第1篇 物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)成本控制
物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)成本的控制
設(shè)備是物業(yè)的大腦、心臟、神經(jīng)和血液。是設(shè)備賦予物業(yè)以生命,現(xiàn)代化的設(shè)備賦予物業(yè)以現(xiàn)化的生命,智能化設(shè)備賦予物業(yè)以智能化的生命。離開了設(shè)備,物業(yè)就變成了黑暗中冰冷的空殼,就喪失了使用價值。設(shè)備維護(hù)事關(guān)重大。無論停電、跑水、漏氣,都會嚴(yán)重影響業(yè)主的生活和工作,都會直接威脅業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。對物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員來說,真是“接到報修如聞警報,排除故障刻不容緩!”
物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)服務(wù)
(一)設(shè)備維護(hù)服務(wù)對象的構(gòu)成
以設(shè)備電氣性質(zhì)和機(jī)電結(jié)合的程序為標(biāo)準(zhǔn),可以劃分為:1、強(qiáng)電設(shè)備:(1)高、低壓變配電設(shè)備。(2)緊急發(fā)電機(jī)組。(3)照明系統(tǒng)。2、弱電設(shè)備:(1)樓宇自動化系統(tǒng)(bas)(廣義的)。(2)通訊自動化系統(tǒng)(cas)。(3)辦公自動化系統(tǒng)(oas)。3、機(jī)電設(shè)備:(1)電梯。(2)中央空調(diào)。(3)燃?xì)馊加湾仩t。(4)給排水各類動力機(jī)械等。
(二)設(shè)備維護(hù)服務(wù)形式的構(gòu)成
以人與設(shè)備相互間的互動關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn),可以劃分為:1、運(yùn)行:值班、操作、巡視、清掃、應(yīng)急處理等。2、維修:日常零修、緊急搶修、按計劃的小修、中修、大修。3、養(yǎng)護(hù):日養(yǎng)護(hù)、周養(yǎng)護(hù)、月養(yǎng)護(hù)、季度養(yǎng)護(hù)、年度養(yǎng)護(hù)。
(三)設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本的構(gòu)成
以產(chǎn)生成本的對象為標(biāo)準(zhǔn),可以劃分為:1、能源成本:耗電、耗水、耗氣(油)等。2、維修成本:維修工具、常用維修材料、設(shè)備低值易損零部件、設(shè)備貴重核心零部件等。3、人工成本:定編人工成本、臨時人工成本、外包人工成本等。
設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的意義
(一)能源成本控制的重要性
在現(xiàn)代建筑中,隨著照度和舒適度等人工環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的提高,各類強(qiáng)電、弱電、機(jī)電設(shè)備的大量應(yīng)用,使建筑能耗急劇增加。有專家統(tǒng)計,當(dāng)今北京一幢大型公共建筑的用電量比1949年全北京市的總用電量還多。1994年廣州某酒店,夏季用全部建筑設(shè)備都開動,每天耗電13萬度。一般每天耗電約9萬度。其中約60%為空調(diào)耗電。另據(jù)統(tǒng)計,在發(fā)達(dá)國家,建筑物的耗能占全國總耗能的30%~40%左右。而在建筑物的耗能中,采暖、空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的耗能占65%左右,是耗能大戶;生活熱水占15%;照明、電梯、電視占14%;廚事占6%。顯而易見,節(jié)約能源不僅直接影響到物業(yè)營運(yùn)的成本和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益,而且直接關(guān)系到環(huán)境效益和社會效益。
(二)維修成本控制的重要性
在一座現(xiàn)代化大廈的投資中,各類強(qiáng)電、弱電和機(jī)電設(shè)備的投資比重愈來愈大,甚至接近或超過整個建筑主體結(jié)構(gòu)的總體金額。位于北京朝陽區(qū)的某5a級智能化大廈,在1996年投資安裝的部分設(shè)備的價格是:
1、大廈結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)(加拿大)1套:1,000萬元。
2、智能自動消防系統(tǒng)(美國)1套:500萬元。
3、燃?xì)?燃油自動鍋爐(德國)3臺:360多萬元。
4、離心式中央空調(diào)水冷機(jī)組(美國)4臺:385萬元。
5、變頻式空氣處理機(jī)(法國)61臺:623萬元。
6、三菱高速電梯(日本)14臺:3,330萬元。
該建筑建安總投資3億元,結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修基本上各占總投資的1/3。這些造價驚人的設(shè)備如果經(jīng)常發(fā)生故障,其維修成本是難以承受的。
(三)人工成本控制的重要性
本文雖然按論述序列將人工成本排在第三位,但實際上在大部分物業(yè)管理項目中,人工成本都是僅次于能源成本列第二位。例如:北京某智能型高檔商務(wù)寫字樓,1997年2月物業(yè)管理財務(wù)支出總計為96.8萬元。其中能源費(fèi)(電費(fèi)、水費(fèi)、燃油費(fèi))為35.7萬元,占總支出的36.9%;人工費(fèi)(員工工資、春節(jié)過節(jié)費(fèi)、午餐費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi))為29.7萬元,占總支出的30.7%;維修費(fèi)(維修工具、設(shè)備零件、易耗材料、工程勞務(wù)、裝修費(fèi)等)為17.5萬元,占總支出的18.1%。而且實踐證明,控制人工成本的難度要遠(yuǎn)大于控制其他成本的難度。
設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的方法
(一)控制能源成本的方法
管理方法:
1、編制能源成本控制計劃:(1)成本預(yù)算。(2)控制指標(biāo)。(3)控制標(biāo)準(zhǔn)。(4)控制措施。(5)控制過程。(6)控制崗位責(zé)任制。
2、實施“全員控制”和“全過程控制”。
技術(shù)方法:
1、對空調(diào)、照明、電梯系統(tǒng)的工況實時進(jìn)行監(jiān)測,由計算機(jī)智能管理建筑物的能源。
2、提高樓內(nèi)溫度的控制精度,避免夏季室溫過冷與冬季室溫過熱的能源浪費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計,夏季設(shè)定溫度下調(diào)1℃,將增加能耗9%;冬季設(shè)定溫度上調(diào)1℃,將增加能耗12%。
3、空調(diào)設(shè)備采用高效率機(jī)組,以變頻調(diào)速控制電動機(jī)運(yùn)行及合理的啟停操作。
4、冬季供暖嚴(yán)格按照供暖運(yùn)行技術(shù)指標(biāo)運(yùn)行(系統(tǒng)泄漏率、每平方米能耗控制指標(biāo)、每平方米循環(huán)流量控制指標(biāo)、每平方米循環(huán)水泵耗電控制指標(biāo)等)。
5、合理規(guī)定在初寒期、嚴(yán)寒期和末寒期的運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。根據(jù)實際情況,靈活運(yùn)用質(zhì)調(diào)節(jié)、量調(diào)節(jié)、分階段變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)、間歇調(diào)節(jié)等運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。
6、嚴(yán)禁用工業(yè)用水進(jìn)行草地灌溉。
7、全部實現(xiàn)路燈的自動控制(例如聲控)等。
(二)控制維修成本的方法
管理方法:
1、編制維修成本控制計劃。
2、制定嚴(yán)格的維修工具、材料、零部件的采購、出入庫、配送和使用回收等規(guī)章制度。
技術(shù)方法:
1、在一座建筑物正常運(yùn)作的整個生命周期中,運(yùn)轉(zhuǎn)完全正常的設(shè)備,即近乎達(dá)到免維護(hù)水平的比例只有40%~60%;正常運(yùn)行但存在潛在故障增長趨勢的設(shè)備比例為20~30%;運(yùn)行基本正常,但報警水平在增長的設(shè)備比例為15%~20%;已經(jīng)存在嚴(yán)重問題,必須及時采取有效措施的設(shè)備比例達(dá)5%~20%。要實施有效的設(shè)備維修服務(wù)并控制維修成本,就必須針對以上四種狀態(tài)的設(shè)備編制不同的維修養(yǎng)護(hù)計劃并嚴(yán)格實施,以保障安全運(yùn)行,降低維修成本。
2、設(shè)備在其壽命周期內(nèi)發(fā)生故障的情況,與人的一生很相似。人有幼兒期、青壯年期和老年期。設(shè)備相應(yīng)地有初期故障期、偶發(fā)故障期和磨耗故障期。
(1)在初期故障期:設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員要了解設(shè)備中壽命最短的零部件,編制管理檔案,并經(jīng)常加以特別關(guān)注。還要了解設(shè)備中最重要最昂貴的零部件,編制管理檔案和應(yīng)急處理預(yù)案。還要了解設(shè)備在設(shè)計、安裝、調(diào)試等方面的缺陷和不足,找出隱患并加以解決,盡快降低設(shè)備的初始故障率使其進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)行狀態(tài)。
(2)在偶發(fā)故障期:此時設(shè)備的故障率下降到準(zhǔn)許故障率之下。在這一階段,應(yīng)著重提高設(shè)備
維護(hù)服務(wù)人員對故障的檢測診斷能力和修理能力,加強(qiáng)對材料備品的管理。
(3)在磨耗故障期:這時設(shè)備或設(shè)備系統(tǒng)已接近或達(dá)到各自的壽命期,由于零部件的磨損和材質(zhì)的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低此時的故障率,減少維修材料的更大消耗。在這個時期還應(yīng)精心進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng),定期對零部件進(jìn)行檢測,掌握其劣化,程度。同時堅持平時的清掃、給油、調(diào)整,減緩零部件的磨損和劣化進(jìn)程,延長使用壽命,降低維修成本。
(三)控制人工成本的方法
管理方法:
1、編制人工成本控制計劃。
2、因事設(shè)崗,因崗定員。
3、科技含量較高的物業(yè)管理項目(例如智能化大廈),其設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員可以實行定編人員與外包人員相結(jié)合的人工管理模式。
4、科技含量較低的物業(yè)管理項目(例如普通住宅小區(qū)),其設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員可以實行“一崗全責(zé)”的定崗定編管理模式。這種用工模式的特點就是改變崗位的單一性,強(qiáng)調(diào)崗位的綜合性,其本質(zhì)就是“減少崗位種類,增加崗位內(nèi)容”。實踐證明,這種方法非常適用于科技含量較低的物業(yè)管理項目,對減少用工、降低成本、提高效益(工作效率和員工收益)、做好工作具有顯著的效果。
技術(shù)措施:
1、組織實施“強(qiáng)化專業(yè),一專多能”的培訓(xùn)。
2、組織實施“強(qiáng)調(diào)綜合,一崗多責(zé)”的培訓(xùn)。
設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的效果
這里以一個能源成本控制的成功案例來論證“設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制”的效果。
(一)設(shè)備情況
某物業(yè)管理項目部接受委托對一個普通居民住宅小區(qū)(建筑面積1萬m2,兩棟6層磚混結(jié)構(gòu)的居民樓,120戶業(yè)主)提供冬季供暖服務(wù)。供暖設(shè)備是一臺drq-95型自動燃?xì)忮仩t,輸出熱量為930kw,允許最高出水溫度為90℃。全年供暖費(fèi)收入33萬元。
(二)節(jié)能控制
該項目在2001―2002年供暖期采取了以下節(jié)能措施:
1、在供暖前對全部地下管網(wǎng)實施了大檢修,使外網(wǎng)因跑、冒、滴、漏導(dǎo)致的熱損耗降低為零。
2、在供暖中嚴(yán)格控制出水溫度。不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),任何人不得擅自升溫。同時定時入戶測溫,確保室溫不低于18℃(北京地區(qū)國家規(guī)定是16℃)。
3、在供暖全過程實行了“分階段變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)”運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。即:在整個冬季,把供暖期按室外氣溫的高低分為幾個階段。在室外溫度較低階段中保持較大的流量,而在室外氣溫較高的階段中保持較小的流量。但在每一個階段內(nèi)采用質(zhì)調(diào)節(jié)來保持室內(nèi)設(shè)定溫度。
(三)效果顯著
實施節(jié)能控制前:
燃?xì)馊站牧?894m3。
燃?xì)饪偤牧?894m3×145 = 129,630m3≈130,000m3。
燃?xì)饪傎M(fèi)用:1.8元×130,000m3 = 234,000元。
實施節(jié)能控制后:
燃?xì)馊站牧?614m3。
燃?xì)饪偤牧?614m3×145 = 89,030m3≈90,000m3。
燃?xì)饪傎M(fèi)用:1.8元×90,000m3 = 162,000元。
綜合效益:
社會效益:節(jié)省燃?xì)?0,000 m3。
環(huán)境效益:減少了燃燒廢氣向大氣的排放。
經(jīng)濟(jì)效益:
(1)節(jié)支(等于增收):72,000元。
第2篇 前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入程序與內(nèi)容
新項目前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入
1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5個月。
2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容
2.1成立介入小組,一般2~3人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧,并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接,及時回復(fù)物業(yè)的建議。
2.2介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn),發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通常可通過建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內(nèi)容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。
2.3實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門,并跟進(jìn)所呈報問題解決情況。
2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會,及時溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。
2.5物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo),并跟進(jìn)問題整改落實情況。
2.6物業(yè)公司在項目施工階段介入應(yīng)注意的要點
2.6.1了解委托項目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目,加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。
2.6.2地下室工程
地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項:
a)無論采取何種防水設(shè)計施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。
b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時,除嚴(yán)格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外,應(yīng)重點檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時,應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工;養(yǎng)護(hù)時間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控,此項是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。
c)采用水泥砂漿防水層,除按設(shè)計及規(guī)范施工外,應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。
2.6.3回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開裂等問題。因此,應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控,有問題應(yīng)堅決要求返工,否則后患無窮。
2.6.4樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意。
a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查,同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。
b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致維修困難,故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。
2.6.5砌筑工程
建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
2.6.6裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法,外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層),僅是靠外墻面的砂漿抹灰層,外飾面作防水,故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面,應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。
b)內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。
c)地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。
2.6.7門窗工程
木門與墻體接合處,由于材質(zhì)的差別,經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。
2.6.8給排水工程
a)給水工程:現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水,其低樓層的供水,常常因高差問題造成水壓較大,而設(shè)計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造,較易為細(xì)小雜物堵塞,故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式,應(yīng)改為密孔眼管道入水,以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi),則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
第3篇 桂安物業(yè)管理責(zé)任公司簡介材料
桂安物業(yè)管理有限責(zé)任公司簡介
桂林市桂安物業(yè)管理有限責(zé)任公司是桂林市公安局的直屬企業(yè)-桂林市保安服務(wù)總公司創(chuàng)辦的有限責(zé)任公司,總公司占80%股份,其他自然人占20%股份。
桂林市保安服務(wù)總公司是桂林市公安局于1987年12月28日創(chuàng)辦的,是一家向社會提供專業(yè)化有償安全防范服務(wù)的特殊企業(yè),是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會治安減少違法犯罪的重要力量?，F(xiàn)擁有固定資產(chǎn)1000多萬元,客戶150余家,客戶聘請保安員1900余名。公司下設(shè)辦公室、保安部、財務(wù)室、分支機(jī)構(gòu)包括“技防公司”,“金豹武裝押運(yùn)公司”、“桂安物業(yè)管理公司”;并開辦保安培訓(xùn)基地1個、農(nóng)場1個、保安器材銷售部1個,承接全市110開鎖服務(wù)業(yè)務(wù)等。整個保安隊伍分9個大隊,21個中隊進(jìn)行管理。2000年被公安部、全國總工會、共青團(tuán)中央聯(lián)合授予“首屆全國百優(yōu)保安員”。2004年11月被評選為中國保安協(xié)會第三屆理事會常務(wù)理事單位,總經(jīng)理張輝同志被選為常務(wù)理事。
桂安物業(yè)管理有限責(zé)任公司注冊資金50萬元,物業(yè)管理資質(zhì)為三級。在全公司職工努力奮斗下,致力拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù),從眾多物業(yè)管理企業(yè)的競爭中相繼接手了奇峰小筑、恒祥花園、三星大廈、北斗城南旺角、金山龍谷、商務(wù)經(jīng)貿(mào)大廈、匯通廣場、彩虹小區(qū)、東方巨龍旅游公司、干細(xì)胞醫(yī)院、陽光旅行社、龍輝市場、惠之林化妝品有限公司、桃江園休閑山莊、恭城白天鵝大酒店、丹林大酒店、美都飯店、香江飯店、廣運(yùn)商貿(mào)城、旅游發(fā)展總公司等樓盤的物業(yè)管理及專業(yè)化的人防服務(wù)管理項目。
奇峰小筑位于桂林市普陀路與朝陽路交叉處,占地面積30萬平方米,以別墅群為主體,配以高低錯落,適合普通大眾購買力的高級公寓。區(qū)內(nèi)娛樂購物場所,酒樓等服務(wù)行業(yè)應(yīng)有盡有,設(shè)施齊備。小區(qū)住戶3500多戶,情況錯綜復(fù)雜,是桂林市乃至廣西最大的物業(yè)小區(qū),桂安物業(yè)公司進(jìn)駐后,使小區(qū)面貌發(fā)生了根本改變,獲得了小區(qū)業(yè)主及業(yè)主委員會的一致好評。
彩虹小區(qū)位于桂林市象山區(qū)翠竹路,占地面積2.4萬平方米,建筑面積5.8萬平方米,住戶數(shù)540戶。桂安物業(yè)管理有限責(zé)任公司本著服務(wù)至上的宗旨,在小區(qū)努力建立自己公司的信譽(yù)及管理品牌。
金山龍谷為典型的別墅樓群,座落于桂林市臨桂縣興臨路9號,已建成的建筑面積約40000
第4篇 酒店物業(yè)材料物資管理操作程序
酒店物業(yè)項目材料物資管理操作程序
收貨工作操作程序
(1)負(fù)責(zé)公司內(nèi)除商品外所有物資(食品、酒水、物料用品及工程材料等)進(jìn)店時的收訖驗查工作。
(2)上崗后做好收貨前準(zhǔn)備工作。檢查核準(zhǔn)磅稱的準(zhǔn)確性。
(3)收貨時嚴(yán)把檢驗關(guān),杜絕一切不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及使用標(biāo)準(zhǔn)的貨物進(jìn)店。
a、認(rèn)真核準(zhǔn)數(shù)量。凡能稱重量的必須過磅。
b、核準(zhǔn)入貨的品種、規(guī)格及型號
c、嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),對購入貨品要核查是否屬于'三無'(既無商標(biāo)、無生產(chǎn)廠家、無生產(chǎn)日期),核查是否在保質(zhì)期內(nèi)。尤其是食品,更要查有無變質(zhì)現(xiàn)象,瓜果是否新鮮等等。
(4)核查購入物品是否已列入'月度申購計劃表'內(nèi),是否屬于經(jīng)批準(zhǔn)的訂貨單內(nèi)容的。如不符合手續(xù)的要查明原因后再收貨。對未完成的訂單要在上面注明已到貨數(shù)量金額及到貨日期,并加以保存好。
(5)及時辦理收貨手續(xù)。
a、根據(jù)發(fā)票編制收貨日報表。對無發(fā)票的要辦理無發(fā)票收貨單并列入收貨日報表內(nèi)。
b、嚴(yán)格簽收手續(xù),做到貨票相符、發(fā)票與日報表相符、發(fā)票與日報表相符、日報表與實物相符。
(6)收貨后及時通知申購部門前來領(lǐng)貨。經(jīng)驗查確認(rèn)后,領(lǐng)貨人在發(fā)票或收貨日報上簽收。
(7)對應(yīng)該入庫的貨品,及時通知倉庫來人驗收領(lǐng)取。
(8)編制的收貨日報表一式四份,一份交成本控制部,一份交領(lǐng)取的部門,一份交采購部,另一份自存?zhèn)洳椤?/p>
(9)月末,協(xié)助成本、倉庫、財務(wù)部門做好盤點及核對帳目工作。
(10)同采購員、倉庫保管員及成本控制員保持密切工作聯(lián)系,互通情況,及時解決工作中發(fā)生的問題。
倉庫保管操作程序
(1)負(fù)責(zé)公司入庫貨物的驗收、保管及發(fā)放工作。
(2)貨物入庫。
a、認(rèn)真驗收、查核貨物的數(shù)量、質(zhì)量、保存有效期等,符合要求的方能入庫。
b、開出入庫驗收單,填清貨物的品名、規(guī)格、型號及數(shù)量等。
c、貨物裝卸輕拿輕放,分類碼放整齊,留出消防通道。
d、及時登記帳卡,每天結(jié)出數(shù)量合計數(shù)。
e、合理利用倉庫條件,分門別類保管好各類貨品。
f、做好清潔衛(wèi)生工作,保持庫房整潔。
g、嚴(yán)格按消防有關(guān)規(guī)定擺放各類貨品。
h、經(jīng)常檢查各類貨品,防止變質(zhì)損耗。發(fā)現(xiàn)霉變情況,及時采取措施處理解決。
(4)發(fā)貨出庫
a、嚴(yán)格按發(fā)貨規(guī)章制度辦事。領(lǐng)貨必須憑主管人員簽過字的領(lǐng)料單。如有特殊原因,需得到庫房主任和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批同意后方可出庫。
b、認(rèn)真核點出庫貨物。驗收無誤后,發(fā)、領(lǐng)雙方在領(lǐng)料單上簽字。三聯(lián)領(lǐng)料單,一聯(lián)交領(lǐng)用部門,一聯(lián)倉庫留存,一聯(lián)交財務(wù)部記帳。
c、發(fā)貨后及時登記有關(guān)帳卡。
(5)采用科學(xué)合理的方法管理庫房。根據(jù)各部門使用情況,制定各類貨物的最高限量和最低儲量。
(6)掌握各類貨物的庫存量,每月按時制定補(bǔ)充庫存量的申購計劃表,報財務(wù)成本控制部。
(7)積極配合成本控制部做好每月的盤點工作,做到物卡相符、帳卡相符、帳帳相符。
(8)每天下班時要檢查庫房有無隱患。關(guān)閉電源,鎖好庫門,將庫房鑰匙交到前臺,辦完手續(xù)后方可離庫。
物資財產(chǎn)核算操作程序
1、物資財產(chǎn)核算主要工作
(1)負(fù)責(zé)公司內(nèi)各類物資財產(chǎn)(食品原料、酒水、物料用品、工作材料、固定資產(chǎn)和低值易耗品)的帳務(wù)科目設(shè)置、記帳核算工作。
(2)根據(jù)各類物資財產(chǎn)收料單登記分類及明細(xì)金額數(shù)量帳。
(3)分別對各類物資財產(chǎn)帳進(jìn)行核算,每日結(jié)出各帳務(wù)科目的借貸方發(fā)生額及余額。
(4)參與月末、年末的倉庫盤點工作。
(5)參與月末、年末的物資財產(chǎn)申購計劃工作。
(6)運(yùn)用核算后所得的各項數(shù)量,參與對成本費(fèi)用控制的工作。
2、食品、酒水帳務(wù)核算
(1)根據(jù)食品原料倉庫收貨單,審核原始發(fā)票的品種、數(shù)量及金額。核對無誤后,分食品大類開出明細(xì)進(jìn)貨清單交財務(wù)出納付款。
(2)根據(jù)倉庫收發(fā)料單,按品種分別登記明細(xì)帳和分類帳。
3、物料用品帳務(wù)核算
(1)根據(jù)倉庫保管員轉(zhuǎn)來的各類物品的收發(fā)料單,登記分類明細(xì)金額數(shù)量帳。
(2)根據(jù)各類物品的每月發(fā)料進(jìn)行統(tǒng)計、核價、計算,并按品種、部門編制月領(lǐng)用明細(xì)表。
(3)月末編制各類物品收發(fā)存月報表。
(4)配合有關(guān)部門制定各物品的消耗定額,參與費(fèi)用定額管理工作。
(5)每月同物品倉庫保管核對實物帳卡,做到帳帳相符。
4、工程材料帳務(wù)核算
(1)根據(jù)各類工程材料的收發(fā)料單,登記分類明細(xì)金額數(shù)量帳。
(2)登記工程部個人領(lǐng)用工具的輔助帳。當(dāng)領(lǐng)用人員發(fā)生變動時,及時變動人員姓名、或轉(zhuǎn)移注銷其名單、工具名稱。
(3)根據(jù)月發(fā)料單進(jìn)行統(tǒng)計、核價、計算,并按材料品種及部門編制月領(lǐng)用明細(xì)表。
(4)月末編制工程材料的收發(fā)存月報。
(5)每月同工程材料管理員核對實物帳,做到帳帳相符。
(6)熟悉了解各種工程材料的使用、消耗情況,對非正常的或報損的材料要協(xié)助查明原因并寫報告上報部門主管。
簽署人:物業(yè)管理有限公司
第5篇 物業(yè)質(zhì)量手冊：采購管理
7.4 采購
7.4.1公司規(guī)定了物資(服務(wù))的采購和供應(yīng)商管理要求,以便確保采購的物資(服務(wù))符合規(guī)定要求。
7.4.2采購工作由行政人事部為歸口負(fù)責(zé)部門,各部門與各單位必須指定物資采購專責(zé)。
7.4.3物資采購專責(zé)負(fù)責(zé)每月物資采購單的填報工作。
7.4.4各部門或各單位負(fù)責(zé)人為其部門物資采購計劃的一級審核責(zé)任人。
7.4.5行政人事部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)采購計劃的審核工作,財務(wù)部負(fù)責(zé)采購資金審核。
7.4.6行政人事部采購員負(fù)責(zé)每月物資采購工作。
7.4.7各管理處倉管員負(fù)責(zé)采購物資的驗收入庫工作。
7.4.8經(jīng)營部負(fù)責(zé)對服務(wù)分包方的選擇和統(tǒng)一管理。
7.4.9物資供應(yīng)商的選擇
a)財務(wù)部負(fù)責(zé)建立相對穩(wěn)定的物資供應(yīng)渠道,與具備一定規(guī)模、信譽(yù)較好、商品價格合理、有較可靠質(zhì)量保證的公司和商店保持較為緊密的聯(lián)系,以便在價格、質(zhì)量及售后服務(wù)上得到優(yōu)惠。
b)實行供應(yīng)商信息登記。由采購員負(fù)責(zé)把有關(guān)供貨單位的名稱、帳號、地址、業(yè)務(wù)范圍、聯(lián)系電話及聯(lián)系人等作好登記,并注意收集商品價格信息,每季度開展一次,并填報《物資采購供應(yīng)商檔案》。
c)實行供貨信息登記。定期對供應(yīng)商的供貨質(zhì)量、價格、售后服務(wù)等方面進(jìn)行評定,能夠提供質(zhì)優(yōu)價廉及良好售后服務(wù)供應(yīng)商作為合格供應(yīng)商,做好記錄,與之建立較為密切的聯(lián)系;相反,對商品質(zhì)次價高或售后服務(wù)較差的供應(yīng)商將取消聯(lián)系。每季度開展一次,并填報《供應(yīng)商評審記錄》。
d)公用品按照集團(tuán)公司指定物資供應(yīng)商進(jìn)行采購。
7.4.10 物資的采購
a)行政人事部采購員根據(jù)《采購計劃單》,每月15日前必須采購?fù)戤叀?/p>
b)倉管員在每月16日后對采購物品進(jìn)行驗收入庫。對于驗收不合格品,返回行政人事部處理。
c)緊急采購:對于因特殊事由需緊急采購的物品,由各部門物資采購專責(zé)填報《緊急采購計劃單》,同時附上采購事由專項說明,報部門負(fù)責(zé)人審
7.4.11服務(wù)分包方的選擇、管理由經(jīng)營部按照《招投標(biāo)管理制度》、《經(jīng)濟(jì)合同評審作業(yè)規(guī)程》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
7.4.12支持性文件
《采購控制程序》
第6篇 某物業(yè)管理公司員工招聘流程
物業(yè)管理公司員工招聘流程
員工招聘是指根據(jù)酒店的經(jīng)營目標(biāo)、人員編制計劃及酒店業(yè)務(wù)部門對所需員工的工作要求即錄用條件,由人事部主持進(jìn)行的征聘、考核與挑選合格員工的業(yè)務(wù)活動過程。
酒店人事部能否招聘、甄選與錄用高質(zhì)量的合格人選,是關(guān)系到整個酒店員工隊伍素質(zhì)高低的第一步,直接影響到酒店的經(jīng)營管理水平和服務(wù)質(zhì)量。酒店員工招聘程序分為三個階段:準(zhǔn)備階段(包括制訂招聘計劃與進(jìn)行招聘宣傳)、選擇階段:(包括招聘報名與招聘考試)和錄用階段(包括政審、體檢和入職報到)
1.招聘計劃
制訂有效的招聘計劃的依據(jù)是:社會勞動力市場的供應(yīng)狀況與酒店業(yè)務(wù)部門對補(bǔ)充員工的需求申請。
(1)內(nèi)部招聘:針對某些少量的空缺,在酒店范圍內(nèi)部張貼向員工進(jìn)行招聘,應(yīng)聘員工必須首先獲得所在部門主管的允許才能報告,參加考試后決定是否錄用。 (2)員工推薦:通過酒店員工推薦他們熟悉而符合酒店招聘要求的人參加應(yīng)聘,由員工向人事培訓(xùn)部索取求職申請表介紹推薦人員參加考試。
(3)社會招聘:酒店人事部通過報刊或電視等媒介工具刊登招聘廣告,采取信函報考或集中報名面試等方法進(jìn)行招聘。
2.業(yè)務(wù)部門的用人申請
人事部編印《員工聘用申請表》,分發(fā)給酒店各業(yè)務(wù)部門,由各部門主管根據(jù)本部門業(yè)務(wù)發(fā)展及員工流動情況,提出員工聘用申請,統(tǒng)一由總經(jīng)理審批、人事部經(jīng)理核準(zhǔn),納入員工計劃。
3.制訂招聘計劃
招聘計劃一般包括需要招聘的部門和工種、所需員工的人數(shù)和職位要求;人員來源渠道和相應(yīng)的招聘方式;招聘實施的具體方案(報名與考試場地、參與人員、規(guī)模與經(jīng)費(fèi)預(yù)算等)。
4.辦理計劃申報手續(xù)
對于人數(shù)規(guī)模較大的社會招聘,一般要以酒店組織出面,由人事部向市人事局及勞動局辦理用工申請手續(xù),所需刊登的招聘啟事廣告必須由當(dāng)?shù)厝耸戮峙c勞動局審批蓋章后才能準(zhǔn)許刊出。
(二)招聘宣傳
人事部要以對外公布招聘啟事或簡章進(jìn)行宣傳,向招聘對象介紹酒店情況及征聘人員的聯(lián)位要求。招聘簡章(啟事)的內(nèi)容:
(1)酒店介紹;
(2)招聘崗位與要求;
(3)甄選方法與錄取條件;
(4)報名辦法;
(5)錄用待遇;
(三)招聘報名
(1)書信報告;
(2)面試報名;
(四)招聘考試
(1)面試:酒店人事部及業(yè)務(wù)部門主管,通過與應(yīng)聘者的面談,對應(yīng)聘者的外貌、身材、儀表舉止等予以評分,還可了解到應(yīng)聘者的語言表達(dá)能力、性格、才識、應(yīng)變能力和發(fā)展?jié)摿?主考人員應(yīng)及時填寫《招聘面試考核表》為錄用提供依據(jù);
(2)筆試:酒店人事部將在員工試用期和培訓(xùn)后,按酒店招聘要求編印考卷用于筆試;
(3)操作技術(shù)考試:人事部按招聘要求,組織應(yīng)聘人員對某項操作技術(shù)進(jìn)行實際演習(xí)與操作示范,由用人部門主管對考核成績進(jìn)行評分記錄,作為錄用依據(jù)。(4)資歷證件審核:人事部對酒店一些特殊技術(shù)工種檢查其身份證、學(xué)歷證以及其它專業(yè)等級證書;
(五)錄用手續(xù)
(1)政審;
(2)體檢:人事部要求應(yīng)聘者參加常規(guī)的體格檢查,確定應(yīng)聘者的身體條件是否符合招聘要求;
(3)入職報到:應(yīng)聘者經(jīng)過報名、考試、體檢、政審等招聘程序后,被錄用者會到酒店人事部發(fā)出的《錄用報到通知單》,在規(guī)定的日期到酒店人事部辦公室辦理入職報到手續(xù),填寫員工個人履歷表、簽訂勞動合同、參加新員工入門培訓(xùn)課程。
簽署人:
zz物業(yè)管理有限公司
第7篇 某物業(yè)部檔案管理作業(yè)程序
物業(yè)部檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序
一、目的
規(guī)范檔案的編號、分類、整理、保管及借閱工作。
二、適用范圍
適用于物業(yè)部各類檔案的管理。
三、職責(zé)
1、總經(jīng)理審批檔案的借閱申請及清單。
2、行政部經(jīng)理監(jiān)督檔案管理的實施工作。
3、檔案管理員負(fù)責(zé)檔案的日常管理工作。
四、程序要點
1、檔案的編號
(1)公司、物業(yè)部編號:
①物業(yè)部 編號為:wy(英文縮寫)。
(2)部門編號:
①行政人事部 編號為:*z;
②財務(wù)部 編號為:cw;
③服務(wù)處 編號為:fw;
④機(jī)電處 編號為:jd;
⑤安全處 編號為:aq;
(3)年份編號:引用年份序號-2000、2001、2002……。
(4)檔案順序號:采用阿拉伯?dāng)?shù)字取3位有效數(shù)字-001、002、003……。
(5)檔案編號舉例:
①物業(yè)部編號:
※※※-※※-※※※-※※※
檔案序號
類別編號
部門編號
物業(yè)部編號
②物業(yè)部編號:
※※※-※※-※※※-※※※
檔案序號
類別編號
部門編號
物業(yè)部編號
2、檔案的分類
(1)區(qū)分全宗,按物業(yè)管理的組織機(jī)構(gòu)劃分,全宗可分為以下幾類:
①行政、人事類;
②財務(wù)類;
③公共事務(wù)類;
④保潔類;
⑤園林綠化類;
⑥機(jī)電維修類;
⑦經(jīng)營類;
⑧品質(zhì)類。
(2)全宗檔案的分類:要從檔案形成的特點和規(guī)律出發(fā),符合檔案形成的實際情況,保持檔案之間的歷史聯(lián)系,它應(yīng)具有思想性、科學(xué)性、排它性和縮縮性。根據(jù)物業(yè)管理的物性,我們采用組織機(jī)構(gòu)--問題分類法,如:
收文類
發(fā)文類
合同類
① 行政人事部
員工人事檔案類
圖紙類
后勤類
收文類
發(fā)文類
報表類
② 財務(wù)部
帳冊類
憑證類
合同類
工程圖紙類
合同類
收文類
發(fā)文類
業(yè)主檔案類
③ 公共事務(wù)部 員工檔案類
維修類
投訴類
回訪類
有償服務(wù)與多種經(jīng)營類
計劃總結(jié)類
……
3、立卷與編制目錄
(1)立卷:就是按照單份文件相互之間的聯(lián)系和價值大小組合成案卷。檔案管理員按以上分類方法,用檔案盒(或文件夾)將檔案分別立卷:
①根據(jù)檔案(或文件夾)的規(guī)格準(zhǔn)備相應(yīng)的檔案標(biāo)準(zhǔn)貼紙;
②在檔案標(biāo)貼紙上打印出標(biāo)準(zhǔn)黑一號字體的檔案類別名稱,其格式一般是由組織機(jī)構(gòu)、名稱組成,如:
--物業(yè)行政部、人事部收文:※※※-*z-收文;
--物業(yè)財務(wù)部報表:※※※-cw-報表;
--物業(yè)部服務(wù)處業(yè)主檔案:
※※※-※※※-fw-業(yè)主檔案。
③將制作好的檔案標(biāo)貼紙貼在檔案盒(或文件夾)左側(cè)立面距頂部3cm位置處,并排列在檔案柜中;
④將需歸檔的資料按其所屬類別及入檔時間先后順序存放于相應(yīng)檔案盒(或文件夾內(nèi))。
(2)編制目錄:
①檔案管理員在檔案盒內(nèi)首頁位置準(zhǔn)備活頁《檔案目錄》;
②每一份檔案在歸檔時,均需將該份檔案登記在《檔案目錄》(內(nèi)容包括:序號、文件編號、文件標(biāo)題、頁數(shù)、發(fā)文單位、發(fā)文日期、接收日期、歸檔編號、備注等項目)中,以便查閱。
4、檔案的保管期限
(1)檔案的保管期限分為永久保存、定期保存兩種。
(2)各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)依據(jù)部門工作情況及其部門有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序,對檔案的保存價值進(jìn)行鑒定及標(biāo)注。
5、檔案的保管
(1)檔案保管的工作任務(wù)是:
①便于查閱;
②保證檔案的安全;
③防止檔案的損壞;
④采取修復(fù)技術(shù),延長檔案壽命。
(2)檔案保管的責(zé)任部門:
①財務(wù)部保管財務(wù)檔案;
②行政部、人事部保管公司對內(nèi)、對外文件、合同、員工人事檔案、圖紙、后勤資料及公司其他部門所需保管的資料;
③品質(zhì)部保管iso9000質(zhì)量體系文件、資料、質(zhì)量記錄和員工績效考評檔案;
④經(jīng)營部保管分供方評審、物業(yè)租憑和多種經(jīng)營資料;
⑤物業(yè)部服務(wù)處保管管理處工程圖紙、合同、收發(fā)文、業(yè)主檔案、員工檔案、維修、投訴資料、回訪記錄、有償服務(wù)多種經(jīng)營記錄及計劃、總結(jié)及物業(yè)部各職能部門需要保管的其他檔案;
⑥各職能部門除經(jīng)常使用的部分資料外,原則上不保管檔案。
(3)檔案的保管程序:
①各職能部門將需保管的資料經(jīng)文書處理程序后,移交給檔案管理員;
②檔案管理員將該管理資料登記在《檔案目錄》中,歸入相應(yīng)案卷并統(tǒng)一編號;
③檔案管理員定期將《檔案目錄》輸入電腦,以便查詢;
④檔案原則上保管原則件。
6、檔案的密級
(1)檔案的密級分為三級:絕密、機(jī)密、普通;
①絕密檔案包括:員工人事檔案、合同、業(yè)主檔案、公司重大經(jīng)營、管理、決策、形成的檔案、財務(wù)類檔案、其他屬絕密的檔案;
②機(jī)密檔案包括:iso9000質(zhì)量體系文件、重要的會議記錄(紀(jì)要)、公司收發(fā)文(通知、通告除外)、工程圖紙、維修、回訪記錄、計劃總結(jié)和其他屬機(jī)密的檔案;
③普通檔案包括:公司的通知、通告等普通性文件。
7、檔案的查閱權(quán)限
(1)總經(jīng)理可查閱公司所有檔案。
(2)副總經(jīng)理(總經(jīng)理助理)可查閱分管工作的檔案。
(3)部門負(fù)責(zé)人可查閱該部門所有檔案。
(4)其他人員根據(jù)審批查閱有關(guān)檔案。
8、檔案的查閱/借閱/復(fù)制
(1)查閱/借閱/復(fù)制人到檔案室在《文件查閱/借閱/復(fù)制登記表》中登記。
(2)檔案管理員審核其查(借)閱資格:
①權(quán)限內(nèi)(經(jīng)授權(quán)/審批)的按正常手續(xù)辦理;
②權(quán)限外的,檔案管理員開具《檔案查閱/借閱/復(fù)制審批單》給查閱人辦理審批手續(xù):
③屬部門(財務(wù)類除外)的檔案,由部門負(fù)責(zé)人審批;屬管理處的檔案,由管理處經(jīng)理審批;屬公司的檔案,由總經(jīng)理審批;財務(wù)類的檔案也應(yīng)由總經(jīng)理審批。
9、在檔案歸還日期前,檔案管理員應(yīng)督促借閱人將檔案完好交還檔案室。
10、須復(fù)制檔案的,絕密檔案報總經(jīng)理審批;機(jī)密檔案由人事部負(fù)責(zé)人審批;普通檔案由部門負(fù)責(zé)人審批。
11、檔案的銷毀
(1)超過保管期限的檔案,由檔案管理員依據(jù)檔案的保管期限(詳見各部門標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)每年編制銷毀計劃及清單位,報行政部、人事部經(jīng)理審核。
(2)行政部、人事部經(jīng)理審核無誤后報總經(jīng)理審批。
(3)總經(jīng)理審批同意后由行政部、人事部經(jīng)理指定3名監(jiān)銷人員(檔案管理員、人事部文員、行政部文員)將超過保存期限的檔案銷毀。
(4)監(jiān)銷人員確認(rèn)銷毀文件無誤簽字后,選擇安全地點銷毀檔案。
五、記錄
1、《檔案目錄》
2、《檔案查閱/借閱/復(fù)制審批表》
3、《檔案查閱/借閱/復(fù)制登記表》
4、《檔案銷毀清單》
六、相關(guān)支持文件
1、《文書管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》
第8篇 區(qū)政府大廈物業(yè)管理人力規(guī)劃
管理處組織架構(gòu)
一、管理處組織架構(gòu)描述:
1、**區(qū)政府大廈組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能,采用管理處主任負(fù)責(zé)制,簽訂經(jīng)營責(zé)任書,由**物業(yè)公司全權(quán)領(lǐng)導(dǎo)。
2、管理處各崗位所需人力資源配置實行**物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇,以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊。
3、管理處內(nèi)部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
二、管理體系及組織架構(gòu)
物料管理
一個企業(yè)物業(yè)管理工作的質(zhì)量水平的高低,主要表現(xiàn)在企業(yè)對人、財、物的有效控制,在加強(qiáng)人員組織架構(gòu)設(shè)計,分工合理的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)物料耗材的采購、領(lǐng)用、報廢等各環(huán)節(jié)控制,嚴(yán)格按照iso9001(2000)工作標(biāo)準(zhǔn),制定工作流程。從對物料使用、申購、采購、入庫等方面進(jìn)行層層把關(guān),分級量化管理,對質(zhì)量、數(shù)量、情況定期進(jìn)行市場調(diào)研、倉庫盤點、報廢檢驗,確保物業(yè)管理物料的采購渠道暢通、質(zhì)量過硬,是實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)工作。
物料采購流程圖:(略)
第9篇 物業(yè)管理名詞培訓(xùn)
新建住宅小區(qū):是指達(dá)到一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)(含居住小區(qū)、住宅組團(tuán))。
住宅小區(qū)管理:是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕及整治。
物業(yè)管理:是指專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托,對業(yè)主所擁有的房屋及其設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),并對相關(guān)環(huán)境和秩序進(jìn)行維護(hù)的一系列管理和服務(wù)活動。
產(chǎn)權(quán)人:指擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其他組織。
業(yè)主委員會:是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成,代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益的法定組織。
物業(yè)管理公約:是指開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司就物業(yè)投入使用后,三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,房屋的維修、使用、管理等問題達(dá)成的契約性文件。
物業(yè)管理委托合同:是指業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間就雙方的權(quán)利、義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)等問題達(dá)成的契約性文件。
維修基金:是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,結(jié)余維修基金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。
共用部位:是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)備設(shè)施:是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi):是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托,對其居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的的性質(zhì)、特點等不同情況、分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實行政府定價或政府指導(dǎo)價;凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)、除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外,服務(wù)收費(fèi)實行經(jīng)營者定價。
特約服務(wù):是指物業(yè)管理單位為居住小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的非標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù),如接送小孩、小區(qū)開設(shè)的專車、為住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生等服務(wù)。
第10篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)管理效益項自檢說明
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)管理效益項自檢說明
荊州市**物業(yè)管理有限公司自承接博盈**廣場項目以來,著眼于為荊州招商引資及經(jīng)濟(jì)建設(shè)樹立良好的服務(wù)窗口,重視廣場的社會效益。為此,**廣場管理處實行規(guī)范化的物業(yè)管理,通過良好的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平,為大廈的業(yè)主招商及**廣場資產(chǎn)的保值增值服務(wù)取得了良好的社會效應(yīng)。
**廣場物業(yè)管理處對大廈的招商工作起到了良好的推動作用,自物業(yè)公司前期介入大廈的輔助施工驗收,確保**廣場實現(xiàn)智能化環(huán)保型商務(wù)寫字樓綜合功能,并提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù),樹立了荊州商務(wù)、文化、藝術(shù)之都的第一寫字樓品牌。大廈招商取得突破性進(jìn)展,截止2003年10月份,大廈入駐租戶達(dá)25家,19層樓共租出15層(含鳳凰閣中餐廳、地下餐廳、臥龍公寓),入駐率達(dá)85%,確保業(yè)主軍沙公司實現(xiàn)良好的**回報,資金收入穩(wěn)定上升。
優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理品牌吸引了大批高質(zhì)量租戶入駐,如:荊州市人民政府**服務(wù)中心、太平洋人壽保險公司、康佳公司等知名企業(yè),高素質(zhì)的租戶在不斷推物業(yè)管理服務(wù)水平的同時,均能按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,截止十月份,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率達(dá)100%,本年度前期**廣場物業(yè)管理處營業(yè)額接近300萬,為物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)創(chuàng)造有力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
**廣場物業(yè)管理處為增加營業(yè)收入,不斷完善對業(yè)主、租戶的服務(wù),通過獨(dú)具特色的個性化服務(wù)項目,打造物業(yè)管理強(qiáng)勢品牌,管理處由專業(yè)的維修隊、保安隊、保潔隊等服務(wù)人員廣泛開展以下個性化服務(wù)項目,如:私人保安、上門維修、商務(wù)保姆、專業(yè)保潔、家政服務(wù)、商務(wù)代辦等有償服務(wù)項目,以上項目均贏得了租戶的廣泛好評。目前,**物業(yè)正通過不斷積累人才、管理、技術(shù)資源優(yōu)勢,重點以承接高檔寫字樓、別墅小區(qū)全方位物業(yè)管理服務(wù)項目為突破口,廣泛開展對外物業(yè)個性化特色服務(wù):專業(yè)物業(yè)、酒店經(jīng)營管理咨詢;人才、勞務(wù)、培訓(xùn)輸出等業(yè)務(wù),進(jìn)一步打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理品牌,為全面推動行業(yè)整體管理服務(wù)水平不斷努力。
截止目前,公司財務(wù)狀況運(yùn)行良好,預(yù)計全年將實現(xiàn)營業(yè)額收入達(dá)300萬,綜合利潤達(dá)20萬。經(jīng)過一年多的物業(yè)經(jīng)營管理,**廣場已成為荊州市招商引資、**服務(wù)和商務(wù)交流中心,取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益,為荊州樹立高檔商務(wù)寫字樓和精品物業(yè)管理典范。
第11篇 商務(wù)大廈物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)承諾
商務(wù)大廈物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)及承諾
**物業(yè)管理有限公司以顧客滿意度為指針,針對業(yè)戶及委托方的需求。運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段及管理方法,實行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及24小時多方位的管理服務(wù)。同時遵循物業(yè)公司專業(yè)管理和委托方監(jiān)督管理相結(jié)合的管理方式。
1、管理目標(biāo)
1.1服務(wù)第一、顧客至上
作為高品質(zhì)的物業(yè),不僅需要配備良好的硬件設(shè)施,還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我們將利用公司多年來積累的管理經(jīng)驗和資源,制定各項規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則,并通過有系統(tǒng)、多方位、多層次之培訓(xùn),加強(qiáng)員工對管理服務(wù)之認(rèn)識,改善禮貌及工作態(tài)度,做到服務(wù)第一、顧客至上之要求。
1.2優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號
我們將憑借豐富的實際經(jīng)驗,委派專業(yè)資深人士,根據(jù)貴物業(yè)的實際情況,提供專業(yè)的建議,協(xié)助貴物業(yè)力爭獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號。希望能借此提升發(fā)展商、管理公司和物業(yè)的整體形象。
1.3保持國際品質(zhì)iso9000
目前我司已經(jīng)獲取iso9002國際質(zhì)量認(rèn)證,我們將根據(jù)相關(guān)檢驗、考核、調(diào)整的要素,通過iso9000體系的運(yùn)行,保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長期穩(wěn)定在高水平上,提高管理水平及物業(yè)價值。使物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。
2.分項目標(biāo)
1.設(shè)備完好率98%
1.1房屋設(shè)施完好率98%(故障排除時間不超過48小時)
1.2運(yùn)行設(shè)備完好率99%(故障排除時間不超過4小時)
1.3公共設(shè)施完好率96%(故障排除時間不超過24小時)
1.4設(shè)備、備件資料完整率100%(查看實物及臺帳)
2.維護(hù)保養(yǎng)率100%
2.1自修設(shè)備按計劃完成保養(yǎng)率100%(按計劃、預(yù)算、完成記錄檢查)
2.2外包設(shè)備按合同完成保養(yǎng)率100%(按保養(yǎng)合同,驗收記錄檢查)
2.3房屋設(shè)施故障維修率100%(按檢查記錄,維修記錄檢查)
2.4業(yè)主報修上門維修率100%(按報修記錄,業(yè)主驗收記錄檢查)
3.管理費(fèi)收繳率98%以上
3.1首年每月收繳率98%以上(按月統(tǒng)計,財務(wù)結(jié)算考核)
3.2解決拖欠管理費(fèi)90%以上(按月統(tǒng)計,財務(wù)結(jié)算考核)
4.業(yè)主滿意率95%以上
4.1接待服務(wù)滿意率98%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.2維修服務(wù)滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.3清潔工作滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.4保安服務(wù)滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.5整體環(huán)境滿意率90%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.6消防安全滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
5.員工培訓(xùn)合格率100%
5.1崗位職責(zé)培訓(xùn)合格率100%(一年考核一次,平時抽查)
5.2消防安全培訓(xùn)合格率100%(一年考核一次,平時抽查)
5.3崗位工作技能培訓(xùn)合格率100%(一年考核一次,平時抽查)
6.無重大事故隱患
6.1無重大設(shè)備事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.2無消防安全事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.3無治安事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.4無員工操作事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
7.管理費(fèi)收支平衡
7.1當(dāng)月收費(fèi)入帳率100%(根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告)
7.2維修費(fèi)支出不超支(根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告)
7.3清潔費(fèi)支出不超支(根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告)
7.4保安費(fèi)支出不超支(根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告)
7.5辦公費(fèi)支出不超支(根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告)
7.6其他支出不超支(根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告)
第12篇 物業(yè)管理：數(shù)據(jù)分析控制程序
物業(yè)管理手冊:數(shù)據(jù)分析控制程序
1、目的
收集、分析數(shù)據(jù),以驗證質(zhì)量、環(huán)境管理體系的適宜性和有效性。
2、適用范圍
適用于對來自監(jiān)視和測量活動及其他相關(guān)來源的數(shù)據(jù)分析。
3、職責(zé)
3.1各部門負(fù)責(zé)本部門相關(guān)數(shù)據(jù)的收集與處理。
3.2品質(zhì)部對各部門統(tǒng)計的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總,報管理者代表審批落實。
4、程序
4.1數(shù)據(jù)是指能夠客觀反映事實的資料和數(shù)字等信息。
4.2數(shù)據(jù)的來源
4.2.1外部來源
4.2.1.1政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等;
4.2.1.2地方機(jī)構(gòu)檢查的結(jié)果及反饋;
4.2.1.3市場動態(tài);
4.2.1.4相關(guān)方(如業(yè)主、供方等)反饋及投訴等。
4.2.2內(nèi)部來源
4.2.2.1日常工作,如管理目標(biāo)完成情況、服務(wù)質(zhì)量檢查記錄、內(nèi)部審核與管理評審報告及體系正常運(yùn)行的其他記錄。
4.2.2.2存在、潛在的不合格,如質(zhì)量和環(huán)境問題統(tǒng)計分析結(jié)果、糾正(預(yù)防)措施處理結(jié)果等。
4.2.2.3緊急信息,如出現(xiàn)突發(fā)事件等。
4.2.2.4其他信息,如財務(wù)收支、員工建議等。
4.2.3數(shù)據(jù)可采用已有的相關(guān)記錄、書面資料、討論交流、網(wǎng)絡(luò)媒體、通訊等方式。
4.3數(shù)據(jù)的收集、分析和處理
4.3.1對數(shù)據(jù)的收集、分析和處理應(yīng)提供如下信息:
4.3.1.1業(yè)主滿意或不滿意程度;
4.3.1.2服務(wù)滿足業(yè)主需求的符合性;
4.3.1.3服務(wù)的特性及發(fā)展趨勢,包括采取預(yù)防措施的機(jī)會;
4.3.1.4供方的信息。
4.3.2外部數(shù)據(jù)的收集、分析和處理
4.3.2.1品質(zhì)部負(fù)責(zé)認(rèn)證機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查結(jié)果及反饋數(shù)據(jù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)類數(shù)據(jù)的收集分析;負(fù)責(zé)政策法規(guī)類信息的收集、分析、整理并負(fù)責(zé)傳遞到相關(guān)部門。對出現(xiàn)的不合格項,執(zhí)行《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》。
4.3.2.2物業(yè)服務(wù)中心及其他相關(guān)部門積極與業(yè)主進(jìn)行信息溝通,以滿足業(yè)主的需求,妥善處理他們的意見,執(zhí)行《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》的相關(guān)規(guī)定。
4.3.3內(nèi)部數(shù)據(jù)的收集、分析和處理
4.3.3.1品質(zhì)部依照相應(yīng)規(guī)定傳遞管理方針、管理目標(biāo)、管理方案、內(nèi)審結(jié)果、最新的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等的信息。
4.3.3.2各部門依據(jù)相關(guān)文件規(guī)定直接收集并傳遞日常數(shù)據(jù),每月形成《_月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計分析》,經(jīng)品質(zhì)部審查后報管理者代表審批。品質(zhì)部在管理評審前匯總并形成公司的管理方針和目標(biāo)完成情況報告。
4.3.3.3有關(guān)業(yè)主滿意或不滿意信息的收集和分析執(zhí)行《業(yè)主滿意度測量程序》;
4.3.3.4對存在和潛在的不合格項,執(zhí)行《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》。
4.3.3.5緊急信息由發(fā)現(xiàn)部門及時報公司主管部門處理。
4.4數(shù)據(jù)分析方法
4.4.1為了尋找數(shù)據(jù)變化的規(guī)律性,通常采用統(tǒng)計方法。
4.4.2本公司統(tǒng)計方法的選擇
4.4.2.1對于市場行情、業(yè)主的滿意程度、服務(wù)質(zhì)量、審核分析一般采用調(diào)查表,如《業(yè)主回訪單》、《維修任務(wù)單》、《客戶滿意度調(diào)查問卷》等。
4.4.2.2對過程和服務(wù)的監(jiān)視和測量,采用服務(wù)過程監(jiān)督檢查,填寫《服務(wù)過程檢驗單》、《品質(zhì)部抽檢單》。
4.4.2.3根據(jù)物品類別及對質(zhì)量的影響,對物品的檢測采用相應(yīng)的抽樣檢驗法。
4.4.3統(tǒng)計方法實施要求
各部門要正確使用統(tǒng)計方法,確保統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)的科學(xué)、準(zhǔn)確、真實,品質(zhì)部對統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣驗證。
4.4.4對統(tǒng)計方法實用性和有效性的判定
4.4.4.1是否降低了不合格率。
4.4.4.2是否提高了工作效率。
4.4.4.3是否減低了成本,提高了質(zhì)量水平和經(jīng)濟(jì)效益。
4.4.4.4是否能為有關(guān)過程能力提供有效判定,以利于改進(jìn)質(zhì)量。
4.5統(tǒng)計記錄的管理
對于統(tǒng)計記錄的管理要分清職責(zé)權(quán)限,進(jìn)行分級管理,各部門按照《文件控制程序》和《質(zhì)量記錄控制程序》,對統(tǒng)計記錄進(jìn)行有效的管理與控制。
5、相關(guān)文件
5.1《記錄控制程序》
5.2《文件控制程序》
5.3《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《服務(wù)過程檢驗單》jw/jl-8.3-1-001
6.2《業(yè)主回訪單》jw/jl-8.2.1-003
6.3《維修任務(wù)單》jw/jl-7.5.1-5-001
6.4《客戶滿意度調(diào)查問卷》jw/jl-8.4-001
