第1篇 商業(yè)大廈管理方式工作計劃和物資裝備
商業(yè)大廈管理方式、工作計劃和物資裝備
1 管理方式
1.1 實(shí)施基礎(chǔ)
1.1.1 **全面支持系統(tǒng)
**各部門科學(xué)分工、職責(zé)落實(shí)
-物業(yè)部從項(xiàng)目確立合作關(guān)系后,將按時限計劃的合理安排各項(xiàng)工作;
-質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)iso9000的質(zhì)量管理在**項(xiàng)目上穩(wěn)定的運(yùn)作,并肩負(fù)著質(zhì)量控制和服務(wù)考評的職責(zé);
-機(jī)電工程部參與、組織協(xié)調(diào)各專業(yè)公司保證設(shè)備的完好運(yùn)轉(zhuǎn);
-經(jīng)營部和拓展策劃部就**的物業(yè)租賃市場作出市場分析,并充分調(diào)動各種資源,全力打造**市場品牌,確保物業(yè)投資的保值增值;
-機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)公司、電梯公司提供公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng),降低**管理處的管理成本。
圖1 **全面的支持系統(tǒng)圖
1.1.2 專業(yè)化保障系統(tǒng)
**高度注重物業(yè)管理專業(yè)化,充分利用自身在制度、人力、設(shè)備、經(jīng)營、財務(wù)等方面專業(yè)優(yōu)勢和現(xiàn)代管理手段,為管理工作提供專業(yè)保障。通過總體協(xié)調(diào)、管理,實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。
1.2 管理方式構(gòu)成
**管理方式分別由組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)作體系、信息系統(tǒng)、管理機(jī)制四部分組成。
1.1 組織機(jī)構(gòu)
圖2 組織機(jī)構(gòu)框圖
a. 管理處接受**業(yè)主委員會,發(fā)展商和**的領(lǐng)導(dǎo)。
b. 管理處作為專門機(jī)構(gòu),財務(wù)相對獨(dú)立,在**的授權(quán)下,履行《**物業(yè)管理委托合同》中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。
c. 管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任目標(biāo)責(zé)任制。管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。
d. 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干高致、一專多能。
e. 管理處突出以服務(wù)客戶為中心,建立以客戶服務(wù)中心為重點(diǎn)的組織流程。
f. 管理處實(shí)行值班主任制,由各部門部長輪值,行政總值24小時不離開大廈,授權(quán)在事件處理中代行管理處主任職責(zé),以確保工作效率,提高服務(wù)品質(zhì)。
1.2 運(yùn)作體系
a. 整體運(yùn)作流程
圖3 整體運(yùn)作流程圖
-整體運(yùn)作流程的設(shè)計原則是全面、高效、合理,功能無缺項(xiàng),管理無盲點(diǎn)。
-整體運(yùn)作流程的具體運(yùn)行,按iso9000質(zhì)量保證體系要求運(yùn)作。
-重視物業(yè)經(jīng)營工作,確保**社會形象和經(jīng)濟(jì)效益。
b. 內(nèi)部運(yùn)作流程
**擬建立以客戶服務(wù)中心為重點(diǎn)的物業(yè)管理服務(wù)體系。客戶服務(wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐。24小時保證所有服務(wù)需求及投訴建議均可及時匯總、處理。而管理處所有需要公布的管理服務(wù)信息亦通過該中心反饋給業(yè)主、客戶。設(shè)立服務(wù)中心并強(qiáng)化其指揮、協(xié)調(diào)功能是提高服務(wù)效率的有力措施。
圖4 以客戶為中心的服務(wù)流程
-客戶服務(wù)中心 24小時擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)工作,處理日常管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。-設(shè)立值班主任制 由管理處正、副主任輪值負(fù)責(zé),堅(jiān)持每周工作例會和每天工作早會,一般問題不過夜。
1.3 信息系統(tǒng)
5 信息反饋圖及流程處理圖
a. 堅(jiān)持管理處每季度安排專門的客戶專訪,每月隨機(jī)走防單位不少于十家,收集客戶意見、建議或投訴。
b. 管理處每季向**業(yè)主委員會作正式匯報,提交管理報告,并公布管理處物業(yè)管理費(fèi)收支情況,征詢各方面意見和建議。
c. 堅(jiān)持每半年組織一次客戶座談會,廣泛了解客戶對物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議,同時要強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)的及時改善和有效溝通,最大限度地滿足客戶服務(wù)需求。
d. 管理處員工日常征詢客戶意見是最重要的溝通渠道。
1.4 管理機(jī)制
a. 實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制
目標(biāo)管理責(zé)任制就是將所服務(wù)項(xiàng)目的管理目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、競爭目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交托給管理處的領(lǐng)導(dǎo)集體,并賦予相應(yīng)的權(quán)力,同時,將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體切身利益(工資、獎金、崗位升遷)掛鉤。這種管理機(jī)制使管理處各級骨干責(zé)、權(quán)、利明確,在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體,共同參與管理,共同承擔(dān)壓力,共同邁向成功。
b. 激勵機(jī)制
物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融洽激勵機(jī)制。在**管理處,我們將通過三個方面建立激勵機(jī)制。
-事業(yè)激勵 用**確立的創(chuàng)建中國物業(yè)管理名牌企業(yè)發(fā)展目標(biāo)感召人、吸引人,為廣大員工創(chuàng)造團(tuán)結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)未來的工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。實(shí)行管理處各級崗位考核和聘任制,形成管理處員工重事業(yè)、比業(yè)績、靠真才實(shí)學(xué)求發(fā)展的良好風(fēng)氣,在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。
-量化目標(biāo)激勵 實(shí)行量化管理和目標(biāo)管理是**推動科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)。管理處內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將管理目標(biāo)分解成各部、班組分項(xiàng)目標(biāo),并全部以量化形式體現(xiàn),使各部、班組直至員工明確個體指標(biāo),做到'千斤重?fù)?dān)大家挑,人人肩上有指標(biāo)',共同參與管理,推動總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),并將員工收益與量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊密掛鉤。
-效益激勵 優(yōu)秀管理機(jī)制的重要內(nèi)容之一是分配機(jī)制。管理處在工資、獎金分配體系中,采取季度、年終量化考評,體現(xiàn)多勞多得,嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理的獎懲措施,并堅(jiān)持年度考評中道數(shù)5%加薪或晉升、尾數(shù)5%降職或淘汰的原則,保持管理處員工隊(duì)伍的優(yōu)良素質(zhì)和活力。
c. 監(jiān)督機(jī)制
圖6 監(jiān)督機(jī)制圖
-制定管理處廉潔自律基本要求。
-管理處全體員工嚴(yán)格遵守道德標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和員工守則。
-每季度公布物業(yè)管理費(fèi)收支狀況,提交物業(yè)管理報告。
-重視客戶意見征詢工作,發(fā)現(xiàn)問題及是跟蹤解決。
-高度重視年度客戶意見征詢工作,對發(fā)現(xiàn)問題徹底跟蹤、解決。
2 工作計劃
**根據(jù)工作進(jìn)度安排,分別制訂前期籌備、入駐接管工作計劃,并依照物業(yè)管理方案設(shè)計,制訂**正常運(yùn)作期的工作計劃。
2.1 前期籌備工作計劃
前期介入工作計劃表 表1
序號工作計劃計劃要點(diǎn)實(shí)施時間備注
1擬定物業(yè)管理方案針對**特點(diǎn)制定20*-.4.30已完成
2擬定財務(wù)測算針對**特點(diǎn)制定20*-.4.30已完成
2簽訂《物業(yè)管理委托合同》與業(yè)主單位商定待定
3組建**管理處確定物業(yè)管理辦公場所中標(biāo)之日起
辦理管理處有關(guān)手續(xù)
人員調(diào)配、培訓(xùn)
管理處辦公設(shè)備完善
5前期籌備及前期物業(yè)管理施工期、設(shè)備安裝調(diào)試期物業(yè)管理事項(xiàng)20*-.2.15至接管驗(yàn)收日
參與設(shè)備運(yùn)行、熟悉各類設(shè)施設(shè)備,提供專業(yè)意見
制定接管計劃
收集各類工程資料
擬定交接方案
物業(yè)管理供貨商評審、確立
6導(dǎo)入**物業(yè)管理模式導(dǎo)入公司物業(yè)管理理念管理處成立即日起
導(dǎo)入公司各項(xiàng)規(guī)章制度
7物業(yè)接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收按施工進(jìn)度
移交資料
問題備忘
2.2 接管驗(yàn)收工作計劃
接管驗(yàn)收及入伙工作計劃表表2
序號工作計劃計劃要點(diǎn)實(shí)施時間備注
1接管驗(yàn)收實(shí)施建筑本體和設(shè)備資料的接收、建檔20*-年10月至12月具體時間按施工進(jìn)度安排、調(diào)整
大廈設(shè)施設(shè)備交接、驗(yàn)收、試運(yùn)行
問題備忘
檔案的建立、分類、管理
清潔開荒
2入伙及裝修管理完善入伙、計劃20*-年12月同上
模擬實(shí)操
備齊入伙資料
入伙儀式及辦理入伙手續(xù)
裝修審批及監(jiān)管
3首次征求業(yè)主單位意見征求**合理化建議入伙后30日內(nèi)
上門調(diào)查和回訪
分析調(diào)查結(jié)果,改進(jìn)物業(yè)管理方案
4建立完善的標(biāo)識系統(tǒng)制作各類設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識20*-年5月到11月
制作各類公共標(biāo)識系統(tǒng)
制作物業(yè)管理辦公室標(biāo)識
2.3 正常運(yùn)作期工作計劃
正常動作期工作計劃表表3
序號工作計劃計劃要點(diǎn)實(shí)施時間備注
1員工常規(guī)培訓(xùn)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)安全防范、政治思想和技能的培訓(xùn)20*-年11月起
2配套服務(wù)項(xiàng)目啟動有償服務(wù)、無償服務(wù)項(xiàng)目及便民措施的運(yùn)作20*-年12月起
3物業(yè)管理報告向發(fā)展商詳細(xì)匯報工作進(jìn)程及狀況每季度1次
4財務(wù)分析報告如實(shí)向業(yè)主單位反映物業(yè)管理費(fèi)用使用情況每季度1次
5完善管理體系導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系并定期內(nèi)部評審20**年2月起
完善管理處信息局域網(wǎng),修訂管理辦法
6創(chuàng)建工作示范大廈創(chuàng)建基礎(chǔ)工作20**年3月起
文明大廈創(chuàng)建工作
2.4 工作計劃流程
圖7 工作計劃流程圖
3 物資裝備計劃
物資裝備計劃表表4
序號物質(zhì)裝備項(xiàng)目內(nèi)容描述
1管理處工作場所名稱主任辦公室辦公室技術(shù)值班室工作操作間倉庫員工宿舍備注
面積
第2篇 某商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
zz大廈一萬余平方米,是全裝修內(nèi)銷商辦房。該大廈造型獨(dú)特,地理位置優(yōu)越,交通便利,房型合理。簡福飴測量行(上海)有限公司提供物業(yè)管理,旨在為租戶提供一個'安全、整潔,秩序、便利、'的辦公和營業(yè)環(huán)境,全方位滿足住戶各種需要,提高大樓租售業(yè)績。
從上述目標(biāo)出發(fā),我司制定管理思路如下:
一.安全管理 提供全天候24小時保安服務(wù),保障大廈安全。
1.保安的職責(zé)范圍為:管安全、管秩序、管環(huán)境、非辦公時間訪客進(jìn)出登記、大件(或貴重)物品攜出物業(yè)需確認(rèn)、消防設(shè)施點(diǎn)檢、裝修管理等。
2.各項(xiàng)保安制度 詳見目錄。
3.kf安保特點(diǎn):
保安員執(zhí)行kf的規(guī)范流程、規(guī)范語言和規(guī)范行為
定期對保安員進(jìn)行kf的專業(yè)培訓(xùn)。
二.物業(yè)管理和服務(wù)內(nèi)容
1.房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)制度,確保供電、供水、供氣。保障大廈正常運(yùn)作。
2.住戶交樓入住手續(xù)及一周內(nèi)跟進(jìn)制度,為住戶解決實(shí)際問題。
3.確定財務(wù)收費(fèi)程序,保障各項(xiàng)費(fèi)用及時回收。
4.擬定工程報修程序及接待客戶投訴程序,加強(qiáng)管理處與客戶溝通,改善管理。
5.加強(qiáng)清潔衛(wèi)生管理,垃圾、廢物的及時收集清運(yùn)、大堂等公共部位的保潔工作、水箱、外墻的定期清洗,保障大廈的環(huán)境美觀整潔。
6.管理處推出各項(xiàng)有償、無償服務(wù)項(xiàng)目,滿足住戶的多種需求,使客人滿意。
7.kf管理與服務(wù)特點(diǎn)
以人為本,推行kf'管家式服務(wù)'理念,設(shè)專人對口服務(wù)住戶,入住一周跟進(jìn)制度,以便及時了解客戶的要求與想法,快速反映,使住戶感受溫馨的服務(wù)。以服務(wù)促進(jìn)租售。
第3篇 商業(yè)大廈物業(yè)管理前期介入工作
商業(yè)大廈項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入工作
物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié),在此階段,物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒,了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,詳盡登記造冊存檔,為將來的物業(yè)管理工作開個好頭,夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
總體來講,物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內(nèi)容:
施工期物業(yè)管理
設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理
其他前期準(zhǔn)備工作
前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度
1 施工期物業(yè)管理工作
1.1 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄;
1.2 了解設(shè)計和施工狀況,各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等;
1.3 根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題,與發(fā)展商協(xié)商,進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn);
1.4 對影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題,及時與發(fā)展商洽談解決,盡量不留后患;一時無法解決時,列出整改報告,提交發(fā)展商備案處理。
2 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期,**將委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作,除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外,與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)人員一起,共同開展以下工作:
2.1 對設(shè)備的選型、安裝提出建議,對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預(yù)埋等;
2.2 出席有關(guān)工程的會議,參與機(jī)電設(shè)備的測試檢查,建立調(diào)試檔案;
2.3 及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見,及時通報發(fā)展商。
2.4 參與設(shè)備的調(diào)試
將工程技術(shù)人員分成四個小組,分別參與大廈的供配電、電梯、空調(diào)(包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項(xiàng)目的調(diào)試,掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工和環(huán)境條件和操作要領(lǐng),進(jìn)行詳細(xì)的記錄。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時,根據(jù)了解的實(shí)際情況,編制今后的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。
3 大廈竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理
3.1 大廈工程竣工驗(yàn)收
**工程竣工并開始驗(yàn)收,管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作,協(xié)助為主了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題,并作好驗(yàn)收記錄,屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助,并報發(fā)展商。
3.2 物業(yè)接管驗(yàn)收
物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收后進(jìn)行,也可同時進(jìn)行。由于相關(guān)的交接方不同,驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不一樣,需要區(qū)別對待。工程竣工驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè),驗(yàn)收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查;而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查,大量的工作內(nèi)容是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接、其它交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個方面。
3.3 現(xiàn)場驗(yàn)收主要項(xiàng)目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進(jìn)出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
b. 裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護(hù)攔及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標(biāo)識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。
c. 供配電系統(tǒng):包括正常供配電設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫、各配電房的防鼠;各強(qiáng)電檢查并內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
d. 給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機(jī)等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;檢查并內(nèi)管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。
e. 電梯系統(tǒng):各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。
f. 空調(diào)系統(tǒng):空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口;空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等(包括暖風(fēng)系統(tǒng));空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等;通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等;
g. 弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內(nèi)管線、接線箱等。
3.4 資料交接
a. 產(chǎn)權(quán)資料:項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。
b. 技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備(水、電、空調(diào)、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
c. 驗(yàn)收資料:工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。
3.5 其他交接
a. 設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。
b. 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。
c. 公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
3.6 接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)
a. 在接管驗(yàn)收前,管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題(包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時間、注意事項(xiàng)等),同時要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
b. 接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等
類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。
c. 針對初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題,若屬于必須改正的,書面報請施工管理方敦促施工單位返修;一時無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請發(fā)展商認(rèn)可:屬于無法返修的項(xiàng)目,報告發(fā)展商記錄備案。
4 其它前期準(zhǔn)備工作
4.1 室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入
根據(jù)**室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃,管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況,提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。
4.2 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入
在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作,管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。
4.3 消防及安全管理前期介入
大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現(xiàn)場情況復(fù)雜,極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查,及時發(fā)現(xiàn)危險隱患,報告施工管理方采取措施,以保證生命財產(chǎn)的安全。
4.4 外部公共關(guān)系建立
為保證今后物業(yè)管理的順利開展,管理處主任須在**全面啟用前,與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)(工商、稅務(wù)、物價、供電、供水、電信、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應(yīng)的法律文本,并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。
4.5 客戶全面進(jìn)駐準(zhǔn)備
在**大廈客戶全面進(jìn)駐之前,**將主動與客戶協(xié)調(diào),確定包括入遷的單位辦公場所、日期、時間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時間、電梯使用等,并共同制定搬遷計劃及注意事項(xiàng)。在遷入過程中,管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng),派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線,同是監(jiān)督搬運(yùn)工作遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。
5 前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進(jìn)度
5.1 人員安排計劃
根據(jù)前期管理工作計劃及施工進(jìn)度,**管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。
a. 施工期人員安排及職責(zé)
成立前期物業(yè)管理小組,組長1人,由**副總經(jīng)理擔(dān)任,組員4人,包括**管理處主任以及拓展策劃、機(jī)電工程、經(jīng)營管理部的有關(guān)人員。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,并在中標(biāo)15天后,赴**施工現(xiàn)場與施工管理方會晤,安排進(jìn)一步的調(diào)查摸底,制定出具體的**《物業(yè)管理前期介入方案》和《經(jīng)營策劃方案》等。
派長駐**施工現(xiàn)場管理人員1人,在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場,負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。
b. 設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)
成立以工程部經(jīng)理為組長,由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場,參與設(shè)備調(diào)試期觀摩,負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等,編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。
c. 接管驗(yàn)收前3個月人員安排與職責(zé)
接管驗(yàn)收前3個月,**派往**的7名管理骨干將全部到位,負(fù)責(zé)**物業(yè)管理的籌備期工作,包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。
此階段**將適時派出由副總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員4~5人參與接管驗(yàn)收,擬訂**《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》,協(xié)助管理處開展工作。
接管驗(yàn)收前1個月,管理處全部人員到位。
5.1 工作進(jìn)度
根據(jù)**實(shí)際情況和行業(yè)慣例,建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》,中標(biāo)15天后開展前期管理。
**大廈前期介入工作進(jìn)度表 表 1
月份 項(xiàng)目
5月底6~9月10月初11月底12月底
簽定《物業(yè)管理委托合同》
施工管理方的初次會晤
熟悉施工情況、隱蔽工程記錄,制訂《物業(yè)管理前期介入方案》
參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試
盆藝擺放
崗?fù)?、道閘與標(biāo)識系統(tǒng)方案
竣工驗(yàn)收
物業(yè)接管現(xiàn)場驗(yàn)收(包括備品備件)
物業(yè)各種資料交接
返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行
清潔開荒
公眾文件送審并發(fā)布
準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐
物資裝備的準(zhǔn)備
外部公共關(guān)系的建立
全面進(jìn)駐并開始正式運(yùn)行
