客戶離開會所時(shí),應(yīng)主動為客戶開門,立于門側(cè):'歡迎下次光臨!'。
解答顧客咨詢客人有需要咨詢的問題時(shí),應(yīng)起身或走進(jìn)客人大約一米左右的距離熱情解答,不說不知道或模糊的語言。
收銀1.首先告之客人的消費(fèi)金額。
2.收錢時(shí),確認(rèn)所收金額,'您好,收您**元,請稍等'。
3.找回客人的零頭,應(yīng)雙手遞上,身子稍前傾,面帶微笑,恭敬地對客人說:'這是找您的零錢,**元,請收好,謝謝光臨'。
接受電話訂場1.接聽電話嚴(yán)格按照電話禮儀要求進(jìn)行。
2.詳細(xì)記錄訂場客人的姓名、電話、所訂的功能廳的時(shí)間段等。
3.如所訂場地已經(jīng)訂滿,要委婉地向客人說明,并把還剩的場地向客人介紹,或者推薦其他的功能廳給客人選用。
4.向客人致謝。
維護(hù)前臺秩序1.委婉地制止客戶的拍照行為。
2.客人較多需排隊(duì)時(shí),應(yīng)不時(shí)向客人招呼以撫慰客人。
食堂人員
儀容儀表1.按要求著廚房制服,且保持干凈整齊,不能擅自改變穿著形式。
2.注意個(gè)人衛(wèi)生,不應(yīng)出現(xiàn)衣衫不整,油污滿身的現(xiàn)象。
3.佩帶口罩。
清潔1.各種肉菜要清洗干凈,凍肉要解凍清洗,蔬菜類要清洗三遍。
2.加工完畢后,及時(shí)清理爐頭及周圍的衛(wèi)生,清洗各種廚具。
3.保證供餐間的衛(wèi)生,提前十分鐘打開就餐間所有的空調(diào)。
4.打飯菜的和湯架的臺面要時(shí)刻保持干凈,無污跡。
5.在工作過程中嚴(yán)禁出現(xiàn)挖耳朵、摳鼻子的不良動作。
態(tài)度1.熱情周到,主動幫助別人,拾到東西主動尋找失主。
2.主
動詢問用餐人員的意見,對其表示感謝,并及時(shí)整改。
3.婉言拒絕外單位人員就餐。
4.引導(dǎo)就餐人將剩飯菜倒入規(guī)定的垃圾蔞。
5.出現(xiàn)飯菜不夠的情況,及時(shí)向顧客道歉,并盡量盡快滿足顧客的要求。
及時(shí)1.提前十分鐘將飯菜送到備餐間臺面。
第6篇 物業(yè)維修服務(wù)維修部零修安全管理規(guī)定
(一)嚴(yán)禁工作時(shí)間喝酒,嚴(yán)禁酒后作業(yè)。
(二)禁止在有易燃易爆物品的場所吸煙點(diǎn)火。
(三)所用工具要隨時(shí)檢查是否安全,避免工具傷人。
(四)電工無證不準(zhǔn)參加電器操作。
(五)保險(xiǎn)絲使用必須合理,嚴(yán)禁用其他金屬代替。
(六)電焊工必須做到安全使用工具設(shè)備。
(七)手提電動工具使用于前,必須認(rèn)真檢查,確認(rèn)安全后,方可接也使用。
(八)使用梯子必須有防滑措施,禁止站在梯子頂端操作,梯子的坡度不得大于60度。
(九)高處作業(yè)時(shí),必須系好安全帶。
第7篇 物業(yè)公司人事管理培訓(xùn)教材-員工服務(wù)手冊
第二章人事
員工服務(wù)手冊
一、前言
物業(yè)管理為一服務(wù)性行業(yè),與社會服務(wù)工作甚為相似,主要服務(wù)對象乃業(yè)主,租戶及來往的訪客等。因此,在日常的管理行為,表現(xiàn)及態(tài)度,都必須注意每一小節(jié),每個(gè)崗位的工作,都必須全心投入,盡量把服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提高,維持物業(yè)內(nèi)外安全,清潔,方便,使用戶能享受到賓至如歸的服務(wù)。
二、項(xiàng)目簡介
(略)
三、勞動條例
1.員工類別
員工為合同制員工。員工須簽訂勞動合同,按照合同規(guī)定履行雇員義務(wù)并獲得工資及享受勞保福利。
2.聘用條件
本管理處招聘員工的主要條件是:依據(jù)其對應(yīng)聘職位合適與否而定,并以該職位的職責(zé)要求所需的業(yè)務(wù)知識、工作經(jīng)驗(yàn)及健康狀況、個(gè)人品行作為聘用的標(biāo)準(zhǔn)。
3.勞動制度
根據(jù)中外合資勞動管理規(guī)定,本公司錄用的所有員工一律實(shí)行勞動合同制,在公司要求后,員工需要辦理前任職務(wù)完全辭職并將個(gè)人檔案調(diào)至公司,或有關(guān)的勞動服務(wù)中心保管,才能成為本公司的正式員工。
4.勞動合同
勞動合同是公司與員工本人在自愿基礎(chǔ)上簽訂的,具有法律效力。員工受聘時(shí),必須細(xì)閱其內(nèi)容。勞動合同有效期限不少于一年。
5.試用期
員工均須經(jīng)過為期三個(gè)月的試用期。試用期內(nèi),若員工的工作能力及工作表現(xiàn)未能符合公司要求,公司可解除其勞動合同或延長其試用期,延長試用期不得超過三個(gè)月。試用期若延長至六個(gè)月,勞動合同有效期限亦相應(yīng)延長至最少三年。在試用期內(nèi)第一個(gè)月,員工若單方面提出辭職,將需提前一天書面通知方能生效。在試用期內(nèi)第二個(gè)月以后,員工若單方面提出辭職,將需提前七天書面通知,方能生效。在試用期滿后,員工若單方面提出辭職,將需提前一個(gè)月書面通知,方能生效。試用期滿且工作表現(xiàn)符合公司要求者方能成為正式合同制員工。
6.勞動合同的續(xù)簽與解除
勞動合同屆滿,公司將根據(jù)工作表現(xiàn)考評與員工在取得意見一致的情況下,可將勞動合同進(jìn)行修訂、續(xù)簽。如解除合同則按照勞動合同有關(guān)條款規(guī)定執(zhí)行。
7.調(diào)配晉升與辭職
管理處將根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要,根據(jù)員工的工作、品行、文化程度、能力和潛質(zhì)調(diào)配或提升到相應(yīng)崗位。
正式員工如要求辭職,需提前一個(gè)月向部門經(jīng)理呈交“辭職報(bào)告書”并抄送物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理手續(xù)后方可離開公司。若未能提前一個(gè)月提出申請而需即時(shí)離職者,則需向公司交付相當(dāng)于一個(gè)月員工基本薪金額之款項(xiàng)后,方可辦理手續(xù)離開單位。
8.裁員與辭退
若公司因業(yè)務(wù)變更或其他原因,而產(chǎn)生冗員時(shí),公司有權(quán)決定裁減員工人數(shù)。被裁減人員應(yīng)服從公司的安排,不得提出無理要求,公司將提前通知有關(guān)員工及其部門主管,并按規(guī)定給予補(bǔ)償;
(1)工齡滿六個(gè)月以上到十二個(gè)月者發(fā)給一個(gè)月之個(gè)人基本薪金;不發(fā)放其它補(bǔ)貼;
(2)滿一年以上者,按每年一個(gè)月之個(gè)人基本薪金累計(jì)發(fā)給(最多不得超過十二個(gè)月),但不發(fā)放其它補(bǔ)貼;
員工若違紀(jì)達(dá)10分或違反本手冊中所提及的嚴(yán)重紀(jì)律行為,公司可將該員工予以即時(shí)辭退,不予任何補(bǔ)償。
9.入職手續(xù)
員工入職時(shí)須到公司人事部門填寫員工登記表,遞交勞動手冊、待業(yè)證、身份證、學(xué)歷證明、二張5公分近照,憑人事部門開具的[入職通知書]領(lǐng)取工作證、考勤卡、更衣箱鑰匙等。
10.離職手續(xù)
凡離職之員工必須到人事部辦理手續(xù),交還公司所發(fā)給的資產(chǎn)配備,包括:工作證、制服、員工手冊、衣柜鑰匙、工具、備用金(如有)等。未能全部交還以上物品者,須按規(guī)定賠償。否則公司除有權(quán)拒絕發(fā)放薪金與補(bǔ)貼外,將不予發(fā)給任何離職證明,并視情況需要循法律途徑解決。
11.工作時(shí)間
本公司依國家規(guī)定實(shí)行每周四十小時(shí)工作制。輪班制員工的周六、周日及例假作輪休制辦理。午膳時(shí)間,將由公司編排。
12.超時(shí)工作
本公司因工作需要而發(fā)生員工加班,均需事前申請并由部門主管批準(zhǔn),主管加班由總經(jīng)理批準(zhǔn),特殊緊急情況需要事后第一時(shí)間知會管理處總經(jīng)理。并補(bǔ)辦審批手續(xù)。
(1)員工加班半小時(shí)以上才能計(jì)算加班時(shí)間,不夠半小時(shí)不計(jì)算加班。
(2)加班費(fèi)計(jì)算方法為員工底薪乘以12個(gè)月,再除以365天計(jì)算,計(jì)出日工資后再除以8小時(shí)計(jì)。
支付率為:a.延長時(shí)間為基本薪金的150%;
b.公休日為基本薪金的200%;
c.國定休假日為基本薪金的300%;
(3)員工加班后若需要調(diào)休,必須先到人事部門填妥調(diào)休單,以此為憑,安排補(bǔ)放。
(4)調(diào)休必須事先遞交調(diào)休單,由上一級主管批準(zhǔn)。
(5)調(diào)休除需獲得預(yù)先批準(zhǔn)外,而且還必須在加班行為發(fā)生后三個(gè)月內(nèi)處理。
(6)逾期調(diào)休,本公司將按實(shí)際情況不受理或以年休處理。
13.薪金
(1)薪金制度
本公司的薪金制度結(jié)合本公司實(shí)際情況,根據(jù)員工各自不同的職位、崗位、業(yè)務(wù)技能、工作態(tài)度、合作態(tài)度和工作成果而確定員工薪金,本公司工資結(jié)構(gòu)為:公司基本工資(底薪)+綜合補(bǔ)貼。
公司綜合補(bǔ)貼包括國家規(guī)定之各項(xiàng)補(bǔ)貼。
本公司采用模糊工資(即薪金保密制度),每位員工不得相互探聽或以訛傳訛,擾亂士氣,違者按規(guī)定處罰。
(2)薪金調(diào)整
本公司將根據(jù)財(cái)政狀況和每位員工每年工作表現(xiàn)評估來作為調(diào)整薪金的依據(jù)。每年 月份進(jìn)行薪金調(diào)整。做到無功不賞、無過不罰、賞罰分明、有升有降。薪金每年調(diào)整之行為,并不是公司的一個(gè)固定行為,亦不是每一個(gè)員工都能享受的待遇,公司保留最后決定的權(quán)力,員工不得異議。
(3)發(fā)薪日期
每月的第 天為員工薪金及補(bǔ)貼發(fā)放日,發(fā)放上一個(gè)月的工資。
(4)領(lǐng)薪辦法
薪金及綜合補(bǔ)貼以現(xiàn)金或銀行轉(zhuǎn)帳方式每月發(fā)放一次。
四、員工福利
年假
正式員工在本公司服務(wù)滿十二個(gè)月后,(包括試用期)自第二年起將可獲全薪年假四天,正式員工由第四年開始,每服務(wù)滿一年,其年假亦相應(yīng)增加一天,最多以不超過十四天為限。
上述全薪年假并不包括國定假期及公休日在內(nèi)。年假應(yīng)一次享用(特殊情況外,本公司有權(quán)安排員工將年假分為兩段時(shí)間享用,事前雙方協(xié)議)年假之使用根據(jù)各部門之人手需求,由部門主管作最后決定。申請年假需于十
五天前填妥申請表格,由部門主管批準(zhǔn),經(jīng)人事部審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)方屬有效。
未經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn),不得將上年度假期累積至下一年度,員工不按期享用年假,作放棄年假論,本公司不作任何補(bǔ)償。
1.病假
(1)員工因病缺勤(包括試用期內(nèi)的員工),必須當(dāng)天通知部門主管,事后必須呈交有效之醫(yī)院證明并填備請假單向部門主管申報(bào)。
(2)經(jīng)認(rèn)可病假缺勤之員工(包括試用期內(nèi)的員工),按照基本薪金可獲發(fā)80%的工資。
(3)員工(不包括試用期內(nèi)的員工)的醫(yī)療期為:-
入職工年醫(yī)療期累積期
少于五年三個(gè)月十二個(gè)月
五年以上六個(gè)月十二個(gè)月
在醫(yī)療期內(nèi)的員工可獲發(fā)基本薪金的80%,綜合補(bǔ)貼將不發(fā)放,凡超過規(guī)定醫(yī)療期,作無薪處理。管理當(dāng)局有權(quán)決定是否繼續(xù)保留其原職位。管理當(dāng)局亦有權(quán)決定是否應(yīng)予終止勞動合同。
(4)病假之中休息日均作病假處理。
(5)病假證明必須于24小時(shí)內(nèi)呈交人事部備查,無出示有效之病假證明者,一律作事假或曠工論。
2.工傷
(1)員工在工作時(shí)間和工作區(qū)域內(nèi),因工受傷之員工應(yīng)即時(shí)向所在部門主管報(bào)告,經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn),醫(yī)療費(fèi)可全額報(bào)銷。在醫(yī)療期間,基本薪金及綜合補(bǔ)貼將全數(shù)發(fā)放。
(2)員工因工受傷的缺勤,除員工的基本薪金及綜合補(bǔ)貼外,其它均按照病假規(guī)則辦理。
(3)可按照勞工條例所訂,員工可在公司投購雇主責(zé)任險(xiǎn)之保障范圍內(nèi),依章賠償。
3.事故
(1)員工因事故,而需申請假期者,均按照年假的申請辦法及規(guī)例執(zhí)行;若因年假已全數(shù)享用而員工因特殊情況,仍需請假者,則員工將不發(fā)放該段時(shí)間的基本薪金及綜合補(bǔ)貼。
(2)員工申請事假須于請假日前三天交部門經(jīng)理審批,再經(jīng)總經(jīng)審批。
(3)各部門主管申請事假須總經(jīng)理批準(zhǔn)。
(4)申請事假每次當(dāng)一天算。
(5)員工每年的累積事假超過七天者,公司將有權(quán)要求員工解釋請假理由及有權(quán)將員工調(diào)整崗位,若調(diào)整崗位后請假情況未能改善者,公司將有權(quán)要求員工辭職。
4.婚喪假
(1)員工憑有效之結(jié)婚證書可享受結(jié)婚假期三天;員工享受婚假須提前三周憑結(jié)婚證書,由本人填寫請假單,經(jīng)部門主管簽署后報(bào)人事部門備案,后交總經(jīng)理審批。
(2)符合晚婚條件(初婚男26周歲,女24周歲)之員工,則可額外晚婚獎(jiǎng)勵(lì)假七天(法定假或公休假不補(bǔ)),婚假必須一次使用。
(3)上述此等假期均為部份薪酬假期,員工可按假期日數(shù)獲發(fā)底薪百份之八十;
(4)員工之父、母、配偶、子女和岳父母或公婆死亡時(shí),可給予連續(xù)三天的喪假;
(5)需到外地料理喪事之員工,可酌情加路程假二天;
(6)員工之祖父母、外祖父母死亡,可予喪假一天(不加路程假);
(7)喪假亦為部份薪酬假期,員工可按日數(shù)獲發(fā)基本薪金百份之八十;
(8)享受上述待遇必須是勞動合同制員工,臨時(shí)工或試用期內(nèi)員工除外。
5.產(chǎn)假
(1)符合計(jì)劃生育的女員工,分娩者可獲預(yù)產(chǎn)產(chǎn)假90天(產(chǎn)前15天,產(chǎn)后75天),或難產(chǎn)假105天,或多胎產(chǎn)假120天;
(2)晚婚年齡的女員工(24周歲)初產(chǎn)婦可多獲晚育獎(jiǎng)勵(lì)假15天;初婚男方(26周歲)在女方產(chǎn)后一個(gè)月內(nèi)享受晚育獎(jiǎng)勵(lì)假三天。(憑初產(chǎn)之證明,男方可按日數(shù)獲發(fā)基本薪金百份之八十);
(3)按規(guī)定女員工于產(chǎn)前休息15天,產(chǎn)后休息75天;
(4)妊娠三個(gè)月內(nèi)自然流產(chǎn),應(yīng)給予30天產(chǎn)假休息天,三個(gè)月以上至七個(gè)月以下自然流產(chǎn),應(yīng)給予45天產(chǎn)假休息天;
(5)違反計(jì)劃生育之女員工,按上海市計(jì)劃生育辦公室有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;
(6)女員工懷孕經(jīng)醫(yī)院證明而需保胎休息,其休息時(shí)間按病假規(guī)定處理;
(7)女職工在產(chǎn)假期間工資照發(fā),按規(guī)定享受的產(chǎn)假的工資按基本薪金80%發(fā)放。
(8)享受此等遇必須是勞動合同制員工,臨時(shí)工或試用期內(nèi)員工除外。
注:以上各項(xiàng)假期必須簽具有關(guān)認(rèn)可之證明書,例如:醫(yī)生證明單、證明書、死亡證、戶口登記證或預(yù)產(chǎn)期證明書等。并按照放假申請手續(xù)辦理上述各項(xiàng)假期,請假期間,員工之綜合補(bǔ)貼將不與發(fā)放。
7.員工培訓(xùn)
所有員工均需接受公司提供之業(yè)務(wù)、職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。凡由公司出資的專門培訓(xùn)計(jì)劃,公司有權(quán)與員工簽訂變更合同勞動內(nèi)容的書面協(xié)議。
8.獎(jiǎng)勵(lì)
(1)在改進(jìn)公司經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟(jì)效益方面有顯著成績者;
(2)防患于未然或在危急時(shí)刻為他人生命安全、保護(hù)公司財(cái)產(chǎn)方面有特殊成績者;
(3)在防止大廈/小區(qū)財(cái)產(chǎn),業(yè)主的貴重物品被盜、丟失等事故方面有成績者;
(4)品行端正、技術(shù)突出、熱愛工作、受其它員工擁戴的員工者;
(5)因?qū)?對社會有特殊貢獻(xiàn),其行為為公司帶來榮譽(yù)者;
(6)其他方面有顯著成績者;
9.獎(jiǎng)勵(lì)方法
凡符合獎(jiǎng)勵(lì)條件者,由直屬上級或部門主管提名,書面交總經(jīng)理批準(zhǔn)予以確認(rèn),人事部門備案,獎(jiǎng)勵(lì)形式為:-
(1)授予獎(jiǎng)狀
(2)頒發(fā)獎(jiǎng)品
(3)發(fā)給獎(jiǎng)金
(4)晉級
(5)特別加薪
注:對員工的獎(jiǎng)勵(lì)及獎(jiǎng)勵(lì)之基礎(chǔ),公司將保留唯一及最終決定權(quán),員工不得異議。
五、規(guī)章制度(規(guī)則)
1.員工關(guān)系
員工之間應(yīng)以禮相待,互相合作及諒解,員工應(yīng)服從和執(zhí)行上級指定的任務(wù),若遇疑難或不滿,亦應(yīng)保持《先完成工作,后反映意見》的態(tài)度,事后向直屬上司請示申訴,以便妥善處理。
公司將給與每名員工申訴及反映意見的權(quán)利及機(jī)會,但公司并不鼓勵(lì)越級申報(bào)投訴,員工需采取遂級上報(bào)的方法,經(jīng)反映但意見未獲采納或解釋者,才作越級報(bào)告。
員工在報(bào)告中,應(yīng)采取客觀,不作人身攻擊,必須反映事實(shí)的態(tài)度來反映事件,若公司在員工報(bào)告中發(fā)現(xiàn)虛報(bào),假做或惡意抵毀他人及破壞工作氣氛的情況,其報(bào)告將不受理,員工亦會受到相應(yīng)的處分。
2.考勤
(1)員工上下班以電子鐘打卡,到部門簽到為準(zhǔn)。
(2)員工必須按時(shí)上下班,在值班前,必須準(zhǔn)備充分時(shí)間更換制服以便準(zhǔn)時(shí)到崗簽到。
(3)在工作時(shí)間內(nèi),員工不得擅離職守,不得無故早退;下
班后,不得在公司內(nèi)無故逗留及穿著制服離開。
(4)員工必須依照部門編制的工作時(shí)間表到崗工作,如需調(diào)換班次,必須事先征得部門主管同意簽字后報(bào)人事部備案,否則視為曠工。
(5)凡未辦任何書面請假手續(xù)的員工(在有特殊證明的情況下例外)無故不來上班者即視為曠工。曠工除扣除基本薪金及綜合補(bǔ)貼外,給予書面警告。當(dāng)月若無合理解釋亦無可予接受之理由而第二次曠工者,即予以開除。當(dāng)年累計(jì)曠工三次,予以開除。
3.鐘卡
(1)員工上、下班時(shí),必須按規(guī)定打卡,公司考勤一律以電子鐘打卡為準(zhǔn)。
(2)如因公差,外勤等原因未能打卡者,應(yīng)由所屬部門主管簽字注明,方可生效。
(3)病假、事假等有請假手續(xù)未打卡者,由人事部門蓋章方可生效。
(4)上下班忘記打卡者,第一次口頭警告,由部門主管補(bǔ)簽,第二次作事假處理。
(5)因大霧、下雪等特殊情況外,必須由所屬部門主管簽字注明方可生效。
(6)員工上下班必須親自打鐘卡,如因遲到或未來上班而委托別人代打卡者,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),以曠工論處,并作乙類過失處理,代替他人打卡者也作乙類過失處理。
(7)擅自涂改,損毀考勤卡者,作甲類過失處罰。
(8)人為損毀、遺失考勤卡者,補(bǔ)卡者需交人民幣拾元。
4.儀表儀容
員工必須注意個(gè)人衛(wèi)生,經(jīng)常保持個(gè)人及制服整齊、清潔。
5.員工證
(1)每位員工均由人事部發(fā)給工作證,部門主管有權(quán)隨時(shí)抽查有關(guān)證件。
(2)穿制服之員工必須佩戴于衣服左上角,在大廈/小區(qū)范圍內(nèi),員工必須佩戴員工證。
(3)遺失應(yīng)立即通知人事部,除因時(shí)間過久而導(dǎo)致?lián)p毀者外,每次補(bǔ)領(lǐng)新員工證或姓名牌需交人民幣拾元。
6.員工更衣柜
(1)員工須經(jīng)常保持衣柜清潔與整齊。
(2)員工不得將貴重物品帶入大廈/小區(qū),公司不負(fù)任何私人財(cái)物損失之責(zé)任。
(3)員工更衣柜內(nèi)不準(zhǔn)放置危險(xiǎn)及易燃性物品。
(4)不得私自加配制鎖或私自更換更衣柜鎖。
(5)員工不得拒絕上級部門的不定期/定期檢查。
7.制服
(1)制服的發(fā)放范圍視工作崗位而定。所有制服的發(fā)放、保管,按規(guī)定辦理。
(2)員工必須經(jīng)常保持制服之清潔及完整。
(3)未經(jīng)批準(zhǔn)員工不得將有大廈/小區(qū)標(biāo)志的制服穿著離開大廈/小區(qū)。
(4)如因個(gè)人疏忽和濫用引起制服損壞或遺失,需由員工自行負(fù)責(zé)賠償。
8.個(gè)人資料
員工必須如實(shí)按公司要求填寫各類登記表及申報(bào)電話號碼。員工必須將有關(guān)遷移住址、婚姻狀況、生育子女等變更事宜即時(shí)通知人事部門,以便及時(shí)更正。若有謊報(bào)情況,公司有權(quán)立即將其辭退。
9.申請證明
凡要求公司出具有關(guān)個(gè)人人事證明的員工,必須填寫申請表,公司有權(quán)決定出具與否。
10.安保檢查
(1)員工不得攜帶與公司用品或工具相類似的物品或工具進(jìn)入工作
范圍。
(2)凡需攜帶物品離開工作范圍,須持有部門經(jīng)理批準(zhǔn)及開具的物
品攜帶出門證。
11.拾遺
員工在大廈/小區(qū)范圍內(nèi)拾到任何財(cái)物,必須當(dāng)天送交物管部登記。若遺失私人財(cái)物,應(yīng)立即向人事部報(bào)告。
12.吸煙
在員工休息室以外范圍,大廈/小區(qū)內(nèi)任何地方均嚴(yán)禁吸煙,違者一經(jīng)查獲,每次罰款三十元。
13.私人來訪和電話
員工在工作時(shí)間內(nèi)一般不得接待和會見親戚或朋友。未經(jīng)部門主管同意,員工不得在公司內(nèi)接打私人電話,除緊急情況外,外來的私人電話不予接通,亦不代為傳呼。
14.通知和通告
公司之定期及不定期的通知、通告、指示將張貼于通告欄中,員工應(yīng)隨時(shí)注意。
六、紀(jì)律處分
1.目的
為促進(jìn)員工相互了解和廉潔持守,并為加強(qiáng)紀(jì)律服務(wù)精神。特此訂立在職員工行為標(biāo)準(zhǔn)以保證物業(yè)管理的服務(wù)有效地達(dá)到預(yù)期目標(biāo),使大廈/小區(qū)管理服務(wù)更趨完善。
2.犯事處分方式
處分按10分制方式循序?qū)彾ú脹Q。犯甲類過失扣2~4分,乙類過失扣4-6分,丙類過失加6-10分,扣滿10分即時(shí)開除。
犯規(guī)后滿半年未再犯任何過失將取消其已扣發(fā)。員工若犯丙類過失情節(jié)惡劣,公司可作出立即開除之處分決定,并不須給予事先通知或作出任何賠償。
3.犯規(guī)經(jīng)濟(jì)處分
凡員工犯甲、乙、丙類過失,將按以下標(biāo)準(zhǔn)扣除工資
犯規(guī)種類扣除標(biāo)準(zhǔn)
甲類過失50元
乙類過失100元
丙類過失200元
下列情況之一的,公司可對該員工做出無薪停職的處理,而停職一般不超過十四天;
(1)在違紀(jì)行為進(jìn)行調(diào)查期間;
(2)員工犯規(guī)累積達(dá)10分或犯丙類過失情節(jié)嚴(yán)重者,上級管理當(dāng)局作出最后處分決定期間;
(3)員工因涉嫌觸犯社會治安管理?xiàng)l例或有關(guān)刑法,而受司法部門調(diào)查期間,停職期可順延至有處理結(jié)果為止。若被證明無罪,停職期基本工資將作補(bǔ)發(fā)。
處理程序
(1)紀(jì)律處分的處理一般在事發(fā)后一周內(nèi)作出;
(2)警告書由部門主管發(fā)出,將列明員工犯規(guī)的細(xì)節(jié);
(3)員工須在警告書上簽名,警告書副本將由人事部歸入員工工作檔案,如員工拒絕簽認(rèn),則以見證為據(jù),記錄在案,而該警告書仍將視作生效。
(4)員工犯甲、乙類過失,部門主管可簽發(fā)犯規(guī)通知,通知人事部、總經(jīng)理閱。犯丙類過失,部門主管須先將處理報(bào)告交人事部門審核并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
員工上訴
若員工不服任何處分,可于該處罰報(bào)告發(fā)出后的一星期內(nèi)親自或書面向人事部申訴,人事部將視情節(jié)輕重,召開紀(jì)律小組會議研究。小組成員將包括有關(guān)部門主管及領(lǐng)班或目擊證人及至少一名高級行政人員(副總經(jīng)理)和工會代表。小組的決定視為本公司最后的裁定。員工若對公司裁定不服,可上訴勞動仲裁委員會。
處分有效期
員工受處分后,如能知所悔改,以后的行為及工作表現(xiàn)亦無任何過失,甲類過失六個(gè)月后撤銷,乙類過失一年后撤消,丙類警告在合同期內(nèi)一般不予撤消。撤消意見由部門主管提出,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn),人事部門備案。
過失性質(zhì)
(1)甲類過失
a.不按規(guī)定路線出入大廈/小區(qū);
b.值班時(shí)未穿著整齊制服,不按規(guī)定配帶員工證;
c.超出工作范圍到其他部門閑蕩;
d.未經(jīng)部門主管批準(zhǔn),擅自調(diào)班;
e.在工作時(shí)間洗澡,更換工作服、洗滌等行為;
f.私自在工作時(shí)間收聽(看)廣播、錄音、電視,除因工作需要收聽天氣轉(zhuǎn)變或特別廣播;
g.在大廈/小區(qū)內(nèi)亂扔雜物、煙蒂、隨地吐痰、破壞環(huán)境
衛(wèi)生;
h.在大廈/小區(qū)內(nèi)行為不檢點(diǎn),大聲喧嘩、追奔打鬧;
i.搬弄是非、影響員工之間團(tuán)結(jié);
j.在工作時(shí)間內(nèi)打瞌睡;
k.經(jīng)常遲到早退(每五個(gè)工作日,遲到或早退兩次以上);
l.在容許吸煙區(qū)以外的地方抽煙;
m.不禮貌地與客人、上司對話,引起客戶投訴;
n.穿著印有公寓標(biāo)志的工作制服,工作鞋上街、回家;
o.違反安全守則或部門規(guī)定;
p.由于工作過失、造成大廈/小區(qū)財(cái)物的損失;
q.知曉其他員工犯有嚴(yán)重過失行為,知情不報(bào);
r.犯有其他輕微過失行為。
(2)乙類過失
a.曠工一天;
b.擅自涂改、損毀考勤卡者;唆使他人代他人打鐘卡;
c.擅離工作崗位,未經(jīng)許可擅自調(diào)班;
d.經(jīng)通知無故不加班者;
e.工作態(tài)度惡劣、粗暴對待上司、同事;
f.工作時(shí)間打撲克、下棋、看書或干私事;
g.未經(jīng)許可私自配制公司鑰匙;
h.未經(jīng)許可擅自將消防安全設(shè)備或其他設(shè)備挪作他用;
i.對客人不禮貌與客人爭吵;
j.公開頂撞上級,不服從指揮或故意消極怠工;
k.涂改、假造單據(jù)證明;
l.由于工作過失,造成公司財(cái)物損失價(jià)值達(dá)500元以上;
m.擅自進(jìn)入“未經(jīng)許可,不準(zhǔn)入內(nèi)”區(qū)域;
n.發(fā)表虛假誹謗性之言論,從而影響大廈/小區(qū)客戶或其他員工之聲譽(yù)受損;
o.私自收受客人所給的賞賜或財(cái)物而不上交;
p.未經(jīng)公司負(fù)責(zé)人許可為客戶提供私人服務(wù)及收受利益;
q.不按時(shí)、按量完成工作任務(wù),造成一定后果者;
r.拾到客人遺留物品而不按規(guī)定上繳。
(3)丙類行為
a.曠工連續(xù)三天;
b.毆打他人,相互打斗,不管誰對誰錯(cuò);
c.偷盜大廈/小區(qū)內(nèi)物品或客人之財(cái)物;
d.偽造文件,提供虛假資料;
e.泄漏公司機(jī)密文件和資料;
f.作出不道德的流氓行為;
g.收受任何形式的賄賂或向他人行賄;
h.利用職權(quán)收取回扣,損害大廈/小區(qū)公眾利益;
i.在社會上作出嚴(yán)重?fù)p害國家、大廈/小區(qū)聲譽(yù)及利益之行為;
j.由于工作過失,造成大廈/小區(qū)財(cái)物損失達(dá)1000元以上;
k.知曉其他員工犯有應(yīng)予開除之行為而知情不報(bào);
l.參與賭博;
m.上班時(shí)飲酒或已受酒精影響;
n.犯有其他重大過失行為。
七、安全守則
1.安全規(guī)范
(1)注意防火、防盜,如發(fā)現(xiàn)事故苗頭或聞到異味,必須立即查找并及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門,切實(shí)消除隱患及作出預(yù)防。
(2)下班前要認(rèn)真檢查當(dāng)值范圍之情況,關(guān)好門窗,消除不安全隱患,確保大廈/小區(qū)及客戶生命財(cái)產(chǎn)安全。
(3)如發(fā)現(xiàn)有形跡可疑或有不法行為的人和事,應(yīng)及時(shí)報(bào)告保安部或有關(guān)部門。
火警
每一位員工都應(yīng)熟記火警電話、119訊號、熟悉消防通道及出口處位置,熟悉滅火器具的使用方法及安放位置,在救火過程中聽從消防中心的指揮。
如遇火警,必須采取以下措施:-
(1)保持鎮(zhèn)靜,不可驚惶失措;
(2)呼喚同事協(xié)助;
(3)通知消防中心,清楚地講明火警地點(diǎn)、燃燒物質(zhì)、火勢情況及
本人姓名、工號,并報(bào)告有關(guān)人員。
(4)在安全的情況下,使用滅火器材試將火種撲滅:
(5)如火勢擴(kuò)大而有威脅生命危險(xiǎn),必須引導(dǎo)助客戶撤離火警現(xiàn)場;
(6)把火警現(xiàn)場附近所有門窗關(guān)閉,并將電掣關(guān)閉;
(7)火警消除后保持現(xiàn)場情況,任何人仕不得無故進(jìn)入,以備調(diào)查。
2.意外
(1)員工如發(fā)現(xiàn)他人不慎發(fā)生意外受傷,應(yīng)首先做好搶救工作,并立即通知值班人員及將傷者送往醫(yī)院。
(2)如發(fā)生有不安全的設(shè)備足以引起意外,應(yīng)立即向值班人員報(bào)告通知有關(guān)部門或總經(jīng)理;
(3)如果有危險(xiǎn)區(qū)域的產(chǎn)生,必須馬上加設(shè)警告標(biāo)志,以警告他人不要靠近,以免使他人受到傷害;
(4)盜竊和死亡事故發(fā)生后要保護(hù)現(xiàn)場情況,任何人不得無故進(jìn)入,以備調(diào)查。
3.在緊急情況下,全體員工必須服從總經(jīng)理的指揮,鼎力合作,發(fā)揚(yáng)見義勇為、奮勇獻(xiàn)身的精神,全力保護(hù)國家財(cái)產(chǎn)及人民生命安全,保持公司業(yè)務(wù)正常進(jìn)行。
八、修訂與解釋
1.修訂
由管理部門商議決定,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn),公司可根據(jù)業(yè)務(wù)及管理的需要,隨時(shí)對《員工手冊》進(jìn)行單方面的修訂,其修訂的內(nèi)容將立即公布于全體員工。
2.解釋
本《員工手冊》的解釋權(quán),在物業(yè)管理處辦公室。
本手冊如有與國家政府、法令、法規(guī)相悖之處,應(yīng)按國家的政策法規(guī)辦理。
致:員工
本人謹(jǐn)此簽收到“員工手冊”,并經(jīng)閱讀,已清楚其內(nèi)容,本人愿意遵守“員工手冊”及本公司有關(guān)制度,忠于職守,努力工作。
部員工(簽名)
年 月 日
九、員工招聘計(jì)劃(包括程序)及制度
1.人力規(guī)劃
人力規(guī)劃是物業(yè)管理對未來人員的需求和供給之間可能差異的分析。人力規(guī)劃一般包括:-
-崗位職務(wù)
-人員補(bǔ)充規(guī)劃:指各類各級人員所需要的資歷、培訓(xùn)、等要求年齡
-培訓(xùn)規(guī)劃:通過各種教育培訓(xùn)途徑,為公司培養(yǎng)目前和未來所需
要的各級各類合格人員
-人力分配規(guī)劃:包括工程分配,員工職務(wù)調(diào)配及工作調(diào)動
2.職工的分類
依據(jù)公司編制人力規(guī)劃要求,公司人員劃分為以下級別:-
-管理層人員-e及m級別
-文級非管理層人員-c級別
-工程技術(shù)人員-t級別
-保安人員-s級別
-其他人員-o級別(按特別需要而產(chǎn)生)
3.管理公司員工需求
在人力資源需求預(yù)測,大多以經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法進(jìn)行,按架構(gòu)設(shè)計(jì)提出員工需求的指導(dǎo)性建議。再由各部門按此指導(dǎo)性建議的要求與部門擬定具體用為需求,再交由物業(yè)經(jīng)理及發(fā)展商代表落實(shí)批準(zhǔn)。
4.員工招聘
在完成了對整體員工的需求預(yù)測,員工招募需開始,而員工的招聘大致分為三個(gè)階段:
-確定人員要求
-吸引人們前來應(yīng)聘
a.從有關(guān)人仕介紹
b.從報(bào)章招聘
c.從人力資源中心
-從求職者中挑選職工在挑選員工方式方面大多采用以下兩種方式
-證件挑選方式:按提交自己履歷表、特長,公司推薦信考慮標(biāo)準(zhǔn)
-直接挑選方式:以筆試、面試等作錄用判斷而具體工作,由經(jīng)理主管級員工進(jìn)行應(yīng)聘。
十、員工考核
兩種不同的評估方法
-定量標(biāo)準(zhǔn):用得分作衡量標(biāo)準(zhǔn)
-定性標(biāo)準(zhǔn):用評語或字符作衡量標(biāo)準(zhǔn)
1.評估項(xiàng)目簡釋
2.職員工作表現(xiàn)評核報(bào)告
第8篇 x長堤物業(yè)管理處服務(wù)承諾
水印長堤物業(yè)管理處服務(wù)承諾
東莞市**物業(yè)管理有限公司水印長堤管理處受東莞市世紀(jì)**花園建造有限公司委托全權(quán)負(fù)責(zé)管理水印長堤。管理處下設(shè)安管部、清潔部、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)部、工程維修服務(wù)部、消防監(jiān)控服務(wù)中心、客戶服務(wù)中心,對水印長堤依法實(shí)施全方位封閉式24小時(shí)管理服務(wù)工作。
管理處本著'依法管理、服務(wù)第一、顧客至上'的原則,遵循'服務(wù)熱誠、精益求精、管理規(guī)范、進(jìn)取創(chuàng)新'的質(zhì)量方針,無微不至地開展管理服務(wù)工作。'想業(yè)主之所想,急業(yè)主之所急,持續(xù)超越顧客不斷增長的期望'是管理處的工作宗旨。為使小區(qū)的物業(yè)管理工作日臻完善,我們將全面推行嚴(yán)格的服務(wù)工作時(shí)效制、回訪制和服務(wù)承諾制。同時(shí),管理處還將為業(yè)主(住戶)提供各種無償和有償服務(wù),使您'真正'生活得無憂無慮,開心每一天。
特別服務(wù)承諾與服務(wù)紀(jì)律:
歡迎您對我們的管理服務(wù)工作提出意見和批評,我們保證認(rèn)真傾聽您的意見,認(rèn)真解決每一宗投訴和您所提出的每一個(gè)問題。
對您的任何一項(xiàng)服務(wù)工作我們都將實(shí)行限時(shí)工作制,使您的困難在最短的時(shí)間內(nèi)得到及時(shí)解決。
管理處禁止員工私自對業(yè)主(住戶)進(jìn)行服務(wù)提供和其它功利性交易。
我們提供24小時(shí)的全天候服務(wù),歡迎您在需要時(shí)撥打我們的熱線服務(wù)電話。
后附:
1.服務(wù)電話一覽表
2.家政服務(wù)流程圖
3.業(yè)主(住戶)投訴流程圖
4.業(yè)主(住戶)報(bào)修流程圖
5.租房手續(xù)流程圖
6.租房退場手續(xù)流程圖
第9篇 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取程序
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取程序
對物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收取過程進(jìn)行控制,規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取和使用,保證物業(yè)管理工作的正常運(yùn)作。
1.0管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)參照有關(guān)規(guī)定制訂物業(yè)管理及服務(wù)的各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。
2.0管理處主任負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督費(fèi)用收取的執(zhí)行情況。
3.0總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督費(fèi)用收取的執(zhí)行情況。
4.0客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)收費(fèi)單據(jù)的投放和催繳工作。
5.0工作程序
5.1收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定
5.1.1管理費(fèi)、房屋本體維修基金、有償服務(wù)費(fèi)等的收取標(biāo)準(zhǔn)由管理處財(cái)務(wù)組參照深圳市政府有關(guān)職能部門及業(yè)主委員會規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)制訂,經(jīng)管理處主任審核、總經(jīng)理批準(zhǔn),如有必要報(bào)政府部門、物價(jià)局批準(zhǔn)后執(zhí)行。
5.1.2財(cái)務(wù)人員在業(yè)戶入伙時(shí)即建立《物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)一覽表》,明確每個(gè)業(yè)戶的物業(yè)管理費(fèi)用和房屋本體維修基金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
5.2管理費(fèi)的收取和水、電費(fèi)的代收代繳
5.2.1管理處從業(yè)戶辦理入伙之日起計(jì)收管理費(fèi)。
5.2.2每月底由財(cái)務(wù)人員核算業(yè)戶的物業(yè)管理費(fèi)用并錄入電腦。
5.2.3管理處工程部每月底抄錄水、電表讀數(shù),交由財(cái)務(wù)人員將上述數(shù)據(jù)輸入電腦,按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核算打單。
5.2.4每月的收費(fèi)通知由財(cái)務(wù)人員于每月5日之前打出,交客戶服務(wù)部發(fā)放到業(yè)戶的信箱中。
5.2.5每月管理費(fèi)和水電費(fèi)均通過銀行劃款,存款金額不足無法托收時(shí),由客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)通知業(yè)戶補(bǔ)足存款余額再行劃款,特殊情況下可現(xiàn)金或支票交納。
5.3房屋本體維修基金的收取
5.3.1管理處從房屋竣工保修期完成后開始向業(yè)戶收取房屋本體維修基金,收取標(biāo)準(zhǔn)按深圳市政府職能部門的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
5.3.2房屋本體維修基金按月收繳,委托銀行扣款代收。
5.4有償服務(wù)收費(fèi)
5.4.1管理處工程部向業(yè)戶提供有償服務(wù)時(shí),如實(shí)填寫《有償服務(wù)單》,寫明人工服務(wù)費(fèi)、材料費(fèi)及總金額等,簽名確認(rèn),并請業(yè)戶對有償服務(wù)進(jìn)行驗(yàn)收及在《有償服務(wù)單》上簽名確認(rèn)。
5.4.2管理處財(cái)務(wù)人員根據(jù)《有償服務(wù)單》相關(guān)欄目中的金額數(shù)收取費(fèi)用。
5.5監(jiān)督管理
5.5.1一切收款票據(jù)均由財(cái)務(wù)人員專人負(fù)責(zé)保管,發(fā)票必須由會計(jì)保管.
5.5.2收費(fèi)需領(lǐng)取收款票據(jù)時(shí),根據(jù)有關(guān)財(cái)務(wù)制度進(jìn)行登記.
5.5.3票據(jù)使用完畢后,領(lǐng)出人要把存根聯(lián)及時(shí)交財(cái)務(wù)票據(jù)保管人,并即時(shí)清結(jié)。
5.6違章處理
5.6.1業(yè)戶逾期未交納管理費(fèi)的,超過規(guī)定時(shí)間后,由財(cái)務(wù)人員發(fā)出《催款通知書》,限時(shí)繳交。
5.6.2《催款通知書》發(fā)出后,過期拒不繳交又無正當(dāng)理由的,客戶服務(wù)部報(bào)管理處主任處理。
6.0支持性文件及質(zhì)量記錄
6.1《有償服務(wù)單》此單由管理處制作
6.2《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)通知單》此單由財(cái)務(wù)部制作
6.3《催款通知書》此單由財(cái)務(wù)部制作
6.4《物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)一覽表》此單由財(cái)務(wù)部制作
6.5《安裝維修及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》此單由管理處制作
第10篇 物業(yè)服務(wù)公司采購管理辦法3
物業(yè)服務(wù)公司采購管理辦法(三)
1目的
為了控制公司支出成本,維持物資耗用低水平,提高資源利用,同時(shí)保證物資及時(shí)供給,特制訂本辦法。
2范圍
全公司范圍。
3采購分類
3.1關(guān)鍵物品:直接為客戶提供服務(wù)且對服務(wù)質(zhì)量有重要影響的物品;單件物品價(jià)格昂貴的物品。
3.2一般物品:對服務(wù)質(zhì)量影響較小的輔助材料或低值易耗品。
3.3服務(wù)供方:非我司直接管理,但其人員或物品直接為我司提供相關(guān)服務(wù)方。
4采購供方的選擇
4.1關(guān)鍵物品及服務(wù)供方的選擇應(yīng)填寫《供方合同履行能力評審表》,附營業(yè)執(zhí)照、相關(guān)產(chǎn)品合格證書及其他證明其具備履行能力的證明資料,提交評審小組,經(jīng)評價(jià)符合即可列入《合格供方一覽表》。
- 關(guān)鍵物品進(jìn)入實(shí)際采購階段應(yīng)填寫《申購單》。
- 服務(wù)供方進(jìn)入實(shí)際采購階段應(yīng)填寫《印章及付款申請表》。
4.2一般物品,經(jīng)采購驗(yàn)收合格后即可列入《合格供方一覽表》。實(shí)施一般物品采購時(shí)需填寫《申購單》,審批流程見后。
4.3管理中心組織每年11月份對《合格供方一覽表》進(jìn)行一次重新評價(jià),并制定新的《合格供方一覽表》,報(bào)總經(jīng)理室審批。
每年9月份對供方進(jìn)行一次跟蹤重新評價(jià),填寫《供方合同履行能力評審表》,不符合的應(yīng)直接從合格供方表中取消,如因特殊情況留用,應(yīng)由評審小組提交說明報(bào)總經(jīng)理室批準(zhǔn)。
5采購審批
5.1采購計(jì)劃
月度采購應(yīng)在每月12日進(jìn)行庫存盤點(diǎn)后,附《庫存物品盤點(diǎn)表》及當(dāng)月《物品消耗單》,在三個(gè)工作日內(nèi)將下一個(gè)月度的《物資采購計(jì)劃表》提交至總公司審批。
5.2分類采購復(fù)核
工程類:項(xiàng)目工程部填報(bào)-總公司工程部經(jīng)理復(fù)核;
運(yùn)營類:客服/秩序維護(hù)部填報(bào)-物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)核;
行政類:行政助理填報(bào)-總公司行政人事經(jīng)理復(fù)核。
分類采購經(jīng)相關(guān)職能經(jīng)理級崗位復(fù)核后,正式進(jìn)入采購審批及實(shí)施流程。
5.3采購審批流程圖
5.3.1總公司采購流程圖
5.3.2分公司采購流程圖
6相關(guān)文件
采購過程中,應(yīng)嚴(yán)格審核可能所涉及到的相關(guān)文件:
l采購合同
l產(chǎn)品圖樣/樣板
l產(chǎn)品規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)
l技術(shù)服務(wù)協(xié)議/合同等(如有)
7附錄
l物資采購計(jì)劃表;
l申購單
l合格供方一覽表
l供方合同履行能力評審表
l物資物品分類表
l付款及印章使用申請表
第11篇 物業(yè)服務(wù)公司考勤管理規(guī)定-9
物業(yè)服務(wù)公司考勤管理規(guī)定(九)
一、目的:
為使公司員工出勤規(guī)定有所遵循,根據(jù)國家《勞動法》,結(jié)合公司實(shí)際情況,特制定本制度。
二、適用范圍:
凡公司所屬員工及受聘員工均適用之。
三、作業(yè)程序:
1、實(shí)施原則:
公司全體員工均必須按規(guī)定時(shí)間上、下班。
2、工作時(shí)間:
(1)配合公司實(shí)際狀況之需要
a、公司行政人員(含物業(yè)助理、收費(fèi)員、部門主管以上員工)每周工作39個(gè)小時(shí),每天工作7小時(shí)。上班時(shí)間為早上:8:00---12:00,下午:14:30---15:30,每周輪休一天。
b、公司操作層人員(含維修技工、秩序維護(hù)班領(lǐng)班、秩序維護(hù)員、保潔員、綠化工)每月休息4天。具體工作時(shí)間安排由各部門根據(jù)部門的實(shí)際情況編制《工作時(shí)間安排表》,并報(bào)行政人事部備案。
(2)、打卡
a、員工考勤實(shí)行個(gè)人指紋打卡,每位員工入職第一天由行政人事部行政助理辦理個(gè)人指紋錄入工作。
b、考勤數(shù)據(jù)由公司行政人事部統(tǒng)一收集、核實(shí)、統(tǒng)計(jì)和保管,并作為記發(fā)工資的依據(jù)。
c、考勤數(shù)據(jù)一律不得擅自修改、違者第一次扣罰當(dāng)月30%的績效工資,第二次作開除處理。并由行政人事部將違紀(jì)事實(shí)記入個(gè)人考核檔案。
d、上班提前1小時(shí),下班拖延1小時(shí)打卡,為無效打卡。
e、因公外出無法打卡或上下班忘記打卡者。應(yīng)先到行政人事部領(lǐng)取《未打卡證明》,填妥未打卡原因等內(nèi)容,在24小時(shí)內(nèi)交權(quán)限負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后,統(tǒng)一由行政人事部收集保管。否則每次以曠工一天論處,并參照本制度曠工有關(guān)規(guī)定處理。
f、如因工作安排不能打考勤卡者: 一般員工由部門經(jīng)理在相應(yīng)時(shí)間簽字認(rèn)可,部門經(jīng)理由公司領(lǐng)導(dǎo)簽字認(rèn)可。
如考勤打卡機(jī)出現(xiàn)故障或損壞而不能正常進(jìn)行考勤打卡,期間的考勤辦法為:一般員工由部門經(jīng)理在相應(yīng)時(shí)間簽字認(rèn)可,部門經(jīng)理由公司領(lǐng)導(dǎo)簽字認(rèn)可。
(3)、遲到、早退
a、未按規(guī)定時(shí)間上班者,即視為遲到,遲到5分鐘以內(nèi)做書面警告處理,遲到5分鐘到20分鐘扣罰10元,遲到20分鐘以上扣除當(dāng)日的基本工資,月累計(jì)遲到五次作曠工一天論處,月累計(jì)遲到五次以上作曠工三天論處。并參照本制度曠工有關(guān)規(guī)定處理。
b、未至規(guī)定時(shí)間提前下班者,即視為早退,早退5分鐘以內(nèi)扣罰10元、早退5分鐘到20分鐘扣罰20元、早退20分鐘以上扣除當(dāng)日的基本工資,月累計(jì)早退五次作曠工一天論處,月累計(jì)早退五次以上作曠工三天論處。,并參照本制度曠工有關(guān)規(guī)定處理。
(4)、曠工
無故不上班者或未經(jīng)正常程序請假或假期滿未經(jīng)續(xù)假而無故不上班者視為曠工,曠工半天扣除當(dāng)天的基本工資,曠工一天扣除當(dāng)月基本工資的20%,當(dāng)月累計(jì)曠工二天扣除當(dāng)月基本工資的30%,當(dāng)月累計(jì)曠工三天扣除當(dāng)月基本工資的50%,當(dāng)月累計(jì)曠工三天以上,公司給予辭退處理。當(dāng)月連續(xù)曠工兩天扣除當(dāng)月基本工資的50%,當(dāng)月連續(xù)曠工三天以上(含三天)作自動離職處理。
(5)、輪值
公司的二十四小時(shí)保安值班監(jiān)控值班室及所有需輪值排班的部門,必須于每月月底前2天(逢節(jié)假日提前)將值班表報(bào)行政人事部備案。
(6)調(diào)班
公司調(diào)班應(yīng)由行政人事部統(tǒng)一發(fā)布公告,各部門及員工個(gè)人調(diào)班,則寫書面申請,經(jīng)部門負(fù)責(zé)人及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)核準(zhǔn)后報(bào)行政人事部備案。
四、行政人事部于每月3日前將上月公司員工考勤統(tǒng)計(jì)情況報(bào)公司財(cái)務(wù)部核發(fā)工資。
五、實(shí)施與修改:
本制度經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)核準(zhǔn)后公布實(shí)施,修改時(shí)亦同。
第12篇 物業(yè)服務(wù)公司工作計(jì)劃總結(jié)管理規(guī)定
為落實(shí)公司目標(biāo)管理,使公司整體工作方向保持一致,工作條理清晰,定位明確,提高工作效率,實(shí)行規(guī)范化管理,特制本制度。
二、適用范圍:公司各部門負(fù)責(zé)人。
三、內(nèi)容
1、各部門或項(xiàng)目根據(jù)公司和部門或項(xiàng)目的實(shí)際情況,制定本部門或本項(xiàng)目的月工作計(jì)劃、周工作計(jì)劃、月、周工作計(jì)劃采用統(tǒng)一格式編制,每月的工作計(jì)劃必須于當(dāng)月的25日17:00前交行政人事部,每周五17:00前必須提交下周工作計(jì)劃到行政人事部。
2、各部門經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)根據(jù)公司發(fā)展需要,圍繞公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的指令,對所管轄部門的月度或每周工作計(jì)劃進(jìn)行整合,列出本部門或本項(xiàng)目的月度或每周工作計(jì)劃。
3、行政人事部于每月28日17:00前將各部門、各項(xiàng)目的月度工作計(jì)劃匯總呈送總經(jīng)理辦公司審批,于每周五17:00前將周工作計(jì)劃匯總呈送總經(jīng)理辦公司審批。
4、月、周工作計(jì)劃必須要有明確的工作任務(wù)、計(jì)劃完成日期、責(zé)任部門、責(zé)任人,工作應(yīng)達(dá)成的重點(diǎn)目標(biāo)等。
5、各部門各項(xiàng)目在編制月度與每周工作計(jì)劃時(shí),必須對上周、上月的工作計(jì)劃作出工作總結(jié),正在進(jìn)行的工作要說明工作進(jìn)展程度,未能按期完成的工作計(jì)劃必須說明未完成的原因及預(yù)計(jì)完成時(shí)間。
6、工作計(jì)劃的跟進(jìn)與實(shí)施:
(1)、各部門各項(xiàng)目的經(jīng)理應(yīng)逐級下達(dá)工作計(jì)劃,明確工作的實(shí)施責(zé)任人,確保各項(xiàng)重點(diǎn)工作的落實(shí)。
(2)、各部門各項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)本部門重點(diǎn)工作的協(xié)調(diào)與監(jiān)控,負(fù)責(zé)協(xié)助落實(shí)各項(xiàng)重點(diǎn)工作。
(3)、各部門各項(xiàng)目經(jīng)理在執(zhí)行落實(shí)月度或每周工作計(jì)劃時(shí),因擬定的工作計(jì)劃不能實(shí)行或中途終止時(shí),應(yīng)及時(shí)反饋行政人事部,編寫工作計(jì)劃變更表,并說明原因。
(4)、行政人事部于每周六、每月30日舉行工作總結(jié)會,會議內(nèi)容包含但不限于以下內(nèi)容:
a、通報(bào)上周、上月重點(diǎn)工作完成情況和工作計(jì)劃。
b、各部門通報(bào)近期工作中存在的問題和困難、及需要協(xié)助解決的事項(xiàng)。
c、公司對下階段工作提出要求和指引。
四、工作計(jì)劃管理
1、各部門沒有按時(shí)提交工作計(jì)劃、工作總結(jié)的,處罰款20元/次。
2、工作計(jì)劃與總結(jié)的內(nèi)容不完整(重要工作未列入、總經(jīng)理提示的重點(diǎn)工作未列入等),每遺漏一項(xiàng)罰款5元/次。
3、對工作計(jì)劃按時(shí)完成且完成質(zhì)量較好的,給予表揚(yáng),未完成的工作按《績效考核管理辦法》處理。
4、對于各部門各項(xiàng)目未完成的工作,如果因其他部門未配合或配合不好導(dǎo)致工作不能按時(shí)完成的,則根據(jù)具體情況對協(xié)助部門予以相應(yīng)的處罰,對責(zé)任人處以20元/次的罰款。分不清責(zé)任的,由相關(guān)人員共同承擔(dān),沒有責(zé)任人時(shí),由直接領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。
5、為更好的掌握工作計(jì)劃的實(shí)行,各部門各項(xiàng)目的工作總結(jié)、計(jì)劃必須書面的方式報(bào)送行政人事部。
6、工作計(jì)劃與工作總結(jié)具體格式見附件。
