第1篇 物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試試題
2006年度全國(guó)物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試
《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》試卷
一、單項(xiàng)選擇題(共30題,每題1分。每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)最符合題意)
1.一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本應(yīng)為人民幣( )萬(wàn)元以上。
a.50b.300
c.500 d.1000
2.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起( )日內(nèi),向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)。
a.30b. 45
c. 60d. 90
3. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類(lèi)型的物業(yè),管理總面積達(dá)120萬(wàn)平方米,從管理類(lèi)型和面積上看,該公司符合申報(bào)( )資質(zhì)條件。
a. 一級(jí)b. 二級(jí)
c. 三級(jí)d. 三級(jí)暫定
4. 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后,招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起( )日內(nèi),按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同。
a. 7 b. 15
c. 30d. 45
5. 在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中,評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人( )。
a. 可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人
&nb
sp; b. 應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人
c. 應(yīng)報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定中標(biāo)人
d. 應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人
6. 物業(yè)管理投標(biāo)的過(guò)程包括:①準(zhǔn)備投標(biāo)文件,②獲取招標(biāo)信息,③登記并取得招標(biāo)文件,④參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)議,⑤送交投標(biāo)文件,⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同(或前期物業(yè)服務(wù)合同)。正確的投標(biāo)步驟是( )。
a. ③-②-①-④-⑤-⑥ b. ③-②-①-⑤-④-⑥
c. ②-③-①-④-⑤-⑥ d. ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業(yè)服務(wù)合同由( )與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。
a. 各業(yè)主分別 b. 業(yè)主大會(huì)
c. 業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主 d. 物業(yè)建設(shè)單位
8. 業(yè)主臨時(shí)公約由( )制定。
a. 建設(shè)單位 b. 購(gòu)房人
c. 物業(yè)管理企業(yè) d. 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)
9. 物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的( )。
a. 設(shè)計(jì)工作 b. 工程監(jiān)理工作
c. 開(kāi)發(fā)建設(shè)工作 d. 物業(yè)管理咨詢(xún)活動(dòng)
10. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至( )之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。
a. 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi) b. 業(yè)主大會(huì)成立
c. 50%業(yè)主入住 d. 物業(yè)服務(wù)合同生效
11. 業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè),原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向( )交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。
a. 建設(shè)單位 b. 業(yè)主委員會(huì)
c. 政府主管部門(mén) d. 新物業(yè)管理企業(yè)
12. 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,( )應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。
a. 裝修人
; b. 裝修企業(yè)
c. 裝修施工人員 d. 物業(yè)管理公司
13. 在購(gòu)房合同約定的期限內(nèi),業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的,( )。
a. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立
b. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立
c. 業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的,視同入住成立
d. 即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明,仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取( )查驗(yàn)方法。
a. 測(cè)量b. 敲擊
c. 使用d. 目測(cè)
15. 房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型和材料劃分類(lèi)別,不包括( )。
a. 磚結(jié)構(gòu) b. 木結(jié)構(gòu)
c. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) d. 框架結(jié)構(gòu)
16. 對(duì)于重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備的維修,應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)( )。
a. 事后維修 b. 緊急搶修
c. 預(yù)防性維修 d. 大修
17. 物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括()記錄。
a. 日常運(yùn)行 b. 客戶(hù)投訴
c. 維修和技術(shù)改造 d. 各項(xiàng)電氣預(yù)防性實(shí)驗(yàn)和其它測(cè)試
18. 下列四種方法中,不屬于白蟻防治主要方法的是( )。
a. 挖巢法 b. 藥殺法
c. 熏蒸法 &
nbsp; d. 誘殺法
19. 下列四項(xiàng)工作中,不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的是( )。
a. 澆水b. 病蟲(chóng)害防治
c. 雜草防治 d. 綠化改造工程
20. 下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說(shuō)法中,表述正確的是( )。
a. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作
b. 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任
c. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí),物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任
d. 物業(yè)管理企業(yè)可對(duì)嫌疑人進(jìn)行留置訊問(wèn)
21. 下列關(guān)于消防通道管理的說(shuō)法中,正確的是( )。
a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車(chē)位
b、物業(yè)管理公司任何時(shí)候都不能將消防通道劃為停車(chē)位
c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車(chē)位,應(yīng)做好安全警示
d、業(yè)主在消防通道停車(chē)與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān),無(wú)須進(jìn)行管理
22. 電梯出現(xiàn)緊急情況時(shí),乘客應(yīng)采取的正確措施是( )。
a. 確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài),撬開(kāi)轎廂門(mén)逃生
b. 通過(guò)安全窗撤離轎廂
c. 通過(guò)電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員,靜候救援
d. 通過(guò)電話或?qū)χv系統(tǒng),在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每( )不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。
a. 三個(gè)月 b. 半年
c. 一年d. 二年
24. 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括( )和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
a. 物業(yè)服務(wù)成本 b. 物業(yè)服務(wù)支出
c. 物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi) d. 物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)
25. 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于()所有。
a. 物業(yè)管理企業(yè)b. 全體業(yè)主
c. 物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主d. 建設(shè)單位
&nb
sp; 26. 在業(yè)主大會(huì)成立前,住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)( )。
a. 提出計(jì)劃,房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后劃拔
b. 自行決定
c. 與部分業(yè)主商議決定
d. 與建設(shè)單位商議決定
27. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取的是()。
a.政府定價(jià)
b.政府指導(dǎo)價(jià)
c.業(yè)主定價(jià)
d.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定
28. 新建物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)向()索取物業(yè)檔案資料。
a. 業(yè)主b. 建設(shè)單位
c. 施工單位 d. 監(jiān)理單位
29. 某項(xiàng)目管理處擬購(gòu)置固定資產(chǎn),須書(shū)面報(bào)請(qǐng)公司批準(zhǔn),采用的文書(shū)類(lèi)型應(yīng)是( )。
a. 通知b. 報(bào)告
c. 請(qǐng)示d. 決定
30. 按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號(hào)),業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時(shí),物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,收取( )。
a.管理服務(wù)費(fèi) b.審批費(fèi)
c.施工現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)d.裝修保證金
二、多項(xiàng)選擇題(共15題,每題2分。每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
31.二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)由( )頒發(fā)和管理。
a.國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)
b.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)
c.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)
d.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)
e.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)
32.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請(qǐng)資質(zhì)時(shí),除應(yīng)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明之外,還要持( )向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)申報(bào)。
a.企業(yè)法定代表人的身份證明
b.企業(yè)總經(jīng)理的身份證明
c.物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同
d.管理和技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合
同
e.物業(yè)服務(wù)合同
33.物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括( )。
a.物業(yè)管理企業(yè) b.物業(yè)建設(shè)單位
c.業(yè)主大會(huì) d.業(yè)主委員會(huì)
e.物業(yè)所有權(quán)人
34.前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有( )。
a.簽訂合同的主體不同
b.合同終止條件不同
c.前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門(mén)批準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)合同則不需要
d.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)固定期限合同
e.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)固定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同
35.下列關(guān)于業(yè)主公約的說(shuō)法中,正確的有( )。
a.業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后生效
b.業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力
c.業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有約束力
d.業(yè)主公約對(duì)物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力
e.業(yè)主公約僅有道義上的約束力
36.某物業(yè)竣工交付6個(gè)月時(shí),因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說(shuō)法中,正確的有( )。
a.立即通知電梯公司解決故障停梯問(wèn)題
b.電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任,并承擔(dān)維修費(fèi)用
c.建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費(fèi)用
d.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房的維修責(zé)任及費(fèi)用
e.電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位,修繕費(fèi)用應(yīng)在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支
37.按使用功能劃分,物業(yè)可分為( )物業(yè)。
a.居住 b.公共
c.商業(yè) d.工業(yè)
e.其他
38.物業(yè)管理區(qū)域停車(chē)場(chǎng)的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括( )。
a.車(chē)輛維修員 b.車(chē)輛清洗員
c.交通疏導(dǎo)及管理員 d.停車(chē)場(chǎng)保潔員
e.停車(chē)收費(fèi)員
39.物業(yè)管理企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入包括( )收入。
a.物業(yè)管理 b.物業(yè)經(jīng)營(yíng)
c.政策性虧損補(bǔ)貼 d.物業(yè)大修
e.共用部位的租賃收入
40.物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)總額包括( )。
a.企業(yè)所屬項(xiàng)目上交的管理酬金 b.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)
c.投資凈收益 d.營(yíng)業(yè)外收支凈額
e.補(bǔ)貼收入
41.物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括( )。
a.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用
b.物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用
c.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用
d.管理服務(wù)人員的工資
e.項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用
42.按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行( )。
a.政府定價(jià) b.政府指導(dǎo)價(jià)
c.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) d.業(yè)主定價(jià)
e.政府與業(yè)主共同定價(jià)
43.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金可用于( )。
a.彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足
b.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修
c.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新
d.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造
e.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修
44.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說(shuō)法中,正確的有( )。
a.由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
b.管理服務(wù)利潤(rùn)是固定的,不隨物業(yè)管理成本的變動(dòng)而變動(dòng)
c.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物
業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)
d.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)
e.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不包括法定稅費(fèi)
45.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括( )。
a.物業(yè)管理企業(yè) b.物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員
c.業(yè)主委員會(huì) d.建設(shè)單位
e.物業(yè)使用人
三、案例分析題(共2題,每題20分。請(qǐng)根據(jù)背景材料,按要求作答)
案例分析題 (一)
某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū),近斯收到部分業(yè)主投訴及建議,具體意見(jiàn)匯總見(jiàn)下表。問(wèn)題1:解決上述問(wèn)題,需要資金投入的項(xiàng)目有哪些費(fèi)用如何解決(不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加)(5分)
編號(hào) 意見(jiàn)與建議
1 部分樓梯間陳舊,要求進(jìn)行粉刷
2 保安人員更換頻繁,給小區(qū)安全管理帶來(lái)隱患
3 小區(qū)內(nèi)停車(chē)秩序混亂,建議加強(qiáng)管理
4 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販,環(huán)境臟亂,建議加強(qiáng)管理
5 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告,住戶(hù)反感,也存在不安全因素
6 樓道燈損壞頻率高,建議及時(shí)檢查更換
7 某部電梯安全隱患嚴(yán)重,需要大修
8 建議小區(qū)外墻全部翻新
9 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施
10 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車(chē)情況,要求加強(qiáng)管理
11 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)
12 希望提供家政服務(wù)
13 部分業(yè)主反映交通不便,要求向交通部門(mén)建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路
14 建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開(kāi),避免與業(yè)主爭(zhēng)用電梯
問(wèn)題2:上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些對(duì)此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理(4分)
問(wèn)題3:試分析第9項(xiàng)問(wèn)題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施(4分)
問(wèn)題4:在上述所有問(wèn)題中,您認(rèn)為不可能滿(mǎn)足業(yè)主要求,僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)為什么(4分)
問(wèn)題5:針對(duì)上述問(wèn)題,請(qǐng)結(jié)合您的工作實(shí)踐,試舉出至少三項(xiàng)管理措施,以提高管理服務(wù)水平(3分)
案例分析題 (二)
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的某住宅小區(qū),由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開(kāi)始入住,2005年5月該小區(qū)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì),并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同,合同于2005年8月1日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì)以書(shū)面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會(huì)書(shū)面通知后,安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場(chǎng),但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由,拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料,拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。
2006年8月15日,頂層的20戶(hù)業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水,于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無(wú)償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱(chēng)這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致,應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后,乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問(wèn)題的投訴。
問(wèn)題1:上述20戶(hù)業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無(wú)償修復(fù)(4分)
問(wèn)題2:乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)如果您是該公司的負(fù)責(zé)人,如何處理業(yè)主的投訴(4分)
問(wèn)題3:該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止(3分)
問(wèn)題4:甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立請(qǐng)說(shuō)明理由(3分)
問(wèn)題5:在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下,乙
物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)(6分)
2006年度全國(guó)物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試
《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》試卷答案
一、單項(xiàng)選擇題(共30題,每題1分)
1.c
2.a
3.c
4.c
5.d
6.d
7.c
8.a
9.d
10.d
11.b
12.a
13.c
14.b
15.d
16.c
17.b
18.c
19.d
20.a
21.b
22.c
23.c
24.b
25.b
26.a
27.d
28.b
29.c
30.a
二、多項(xiàng)選擇題(共15題,每題2分。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分)
31.bd
32.acd
33.bce
34.abe
35.ab
36.ac
37.acde
38.cde
39.abd
40.bcde
41.be
42.bc
43.bcd
44.ad
45.ab
三、案例分析題(共2題,每題20分)
案例分析題(一)
問(wèn)題1答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):
(1)需要資金投入的項(xiàng)目有:第1、6、7、8、9項(xiàng)(2.5分,答對(duì)每項(xiàng)0.5分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分)。
(2)其中第1、6、9項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)在中列支(1.5分,答對(duì)每項(xiàng)0.5分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分);第7、8項(xiàng)從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支,或由全體業(yè)主分?jǐn)?1分, 每項(xiàng)0.5分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分;答對(duì)從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支,或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅?。
問(wèn)題2答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):
(1)第4項(xiàng)和第12、13項(xiàng)(2分,答對(duì)任意2項(xiàng)得2分,答對(duì)1項(xiàng)得1分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分)。
(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋,第4項(xiàng)和第13項(xiàng)不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍,無(wú)權(quán)直接處理(1分);物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門(mén)(城管、交通等)反映,積極協(xié)調(diào),爭(zhēng)取解決,可積極聯(lián)系家政,按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)(0.5分);并跟蹤事態(tài),及時(shí)向業(yè)主通報(bào)(0.5分)。(凡未答第12項(xiàng)如何處理的不扣分)。
問(wèn)題3答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):
(1)可能原因有:環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應(yīng)采取措施:加強(qiáng)環(huán)境治理,包括:及時(shí)清運(yùn)垃圾,積水處理,加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠(1.5);同時(shí)加強(qiáng)宣傳教育,取得業(yè)主配合(0.5分)。
問(wèn)題4答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):
第11項(xiàng)(2分),因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù),所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費(fèi),也可以得分)。
問(wèn)題5答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):
1、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理,包括日常檢查和員工
培訓(xùn);
2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程;
3、加強(qiáng)安全管理,公共秩序管理;
4、加強(qiáng)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作;
5、加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生管理工作;
6、加強(qiáng)溝通和宣傳工作(答對(duì)上述任意3項(xiàng)得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。
案例分析題(二)
問(wèn)題1答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):
(1)上述20戶(hù)業(yè)主要求修復(fù)的請(qǐng)求是合理的,因房屋未超過(guò)保修期限(2分);
(2)但上述住戶(hù)要求乙物業(yè)管理公司無(wú)償修復(fù)是不合理的,因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)(2分,凡答要求乙物業(yè)管理公司無(wú)償修復(fù)合理的,本得分點(diǎn)與上一得分點(diǎn)均不得分)。
問(wèn)題2答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):
(1)乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)(1分);
(2)該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場(chǎng),統(tǒng)計(jì)業(yè)主損失情況(1分),積極向業(yè)主做好解釋工作,告知業(yè)主在保修期內(nèi),房屋應(yīng)由建設(shè)單位無(wú)償保修(1分);
(3)同時(shí)應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)告知建設(shè)單位(或建議業(yè)主及時(shí)告知建設(shè)單位),積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕,隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展情況(1分)。
問(wèn)題3答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):
答“2005年7月31日(24時(shí))”或“2005年8月1日(零時(shí))”均可以得分(3分)。
問(wèn)題4答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):
拒絕移交的理由不成立(1分);理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,應(yīng)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)督促,物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決(2分,答因合同已終止,依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料,也可以得分)。
問(wèn)題5答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):
(1)乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)的配合下,對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進(jìn)行實(shí)物查驗(yàn),做好查驗(yàn)記錄(1分);盡可能邀請(qǐng)具有公信力的第三方(如政府主管部門(mén)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等)參加查驗(yàn)工作(1分)。
(2)自查驗(yàn)之日起,乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案(2分)。
第2篇 物業(yè)管理處辦公室裝修說(shuō)明模版
物業(yè)管理處辦公室裝修說(shuō)明
一、天花吊頂
1、辦公室、財(cái)務(wù)室、主任室、會(huì)議室和休息室的天花均為龍骨鋁板天花,規(guī)格為60×60cm;
2、洗手間為鋁扣板天花,加裝一個(gè)吸頂排氣扇;
3、所有天花高度均由現(xiàn)場(chǎng)情況而定。
二、墻面
1、洗手間墻面貼30×20cm白色瓷片,高度到天花頂;
2、其他內(nèi)墻面先刮膩?zhàn)觾傻?打平后刷ici兩遍。
三、門(mén)窗
1、會(huì)議室和辦公室大門(mén)均為12mmg鋼化玻璃門(mén),進(jìn)口地彈簧推拉式,門(mén)框包不銹鋼板,尺寸參考二期大堂玻璃門(mén);
2、主任室、財(cái)務(wù)室、休息室和洗手間均為15mm大芯板門(mén),貼進(jìn)口櫸木色板,木線門(mén)套,加裝球型鎖頭,規(guī)格200×90cm。
3、窗戶(hù)采用鋁合金玻璃窗,窗臺(tái)高度距地面70cm,窗戶(hù)規(guī)格為高180cm寬150cm,鋁合金厚度為2mm,玻璃為5mm淺綠色。
4、財(cái)務(wù)室窗戶(hù)加裝不銹鋼防盜網(wǎng),樣式由裝修單位自定。
四、地面
1、洗手間地面鋪30×30cm防滑地板磚;
2、其他房間鋪60×60cm淺顏色拋光地板磚,墻面四周貼深顏色踢腳線;
3、所有地板磚顏色由裝修單位自定。
五、洗手間
洗手間設(shè)一個(gè)蹲廁,一個(gè)大理石臺(tái)面洗手盆,在洗手間設(shè)一水龍頭供清潔之用。
六、電器部分
1、所有強(qiáng)電、弱電的電線管和開(kāi)關(guān)插座均為埋墻暗裝,開(kāi)關(guān)高度為距地面130cm,電源、電話和寬帶網(wǎng)絡(luò)插座為距地面30cm。
2、具體位置詳見(jiàn)圖紙說(shuō)明。
七、在如圖所示的位置增加文件柜,具體尺寸及樣式由裝修單位和管理處共同商定。
第3篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司資金籌措
物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來(lái)完成。
本章簡(jiǎn)要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對(duì)資金籌措方案的分析與評(píng)估。
一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式
物業(yè)經(jīng)營(yíng)的巨額資金,一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者的財(cái)力。對(duì)多數(shù)經(jīng)營(yíng)者而言,沒(méi)有外援就根本無(wú)法完成項(xiàng)目的建設(shè),因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過(guò)程中關(guān)鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來(lái)源,大量獲取借貸資金,即俗語(yǔ)所謂“用別人的錢(qián)來(lái)賺錢(qián)”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營(yíng)資金籌集措施的主導(dǎo)思想。即使經(jīng)營(yíng)者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價(jià)值可能大于借貸資金的價(jià)值,經(jīng)營(yíng)者也愿意靠借貸去投資。也就是說(shuō),如果經(jīng)營(yíng)者通過(guò)借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中去,將會(huì)創(chuàng)造更多的收益。
(一)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金籌措方式
一般來(lái)講,物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類(lèi)。其具體的籌措方式主要有:
1.自有物業(yè)收入
主要指自有物業(yè)的銷(xiāo)售收入和出租收入。目前的趨勢(shì)是,為了應(yīng)付市場(chǎng)行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動(dòng)與變化,許多經(jīng)營(yíng)者將自己投資開(kāi)發(fā)或購(gòu)置的物業(yè)(主要是寫(xiě)字樓、酒樓、商場(chǎng)之類(lèi)的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。
2.銀行借貸
從銀行透支以應(yīng)付短期債務(wù),或向銀行借貸利率較高的長(zhǎng)期貸款。
3.抵押貸款
以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營(yíng)者籌集長(zhǎng)期資金來(lái)源的重要途徑。
4.發(fā)行債券
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今天,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類(lèi)。
企業(yè)債券是項(xiàng)目投資公司(如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務(wù)人身份發(fā)行的債權(quán)憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權(quán)憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權(quán)憑證。債權(quán)人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)。
債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,一般都靠出售來(lái)收回投資,償付債務(wù)本息及其他費(fèi)用后即為投資利潤(rùn)。因此,在制定項(xiàng)目的籌資方案時(shí),債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開(kāi)發(fā)期限。
5.發(fā)行股票
股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認(rèn)購(gòu)股票是一種投資行為。認(rèn)股后就只有從企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入中按期領(lǐng)取股息的紅利(即超過(guò)規(guī)定股息標(biāo)準(zhǔn)的利潤(rùn))的權(quán)利。股票不能還本,只能在證券市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項(xiàng)目的長(zhǎng)期資金。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后可租賃經(jīng)營(yíng),靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費(fèi)用后,形成投資者長(zhǎng)期、穩(wěn)定的利潤(rùn)。
在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中,經(jīng)營(yíng)者自有資金所占的比例越少,其投資利潤(rùn)率就越高。若同一物業(yè)的兩個(gè)投資方案(a、b)所獲利潤(rùn)均為800萬(wàn)元,a方案需投入自有資金1000萬(wàn)元,b方案需投入自有資金2000萬(wàn)元。即使經(jīng)營(yíng)者可提供2000萬(wàn)元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因?yàn)閍方案的自有資本利潤(rùn)率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤(rùn)率只有40%(800/2000),經(jīng)營(yíng)者寧肯拿它擁有的2000萬(wàn)元資金投資兩個(gè)或更多的項(xiàng)目,而不愿集中投資在一個(gè)項(xiàng)目上。作為經(jīng)營(yíng)者,他最關(guān)心的當(dāng)然莫過(guò)于自有資金利潤(rùn)率(或稱(chēng)為自有資金收益率)了。
(二)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的籌資成本
籌資成本是指經(jīng)營(yíng)者在一定時(shí)期為籌措資金而付出的全部費(fèi)用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購(gòu)買(mǎi)資金在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。因而籌集資金是要付出代價(jià)的,這個(gè)代價(jià)就是籌資成本?；I資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國(guó)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。
1.借款利息
指經(jīng)營(yíng)者向銀行或其他金融信貸部門(mén)借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復(fù)利計(jì)算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。
2.股息(或債券利息)
股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營(yíng)狀況,投資分析時(shí),應(yīng)按當(dāng)時(shí)的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時(shí)便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。
3.公司自有
資金的存款利息
自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當(dāng)于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。
籌資成本的構(gòu)成將隨著國(guó)家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化?；I資成本的分析評(píng)價(jià)指標(biāo)是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:
籌資成本額
籌資成本率=―――――――――――――×100%
籌資總額
二、抵押貸款
抵押貸款屬于擔(dān)保貸款的一種,與信用放款相比具有風(fēng)險(xiǎn)小、安全性高的特點(diǎn)。在我國(guó),由于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立與完善,市場(chǎng)機(jī)制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營(yíng)原則出發(fā),借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),更多地采用財(cái)產(chǎn)擔(dān)保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金運(yùn)用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長(zhǎng)期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對(duì)抵押貸款進(jìn)行探討。
(一)抵押貸款及其特點(diǎn)
抵押就是債務(wù)人在法律上把財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,作為債務(wù)人履行擔(dān)保的一種形式。在債務(wù)清償以前,債權(quán)人擁有財(cái)產(chǎn)的抵押權(quán),以避免遭受經(jīng)濟(jì)損失,當(dāng)債務(wù)人按期償還債務(wù),抵押財(cái)產(chǎn)關(guān)系結(jié)束;一旦債務(wù)人不能按期履行償債責(zé)任,債權(quán)人具有處分抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,抵押的目的是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。
抵押貸款是指銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)要求借貸人提供自己合法的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據(jù)借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價(jià)款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財(cái)產(chǎn)為擔(dān)保物的一種放款方式。
抵押貸款相對(duì)于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨(dú)特的性質(zhì),具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)“兩權(quán)”分離具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權(quán)和使用權(quán)分離的性質(zhì),而且具有抵押物抵押權(quán)和使用權(quán)分離的特點(diǎn)。抵押期間,抵押物抵押權(quán)屬貸款人,使用權(quán)通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個(gè)抵押期間,無(wú)論是資金,還是抵押物,其抵押權(quán)和使用權(quán)都是分離的。
(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價(jià)值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物價(jià)值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價(jià)值的抵押物。
(3)擔(dān)保具有憑物性。抵押貸款的擔(dān)保是以借款人的財(cái)產(chǎn)作為抵押標(biāo)的,必須提供實(shí)實(shí)在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔(dān)保須憑借現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn),可有效地避免貸款風(fēng)險(xiǎn)。
此外,相對(duì)于信用擔(dān)保貸款而言,抵押貸款還具有擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性的特點(diǎn)。信用擔(dān)保貸款人的實(shí)際責(zé)任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時(shí)候,因而是一種“未來(lái)責(zé)任”;抵押貸款在辦理貸款時(shí)提供實(shí)實(shí)在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔(dān)保責(zé)任是現(xiàn)實(shí)的。
(二)抵押貸款的作用
抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟(jì)條件下,抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國(guó),抵押貸款業(yè)務(wù)尚在恢復(fù),需要大膽實(shí)踐,所以應(yīng)該不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),提高其管理水平,以適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,充分認(rèn)識(shí)抵押貸款的作用,以利于進(jìn)一步開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
1.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)信譽(yù)觀念,按期償還貸款
我國(guó)過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步建立,原來(lái)那種單一信用放款方式已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來(lái)為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長(zhǎng)期化,長(zhǎng)期貸款固定化,信貸資金財(cái)政化;“三高”指三個(gè)居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導(dǎo)致公司信譽(yù)度低,甚至發(fā)生賴(lài)賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財(cái)產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增強(qiáng)借款公司的償債意識(shí),提高其信譽(yù)觀念,促使其按時(shí)清償債務(wù)。
2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量
銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴(yán)重影響銀行的流動(dòng)性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權(quán)人利益。抵押貸款所具有的擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性和憑物性特點(diǎn),使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時(shí),可依據(jù)抵押貸款合同強(qiáng)制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán),債權(quán)人享有就該擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)后以?xún)r(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利
,這就大大增強(qiáng)了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量,也有利于保護(hù)債權(quán)人的利益,保障銀行貸款的安全。
3.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制其短期行為
物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動(dòng)性,因而具有強(qiáng)烈的擴(kuò)大投資的需求。但是,因我國(guó)投資體制不完善,爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),特別是對(duì)銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財(cái)產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺(jué)性,迫使公司從自身的經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)考慮投資項(xiàng)目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開(kāi)展抵押貸款業(yè)務(wù),有利于公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制短期行為。
4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn),保證再生產(chǎn)順利進(jìn)行
在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,公司因某種臨時(shí)性原因亟須周轉(zhuǎn)資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請(qǐng)抵押貸款。這樣,可使公司暫時(shí)閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金,滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)過(guò)程對(duì)資金的需求,加速資金周轉(zhuǎn),提高經(jīng)濟(jì)效益,保證再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。
(三)抵押貸款的一般原則
如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款的籌資方式。公司在依賴(lài)抵押貸款而籌集資金時(shí),應(yīng)遵循如下原則:
1.公司的債務(wù)與其自有資產(chǎn)必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系的原則
盡管“負(fù)債經(jīng)營(yíng)”已成為當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)的生財(cái)之道,然而恰當(dāng)?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)經(jīng)營(yíng)要堅(jiān)持的一個(gè)原則,不考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與承受能力,一味舉債借款對(duì)公司是危險(xiǎn)的。一遇市場(chǎng)波動(dòng),就會(huì)帶來(lái)?yè)p失,甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。因而“量力而行”,保持公司的負(fù)債額與自有資本恰當(dāng)?shù)谋壤?是制定籌資方案,進(jìn)行融資決策的一項(xiàng)基本原則。
2.盡可能均勻安排債務(wù)償還期原則
集中于一個(gè)時(shí)期償還債務(wù),往往會(huì)使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時(shí)安排有較長(zhǎng)期限的貸款,應(yīng)力爭(zhēng)借款有一定的償還寬限期。
3.妥善安排,有效利用的原則
應(yīng)盡量安排長(zhǎng)期貸款用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè),短期貸款用于支付貸款本息及維持項(xiàng)目經(jīng)營(yíng),充分利用好每一筆貸款。
4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則
申請(qǐng)抵押貸款時(shí)不僅要認(rèn)真考慮貸款利息,還應(yīng)研究賦稅條例、法律咨詢(xún)等問(wèn)題及因不能按時(shí)還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問(wèn)題。
5.妥善制定還貸計(jì)劃的原則
所有的抵押貸款均要按時(shí)償還本息。因此,在每一筆貸款借款時(shí)都應(yīng)制定好切實(shí)可行的環(huán)節(jié)、計(jì)劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財(cái)。
三、資金籌措方案的分析與評(píng)估
由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應(yīng)對(duì)各方案進(jìn)行分析比較,取其優(yōu)者。
在對(duì)資金籌措方案進(jìn)行分析以前,首先應(yīng)剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務(wù)的對(duì)象不一致,即不是為同一項(xiàng)目而籌集的方案,它們之間顯然沒(méi)有可比性;又如籌集不同方案中的資金來(lái)源不落實(shí)或根本不可能,則不用分析就應(yīng)否定該方案,再如方案中對(duì)各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應(yīng)對(duì)方案中的具體安排調(diào)整落實(shí)后再進(jìn)行分析評(píng)估。通過(guò)分析評(píng)估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。
(一)籌資結(jié)構(gòu)分析
物業(yè)管理公司籌措資金的來(lái)源各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡(jiǎn)便,利率較低,基本無(wú)發(fā)行費(fèi)用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要?dú)w還,使用無(wú)風(fēng)險(xiǎn),但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權(quán),籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風(fēng)險(xiǎn)較大,會(huì)在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來(lái)源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點(diǎn),但一般數(shù)量有限,無(wú)法保證需求。所以,應(yīng)該選擇一個(gè)合理的籌資結(jié)構(gòu),使各種資金的組合達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)最小、獲取容易、成本最低的目的。
(二)籌資成本分析
銀行貸款的資金成本是利息,利用國(guó)外貸款還要支付承諾費(fèi),股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費(fèi)用,而債券則是固定利息加發(fā)行費(fèi)用。自籌資金可以不計(jì)成本。資金成本一般用各項(xiàng)成本占各自資金總額的比例來(lái)表示。在成本支出時(shí)間不一致時(shí),可以執(zhí)行折現(xiàn)計(jì)算?；I資成本分析,主要是通過(guò)比較分析,選擇條件優(yōu)惠的資金來(lái)源,使綜合資金成本最低。
綜合資金成本的計(jì)算可以用加權(quán)平均法。在求出各項(xiàng)資金成本的基礎(chǔ)上,將其分別乘以各項(xiàng)資金占總資金的比重并相加,即得加權(quán)平均資金成本。
(三)資金使用結(jié)構(gòu)分析
籌集資金以后如何使用,實(shí)際上也是關(guān)系到資金成本的重要問(wèn)題。資金的使用一方面應(yīng)當(dāng)按需要在不同的時(shí)間投入,另一方面應(yīng)考慮不同來(lái)源的資金如何進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌才?。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實(shí)際使用應(yīng)該在必需的時(shí)候投入,以縮短資金占用時(shí)間。對(duì)于不同時(shí)期和不同成本的資金,應(yīng)考慮得當(dāng),長(zhǎng)期投資應(yīng)用于固定資產(chǎn),短期資金應(yīng)用于流動(dòng)資產(chǎn);資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據(jù)這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結(jié)構(gòu)。
(四)利率與匯率風(fēng)險(xiǎn)分析
第4篇 物業(yè)管理：不合格控制程序
物業(yè)管理手冊(cè):不合格控制程序
1、目的
對(duì)服務(wù)過(guò)程與采購(gòu)物資進(jìn)行控制,防止不合格服務(wù)的發(fā)生和不合格品的非預(yù)期使用。
2、適用范圍
適用于服務(wù)過(guò)程及采購(gòu)物資的不合格項(xiàng)控制。
3、職責(zé)
3.1各部門(mén)負(fù)責(zé)本部門(mén)服務(wù)過(guò)程中不合格項(xiàng)的識(shí)別、控制和糾正。
3.2管理部負(fù)責(zé)采購(gòu)物資不合格品的控制、跟蹤整改情況及糾正/預(yù)防措施的落實(shí);品質(zhì)部負(fù)責(zé)不合格服務(wù)項(xiàng)的識(shí)別、跟蹤整改情況及糾正/預(yù)防措施的落實(shí)。
4、程序
4.1日常服務(wù)過(guò)程不合格項(xiàng)的控制
4.1.1各部門(mén)在服務(wù)過(guò)程中檢查出不合格項(xiàng)時(shí),按公司規(guī)定填寫(xiě)《服務(wù)過(guò)程檢驗(yàn)單》,品質(zhì)部填寫(xiě)《品質(zhì)部抽檢單》。
4.1.2對(duì)出現(xiàn)的不合格項(xiàng),由檢查人員進(jìn)行評(píng)審并作出處置;情節(jié)嚴(yán)重時(shí),報(bào)部門(mén)負(fù)責(zé)人評(píng)審和處置。處置方式為:返工或糾正(對(duì)不可能進(jìn)行復(fù)檢的)。
4.2維修服務(wù)過(guò)程不合格項(xiàng)的控制
4.2.1標(biāo)識(shí):業(yè)主在《維修任務(wù)單》上簽署的不滿(mǎn)意見(jiàn)或物業(yè)服務(wù)中心回訪后簽署的不合格標(biāo)識(shí)。
4.2.2處置方式:分析原因后,返修并對(duì)責(zé)任人進(jìn)行處理,再次回訪業(yè)主。
4.3采購(gòu)物資的不合格品控制
4.3.1當(dāng)倉(cāng)庫(kù)管理員檢測(cè)到采購(gòu)物品不合格時(shí),直接通知采購(gòu)員與供方聯(lián)系退、換貨。
4.3.2庫(kù)房中不合格品的控制
4.3.2.1倉(cāng)庫(kù)專(zhuān)員每月對(duì)庫(kù)存物品進(jìn)行盤(pán)點(diǎn),填寫(xiě)《倉(cāng)庫(kù)盤(pán)點(diǎn)表》,由管理部負(fù)責(zé)審核。
4.3.2.2倉(cāng)庫(kù)專(zhuān)員將《倉(cāng)庫(kù)盤(pán)點(diǎn)表》交管理部,對(duì)在盤(pán)點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)的不合格品放入不合格品區(qū)標(biāo)識(shí)、隔離;經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行處理。處理方案:經(jīng)處理后使用、降級(jí)使用、報(bào)廢。
4.3.3維修、安裝過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不合格品的控制
維修、安裝過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不合格品,物業(yè)服務(wù)中心維修人員應(yīng)在《物資質(zhì)量使用情況反饋單》上記錄并退回倉(cāng)庫(kù)放入不合格品區(qū)標(biāo)識(shí)、隔離,換為合格品。
4.4各相關(guān)部門(mén)對(duì)不合格產(chǎn)品/服務(wù)進(jìn)行評(píng)審后應(yīng)填寫(xiě)《物資質(zhì)量使用情況反饋單》。
4.5返工返修后的產(chǎn)品/服務(wù)應(yīng)經(jīng)復(fù)驗(yàn)合格或回訪業(yè)主取得滿(mǎn)意。
4.6本公司采購(gòu)產(chǎn)品的不合格只允許退換,服務(wù)過(guò)程的不合格只允許返工、糾正,均不允許讓步接收或放行。
4.7本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《相關(guān)記錄控制程序》
5.2《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《服務(wù)過(guò)程檢驗(yàn)單》jw/jl-8.3-1-001
6.2《業(yè)主投訴處置單》jw/jl-7.2-002
6.3《倉(cāng)庫(kù)盤(pán)點(diǎn)表》jw/jl-7.4-006
6.4《客戶(hù)投訴記錄表》jw/jl-7.2-003
6.5《客戶(hù)投訴匯總及處理情況表》jw/jl-7.2-004
6.6《物資質(zhì)量使用情況反饋單》jw/jl-7.4-005
6.7《品質(zhì)部抽檢單》jw/jl-5.4.5-003
第5篇 新物業(yè)管理員技能情景試題
一 情景題:
1、某物業(yè)公司通過(guò)投標(biāo)方式,中標(biāo)贏得新建成的興隆家園住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán),該公司在接管驗(yàn)收時(shí),應(yīng)該檢驗(yàn)?zāi)男┚唧w資料
∴ 新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料:1)產(chǎn)權(quán)資料:項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;用地批準(zhǔn)文件;建筑執(zhí)照;拆遷資料。2)技術(shù)資料:14項(xiàng)。
2、小王是剛分配到某物業(yè)管理公司的大學(xué)畢業(yè)生,他不清楚新建房屋接管驗(yàn)收主體工程時(shí)怎樣注意質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn),你能告訴他嗎
∴主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn):1)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)允許變形值;2)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過(guò)規(guī)定值;3)木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固;4)磚石結(jié)構(gòu)有足夠的強(qiáng)度;5)抗震設(shè)防的房屋必須符合設(shè)計(jì)規(guī)范。
3、 某物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老李去接管驗(yàn)收新建房屋的屋面工程,你知道屋面工程接管驗(yàn)收的具體標(biāo)準(zhǔn)嗎
∴屋面工程接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn):1)符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定,排水暢通,無(wú)積水,不滲漏;2)平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔;3)陽(yáng)臺(tái)和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固,接口平密,不滲漏。
4、工程部老陳被經(jīng)理安排負(fù)責(zé)新建小區(qū)樓地面工程的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),假如有一天經(jīng)理安排你去接管驗(yàn)收新建房屋的樓地面工程,你知道應(yīng)該怎樣檢驗(yàn)嗎
∴樓地面驗(yàn)收應(yīng)檢驗(yàn):1)面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓;2)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏;3)木樓地面應(yīng)平整牢固。
5、泰然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司交付給某物業(yè)管理公司二期精裝修商品住宅樓,公司經(jīng)理安排物業(yè)管理員小魯去接管驗(yàn)收新交付二期工程的裝修質(zhì)量,你知道他應(yīng)該注意哪些方面嗎
∴裝修應(yīng)注意的方面:1)門(mén)窗安裝平正牢固,開(kāi)關(guān)靈活,縫隙嚴(yán)密;2)進(jìn)戶(hù)門(mén)不得使用膠合板制作,門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固;3)木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對(duì)縫嚴(yán)密;4)抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡;5)飾面磚應(yīng)表面潔凈,粘貼牢固,無(wú)缺棱掉角;6)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致,表面不應(yīng)有脫皮。
6、水、衛(wèi)、消防常常給物業(yè)管理公司日后管理工作帶來(lái)許多麻煩,要確保物業(yè)正常使用功能,為日后管理創(chuàng)造條件,在物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)該做好水、衛(wèi)、消防接管驗(yàn)收工作。你知道該怎樣做嗎
∴水、衛(wèi)、消防接管驗(yàn)收工作應(yīng)該:1)管道應(yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無(wú)滴漏。2)高位水箱進(jìn)水管與水箱檢驗(yàn)口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。3)衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),出戶(hù)管長(zhǎng)不宜超過(guò)8m,不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。排水必須流暢;4)衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏;5)水泵安裝應(yīng)平穩(wěn);6)消防設(shè)施必須符合防火規(guī)范,并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。
7、某住宅小區(qū)剛剛開(kāi)始辦理入住手續(xù),物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老張負(fù)責(zé)建立業(yè)主檔案,你能告訴他怎樣建立嗎
∴建立業(yè)主檔案:業(yè)主的姓名、家庭成員情況、工作單位,平時(shí)聯(lián)系的電話或地址,收繳管理費(fèi)的情況,物業(yè)的使用或維修養(yǎng)護(hù)情況等。
8、你知道物業(yè)委托管理階段信息的檔案應(yīng)收集哪些資料
∴委托管理階段檔案應(yīng)收集的資料:1)委托管理招標(biāo)文件;2)物業(yè)管理投標(biāo)文件;3)物業(yè)委托管理使同。
9、 某物業(yè)管理公司接管了一項(xiàng)服裝城商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)管理工作,目前正處于招商階段,經(jīng)理讓你把招商階段信息資料收集一下,存入檔案室,你知道收集哪些資料嗎
∴招商階段信息資料收集:1)招租物業(yè)的平面圖紙;2)招租許可證及委托書(shū);3)租金及管理費(fèi)策算書(shū);4)租賃合同;5)廣告策劃資料。
10、用戶(hù)入戶(hù)信息資料對(duì)物業(yè)管理公司日后管理工作有很重要的參考作用,你知道用戶(hù)入戶(hù)信息檔案資料的主要內(nèi)容嗎
∴用戶(hù)入戶(hù)信息檔案資料:1)入戶(hù)通知書(shū)、入戶(hù)須知;2)公共契約;3)用戶(hù)資料;4)業(yè)主委員會(huì)章程;5)用戶(hù)手冊(cè);6)用戶(hù)進(jìn)戶(hù)驗(yàn)收表和交費(fèi)單。
11、物業(yè)檔案資料管理員小李剛剛接管檔案管理工作不久,經(jīng)理要她銷(xiāo)毀原有過(guò)期的檔案資料,她一時(shí)無(wú)從下手,你能幫助她做好檔案銷(xiāo)毀工作嗎
∴檔案的銷(xiāo)毀:根據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì),定期對(duì)過(guò)期和作廢的文檔進(jìn)行剔除和銷(xiāo)毀防止檔案的堆積和混淆。經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可銷(xiāo)毀,同時(shí)建立清單備查。
12、住戶(hù)手冊(cè)屬于物業(yè)管理常用規(guī)章制度的一種,經(jīng)理讓新來(lái)的大學(xué)生小楊起草住戶(hù)手冊(cè),他不知道該寫(xiě)哪些內(nèi)容,請(qǐng)你告訴他住戶(hù)手冊(cè)應(yīng)包括的具體內(nèi)容。
∴住戶(hù)手冊(cè)包括的內(nèi)容:1)居住區(qū)域概況;2)物業(yè)管理區(qū)域機(jī)構(gòu);3)業(yè)主(住戶(hù))須知;4)物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定;5)綜合服務(wù)。
13、物業(yè)管理員小楊正在起草住戶(hù)
手冊(cè),當(dāng)寫(xiě)到物業(yè)區(qū)域管理機(jī)構(gòu)時(shí)只寫(xiě)了物業(yè)公司的介紹,請(qǐng)您幫他把內(nèi)容補(bǔ)充完整。
∴物業(yè)區(qū)域管理機(jī)構(gòu)內(nèi)容:1)物業(yè)管理公司介紹;2)物業(yè)管理的具體工作職責(zé);3)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利及作用;4)居民委員會(huì)的工作范圍。
14、物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成大致可分為兩大類(lèi),你知道是哪兩類(lèi)嗎
∴物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成:物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成分為兩大類(lèi):一類(lèi)是管理費(fèi)用,用自有費(fèi)用支出。另一類(lèi)是公用設(shè)施及公用資源費(fèi)用的支出,物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交。
15、新來(lái)的會(huì)計(jì)員小陳把收益性物業(yè)管理中的收入列入保證金和準(zhǔn)備金,你認(rèn)為這樣做對(duì)嗎你能告訴他物業(yè)管理及服務(wù)人員的工資和福利都包括哪些明細(xì)科目
∴不對(duì),收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他經(jīng)營(yíng)性收入(不含保證金和準(zhǔn)備金)。人工費(fèi)包括:工資、補(bǔ)貼、勞保福利、保險(xiǎn)費(fèi)、統(tǒng)籌費(fèi)和公積金。
16、收益性物業(yè)管理中公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi),該項(xiàng)費(fèi)用在物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中占較大比例,你知道具體分哪幾項(xiàng)嗎
∴公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)主要包括:1)維修與保養(yǎng)費(fèi);2)室內(nèi)裝修費(fèi);3)生活用水和污水排放費(fèi);4)能源費(fèi);5)康樂(lè)設(shè)施費(fèi);6)雜項(xiàng)費(fèi)。
17、保險(xiǎn)費(fèi)項(xiàng)目只包括物業(yè)本身的保險(xiǎn),人工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)在人員費(fèi)用中支出,你能列出收益性物業(yè)保險(xiǎn)項(xiàng)目具體類(lèi)型嗎
∴保險(xiǎn)項(xiàng)目的類(lèi)型:1)火險(xiǎn);2)火險(xiǎn)附加險(xiǎn);3)全損險(xiǎn);4)鍋爐保險(xiǎn);5)財(cái)產(chǎn)損毀責(zé)任保險(xiǎn);6)租金損失保險(xiǎn)。
18、對(duì)收益性物業(yè)房產(chǎn)稅如何征繳,你知道具體規(guī)定嗎
∴房產(chǎn)稅征收:對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō),業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。我國(guó)城市房產(chǎn)稅的征收分為租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況,按年計(jì)征,分期繳納。確定該項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)算以月為基礎(chǔ),每月留出來(lái)房產(chǎn)稅供需要繳納該稅項(xiàng)時(shí)使用。
19、新來(lái)的物業(yè)管理員小宋對(duì)“固定費(fèi)用隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動(dòng)成反比變動(dòng)”這句話不十分理解,請(qǐng)你向他解釋清楚。
∴固定費(fèi)用其總額并不隨所管物業(yè)的數(shù)量增減而增減。就單位建筑面積所分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)看,則隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動(dòng)成反比變動(dòng),即所接管物業(yè)的數(shù)量增加,每平方米建筑面積分?jǐn)偟馁M(fèi)用就隨之減少。因此,物業(yè)管理企業(yè)多接管一些物業(yè),相對(duì)就可降低日常管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
20、地基屬于隱蔽工程,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題采取補(bǔ)救措施都很困難,因此,平時(shí)要足夠重視,要做好養(yǎng)護(hù)工作,你知道注意哪些方面嗎
∴地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意:1)堅(jiān)決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生;2)防止地基浸水;3)保證勒腳完好無(wú)損;4)防止地基凍害。
21、樓地面工程常見(jiàn)的材料多種多樣,要針對(duì)材料特性做好相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)工作,請(qǐng)你告訴工程部新來(lái)的小王應(yīng)注意哪些方面
∴樓地面工程的養(yǎng)護(hù):1)保證經(jīng)常用水房間的有效防水;2)避免室內(nèi)受潮與蟲(chóng)害;3)加強(qiáng)對(duì)二次裝修的科學(xué)管理;4)控制與消除裝飾材料的副作用。
22、門(mén)窗是保證房屋使用正常、通風(fēng)良好的重要途徑。你知道門(mén)窗工程的養(yǎng)護(hù)應(yīng)重點(diǎn)注意哪幾個(gè)方面嗎
第6篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)基礎(chǔ)管理項(xiàng)自檢說(shuō)明
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)基礎(chǔ)管理項(xiàng)自檢說(shuō)明
致 博盈**廣場(chǎng)是北京**集團(tuán)為推動(dòng)荊州招商引資及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)項(xiàng)目,廣場(chǎng)從籌建到開(kāi)業(yè)驗(yàn)收,均得到市政府及各有關(guān)部門(mén)的大力支持和指導(dǎo)。
廣場(chǎng)以建立荊州首家以“綠色環(huán)?！睘橹黝}智能商務(wù)寫(xiě)字樓為品牌目標(biāo),嚴(yán)格按政府各有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)范方案組織施工建設(shè),整體智能系統(tǒng)、綠化規(guī)劃方案圖、總平面圖、工程規(guī)劃、施工許可證均齊全,工程竣工后,經(jīng)政府各主管部門(mén)驗(yàn)收合格。
2002年9月,**廣場(chǎng)大廈驗(yàn)收后,由業(yè)主方特聘荊州市**物業(yè)管理有限公司接管,并簽訂了物業(yè)管理委托合同協(xié)議,驗(yàn)收?qǐng)D紙、檔案、資料齊全。
物業(yè)管理的前期介入,早在2002年5月**廣場(chǎng)改造施工開(kāi)始,廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商業(yè)主軍沙商貿(mào)有限公司即與荊州市**物業(yè)管理有限公司簽訂了**廣場(chǎng)前期物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)管理的項(xiàng)目、期限、雙方的權(quán)利及義務(wù)、服務(wù)質(zhì)量和違約責(zé)任等方面作出了明確的規(guī)定。
荊州市**物業(yè)公司作為一家受聘于**廣場(chǎng)物業(yè)整體管理而組建成立的專(zhuān)業(yè)化實(shí)體,**廣場(chǎng)物業(yè)管理處從服務(wù)招商引資及打造招商服務(wù)商務(wù)中心,以追求業(yè)主和租戶(hù)滿(mǎn)意,遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”之宗旨,努力把**廣場(chǎng)打造成為荊州一流的商務(wù)、文化、藝術(shù)、休閑之都。
物業(yè)公司與業(yè)主按建設(shè)部有關(guān)規(guī)定及時(shí)簽訂了**廣場(chǎng)維修基金籌集、管理及使用協(xié)議并嚴(yán)格執(zhí)行《維修基金管理規(guī)定》。
大廈自修建運(yùn)營(yíng)以來(lái),實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理,設(shè)置物管辦公室、招商服務(wù)中心、專(zhuān)業(yè)的安保、工程維修及保潔等部門(mén),崗位人員上崗持證率達(dá)100%,擁有一整套租戶(hù)入駐、收支、裝修管理及日常服務(wù)運(yùn)行模式和管理規(guī)范,不斷建立健全各項(xiàng)管理制度及工作流程標(biāo)準(zhǔn),配備專(zhuān)人管理物業(yè)檔案室,實(shí)行24小時(shí)值班服務(wù)制度,并配備專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理信息系統(tǒng),廣場(chǎng)物管處在全力保障業(yè)主及各租戶(hù)的服務(wù)質(zhì)量上,報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)成立了“業(yè)主、租戶(hù)代表大會(huì)”,定期舉行座談會(huì),廣泛征集租戶(hù)物業(yè)服務(wù)意見(jiàn),并定期發(fā)放《租戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)表》,廣泛了解業(yè)主及租戶(hù)意見(jiàn),安全、維保和衛(wèi)生等物業(yè)管理客戶(hù)滿(mǎn)意率達(dá)95%以上。
為全面配合市物管部門(mén)做好本次物業(yè)管理達(dá)標(biāo)示范大廈爭(zhēng)創(chuàng)工作,提升整體服務(wù)管理水平及品牌實(shí)力,**物業(yè)管理有限公司將協(xié)同**廣場(chǎng)業(yè)主方就爭(zhēng)創(chuàng)工作,重點(diǎn)作好如下工作安排:
1、物業(yè)管理示范大廈爭(zhēng)創(chuàng)工作全員參與,公司于8月底就召開(kāi)“爭(zhēng)創(chuàng)達(dá)標(biāo)示范大廈”全體員工動(dòng)員大會(huì),對(duì)整個(gè)工作做出布署,并成立專(zhuān)班,全面負(fù)責(zé)爭(zhēng)創(chuàng)工作內(nèi)外宣傳發(fā)動(dòng)、資料、檔案歸檔整理;標(biāo)準(zhǔn)自檢及驗(yàn)收工作;
2、成立新物管條例實(shí)施宣傳小組,公司先后組織員工學(xué)習(xí)新《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《租戶(hù)公約》及《裝修管理規(guī)定》,為全員規(guī)范物業(yè)管理行為提供法律指導(dǎo)和實(shí)施依據(jù);
3、公司積極做好內(nèi)部宣傳發(fā)動(dòng)工作,以“努力提高物業(yè)管理水平,積極打造物業(yè)管理強(qiáng)勢(shì)品牌“為目標(biāo),已作出如下具體分工:
1)公司行政部負(fù)責(zé)物業(yè)管理人員培訓(xùn)提高、內(nèi)外聯(lián)系溝通、行政接洽、協(xié)調(diào)資料檔案的統(tǒng)籌、監(jiān)督整理及整改、自檢、協(xié)助驗(yàn)收工作;
2)做好物業(yè)管理示范大廈的申報(bào)準(zhǔn)備及創(chuàng)建工作,已下發(fā)《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》,組織各部門(mén)對(duì)照此評(píng)分細(xì)則進(jìn)行學(xué)習(xí),各部門(mén)召開(kāi)會(huì)議,對(duì)照標(biāo)準(zhǔn),找出存在的問(wèn)題及整改方案,統(tǒng)一報(bào)批、整改實(shí)施;
3)《物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》中,所涉及物業(yè)管理檔案、資料統(tǒng)一由物管處整理收集,并做好登記清單和目錄;并將整理后的清單目錄及未明事宜統(tǒng)一交行政部;做好自檢和及時(shí)與物管科聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)、更正,并積極準(zhǔn)備迎接11月份上級(jí)物管部門(mén)的驗(yàn)收檢查。
第7篇 物業(yè)管理師模擬題-單選題
2008年物業(yè)管理師模擬題-單選題
1、物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ),管理企業(yè)所收的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感到( )。
a 質(zhì)價(jià)相符 b 能夠接受 c 價(jià)格優(yōu)惠 d 價(jià)格偏低
2、物業(yè)管理涉及到的法律很多,遇到的問(wèn)題又十分復(fù)雜,在處理問(wèn)題時(shí)應(yīng)以()為依據(jù)。
a 企業(yè)的規(guī)章制度 b 業(yè)主委員會(huì)章程 c 上級(jí)行政部門(mén)的指示 d 法律、法規(guī)
3、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是( )。
a 儀表端莊,形象良好 b 忠于職守,盡職盡責(zé) c 體魄健康,胸懷寬廣 d 語(yǔ)言流暢,表達(dá)力強(qiáng)
4、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉,辦事拖拉,不符合( )的職業(yè)道德要求。
a 忠于職守,盡職盡責(zé) b 實(shí)事求是,辦事公道 c 謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌 d 遵守紀(jì)律,奉公守法
5、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶(hù)需要做的事都是要分秒必爭(zhēng),盡快干好,這體現(xiàn)了( ) 。
a 積極主動(dòng),講求實(shí)效 b 謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌 c 刻苦學(xué)習(xí),提高素質(zhì) d 儀表端莊,良好形象
6、講求實(shí)效,要做到急修零活當(dāng)時(shí)到現(xiàn)場(chǎng);如果是一般水、電、氣、暖方面的問(wèn)題,雖然當(dāng)時(shí)不處理也不會(huì)發(fā)生危險(xiǎn),也( )。
a 必須馬上修好 b 必須三天內(nèi)解決 c 要力爭(zhēng)當(dāng)日給用戶(hù)答復(fù) d 要力爭(zhēng)三天內(nèi)給予答復(fù)
7、物業(yè)管理企業(yè)是指專(zhuān)門(mén)從事永久性建筑物、基礎(chǔ)配套設(shè)施以及( )的現(xiàn)代化科學(xué)管理,為業(yè)主和用戶(hù)提供良好的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境的服務(wù)性企業(yè)。
a 場(chǎng)地 b 綠化帶 c 道路 d 周?chē)h(huán)境
模擬題下載:2008年物業(yè)管理師模擬題-單選題
第8篇 物業(yè)工程管理部物業(yè)助理職務(wù)說(shuō)明書(shū)
工作概述:
負(fù)責(zé)所屬區(qū)域的物業(yè)驗(yàn)收、公共環(huán)境及設(shè)施設(shè)備管理、裝飾裝修管理、日常維修管理、荒樓維護(hù)等工作;以及完成上級(jí)交辦的其他事項(xiàng)。
(一)任職資格
1、性別:男性;
2、年齡要求:35歲以下;
3、學(xué)歷要求:大專(zhuān)或以上學(xué)歷,土木工程或物業(yè)管理專(zhuān)業(yè);
4、工作經(jīng)驗(yàn):具備1年以上工程管理或物業(yè)管理行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn);
5、工作技能:持物業(yè)管理上崗證及物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū);經(jīng)部門(mén)招聘考核標(biāo)準(zhǔn)評(píng)測(cè)(物業(yè)助理)合格可錄用,試用期經(jīng)員工轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)(物業(yè)助理)評(píng)測(cè)可轉(zhuǎn)正。(見(jiàn)附表)
(二)工作關(guān)系
1、直接上級(jí):工程管理部副主管
2、合作部門(mén):
(1)內(nèi)部部門(mén):管理公司,建筑公司,售樓部,裝修公司,機(jī)電公司等;
(2)外部部門(mén):規(guī)劃國(guó)土管理所,行政執(zhí)法分局(中隊(duì)),交通管理所等。
(三)崗位職責(zé)
1、負(fù)責(zé)所屬區(qū)域物業(yè)的驗(yàn)收工作。
2、負(fù)責(zé)所屬區(qū)域空置物業(yè)的管理工作。
3、負(fù)責(zé)所屬區(qū)域日常維修工程的跟進(jìn)工作。
4、負(fù)責(zé)所屬區(qū)域物業(yè)裝修的管理工作。
5、負(fù)責(zé)所屬區(qū)域及其周邊公共環(huán)境、公共設(shè)施設(shè)備的管理工作。
(四)工作目標(biāo)及衡量標(biāo)準(zhǔn)
1、工作目標(biāo):按《樓宇驗(yàn)收操作規(guī)程》驗(yàn)收樓宇,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過(guò)10分;
2、工作目標(biāo):按《空置物業(yè)檢護(hù)操作規(guī)程》對(duì)空置物業(yè)進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過(guò)10分;
3、工作目標(biāo):按《日常維修工程管理規(guī)程》對(duì)日常維修工程進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過(guò)10分;
4、工作目標(biāo):按《裝飾裝修管理規(guī)程》對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過(guò)10分;
5、工作目標(biāo):按《公共區(qū)域及公共設(shè)施設(shè)備巡查規(guī)程》進(jìn)行巡查,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過(guò)10分;
(五)工作要領(lǐng)和注意事項(xiàng)
1、按照部門(mén)的規(guī)章制度和程序處理事務(wù)。
2、細(xì)心謹(jǐn)慎,有較強(qiáng)的責(zé)任心。
3、熟悉業(yè)務(wù)流程,熱情服務(wù)。
4、保持良好的儀容儀表,禮貌待客。
第9篇 物業(yè)管理費(fèi)催繳宣傳標(biāo)語(yǔ)范例
1.物業(yè)管理業(yè)主當(dāng)家,小區(qū)建設(shè)依靠大家!
2.知榮辱,樹(shù)新風(fēng),加強(qiáng)業(yè)主自治自律!
3.拖欠物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)交費(fèi)業(yè)主的侵權(quán)和對(duì)全體業(yè)主的損害!
4.樹(shù)立正確的榮辱觀,糾正缺德失范的惡意欠費(fèi)行為!
5.物業(yè)管理有償服務(wù)需要業(yè)主按約繳費(fèi)來(lái)支持!
6.欠費(fèi)影響物業(yè)公司經(jīng)營(yíng),損害最大的是廣大業(yè)主的利益!
7.加強(qiáng)物業(yè)管理,共建安全文明溫馨和諧的家園!
8.拖欠物業(yè)管理費(fèi)是違約違規(guī)損人害已的錯(cuò)誤行為!
9.樹(shù)立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念,克服丑惡的賴(lài)賬消費(fèi)行為!
10.共建和諧樹(shù)新風(fēng),八榮八恥記心中!
11.維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,做好物業(yè)管理費(fèi)清收清欠工作!
12.加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù),提高物業(yè)管理品質(zhì)!
13.辛勤勞動(dòng)無(wú)尚光榮,物業(yè)管理功德無(wú)量!
14.依法依規(guī)從事物業(yè)管理,切實(shí)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)!
15.改善物業(yè)環(huán)境,加大清欠力度,解決歷史積欠!
16.揚(yáng)榮棄恥,不做痞子/賴(lài)子和渣滓!
17.尊重勞動(dòng)、尊重知識(shí)、尊重人才、尊重創(chuàng)造!
18.加強(qiáng)民主,依法治國(guó),構(gòu)建和諧社會(huì)!
19.樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧平安社區(qū)!
20.實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧,建設(shè)美好家園!
第10篇 物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約示范文本征求意見(jiàn)稿
第一章總則
第一條為加強(qiáng)本小區(qū)物業(yè)的管理,維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護(hù)公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權(quán)法》、《 條例》、《業(yè)主大會(huì) 》等有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)約。
第二條本規(guī)約由業(yè)主大會(huì)通過(guò),全體業(yè)主和物業(yè)使用人須自覺(jué)遵守。
第二章業(yè)主的共有權(quán)
第三條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱(chēng): 金碧御水山莊
座落位置: 花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)山前旅游大道**山莊
物業(yè)類(lèi)型: 商住小區(qū)
面積: 636,264.80平方米
建筑物區(qū)域四至:
東至芙蓉嶂風(fēng)景旅游度假區(qū)
西至六花崗水庫(kù)
南至山前旅游大道
北至王子山森林
第四條根據(jù)有關(guān)法律 和物業(yè)買(mǎi)賣(mài) ,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán):
(一)住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、走廊通道、樓梯間等;
(二)住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、 設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;
(三)其他依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。
第三章物業(yè)使用原則
第五條為維護(hù)業(yè)主的共同利益,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中行使以下權(quán)利;
(一)根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章 ;
(二)以批評(píng)、規(guī)勸、公告、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為。
第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取()方式。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開(kāi)展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)積極履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。
第七條業(yè)主對(duì)物業(yè)的專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
第八條業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
第九條業(yè)主應(yīng)按 用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)規(guī)劃用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意后,報(bào)有關(guān) 主管部門(mén)批準(zhǔn),并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì),并交納1000元裝修押金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)。裝修押金在裝修完工后,經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)派專(zhuān)業(yè)人員檢查合格后退還。
業(yè)主應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng),不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所。
裝飾裝修 時(shí)間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時(shí)間不得施工。
第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十四條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。
第十五條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯、扶梯,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)電梯、扶梯的使用管理規(guī)定。
第十六條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)行駛和停放車(chē)輛,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)的車(chē)輛行駛和停車(chē)規(guī)則。
第十七條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質(zhì);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施;
(五)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意及有關(guān)政府部門(mén)批準(zhǔn),擅自占用、改建、擴(kuò)建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹(shù)木、園林;
(七)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(八)排放有毒、有害物質(zhì);
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境噪聲;
(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。
第十八條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:
(一)不得在公共場(chǎng)所大小便;
(二)進(jìn)入公共場(chǎng)所要使用繩索牽好,以防傷及他人;
(三)不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章物業(yè)的 養(yǎng)護(hù)
第十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納 。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有,專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經(jīng)相關(guān)聯(lián)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意方可使用。
第二十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)應(yīng)提供繳納維修資金的相關(guān)證明。
第二十一條業(yè)主對(duì)物業(yè)專(zhuān)有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十二條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)有部分時(shí),業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。
> 相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十三條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十四條物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。
第五章違約責(zé)任
第二十五條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十六條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第六章附則
第二十七條本規(guī)約所稱(chēng)物業(yè)的專(zhuān)有部分,是指由業(yè)主獨(dú)立使用并具有排他性的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
本規(guī)約所稱(chēng)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專(zhuān)有部分以外的,屬于多個(gè)或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
第二十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí),應(yīng)提前書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書(shū)或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。
物業(yè)小區(qū)
第11篇 小區(qū)物業(yè)管理員崗位說(shuō)明書(shū)-5
小區(qū)物業(yè)管理員崗位說(shuō)明書(shū)(5)
1、崗位名稱(chēng):管理員
2、崗位系列:管理
3、崗位概述:**物業(yè)有限公司**小區(qū)物業(yè)管理處的管理工作。
4、崗位權(quán)限:
日常物業(yè)管理權(quán);
日常服務(wù)的接待處理權(quán);
5.工作任務(wù):
負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)管理處主任的工作;
負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主或使用人的業(yè)務(wù)接待;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收取;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處檔案資料的管理;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的“小財(cái)務(wù)”工作(包括小區(qū)三項(xiàng)基金的管理);
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的內(nèi)勤工作。
6.承擔(dān)責(zé)任:對(duì)物業(yè)管理處的的日常事物性工作負(fù)責(zé)工作。
7.崗位關(guān)系:在物業(yè)管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下,完成各項(xiàng)工作工作。
8.崗位條件:
學(xué)歷:初中以上,具有物業(yè)管理崗位管理證書(shū);
能力:責(zé)任心強(qiáng),具有物業(yè)管理的專(zhuān)門(mén)知識(shí)及技能;一定的組織、協(xié)調(diào)、管理能力;一定的物業(yè)管理法律法規(guī)知識(shí)。
身體:身體健康
閱歷:二年以上物業(yè)管理的工作經(jīng)驗(yàn)
培訓(xùn):物業(yè)管理崗位的應(yīng)知應(yīng)會(huì)技能培訓(xùn)
8.崗位要求:
文明禮貌,用語(yǔ)規(guī)范;
服裝整潔,掛牌服務(wù);
服務(wù)周到,耐心細(xì)致;
資料管理,準(zhǔn)確完整;
工作敬業(yè)、熟悉業(yè)務(wù);
處理及時(shí),件件落實(shí);
善于協(xié)調(diào),工作有序。
9、應(yīng)知應(yīng)會(huì):
工作任務(wù)
崗位要求
崗位關(guān)系
崗位責(zé)任
崗位考核
10.附件
規(guī)范用語(yǔ):
電話:**物業(yè),請(qǐng)講!
接待:先生/小姐、老師/同志,早/中/下午好!
幫助:請(qǐng)問(wèn)有什么事是否需要幫助
離開(kāi):先生/小姐、老師/同志,再見(jiàn)!
第12篇 物業(yè)項(xiàng)目總經(jīng)理整體分期物業(yè)管理責(zé)任書(shū)
為確保項(xiàng)目所屬物業(yè)公司責(zé)任目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),經(jīng)項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司總經(jīng)理共同協(xié)商,確定了年度工作責(zé)任目標(biāo),并由物業(yè)管理公司總經(jīng)理代表__物業(yè)管理公司與項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理簽訂本責(zé)任書(shū)。
第一條項(xiàng)目物業(yè)基本狀況
項(xiàng)目數(shù)值
1占地面積
2總建筑面積住宅建筑面積商業(yè)建筑面積
地下室面積其他面積
3容積率
4住宅類(lèi)型
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用住宅商業(yè)
5停車(chē)位地面地下
停車(chē)服務(wù)費(fèi)地面地下
6綠地面積綠地率
7其他
8備注
一、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)
第二條責(zé)任目標(biāo)
1、責(zé)任期內(nèi)管理費(fèi)總收繳率不低于%
2、整個(gè)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)物業(yè)管理成本不超過(guò):萬(wàn)元,其中開(kāi)辦費(fèi)------;為發(fā)展商提供服務(wù)成本的測(cè)算:------經(jīng)營(yíng)期收支盈虧------(收入----支出----)
4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):;停車(chē)服務(wù)費(fèi):元/個(gè).月
二、安全目標(biāo)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故;
注:重大安全責(zé)任事故是指:
因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。
三、管理指標(biāo):
1、在責(zé)任期內(nèi)導(dǎo)入(維系)iso9001質(zhì)量體系、iso14001環(huán)境體系運(yùn)作;
2、責(zé)任期內(nèi)達(dá)到(保持)級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理(生態(tài)示范)小區(qū)(大廈)的稱(chēng)號(hào)其中本年度完成--------的稱(chēng)號(hào);
3、配合地產(chǎn)公司銷(xiāo)售工作
4、其他需要設(shè)定的目標(biāo)
四、質(zhì)量目標(biāo)
1、業(yè)主(用戶(hù))綜合滿(mǎn)意度調(diào)查的滿(mǎn)意率達(dá)到%以上,
第三條管理權(quán)限及義務(wù)
一、物業(yè)公司總經(jīng)理權(quán)力
1、人事管理權(quán):
(1)對(duì)物業(yè)管理公司經(jīng)理級(jí)及經(jīng)理級(jí)以下員工(不含財(cái)務(wù)人員)的獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán);
(2)對(duì)物業(yè)管理公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、管理處主任、人員任免、調(diào)配、解聘和獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。
2、財(cái)務(wù)管理權(quán):
日常經(jīng)營(yíng)管理資金元以?xún)?nèi)(不含固定資產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi))的支出決定權(quán)。
3、獎(jiǎng)金分配權(quán):
(1)在物業(yè)公司核定的工資總額內(nèi)有權(quán)對(duì)各部門(mén)工資與獎(jiǎng)金額度進(jìn)行調(diào)整與分配;
(2)按與下屬各部門(mén)經(jīng)理簽訂的《目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》的責(zé)任目標(biāo)完成情況對(duì)責(zé)任人實(shí)施獎(jiǎng)金分配,但應(yīng)報(bào)項(xiàng)目公司備案。
二、項(xiàng)目所在公司權(quán)力
1、人事管理權(quán):對(duì)物業(yè)管理公司總經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。對(duì)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)經(jīng)理的獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)和調(diào)配權(quán)。
2、財(cái)務(wù)管理權(quán):對(duì)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo),對(duì)其運(yùn)作狀況的審計(jì)權(quán)、監(jiān)控權(quán)。
3、考核權(quán):
(1)對(duì)物業(yè)管理公司運(yùn)作狀況的督導(dǎo)、檢查權(quán);
(2)對(duì)物業(yè)管理公司總經(jīng)理的績(jī)效考評(píng)權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)。三、物業(yè)管理公司總經(jīng)理義務(wù)
1、接受項(xiàng)目所在公司的行政領(lǐng)導(dǎo)和管理公司物業(yè)部的業(yè)務(wù)指導(dǎo);
2、確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn);
3、向地產(chǎn)公司和物業(yè)管理部進(jìn)行工作匯報(bào);
4、自覺(jué)接受上級(jí)公司的監(jiān)控、考評(píng)、檢查;
5、保證物業(yè)公司各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行;
6、保證員工的生活、工作次序;
7、為公司培養(yǎng)人才。四、上級(jí)公司義務(wù)
1、及時(shí)提供合適的業(yè)務(wù)支持;
2、提供信息支持;
3、提供資金支持。
第四條目標(biāo)考評(píng)
一、項(xiàng)目所在公司財(cái)務(wù)部定期(不定期)監(jiān)控、審計(jì)、檢查物業(yè)公司資金的
運(yùn)作和其他財(cái)務(wù)工作。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)規(guī)定;檢查結(jié)果作為績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。
二、項(xiàng)目所在公司定期(不定期)監(jiān)控、檢查所屬物業(yè)管理公司成本控制工作;檢查結(jié)果作為績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。
三、項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理公司總經(jīng)理的績(jī)效考評(píng)?？荚u(píng)標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)項(xiàng)目所在公司(或管理公司)績(jī)效考評(píng)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程、制度,日常工作檢查情況和本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)。
第五條獎(jiǎng)懲條款
一、獎(jiǎng)勵(lì)措施
1、如果責(zé)任目標(biāo)完成,則物業(yè)公司總經(jīng)理可按項(xiàng)目所在公司的獎(jiǎng)金分配方案對(duì)員工發(fā)放獎(jiǎng)金。
2、超額獎(jiǎng)勵(lì):如果超過(guò)目標(biāo)利潤(rùn)則按照超過(guò)部分的8%----15%提取獎(jiǎng)勵(lì)金:
二、懲罰措施
1、如果本責(zé)任書(shū)所列的三類(lèi)責(zé)任目標(biāo)不能全部完成,則每不能完成其中一項(xiàng)指標(biāo),扣減項(xiàng)目所屬物業(yè)管理管理公司整個(gè)獎(jiǎng)金總額的5%,物業(yè)總經(jīng)理個(gè)人應(yīng)得獎(jiǎng)金的10%,直至扣除全部獎(jiǎng)金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰;
2、責(zé)任期內(nèi)發(fā)生重大安全責(zé)任事故,上級(jí)公司將追究總經(jīng)理及相應(yīng)責(zé)任人責(zé)
任,視情節(jié)扣罰一定比例的獎(jiǎng)金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。
第六條目標(biāo)的調(diào)整
一、若發(fā)生不可抗力致使責(zé)任目標(biāo)無(wú)法完成,則本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)失效,遺留問(wèn)題由項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)與物業(yè)公司總經(jīng)理共同協(xié)商處理;
二、責(zé)任目標(biāo)的調(diào)整按《目標(biāo)管理責(zé)任制》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七條其他
一、本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)一式肆份,管理公司物業(yè)管理部備案壹份,項(xiàng)目所在公司存檔壹份,所屬物業(yè)管理公司存檔壹份,物業(yè)公司總經(jīng)理壹份。
二、未盡事宜由物業(yè)公司總經(jīng)理同項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)協(xié)商解決,補(bǔ)充條款與責(zé)任書(shū)具有同等效力。
三、在責(zé)任期內(nèi)物業(yè)公司總經(jīng)理違反公司其它制度按相關(guān)規(guī)定處理。
四、若責(zé)任書(shū)簽署人發(fā)生變動(dòng),繼任者有責(zé)任繼續(xù)履行責(zé)任書(shū)所規(guī)定事項(xiàng),
并承擔(dān)相關(guān)責(zé)權(quán)。
五、項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員對(duì)相應(yīng)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)有最終解釋權(quán)。
六、本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)期限從 年 月 日起至 年 月 日止,雙方簽字生效。
項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理:所屬物業(yè)管理公司總經(jīng)理:
日期:日期:
