第1篇 業(yè)主管理手冊－業(yè)主入住及裝修控制程序
1、目的
對業(yè)主入住及裝修過程進行控制,使業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)順利入住,并確保業(yè)主對房屋的裝修符合要求。
2、適用范圍
適用于對管轄區(qū)內(nèi)業(yè)主入住過程及房屋裝修的管理。
3、職責
3.1物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負責業(yè)主入住、裝修過程的策劃、組織和協(xié)調(diào)。
3.2客服主管負責業(yè)主入住、裝修手續(xù)的辦理和裝修監(jiān)管。
3.3維修人員協(xié)同客服主管負責對業(yè)主裝修的有關(guān)工程技術(shù)問題進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)控制。
4、程序
4.1入住準備
4.1.1相關(guān)人員根據(jù)分工,應(yīng)做好下列工作:
4.1.1.1物業(yè)服務(wù)中心負責統(tǒng)計業(yè)主入住、裝修需用的相關(guān)資料,報管理部審核備檔,保證入住前必要的文字資料齊備。
4.1.1.2對新竣工的物業(yè),如需辦理入住典禮儀式,由管理部負責安排和組織,物業(yè)服務(wù)中心負責具體實施。
4.1.1.3入住手續(xù)的辦理要盡量提供一條龍服務(wù),為業(yè)主節(jié)約時間,保證辦理入住手續(xù)簡潔、方便。
4.2入住過程的控制
4.2.1辦理入住手續(xù)的工作流程:
驗證收件、業(yè)主登記、物品交接、費用收取、交驗房、入住。
4.2.2驗證收件
入住通知單、購房合同原件及復(fù)印件、購房發(fā)票原件及復(fù)印件、集團或項目財務(wù)領(lǐng)鑰匙單、業(yè)主身份證原件及復(fù)印件、單位購房者請持單位分房證明、委托人請持業(yè)主委托書及雙方身份證原件及復(fù)印件。
4.2.3業(yè)主登記
填寫《業(yè)主名冊一覽表》、《業(yè)主基本情況登記表》,并將4.2.2驗證收件存檔。
4.2.4物品交接
與業(yè)主當面清點所有房間鑰匙、所有設(shè)備資料、說明書,填寫《物品發(fā)放登記表》,由業(yè)主簽字認可,并陪同業(yè)主現(xiàn)場核對。
4.2.5驗房
管理員隨業(yè)主一同登記水、電、氣表底數(shù),檢查房屋設(shè)施設(shè)備狀況,填寫《驗房表》并由業(yè)主簽字認可;如房屋存在問題,填寫《業(yè)主驗房情況流轉(zhuǎn)單》,由客服主管聯(lián)系施工單位維修。
4.2.6入住
業(yè)主入住后,客服主管應(yīng)將交房有關(guān)資料存入業(yè)主檔案并隨時補充。
4.3對房屋裝修的控制
4.3.1裝修時,應(yīng)執(zhí)行《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》,業(yè)主應(yīng)填寫《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》、《裝修申請表》、《裝飾裝修施工消防安全責任書》、《裝修保證書》向物業(yè)服務(wù)中心申請備檔。
4.3.2裝修人員憑已審批的《裝修申請表》、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和裝飾裝修資質(zhì)證明等有關(guān)證件到物業(yè)服務(wù)中心辦理《裝飾裝修施工許可證》及“施工人員出入證”,繳納有關(guān)費用,按期開工。對個體裝修從業(yè)人員,應(yīng)攜帶個人身份證原件及復(fù)印件和1寸照片一張辦理手續(xù),并按規(guī)定繳納相關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)中心做好《裝修情況登記表》、《施工人員出入證登記表》、《裝修監(jiān)管記錄》的記錄工作。
4.3.3裝修中,若改動室內(nèi)設(shè)施由業(yè)主書面報請物業(yè)服務(wù)中心,由物業(yè)服務(wù)中心協(xié)調(diào)工程部審核、批準后方可施工。
4.3.4物業(yè)服務(wù)中心加強對裝修作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督管理,預(yù)防公共設(shè)施、設(shè)備的損壞、噪音擾民、污染或安全事故發(fā)生。發(fā)現(xiàn)違章應(yīng)下發(fā)《違章整改通知單》,限期整改恢復(fù),并做好裝修監(jiān)管記錄。
4.3.5裝修后的驗收:業(yè)主裝修完畢,物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)按照《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》、《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》對房屋內(nèi)裝修情況進行檢查,確保無違章現(xiàn)象。
5、相關(guān)文件
5.1《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》
5.2《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》
6、相關(guān)記錄
6.1《業(yè)主基本情況登記表》jw/jl-7.5.1-2-001
6.2《業(yè)主名冊一覽表》jw/jl-7.5.1-2-002
6.3《物品發(fā)放登記表》jw/jl-7.5.1-2-003
6.4《驗房表》jw/jl-7.5.1-2-004
6.5《裝修申請表》jw/jl-7.5.1-2-005
6.6《裝修保證書》jw/jl-7.5.1-2-006
6.7《裝修情況登記表》jw/jl-7.5.1-2-007
6.8《施工人員出入證登記表》jw/jl-7.5.1-2-008
6.9《違章整改通知單》jw/jl-7.5.1-2-009
6.10《裝飾裝修施工許可證》jw/jl-7.5.1-2-010
6.11《裝飾裝修施工消防安全責任書》jw/jl-7.5.1-2-011
6.12《裝修監(jiān)管記錄》jw/jl-7.5.1-2-012
第2篇 某某家具城業(yè)主管理規(guī)約
某家具城業(yè)主管理規(guī)約(草案)
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、和《吉林省物業(yè)管理辦法》的規(guī)定,為維護**家具城全體業(yè)主、使用人的合法權(quán)益以及公共環(huán)境秩序,保障物業(yè)安全與合理使用,制定本管理規(guī)約,對業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。
本管理規(guī)約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。
第一章物業(yè)基本情況
業(yè)主委員會名稱:**家具城業(yè)主委員會
業(yè)主委員會管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況:
座落位置: 明仁南街42號 ;
建筑面積: 13800平方米 ;
物業(yè)管理區(qū)域: 一樓至四樓:
第二章業(yè)主的權(quán)利
第一條 依法享有對自己所擁有物業(yè)的各項權(quán)利;
第二條 依法享有合理使用商場公用部位、公用設(shè)備設(shè)施的權(quán)利。
第三條 有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》,對商場的物業(yè)管理提出建議、意見或批評。
第四條 業(yè)主有權(quán)依法組織成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會,有權(quán)提議召開和參加業(yè)主大會會議,享有表決權(quán)、業(yè)主委員會及其成員未履行職責時,有權(quán)罷免業(yè)主委員會及其成員。
第五條 有權(quán)提出制度和修改業(yè)主委員會章程、業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。
第六條 業(yè)主有權(quán)通過業(yè)主大會選聘、解聘物業(yè)服務(wù)公司。有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司履行物業(yè)服務(wù)合同。
第七條有權(quán)對商場物業(yè)管理的公共事項向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出意見和建議。
第八條有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對商場內(nèi)各種違反物業(yè)管理規(guī)定的行為予以制止、糾正。
第九條法律規(guī)定的其他權(quán)利
第三章 業(yè)主的義務(wù)
第十條業(yè)主按照物業(yè)合同的約定按時繳納物業(yè)服務(wù)費和在經(jīng)營中產(chǎn)生的其它各項費用及其相關(guān)的管理費;
第十一條 業(yè)主出租轉(zhuǎn)讓商鋪時,告知承租人買受人遵守本約定。
第十二條業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)相關(guān)的其他義務(wù)的規(guī)定
第十三條業(yè)主需要裝飾裝修商鋪,應(yīng)事先告知業(yè)委會,并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。
業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十四條業(yè)主應(yīng)在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。
第十五條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時恢復(fù)原狀并承擔相應(yīng)的賠償責任。
第十六條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。
第十七條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯、貨梯,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定。
第十八條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。
第十九條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
1、禁止損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋設(shè)計用途;
2、禁止占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地,擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備;
3、禁止拉拽顧客,罵人、打架、斗毆、詆毀、傳播、誹謗他人等不文明行為。
第四章業(yè)主的共同利益
第二十條為維護業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動中授予業(yè)主委員會以下權(quán)利:
1、根據(jù)本管理規(guī)約,制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
2、以批評、規(guī)勸、公示等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本管理規(guī)約和規(guī)章制度的行為;
第二十一條本業(yè)委會管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用(物業(yè)服務(wù)資金)。
物業(yè)服務(wù)費用(物業(yè)服務(wù)資金)是物業(yè)服務(wù)活動正常開展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主、業(yè)主委員會應(yīng)勸導(dǎo)欠費業(yè)主履行交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。
第五章違約責任
第二十二條業(yè)主違反本管理規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十三條業(yè)主違反本管理規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主可依據(jù)本管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第六章其他事項
本公約自首次業(yè)主大會審議通過之日起生效。
本公約應(yīng)當報物業(yè)所在地區(qū)行政主管機關(guān)備案。
本公約由業(yè)主委員會負責解釋。
第3篇 大廈業(yè)主手冊-交通秩序停車場管理
大廈《業(yè)主手冊》:交通秩序與停車場管理
一、本大廈內(nèi)的所有機動車位及非機動車位僅為大廈的業(yè)戶提供服務(wù),來訪車輛只提供臨時停放。
二、凡進入大廈的汽車、摩托車、單車應(yīng)停放在指定位置,不得隨意放在路邊、綠化地、樓梯通道等公共地方。
三、本大廈為業(yè)戶提供固定車位,租用車位和訪客車位及自行車、摩托車車位的服務(wù)。固定車位是指業(yè)主已購車位,每月按規(guī)定交納一定的車場管理費;租用車位指大廈業(yè)主、租戶在物業(yè)公司辦理了租用手續(xù)的室內(nèi)(外)有償車位;訪客車位指為外來車輛在大廈提供作短時停泊的計費車位(不含警車、消防車、救護車、工程搶險、政府部門公干的車輛);自行車、摩托車車位指為業(yè)主提供統(tǒng)一停放自行車、摩托車的車位。車位停放費用按政府指導(dǎo)價收費。
四、本大廈及室內(nèi)停車場出入口均實行管理系統(tǒng),所有機動車輛進出大廈大門口時,須讀卡出入。嚴禁車輛有沖閘行為,對于沖閘行為,管理人員將視為破壞公共設(shè)施和盜車嫌疑,交送有關(guān)部門處理。
五、本大廈及室內(nèi)各種車位均實行一位一車一卡制,敬請各車主妥善保管ic卡。并請按照車位線及附近的標識牌、警示牌的提示規(guī)范停放車輛,不得違章泊車。
六、車主泊車時,請務(wù)必鎖好車輛,關(guān)好車門、車窗和啟動防盜系統(tǒng),切勿遺留貴重物品在車內(nèi),并仔細檢查車輛,如有異常情況請及時通知秩序維護員,以免發(fā)生物品及車輛丟失現(xiàn)象。
七、進入大廈的車輛限速行駛,最高時速不得超過10公里/小時,禁鳴喇叭;嚴禁在大廈內(nèi)試車、橫沖直撞,且不得在大廈內(nèi)進行清洗、維修車輛和補充油料,對于滴漏機油或沾帶泥土的車必須清洗干凈方可進入停車場。
八、愛護大廈公共區(qū)域及公用設(shè)備、設(shè)施;嚴禁將載有易燃、易爆、劇毒或有污染物品的車輛停放在大廈內(nèi)。
九、出租車接送本大廈客戶時可以在大廈指定區(qū)域內(nèi)停泊,司機不得下車在大廈內(nèi)逗留,若出租車司機屬來訪者必須辦理來訪手續(xù)方可泊車。
十、禁止兒童在大廈內(nèi)所有停車場區(qū)域玩耍,以防不測。
第4篇 嘉園業(yè)主大會文件之管理規(guī)約公示版
ee嘉園管理規(guī)約
第一部分 物業(yè)基本情況
(應(yīng)當與前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容一致)
一、物業(yè)管理區(qū)域
東至 財經(jīng)學院東路
南至 東升園公寓北墻
西至 中關(guān)村街道科馨社區(qū)
北至成府路
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)構(gòu)成明細、物業(yè)共用部分明細詳見商品房預(yù)售合同、商品房現(xiàn)房買賣合同。
對本物業(yè)管理區(qū)域進行調(diào)整的,應(yīng)當按照《北京市物業(yè)管理辦法》第六條、第十一條的規(guī)定,分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;由全體業(yè)主委托業(yè)主委員會或者業(yè)主代表向物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域申請。
二、物業(yè)服務(wù)用房
物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為平方米,其中地上建筑面積為平方米,位于【幢】【座】層單元號;地下建筑面積為平方米,位于【幢】【座】層 單位號。其中業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為平方米,位于 【幢】【座】層單位號。
(注:物業(yè)服務(wù)用房為多處時,可根據(jù)實際情況增加以上內(nèi)容)
三、物業(yè)共用部分
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定,業(yè)主共用部分包括:
(一)單幢建筑物的共用部分,包括該幢建筑物的業(yè)主共用的門廳、戶外墻面、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、走廊通道、房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?等部位以及該幢建筑物的業(yè)主共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、燃氣線路、消防設(shè)施、郵政信箱、避雷裝置等設(shè)備。
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分,包括道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱(房)、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第二部分 物業(yè)管理方式
四、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),實行下列第2種物業(yè)管理方式。
1.由全體業(yè)主自行管理;
2.全體業(yè)主依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
3.由全體業(yè)主依法選聘其他人管理;
采取第1種物業(yè)管理方式的,書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門;采用第2、3種物業(yè)管理方式的,雙方依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同共同對物業(yè)共用部分進行管理、維修、養(yǎng)護,并維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。
《北京市物業(yè)管理辦法》實施后,申請辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目,全體業(yè)主確定物業(yè)管理方式時,可以根據(jù)《住宅物業(yè)服務(wù)標準》(編號db11/t 751-2010)選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標準。
第三部分 業(yè)主共同管理的權(quán)利和責任
五、業(yè)主在物業(yè)管理活動中依照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》以及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定,享有相應(yīng)的權(quán)利,履行相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定:
(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員;
(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項、服務(wù)標準和收費方案;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù);
(五)籌集、管理和使用專項維修資金;
(六)申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施;
(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;
(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。
決定第(五)、(六)項事項,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項事項,應(yīng)當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項,事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定,對業(yè)主具有約束力;業(yè)主應(yīng)當遵守業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的,業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之前,應(yīng)當按照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主大會會議,對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進行表決。
業(yè)主大會與其依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,應(yīng)當由業(yè)主委員會三分之二以上委員在場簽名并加蓋業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章。
因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人突然撤離等原因,業(yè)主大會無法及時另聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的,按照《北京市物業(yè)項目交接管理辦法》(京建發(fā)[2010]603號)第四章的規(guī)定執(zhí)行。由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當會同相關(guān)部門組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。臨時代管期間的物業(yè)服務(wù)費用,由全體業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔。
六、業(yè)主的共同管理責任
(一)物業(yè)服務(wù)費用及其交納、監(jiān)督
各業(yè)主同意,物業(yè)服務(wù)收費采取包干制(包干制/酬金制)方式,按業(yè)主專有部分面積大小共同負擔,并按照本規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)足額交納,接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人每年第一季度向全體業(yè)主公布上一年物業(yè)服務(wù)資金的收支情況,并接受審計監(jiān)督;審計監(jiān)督的實施方式由物業(yè)服務(wù)合同另行約定。
業(yè)主應(yīng)當按照本規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用,因故不能按期交納的,應(yīng)委托他人按期代交或者及時補交。業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費用的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當督促其限期交付;12個月以上拒交物業(yè)服務(wù)費用的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)費用收交情況,并注明欠交費用的業(yè)主房門號及欠費金額;仍無充足理由不交納物業(yè)費的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。
業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他專項服務(wù)、特約服務(wù)的,其費用由雙方約定;物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當將服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標準進行公示。
(二)專項維修資金的交存和使用
1.業(yè)主應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定交存、使用、續(xù)交本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金。
2.使用專項維修資金的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主大會提出維修資金使用方案,并經(jīng)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金列支范圍的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
3.業(yè)主委員會應(yīng)當將維修資金使用方案、所需資金、工程進展以及資金劃撥等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布;并每12個月定期向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布一次專項維修資金使用情況。
4.一幢或者一戶門號的專項維修資金余額不足首次交存的30%時,由業(yè)主委員會按下列第(1)種方式,向該幢或者該戶門號業(yè)主續(xù)籌專項維修資金:
(1)一次性交存;
(2)按 元/平方米逐月交存至業(yè)主一卡通;
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分的,其交存的專項修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。
業(yè)主共同決定上述專項維修資金的籌集和使用方案時,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,并由業(yè)主另行表決通過。
(三)水、電、氣等費用的交納及其設(shè)施的維修責任
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定和相關(guān)供用合同的約定向供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位交納有關(guān)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人接受供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位的委托代收前款費用的,應(yīng)當公布委托合同。業(yè)主應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定和相關(guān)供用合同、委托合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按時足額交納水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等費用。業(yè)主拖欠、拒交上述費用的,應(yīng)按相關(guān)供用合同規(guī)定承擔違約責任。
水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的維修責任,由業(yè)主、專業(yè)單位按照相關(guān)規(guī)定承擔;前款設(shè)施屬于業(yè)主專有的,由業(yè)主承擔維修費用;屬于業(yè)主
共用的,由全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔維修費用。
業(yè)主大會應(yīng)當代表業(yè)主,及時與供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位建立供用合同關(guān)系,并與開發(fā)建設(shè)單位辦理戶名變更手續(xù)。
(四)業(yè)主應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。
(五)遵守本管理規(guī)約中關(guān)于物業(yè)的使用、維護和管理的約定。
(六)各業(yè)主同意,在物業(yè)使用和維護中,遵守相關(guān)法律、法規(guī)政策規(guī)定和本規(guī)約約定及業(yè)主共同決定,按照有利于物業(yè)使用效能發(fā)揮、秩序良好以及公平、合理的原則,正確處理供水、排水、通行、通風、采光以及設(shè)施設(shè)備維修、房屋裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生維護、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。
業(yè)主不承擔上述共同管理責任,損害業(yè)主共同權(quán)益的,業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定可以限制其行使以下第1、2、3(可多選)項成員權(quán)利,:
1.不得擔任業(yè)主委員會委員或候補委員;
2. 業(yè)主大會會議表決權(quán);
3. 共用部分經(jīng)營收益分配權(quán);
限制時限至業(yè)主承擔完成相應(yīng)共同管理責任時終止。
第四部分 物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配
七、物業(yè)共用部分的經(jīng)營
利用物業(yè)共用部分經(jīng)營的,應(yīng)當符合法律、法規(guī)和本規(guī)約的規(guī)定,并經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理的,按照物業(yè)服務(wù)合同約定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人統(tǒng)一實施。
八、物業(yè)共用部分經(jīng)營收益分配
(一)利用物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益的分配,按照下列第1
種方式分配:
1.業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配;
2.全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主其他約定
屬于全體業(yè)主的共用部分,按下列第2種方式使用:
1.用于補充建筑物及其附屬設(shè)施維修資金,統(tǒng)一歸集到維修資金監(jiān)管專戶;
2.業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配,可以優(yōu)先抵交物業(yè)管理費;
屬于相關(guān)業(yè)主的共用部分,按下列第1種方式使用:
1.用于補充建筑物及其附屬設(shè)施維修資金,統(tǒng)一歸集到市維修資金監(jiān)管專戶;
2.業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配,可以優(yōu)先抵交物業(yè)管理費;
(二)業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當每年一次在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布全體業(yè)主共用部分、部分業(yè)主共用部分物業(yè)經(jīng)營所得收益的收支情況,接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。
(三)業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的專有部分,其對共用部分享有的共用和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
第五部分 物業(yè)的使用、維護和管理
九、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當遵守相關(guān)法律、法規(guī)政策規(guī)定和本物業(yè)管理區(qū)域質(zhì)量保證書、房屋建筑使用說明書及其他文件的約定,并按照下列規(guī)定使用物業(yè):
(一)按照規(guī)劃管理部門批準或者不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用物業(yè)專有部分,不得擅自改變物業(yè)專有部分使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變物業(yè)用途的,除遵守法律、法規(guī)以及本規(guī)約外,應(yīng)當征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意;
(二)進行室內(nèi)裝飾裝修時,遵守建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《北京市物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,在工程開工前,應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,并與其簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議;遵守裝飾裝修的注意事項,不從事裝飾裝修的禁止行為,不得影響毗鄰房屋的使用安全;主動配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人依據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定對裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查;
(三)在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不擅自占用共用部分。施工期間應(yīng)采取有效措施,減輕或者避免施工過程中對相鄰業(yè)主或者使用人日常生活造成的影響,晚間6時至次日上午9時和節(jié)假日,不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工;
(四)因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部分安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,應(yīng)當及時恢復(fù)原狀,造成相鄰業(yè)主財產(chǎn)損失的,應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任;
(五)安裝空調(diào),應(yīng)當按照房屋設(shè)計預(yù)留的位置安裝,未預(yù)留位置的,按照有關(guān)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人指定的位置安裝;
(六)合理使用水、電、氣、環(huán)衛(wèi)等共用設(shè)施設(shè)備,不擅自拆改相關(guān)管線、設(shè)備;
(七)使用電梯,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯使用管理規(guī)定;
(八)停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放有關(guān)規(guī)定。機動車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人車速不超過5公里/小時,嚴禁鳴喇叭;車輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或者登記; 機動車嚴禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛,不得用于其他用途;
(九)陽臺封閉,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)陽臺封閉的有關(guān)規(guī)定。陽臺外和窗外不吊掛和晾曬物品,不擅自張貼或者安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標識牌、廣告牌或者標語等;
(十)業(yè)主飼養(yǎng)寵物,應(yīng)當遵守相關(guān)管理規(guī)定,及時清理寵物糞便,乘坐電梯的,應(yīng)當抱起寵物,并應(yīng)當避開乘梯的高峰時間;
(十一)不得向窗外扔投墜物;
(十二)不得在晚九點至第二天早晨七點之間大聲喧嘩等;
(十二)法律、法規(guī)、規(guī)章的其他規(guī)定。
十、業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)中,除應(yīng)當遵守法律、法規(guī)政策的規(guī)定外,不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權(quán)益的行為:
(一)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計用途、功能和布局等;
(二)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違規(guī)鑿、拆、搭、建;
(三)占用或者損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房、自行車房(棚)等物業(yè)共用部分。
(四)損壞或者擅自拆除、截斷、改變、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共用設(shè)施設(shè)備;
(五)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(六)不按規(guī)定堆放物品、傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物;
(七)違反規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)或者超負重等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)及敞放、敞養(yǎng)家禽、寵物,影響公共環(huán)境、破壞綠地等;
(八)踐踏、占用綠化地、損壞、涂劃園林建筑小品;
(九)影響市容觀瞻或者本物業(yè)外觀的亂貼、亂掛、亂寫、亂畫、亂刻、亂涂、設(shè)立廣告牌等;
(十)隨意停放車輛,鳴喇叭或者以其他方式制造超過規(guī)定標準的噪音;
(十一)擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光簾、遮蓬、花架等其他結(jié)構(gòu),不按指定位置安裝空調(diào)外機且不進行滴水處理;
(十二)使用電梯時超載、運載粗重物品,在轎廂內(nèi)吸煙、張貼、涂畫或者損傷內(nèi)壁;
(十三)危害公共利益、侵害他人合法權(quán)益或者其他不道德的行為;
(十四)法律、法規(guī)、規(guī)章政策禁止的其他行為。
十一、業(yè)主、物業(yè)使用人按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護物業(yè):
(一)對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護,不得侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益;
(二)因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時,業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當事先告知相關(guān)業(yè)主,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要配合;相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)當負責維修并承擔賠償責任;
(三)因維修物業(yè)或者公共利益,確需臨時占用、挖掘道路、場地的,須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提出申請,經(jīng)書面同意后方可實施,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀;造成損失的,應(yīng)當賠償;
(四)物業(yè)在使用中存在安全隱患,已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的,責任人應(yīng)當及時應(yīng)急維修;責任人不履行或者無法履行應(yīng)急維修義務(wù),且需進入物業(yè)專有部位應(yīng)急維修的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可在通知公安機關(guān)、社區(qū)居民委員會或者業(yè)主委員會兩名以上委員到場見證下實施應(yīng)急維修,維修發(fā)生的費用由責任人承擔;
(五)當物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對物業(yè)共用部分維修養(yǎng)護時,相關(guān)業(yè)主應(yīng)予以配合;有造成本物業(yè)共用部分或者其他業(yè)主房屋及附屬設(shè)施設(shè)備損壞的,由造成損壞的責任人承擔賠償責任;
(六)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)非使用不當?shù)馁|(zhì)量問題或者使用功能障礙,由建設(shè)單位負責解決;
應(yīng)當由建設(shè)單位維修,建設(shè)單位拒絕維修或者拖延維修的,業(yè)主可以自行或者委托他人維修,維修費用及維修期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔。
物業(yè)共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人直接組織實施,費用按規(guī)定列支。
(一)屬規(guī)定的急修項目;
(二)物業(yè)發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況;
(三)經(jīng)安全鑒定機構(gòu)鑒定的危險房屋;
(四)出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定必須維修房屋的情形;
(五)物業(yè)維修、更新、改造費用在5000元以下;
(六)特殊情況,例外書面申請批準。
十二、物業(yè)維修、更新、改造的實施
物業(yè)共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會同意或者相關(guān)業(yè)主共同同意后,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人組織實施,費用按規(guī)定列支。
(一)報預(yù)算、按批文執(zhí)行。
十三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租的相關(guān)事項
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)專有部分時,須將本規(guī)約作為物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)專有部分后,當事人應(yīng)當于物業(yè)專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內(nèi),將物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、業(yè)主委員會。
房屋出租應(yīng)當遵守相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定,尊重社會公德,不得危及物業(yè)的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。無論出租或者轉(zhuǎn)租的,業(yè)主均應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。
> 房屋出租必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標準;不得擅自改變房屋原設(shè)計功能和布局,對房屋進行分割搭建,按床位出租或者轉(zhuǎn)租,或者將廚房、衛(wèi)生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或者轉(zhuǎn)租。
對違反本規(guī)約出租或者轉(zhuǎn)租的,業(yè)主委員會有權(quán)書面責成業(yè)主、物業(yè)使用人立即終止租賃行為。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分,應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用、專項維修資金;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。
十四、共用部分保險
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分及公眾責任保險,自行管理的,由全體業(yè)主按其專有部分占建筑物總面積的比例享有權(quán)利、履行義務(wù);選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的,由業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人從物業(yè)服務(wù)費用中提取并辦理相關(guān)手續(xù)。
業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用過程中,有違反本規(guī)約物業(yè)使用禁止行為的,其他業(yè)主、使用人可以向有關(guān)行政主管部門報告,由有關(guān)部門依法查處;受侵害的相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。
第六部分 緊急情況下的應(yīng)急預(yù)案
十五、緊急情況下的應(yīng)急預(yù)案
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列緊急情形之一的,授權(quán)業(yè)主委員會或政府相應(yīng)職能部門啟動緊急措施的應(yīng)急預(yù)案:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然停止提供物業(yè)服務(wù);
(二)《北京市物業(yè)管理辦法》第三十四條的規(guī)定的危及房屋使用安全的緊急情況;
(三)其他緊急情形。
第七部分 違約責任
十六、違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任
業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約規(guī)定,侵害他人合法權(quán)益的,業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人有權(quán)要求其改正;業(yè)主、物業(yè)使用人拒不改正的,應(yīng)承擔以下違約責任,并由業(yè)主委員會在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布該業(yè)主、物業(yè)使用人的姓名及違約事實:
(一)向全體業(yè)主或者相應(yīng)業(yè)主賠償損失。
限期未改正的,業(yè)主大會也可以依本規(guī)約對其提起訴訟。
十七、連帶責任
物業(yè)使用人違反本規(guī)約的,相關(guān)業(yè)主承擔連帶責任。
第八部分 糾紛的處理與相關(guān)民事訴訟
十八、業(yè)主之間因本規(guī)約實施中發(fā)生的糾紛,可以協(xié)商解決。協(xié)商不成的,可以采用以下 1、2、3、4 方式解決:
1.業(yè)主委員會調(diào)解;
2.社區(qū)居民委員會調(diào)解;
3.物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織調(diào)解;
4.申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
因物業(yè)管理糾紛而引起的民事訴訟,其費用由參加訴訟的業(yè)主依法承擔;屬共同訴訟的,經(jīng)業(yè)主授權(quán),推薦訴訟代表人具體實施,訴訟費用由參加共同訴訟的業(yè)主依法共同承擔;屬于共有物業(yè)糾紛訴訟的,其費用從共有物業(yè)收益中支付。
第九部分 附則
十九、本規(guī)約由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約,經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過之日起生效。
本規(guī)約未盡事項由業(yè)主大會會議補充。
二十、本規(guī)約對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。物業(yè)的所有人發(fā)生變更時,規(guī)約的效力及于物業(yè)的繼受人。
本規(guī)約自首次業(yè)主大會會議表決通過之日(2023年7月6日)起生效。
二十一、制定和修改的管理規(guī)約,按照規(guī)定報物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
二十二、本規(guī)約業(yè)主各執(zhí)1份,業(yè)主委員會保存3份, 物業(yè)所在地的區(qū)(市)縣房屋行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會各1份。
海淀區(qū)ee嘉園業(yè)主大會
第5篇 城市住宅區(qū)業(yè)主管理委員會章程范文通用版
第一條 住宅區(qū)業(yè)主管委會(以下簡稱本管委會)是根據(jù)《深圳經(jīng)濟物區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱住宅區(qū)條例)和深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細則》(以下簡稱住宅區(qū)細則)的有關(guān)規(guī)定成立的代表本住宅區(qū)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體，經(jīng)市政府社團登記部門貪污核準登記后，取得社會團體法人資格。本管委會的一發(fā)合法權(quán)益受國家法律保護。
第二條 本管委會接受審計署登記管理部門、市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門的領(lǐng)導(dǎo)，執(zhí)行國家，省，市有關(guān)物業(yè)管理的法律政策規(guī)定。
第三條 本管委會代表本住宅區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，以科學、發(fā)主、合法的管理手段，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使和，維護信宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全舒適、文明的居住環(huán)境。
第二章 管委會的產(chǎn)生及職權(quán)
第四條 本管委會由本住宅區(qū)業(yè)主大會選舉起產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，接受業(yè)主大會和市、區(qū)住宅管理部門的監(jiān)督。
第一屆管委會的產(chǎn)生：由區(qū)住宅管理部門會同開發(fā)建設(shè)單位或期委托物業(yè)管理公司組成籌委會，提出管委會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉通過。
第五條 本管委會設(shè)委員 名，其中主任一名，副主任 名，執(zhí)行秘書 名。執(zhí)行秘書負責處理管委會日常事務(wù)。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中先舉產(chǎn)生。
管委會執(zhí)行秘書由管委會聘任，如聘任非本住宅區(qū)業(yè)主提任執(zhí)行秘書的，須由本人在本住宅區(qū)的直系親屬業(yè)主為其經(jīng)濟擔保人。
管委會主任，執(zhí)行秘書為專職或兼職。
第六條 本管委會委使下列職權(quán)：
1. 按照有關(guān)規(guī)定召集和主持業(yè)主大會;
2. 審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用;
3. 采用公開招標或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行牧業(yè)管理并與其簽訂委托管理合同;
4. 審查物業(yè)管理公司上年對本住宅區(qū)的管理計劃完成情況及其費用決算報告;
5. 審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計劃，住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目;
. 審查并決定住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準;
7. 監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的牧業(yè)管理工作;
8. 執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議。
前款的第3、5、項規(guī)定的事項，必須經(jīng)業(yè)主大會批準。
第七條 本住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金和管理服務(wù)費的收支帳目，管委會應(yīng)每三個月到少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第八條 下列人員經(jīng)管委會決定產(chǎn)經(jīng)業(yè)主大會批準后要獲得適當津貼;
1. 管委會主任;
2. 管委會執(zhí)行秘書;
3. 業(yè)主選舉的樓長;
4. 管委會同意的其他人士。
第三章 管委會會議
第九條 管委會會議每兩個月至少如開一次。有三分之一以上的委員提議或主任、副主任二人以上認為有必要并書面呈述議題時，可召開管委會特別會議。
第十條 管委會會議的如開提前七天將會議通知及有關(guān)材料送達每們委員。委員因事不能參加會議的，可以書面委托代表參加。
第十一條 管委會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任主持。
第十二條 管委會召開會議時，可以邀請政府有關(guān)部門，居民委員會，物業(yè)管理公司等單位的人員和承租人代表、其他非業(yè)主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權(quán)。
第十三條 管委會會議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會議進行表決時，每一委中央電視臺有一票表決權(quán)。委員可委托代表人行使表決權(quán)，但必須出具授權(quán)委托書，若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人投決定性一票。
第十四條 管委會執(zhí)行秘書必須作好每次開會的會議記錄，并由會議主持人簽署后存檔。
第四章 管委會委員
第十五條 本管委會委員由本住宅區(qū)業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，委員人數(shù)為單數(shù)。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員以及承租人代表或本住宅區(qū)的非業(yè)主居民擔任管委會委員(以下簡稱聘請委員)，其名額不得超過最終委員總數(shù)的三分之一。聘請委員擔任管委會主任，應(yīng)由為本住宅區(qū)業(yè)主的直系親屬作其經(jīng)濟擔保人并經(jīng)業(yè)主大會批準。
第十六條 本管委會委員則熱心公益事業(yè)。責任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人來擔任。
第十七條 本管委會委員每屆任期三年，可以連選連任。
第十八條 本管委會委員的撤換，減增由管委會會議通過后，提交業(yè)主大會投票決定。
第十九條 有下列情形的人士不得擔任管委會委員，已經(jīng)擔任的須停任委員并由下次業(yè)主大會追認：
1. 已宣告破產(chǎn);
2. 因身體或精神上的疾病已喪失履行職責的能力;
3. 未經(jīng)管委會同意無故在管委會會議中連續(xù)缺席三次以上;
4. 以業(yè)主身份當選為委員，但已不再是業(yè)主;
5. 以書面形式向管委會提出辭呈;
. 有違法犯罪行為的;
7. 業(yè)主大會已將其罷免的。
第二十條 任何委員停任或退任而不尋求連任時，必須在停任或退任后半個月內(nèi)將由其管理、保存的本管委會的文件、資料、帳簿以及屬于本管委會的任何財產(chǎn)(動產(chǎn)、不動產(chǎn))移交給本管委會。
第二十一條 本管委會委員的權(quán)利：
1. 選舉權(quán)，被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán);
2. 對本管委會的建議和批評權(quán);
3. 參與本管委會有關(guān)事項的決策;
4. 參加本管委會組織的有關(guān)活動，
第二十二條 本管委會委員的義務(wù)：
1. 遵守本管委會章程;
2. 執(zhí)行本管委會的決議，努力完成本管委會的工作;
3. 積極參加本管委會組織的仁義和活動;
4. 向本管委會的工作提供有關(guān)資料和建議。
第五章 管委會日常經(jīng)費收支與只公用房
第二十三條 本管委會的經(jīng)費來源是本住宅區(qū)的管理服務(wù)費。
第二十四條 本管委會的經(jīng)費開支包括：業(yè)主大會和管委會會議;購置設(shè)備;編印資料。購買書刊資料;國內(nèi)外交往;有關(guān)人員的津貼;日常辦公及其他項目的費用等。經(jīng)費收支帳目(不包括現(xiàn)金)由執(zhí)行秘書管理，每月臺票向管委會會議匯報，每年度向業(yè)主大會匯報。
第二十五條 本管委會的辦公用房從公用設(shè)施專用基金購買的物業(yè)管理用房中劃出。
第六章 附 則
第二十六條 業(yè)主大會通過有關(guān)本章程的決議和細則都是本章程的組成部分。
第二十七條 管委會的終止與解散：本管委會依照業(yè)主大會的決定或市社團登記部門、市住宅主管部門的決定終止或解散。
第二十八條 本章程的解釋權(quán)屬管委會。
第二十九條 本章程與有關(guān)法規(guī)不符時，按有關(guān)法規(guī)執(zhí)行。
第三十條 本章程經(jīng)業(yè)主大會通過后生效。
附：住戶手冊
一、 前言
二、 簡介
三、 物業(yè)管理
四、 管理費用
五、 設(shè)備及服務(wù)
六、 裝修管理
七、 入住前期的特別服務(wù)
八、 業(yè)主及用戶的其它責任
九、 保安/安全
十、 關(guān)于防盜門、窗安裝的有關(guān)辦法
十一、 防火
十二、 清潔
十三、 衛(wèi)生管理細則
十四、 保險
十五、 常用電話號碼
十六、 結(jié)語
一、 前言
為__________了便于業(yè)主/用戶進一步了解小區(qū)管理公約的內(nèi)容及運作情況，管理公司物編寫此住戶手岫，以供參考之用。小區(qū)住戶手冊根據(jù)管理公約而制定，其目的在于保證小區(qū)所有精度及用戶能有效地使用其購置之物業(yè)，而并非對業(yè)主及用戶加以約束。管理公司將竭誠為各業(yè)主用戶提供盡善盡美的管理服務(wù)。
二、 小區(qū)簡介
小區(qū)占地 公頃，總建筑面積 __________平方米，綠化面積 __________平方米，綠化率為__________ .物業(yè)管理公司以現(xiàn)代的意識、全方面的構(gòu)思服務(wù)于業(yè)主，使業(yè)主在物業(yè)管理公司的服務(wù)下，充分享受舒適、寧靜、xx和的生活，創(chuàng)造出一個溫馨、各諧、全新的花園式住宅。
1. 按照建設(shè)國際化大都市的要求注意提高小區(qū)的整體居住環(huán)境質(zhì)量。
2. 注意加強物業(yè)管理，保持住宅小區(qū)建設(shè)整體環(huán)境和使用功能長久良好。
3. 實行超前管理，參照新xx、香港的屋村式管理，使物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ)，以優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，得到廣大業(yè)主的認可。
4. 物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處主要負責如下工作：
(1) 管理：具有嚴格和管理制度，做到違者必罰，獎罰分明。
(2) 保安：小區(qū)有專門保安力量，實行24小時晝夜值班。
(3) 清潔：保潔員定時清掃和清運垃圾，保持小區(qū)內(nèi)地段衛(wèi)生，做到地面無煙頭，無紙屑，地痰跡，無污印，垃圾清運采用塑料袋，以防垃圾清運時再污染。
(4) 綠化：負責小區(qū)綠化，四季維護樹木，花草，修剪花木，維護綠化景觀。
(5) 車輛交通管理：對機動車輛進入小區(qū)加以限制，保持小區(qū)寧靜的氣氛。
() 有償服務(wù)：代請保姆，代為購物，你訂機票，接送孩子，照顧老幼，病殘，打掃客戶衛(wèi)生，成立老年活動中心等生活服務(wù)系列。
(7) 有償中介服務(wù)：代業(yè)主出租、出售小區(qū)住房。
(8) 設(shè)立便民的小型超市、便民商店等。
三、 物業(yè)管理
1. 管理公司
根據(jù)管理公約的條文，______物業(yè)管理有限公司已被委聘為小區(qū)之物業(yè)管理公司。
2. 管理公司之代表權(quán)
管理公司有絕對的權(quán)力代表各業(yè)主及用戶就有關(guān)管理本小區(qū)之一般事務(wù)與政府公共事業(yè)機構(gòu)和團體進行磋商及處理有關(guān)問題。
3. 公共地方及設(shè)施管理
管理公司根據(jù)管理公約條文所賦予的權(quán)力，將管理及負責所有公共地方、小區(qū)結(jié)構(gòu)、電梯、泵房、綠化及其他公共設(shè)施及設(shè)備之保養(yǎng)、維修及管理。
4. 管理職員
為提供完善之管理服務(wù)，管理公司雇有專業(yè)管理人員及專業(yè)維修承造商負責小區(qū)一切日常管理及維修事務(wù)。請各業(yè)主及用戶切勿要求任何管理公司職員作么人性質(zhì)服務(wù)，所有管理員工一律不準向業(yè)主，租戶。住客或任何承造熵收取管理賞賜或其他利益。
5. 建議及投訴
任何人士若對小區(qū)環(huán)境及管理欲作出建議或投訴，請以書面形式通知管理公司。
. 小區(qū)管理處辦公時間
小區(qū)管理處辦公時間為上午9：-12：，下午13：3-17：3，在上述時間以外，小區(qū)監(jiān)控中心仍有值班職員為客戶服務(wù)。
管理公司電話(辦公時間)：_________
管理處電話(二十四小時服務(wù))：_________
四、 管理費用
1. 管理費
管理費乃根據(jù)每年度之管理開支預(yù)算而制定，計有管理員工薪酬，稅收，公共地方水電費、公共地方之清潔費用，公共設(shè)施維修費，法律及其他專業(yè)咨詢費用、小區(qū)保險、第三者保險及管理公司酬金等。管理費金額將根據(jù)日后實際支出需要而調(diào)整，調(diào)整前各業(yè)主將獲預(yù)先通知。
2. 管理保證金及管理基金
各業(yè)主應(yīng)于驗收其單位合格后，立即向管理公司支付數(shù)額相當于三個月的管理費用作為履約保證金。同時亦需支付數(shù)額相當于三個月的管理費作為管理基金，以支付日常性之管理維修開支。當管理基金不足時，管理公司可發(fā)也通知，要求各業(yè)主增繳管理基金。各業(yè)主不得動用保證金或管理基金，作為抵扣管理公約內(nèi)所指定各項應(yīng)付費用。
3. 繳付管理費
__________樓宇管理費于每月1日前繳付，管理公司為各用戶專責管理本小區(qū)，任何租戶延期繳交管理費，管理公司有機根據(jù)公約賦予的權(quán)力征收利息、催繳手續(xù)費用，甚至停止供應(yīng)水，電及采取適當?shù)姆尚袆幼酚憽?/p>
付款時間：星期一至星期五8：3-2：3
星期六、星期日及假期9：-17：3
付款辦法：以支票或現(xiàn)金形式直接交往小區(qū)管理處。
4、管理費盈虧
小區(qū)之管理公約內(nèi)訂明，如管理費不足以應(yīng)付各項開支時，各業(yè)主須按比例交付不足之數(shù)目，如有盈余，則將會撥入下年度帳目。各業(yè)主與用戶床相互協(xié)調(diào)使用期間的費用分攤比例，管理公司最終將以物業(yè)業(yè)主為法定負責人，而不涉入業(yè)主與用戶之間之關(guān)系。
管理帳項
5、 管理帳項以實報實銷方式處理，收入及支出帳項將按時向各業(yè)主/租戶通知。各業(yè)主在繳足所有應(yīng)付管理費用的，有權(quán)向管理公司索取有關(guān)帳單副本作為參考。
、 業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓
如有更改或轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)，原業(yè)主必須以書面形式通知管理公司，否則仍須負責該單位之管理費用。業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，管理費保證金及管理基金，應(yīng)按管理公司所指定應(yīng)辦之妥善手續(xù)，轉(zhuǎn)讓予新業(yè)主名下。賣方業(yè)主自行安排向買方收回上述做主金及基金。
五、 設(shè)備及服務(wù)
1. 電力
各單位都已安裝獨立電箱、電表及充足的電燈及插座若發(fā)現(xiàn)陳舊必須更換，任何電器工程必須由合格(指定)的電器技工進行。
2. 供水
小區(qū)24小時供應(yīng)冷、熱水。接駁洗衣機修理水嘴的工作必須由合格技工進行。自來水是利用水壓輸送到各單位的，因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸，外出時必須將水嘴關(guān)妥。若因漏水而令小區(qū)的公眾地方，設(shè)施或其他單位業(yè)主蒙受損失，該單位的業(yè)主必須負責維修及賠償。
3. 煤氣
小區(qū)24小時保障煤氣源供應(yīng)。接駁供氣設(shè)備的工作必須由合格(指定)的技工進行。系統(tǒng)若發(fā)生泄漏現(xiàn)象，須及時與管理處取得聯(lián)系以免造成更大損失。
4. 電話
小區(qū)已鋪設(shè)電話電纜直達各物業(yè)單位，用戶可向管理中心呂x接駁及安裝電話。
5. 電梯服務(wù)
小區(qū)各樓宇備有先進的電梯，為客戶提供24小時服務(wù)。
. 公共天線
各單位均高有電視天線插位。若需嗇額外的天線插位時，可通過管理處安排保養(yǎng)承辦商安裝，而費用應(yīng)由有關(guān)業(yè)主負擔。根據(jù)小區(qū)公約條文，所有單位均不得安裝任何室外天線。
7. 消防系統(tǒng)
小區(qū)的消防設(shè)備含每層設(shè)置的消防栓，由管理員24小是值班，監(jiān)察消防系統(tǒng)的運作。
六、 裝修管理
1. 政府法規(guī)、公約條文
用戶在室內(nèi)進行任何工程，必須事前確定該項工程是否抵觸有關(guān)政府部門之法例及管理公約條文，若所進行工程發(fā)生違反法規(guī)條文情況，用戶須將改變部分恢復(fù)原面貌，直至有關(guān)方面滿意方面的資料，業(yè)主可先向管理公司問詢。
2. 用戶在單位內(nèi)施行各類裝修工程必須確保不影響樓宇結(jié)構(gòu)和原有系統(tǒng)，并須書面通知管理處，提交有關(guān)裝設(shè)計圖及向有關(guān)政府部門申請，待申請批準及繳納裝修按金及第三者保險后，方可開工。
3. 裝修保證
(1) 裝修按金-此按金由管理公司按單位面積制定，并由管理公司保存，作為保障裝修期內(nèi)，承辦商或其工作人員對小區(qū)物業(yè)或其他單位造成破壞、損耗、涂污時作適當處理。工程完成后，經(jīng)管理公司檢查完畢，才會按實際情況作全部或部分發(fā)還。
(2) 第三者保險-為減少在裝修時發(fā)生意外所導(dǎo)致?lián)p失，承辦商應(yīng)購置工程期間第三者保險，金額方面由管理處視其單位及工程大小評定。
4. 裝修規(guī)則
(1) 提供足夠之保護防御設(shè)施予樓宇內(nèi)之結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等，避免裝修期內(nèi)有任何損毀。對于桉x內(nèi)設(shè)備有任何損毀或因缺甜言蜜語防御設(shè)施而導(dǎo)致破壞，包括裂痕、污漬等，有關(guān)業(yè)主需賠償一切修繕費用。
(2) 裝修期間不得占用小工內(nèi)公共地方，為保障其他業(yè)主及其他用戶的利益，基有任何人士及物業(yè)本身各部分受到直接或間接損害，將由有關(guān)用戶負責及賠償。
(3) 盡量提供足夠防御措施減抵裝修期內(nèi)收到之塵埃、噪音和氣味等，令小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主，用戶不要受到干擾和感覺不便。
(4) 施工現(xiàn)場必須備有緊急醫(yī)療藥品，必須有足夠防火設(shè)備，如惡意火簡等，以備發(fā)生事故時緊急應(yīng)用。
(5) 不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他業(yè)主單位進行裝修工程。
() 所有通道走廊或其他公共地方不得放置或儲存任何建筑裝修物品、工具或廢料等。
(7) 不可在小區(qū)內(nèi)之消防喉取水作調(diào)制混凝土、清洗地方或其他用途。
(8) 裝修工人必須空著適當?shù)囊路安坏贸嘧愠鋈牍ぷ鞣秶苑腊l(fā)生意外及有礙觀瞻。
(9) 所有裝修工人在小區(qū)范圍內(nèi)必須掛上管理公司發(fā)出的工作證，工作證每天四上向管理處登記領(lǐng)取，每天下班時必須交回管理處，如有任何損壞或遺失應(yīng)立好賠償，否則嚴禁進入小區(qū)范圍內(nèi)或在物業(yè)范圍內(nèi)進行工作。
(1) 所有機器、工具、設(shè)備、包裹或建筑裝修材料等，若要搬離小區(qū)范圍，必須先填妥管理公司特定出門許可證再經(jīng)檢驗始可放行。
(11) 裝修承造高須對其本身用具、設(shè)備及建筑材料等承擔保管責任，管理公司概不負責任何損失或遺失。
(12) 切勿交混凝土、吵石、瓦礫或其他雜物倒入坐廁或排水渠內(nèi)。
5、物業(yè)外墻
所有用戶皆不得適拆、更改或干擾物業(yè)外墻及公共地方設(shè)備，或改討任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帳篷、窗花、秩籠、花架、天線或?qū)⑵渌锲费b置物業(yè)外墻上。
發(fā)吸任何上述違章行為，業(yè)主/用戶將需承擔所修正工程及管理公司額外工作負擔費用。
、 裝修承造商
各用戶所聘的指定裝修承造商在進行工程時有任何疏忽而造成公共地方、設(shè)施損毀或?qū)ζ渌粑飿I(yè)構(gòu)成破環(huán)，有關(guān)用戶必須負責所有賠償損失，因此在選聘裝修承造商時必須小心謹慎。
七、 人往前期的特別服務(wù)
尊敬的業(yè)主：
歡迎您入住______物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處負責及管理的小區(qū)，并對您給予公司的理解和支持表示感謝，在這里您將充份享受到______物業(yè)管理有限公司丫區(qū)管理處為您提供的完善、高效的服務(wù)。
為了便于您盡快、順利地進駐小區(qū)，管理處開辦了裝飾、搬家業(yè)務(wù)，如您需要，請盡快與我公司聯(lián)系。
聯(lián)系電話：(裝飾)：_________
聯(lián)系電話：(搬家)：_________
八、 業(yè)主及用戶的其他責任
1、 物業(yè)用途限制
各用戶不得將其單位用作非法工吵道德或與土地批文、政府用途、管理公約秫等許可告示相抵觸的用途。
2、 飼養(yǎng)寵物
住戶所飼養(yǎng)的寵物，必須在管理處指定地方排匯及做廢物處理事宜。
3、 噪音氣味
為優(yōu)質(zhì)環(huán)境寧靜用戶切勿在其室內(nèi)發(fā)出噪音或氣味，滋擾其他用戶。
4、 公眾通道
必須優(yōu)質(zhì)所有走廊、通道及樓梯暢通無阻。為保護各業(yè)主/用戶自身安全起見，遇有任何公共走道阻塞時，應(yīng)立刻通知接待中心。若發(fā)現(xiàn)其他用戶做出防礙公眾利益，阻塞走道等行為，更應(yīng)主動舉報。
5、 景觀物品
各用戶不得在任何公共地方進行洗滌、晾曬、熨燙衣物或其他物品。
6、 神位
為保持環(huán)境清潔衛(wèi)生，所有用戶禁止在門前或公共地方擺設(shè)神位及燃點香燭。
7、 電梯服務(wù)
嚴禁使用客梯作送貨搬運物品用途，一切物品的運送，必須用管理公司指定的貨梯進行。
8、 危險物
各業(yè)主不得在小區(qū)范圍內(nèi)搬運，儲存及使用危險、易燃或易爆的物品。
9、 鐵閘/卷門
各用戶不得在其單位大門外或窗口裝置不符合管理處規(guī)定的不安全合格的鐵閘工窗花。
1、 營業(yè)經(jīng)商
除非得到管理公司書面批準確，所有用戶不得在小區(qū)物業(yè)的公共范圍內(nèi)擺設(shè)任何么用物品或進行各種形式的宣傳、經(jīng)工業(yè)品、販賣活動，包括張貼、派發(fā)商品、樣品、宣傳品等等。各用戶及外來訪客亦不可在此范圍內(nèi)向其他住戶進行派發(fā)物品、推銷或任何形式的磁擾。
11、 法律糾紛
業(yè)主或用戶在小區(qū)物業(yè)范圍內(nèi)，因自身問題而引發(fā)的法律糾紛及事故，必須自選承擔所有法律及經(jīng)濟責任。管理公司基受牽連而須進行額外工作及開銷，亦將由相關(guān)物業(yè)業(yè)主/用戶承擔。
九、 保安/安全
1、 為保障安全，所有的小區(qū)居住的業(yè)主及其雇傭人員，均應(yīng)辦理住客證。
a 辦理住客證請與管理處聯(lián)系，書面寫明人員姓名并交一寸照片一張，證件需繳納押金。
b 若有人員變動，應(yīng)及時到管理處發(fā)放或注銷證件手續(xù)。
c 住客證或臨時工作證不慎遺失，請及時報告管理處，并辦理補證手續(xù)(與開始輸時手續(xù)相同)
2、 大樓進出憑住房證，并于每晚23：靜樓。
3、 小區(qū)每24小時均有保安人員值班和巡邏，請業(yè)主/用戶配合保安人員工作以保障所有入住小區(qū)住戶的安全，并請注意以下幾點：
a 若發(fā)現(xiàn)任何可疑人物，請在安全情況下立即通知管理人員或管理處。
b對進入大樓的訪客將要求做會客登記，每天23：以后的訪客保安人員應(yīng)先與住戶聯(lián)系，得到允許后方可探訪。
c 房間無人時，請鎖好門窗。
d 無人在室內(nèi)時，關(guān)閉所有電器用具。
xx 不要在禁止吸煙場所吸煙，尤其是在電梯內(nèi);在可吸煙場所，應(yīng)處理好煙蒂和火種。
f 定期檢查，維修電器設(shè)備、電線和滅火器等。
g 發(fā)現(xiàn)有不明氣體時，不可開關(guān)電器包括使用電話，離開單位后，鎖好門窗，立即通知管理人員或管理處。
h 攜出大件物品及搬運貨物出小區(qū)、住宅樓，必須到管理處提出申請并開具出門許可證。辦理該手續(xù)須憑證戶證新自前往辦理。
i 住宅單位用戶世勿隨便開門給陌生人，開門前必須先從防盜眼辨別訪客。
j與監(jiān)近用戶互相認識，保持聯(lián)系，以便朋家能夠互相照應(yīng)。
k 如遇緊急情況時可直接報警(撥電話11)或直接打電話通知公安局總值班室。
l 如不幸被賊匪光顧，不應(yīng)移動、清抹或洗滌任何現(xiàn)場物品。當情況安全后，立即通知管理處。
4、 除保安員外，物業(yè)亦高有先進保安裝置以確保各業(yè)主及用戶安全。
5、 住房保安
各用戶如需在其使用單位范圍內(nèi)，自行聘用專職空著制服的私人保安員，必須事先向管理公司作書面申請，詳列人員數(shù)目，值班時間及所恬單位名稱，并須保證這些專職人員不得空著制服在小區(qū)公共地方活動，以免造成管理混淆及引起誤會。
十、關(guān)于業(yè)主安裝防盜門、窗的有關(guān)辦法
為了保證業(yè)主對其住宅單位的安全需要，管理處允許在各住宅單位安裝我方指定的防盜門、窗、并由管理處指定的安裝隊伍進行安裝，規(guī)格、樣式及顏色由管理處指定，業(yè)主自己世勿私自購置指定之外的防盜門窗，以及由指定之處的安裝隊安裝。以上務(wù)請業(yè)主遵照執(zhí)行。
十一、防火
1、 防火措施
。小區(qū)物業(yè)內(nèi)部裝置有滅火設(shè)備，用戶應(yīng)熟悉各項設(shè)備的位置及使用方法，用戶必須緊記除救火外，不得使用消防栓及各種設(shè)備作其他用途。
2、 防火知識
切勿令電線負荷過量或在同一插座接下來多種電器，例如電爐、熨斗電飯煲或吹風筒等，以免由于負荷過量而導(dǎo)致火警。
請遵照法例法定，切勿在單位內(nèi)儲藏易爆易燃物品，最后離開單位前，檢查并保證煙頭已熄滅，并把全部還在開動的電器關(guān)閉。
易燃及危險性物品應(yīng)放置在孩童無不觸及的地方。
請保持走廊、樓梯及防火通道暢通。
防火門必須保持經(jīng)常關(guān)閉。
如遇到易燃物品氣味時，切勿觸動任何電器(包括電話、門鈴、電動玩具等)開關(guān)，小心打開所有窗戶，門，讓空氣流通，然后離開現(xiàn)場及盡快通知管理處。
3、 如遇火警時應(yīng)采取的措施
保持鎮(zhèn)定
撥打電話119通知消防局
打破安裝在走廊的防火警鐘玻璃，按警鐘示警。
及時通知小區(qū)保安管理員或管理處，如時間許可，應(yīng)通知監(jiān)近用戶。
如遇到濃煙，應(yīng)盡量貼近地面，并以濕毛巾覆蓋面部。
不要乘搭電梯，應(yīng)用樓梯逃生。
盡快前往小區(qū)地面或空曠地方。
4、 防火演習
管理人員將定期進行防火學習及試驗各項救火設(shè)備。
十二、 清潔
管理公司已雇有清潔工人負責保持公共地方清潔，但仍有賴全體用戶的通力合作，維持社會公共道德，才可確保地方清潔。
用戶內(nèi)部的清潔、衛(wèi)生、防蟲工作，應(yīng)由用戶自行負責，或委托管理公司之指定承包商處理。
大樓住房應(yīng)將其室內(nèi)垃圾用塑料代包裝妥當，擺放在管理處所指定的位置，清潔工人每天將會依時清理，切勿將垃圾堆放在樓內(nèi)或小區(qū)的任何地方。
十三、 衛(wèi)生管理細則
為給業(yè)主創(chuàng)造出一個優(yōu)雅、清靜的居住、休閑環(huán)境，管理公司物制定衛(wèi)生管理規(guī)定，條例如下：
第一條：公司將組織大量人力、物力對公共場所、設(shè)施進行定期的清理、消毒、維護，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，使你充分享受舒適安全的生活及居住環(huán)境。
第二條：公司將定期進行消滅'四害'工作，絕不讓其滋生、蔓延。
第三條：請業(yè)主勿將廢物扔至樓下，應(yīng)放入樓層或樓外指定垃圾存放處，由清潔工人每天定時打掃、清運。
第四條：禁止在小區(qū)內(nèi)隨地吐痰、亂扔紙屑、果皮等廢棄物。
第五條：禁止在小區(qū)建筑上張貼裝修、標語、廣告等。
第六條：禁止在公共場所搭建違章建筑。
第七條：禁止破壞公共設(shè)施，保護其清潔、完整。
第八條：禁止踐踏草坪、損害綠化設(shè)施。
第九條：業(yè)主裝修后的垃圾，請放在室內(nèi)，由清潔員每日一次進行清理，禁止堆放在樓內(nèi)或小區(qū)街道上。
十四、 保險
管理公司已為小區(qū)的所有公共設(shè)備購置保險，有關(guān)保險費將由管理費中預(yù)算支付。各用戶若認為有需要，可以自行為其單位的室內(nèi)裝置購買保險。
各用戶不得做出與小區(qū)管理公約相違背的行為，或甚至導(dǎo)致物業(yè)保險無效，或令該保險提高之行為，如有此類事情發(fā)生，違約用戶需對因此而產(chǎn)生的所有開支及損失負。
十五、 常用電話號碼
夜間值班定：_________ 火警：119
派出所：_________ 匪警：11
醫(yī)院：_________ 急救：12
十六、 結(jié)語
為使購買小區(qū)的所有業(yè)主/住戶能享受幽雅、寧靜、舒適、安全的居住環(huán)境，物制定本住房手冊。本手岫所列各條款，純?yōu)闃I(yè)主/住戶之利益著想，敬請各位合作。
業(yè)主應(yīng)將手冊有關(guān)條款告知家中各人，若有任何疑問，請向本公司或管理處查詢，本公司將xx盡力協(xié)助。對各位的真誠合作謹致謝x。
并祝各位喬x之喜，安x愉快。
物業(yè)管理公司
__________ 年 __________月 __________日
第6篇 業(yè)主公約手冊-停車管理篇
業(yè)主公約手冊:停車管理篇
停車設(shè)施
機動車
大廈在地下一層設(shè)立地下停車場,共 42個車位,及地面 78個車位,可為業(yè)主/使用人及訪客提供服務(wù),業(yè)主/使用人如需要辦理相關(guān)手續(xù)敬請與物業(yè)管理處聯(lián)系,并在物業(yè)管理處領(lǐng)取停車證。
自行車
業(yè)主/使用人如長期使用自行車停車場,敬請與物業(yè)管理處聯(lián)系辦理有關(guān)手續(xù)。
車場有關(guān)費用敬請詳見本手冊 《物業(yè)管理費及繳付事項》。
停車場使用規(guī)定
為保證停車場的使用及滿足業(yè)主/使用人的需求,所有使用車場之業(yè)主/使用人或雇員,須遵守并聽從大廈管理員指揮,規(guī)定如下:
1)地下停車場及自行車存放處為 24小時開放;
2)業(yè)主/使用人根據(jù)本手冊 《物業(yè)管理費及繳付事項》中要求,繳納停車證的費用,并需于到期日前 10天辦理續(xù)租;
3)業(yè)主/使用人應(yīng)遵守指示牌上規(guī)定的行車路線及停車場規(guī)則,其中包括停車線、限高、及出入口;停車場限速為 5公里 /小時;
4)不應(yīng)在非停車區(qū)域停車;
5)停車場區(qū)域內(nèi)嚴禁加油、修車、吸煙;
6)在停車場地,禁止存放危險品,如:汽油、柴油、油漆、紙張和紙箱等;
7)嚴禁裝載汽油桶、氣瓶及其它易燃易爆物品進入停車場;
8)業(yè)主/使用人應(yīng)特別注意地下停車場的限高,貨車不應(yīng)進入停車場,停車場的限高為 2.3米;
9)業(yè)主/使用人應(yīng)將車輛停在所租用的固定停車位內(nèi),避免阻礙其它車輛停泊;
10)如因在停車場內(nèi)行駛或停放過程中造成其它設(shè)備、設(shè)施的損壞,業(yè)主/使用人需根據(jù)物業(yè)管理處之規(guī)定照價賠償;
11)如業(yè)主/使用人屢次違反停車場規(guī)定,物業(yè)管理處有權(quán)收回停車證、禁止其使用地下停車場。
12)業(yè)主/使用人應(yīng)保管好個人物品,避免物品遺留在車內(nèi)。如因此造成車輛之損壞,物業(yè)管理處不承擔任何相應(yīng)責任。
13)大廈僅提供業(yè)主車輛停放之場地,物業(yè)管理處人員負責停車場日常設(shè)施維護和清潔,所收停車服務(wù)費不涉及車輛停放之安全,建議車主對車輛及時進行商業(yè)保險。
第7篇 小區(qū)裝修管理業(yè)主使用手冊
小區(qū)業(yè)主使用手冊:裝修管理
根據(jù)建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《寧波市城市房屋使用安全管理條例》及政府有關(guān)法律法規(guī),為保證房屋的完好性、安全性和裝修施工期間的秩序,維護全體業(yè)主(使用人)的合法權(quán)益和公眾利益,凡進入本小區(qū)范圍裝修施工的單位和個人均應(yīng)遵守以下施工管理規(guī)定:
1.裝修施工作業(yè)管理規(guī)定
1.1凡裝修業(yè)主(使用人)應(yīng)將《裝修許可證》及《動火證》張貼于房屋分戶門上。
1.2裝飾裝修工程之時間為上午7:00時至下午19:00時,雙休日及國定假日限制施工。如需超時加班工作,必須提前向管理處提出申請,但不得從事使用電動工具和影響他人的施工。裝飾裝修人員不得在小區(qū)內(nèi)留宿。
1.3小區(qū)禁止夜間施工,業(yè)主(使用人)須要求裝修公司、裝修人員合理安排施工流程。特殊情況需由業(yè)主(使用人)提前一天向管理處提出申請,征得相關(guān)鄰居理解首肯后,方可延長作業(yè)時間。
1.4所有的裝修施工都應(yīng)在業(yè)主(使用人)房屋室內(nèi)進行,所有工具、垃圾及雜物都應(yīng)存放在業(yè)主(使用人)房屋室內(nèi),禁止堆放在室外的公共部位及消防通道上。如確需臨時占用室內(nèi)外公共部位,必須經(jīng)管理處批準并保證按期搬離。施工人員須自行將裝修垃圾袋裝后運至管理處指定的臨時建筑垃圾堆放點,由管理處負責集中清運處置。
1.5裝修期內(nèi)所有建筑材料運輸必須提前向管理處提出申請,并按指定時間、指定路線進行。所有建筑材料運輸只可使用指定電梯,水泥、沙子等必須二次包裝運輸。建筑材料搬運時應(yīng)對公共部位采取必要的保護措施,以免給公共部位及公共設(shè)施造成損壞。如有損壞,由業(yè)主負責修復(fù)或賠償。
1.6搬運貨物、家具須事先向管理處進行申請,并按指定路線及時間進行。搬運時應(yīng)采取必要的保護措施,以免對公共部位及公共設(shè)施造成損壞。如有損壞,由業(yè)主負責修復(fù)或賠償。
1.7攜出大件、整批或貴重物品,須由業(yè)主(使用人)、裝修單位負責人填寫《物品出門放行申請單》,經(jīng)安保部主管簽批后方可被放行。
1.8施工現(xiàn)場嚴禁存放易燃、易爆、易腐蝕物品,如需大量使用香蕉水、油漆及其它化學物品等,需提前向管理處如實登記,并應(yīng)采取必要保護及防范措施。
1.9裝修期間內(nèi)要做好防火工作,施工現(xiàn)場必須配備滅火器。每套房屋滅火器不得少于兩具,如不配備滅火器管理處將責令停止施工。裝修過程中如需使用明火,需提前辦理《動火證》,操作者需持有效的操作證,并做好相關(guān)防范措施?！秳踊鹱C》當天有效。
1.10施工期間嚴禁亂拉、亂接電線以及超出設(shè)計負荷用電或直接將電線輸入插座的違章危險用電行為。
1.11裝修工程完畢后,業(yè)主(使用人)及裝修公司應(yīng)及時通知管理處進行核檢。
1.12管理處對違規(guī)裝修單位或施工者,可根據(jù)情節(jié)處理:責令停工、恢復(fù)原狀,扣留違章工具、要求賠償損失,注銷《施工人員出入證》、清場、拒絕再次進入,上報政府主管部門進行處理等。
2.施工人員文明施工行為管理規(guī)定
1.1裝修單位須在施工前為所有施工人員分別辦妥《施工人員出入證》(辦證材料:身份證或暫住證復(fù)印件、一寸近照2張),每證工本費人民幣5元。
1.2施工人員進出小區(qū),必須主動出示《施工人員出入證》,凡超期使用或轉(zhuǎn)借冒用的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將沒收該證。
1.3裝修人員在裝修期間,應(yīng)將《施工人員出入證》佩帶在上身明顯部位,以便管理處工作人員識別。不按規(guī)定佩證,將給予警告、記錄在案,再被發(fā)現(xiàn)將收回、注銷其《施工人員出入證》,即刻帶離本物業(yè)管理區(qū)域。
1.4裝修人員僅限在其裝修范圍內(nèi)工作,不得占用或在公共區(qū)域進行施工。未經(jīng)許可不得進入其它區(qū)域,違者將受到嚴格盤查,必要時報公安部門處理,收回、注銷其《施工人員出入證》并沒收押金。
1.5裝修人員在小區(qū)內(nèi)必須按規(guī)定通道通行,乘坐指定電梯,未經(jīng)許可不得在小區(qū)內(nèi)隨意閑逛、逗留。
1.6裝修人員需文明施工,不得有大聲喧嘩、污言穢語、赤身裸露等不文明舉動。經(jīng)勸阻無效者,將收回、注銷其《施工人員出入證》并沒收押金,即刻帶離本物業(yè)管理區(qū)域。
1.7裝修人員嚴禁在本小區(qū)內(nèi)隨地大小便,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將收回、注銷其《施工人員出入證》并沒收押金,即刻帶離本物業(yè)管理區(qū)域。
1.8小區(qū)禁止裝修人員私自留宿,做飯開伙。若確有特殊原因,必須由業(yè)主提出書面申請。
1.9施工單位和施工人員需積極配合保安和工程人員對裝修現(xiàn)場的安全和裝修監(jiān)督工作。
3.易燃易爆物品管理規(guī)定
易燃易爆物品系指以下物品:汽油、煤油、柴油、油漆、稀料、酒精、醇、酸、酮等液體;液化石油氣、烷、炔、烯、氧化劑等氣體;彈藥、雷管、鞭炮、黃磷、成包火柴等固體。上述危險品均應(yīng)按本規(guī)定嚴格控制和管理。
3.1要使用加蓋密封的金屬容器存放,氣態(tài)物品要防止漏氣。
3.2存放和使用易燃易爆物品的場所要嚴禁煙火,注意通風。
3.3特許部位存放和使用的易燃易爆物品,要按物品的不同性質(zhì)和化學反應(yīng)分別存放使用。對遇水自燃,高溫爆炸的化學物品要采取嚴格的措施,防止發(fā)生事故。
3.4二次裝修施工單位帶入小區(qū)的危險品,在進入小區(qū)之前必須出示由物業(yè)工程部開具的《易燃易爆物品進場申請表》,由安保人員核實登記后方可進入。
3.5二次裝修施工單位攜帶的危險品,如稀料、汽油、酒精等,每日僅限帶入一桶(15公斤以內(nèi)),供當日施工使用。未用完應(yīng)帶走,不準過夜存放。施工現(xiàn)場不準作為庫房使用。
3.6凡發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的單位和個人,物業(yè)公司將立即責令停工,對不聽勸告拒不改正的,報告公安消防管理部門予以處罰。
第8篇 質(zhì)量管理-業(yè)主和住戶財產(chǎn)控制程序
1、目的:
對物業(yè)管理范圍內(nèi)與業(yè)主和住戶有關(guān)的財產(chǎn)給予保護。
2、適用范圍
適用于對委托方交付的物業(yè)、業(yè)主和住戶用于維修安裝的物品及管轄區(qū)內(nèi)車輛等控制。
3、相關(guān)/支持文件
《文件控制程序》;
《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》;
《房屋接管驗收標準》;
4、職責
4.1總經(jīng)理負責組織成立物業(yè)驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組;
4.2綜合管理部經(jīng)理負責物業(yè)驗收接管的日常事務(wù)組織協(xié)調(diào)工作;
4.3各部門按規(guī)定組成接管領(lǐng)導(dǎo)小組的各專業(yè)組,參與物業(yè)驗收接管及各類車輛的綜合管理。
5、工作程序
5.1業(yè)主和住戶的財產(chǎn)一般包括:
(a)接管的物業(yè),包括各類建筑物及公共設(shè)施;
(b)業(yè)主和住戶提供的用于維修安裝用的物品,便民服務(wù)中為業(yè)主提供修理;
(c)管轄區(qū)內(nèi)車輛的管理;
(d)其它與業(yè)主和住戶有關(guān)的財產(chǎn)。
5.2驗收接管物業(yè)的控制
加強物業(yè)綜合驗收和交接管理,保障房屋和配套設(shè)施及各項功能、指標符合規(guī)定的要求和標準。
(a)各專業(yè)組組長負責接管分工范圍內(nèi)的工作,嚴格驗收、把好工程質(zhì)量關(guān)。綜合管理部經(jīng)理組織編制《物業(yè)接管計劃》,報總經(jīng)理批準;
(b)批準各專業(yè)小組按國家、省、市工程驗收標準驗收物業(yè),確保物業(yè)的各項功能、指標符合規(guī)定的要求。
5.2.3參與竣工驗收的物業(yè)
5.2.3.1在驗收前的資料準備對于物業(yè)公司參與竣工驗收的物業(yè),在竣工驗收之前,綜合管理部應(yīng)要求委托方提供開發(fā)監(jiān)視單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等提供的有關(guān)資料,適當時應(yīng)包括物業(yè)規(guī)劃圖,竣工總平面圖,單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖,地下管網(wǎng)竣工圖,建筑施工竣工圖,隱蔽工程收簽證,沉降觀察記錄,竣工驗收證明,房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料,機電設(shè)備使用說明書,消防系統(tǒng)竣工驗收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗收證明;用水、電、氣指標批文,水、電、氣表校驗報告等圖紙資料,并對所有資料進行查驗,為物業(yè)接管驗收提供資料和數(shù)字依據(jù)。
5.2.3.2物業(yè)的竣工驗收:驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組參與開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等依照建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》《房屋接管驗收標準》等規(guī)定組織的竣工驗收工作。
5.2.4對已竣工、在用物業(yè)的驗收接管工作:
a)各專業(yè)組根據(jù)分工范圍分別負責對房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施(水、電、機電設(shè)備、消防、管線等)進行現(xiàn)場檢查驗收,并填寫《物業(yè)交接驗收表》《物業(yè)分戶移交單》;
b)驗收結(jié)束后,驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總,并將《物業(yè)交接驗收表》《物業(yè)分戶移交單》的副本交委托方,以落實責任部門限期整改,直至達到規(guī)定要求。
5.2.5物業(yè)移交內(nèi)容;
5.2.5.1建筑物移交
a)各類房屋清單及配套鑰匙;
b)單體建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣設(shè)備竣工圖;
c)住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
d)其它必要的技術(shù)資料(含設(shè)計變更和隱蔽工程驗收簽證)。
5.2.5.2公共設(shè)施及公共場所移交
a)公共設(shè)施及公共場地清單;
b)綠化竣工圖、室外竣工圖(含地下管網(wǎng)、道路、停車場院等);
c)機電設(shè)施操作、維護說明書;
d)其它必要的技術(shù)資料(含設(shè)計變更和隱蔽工程驗收簽證)。
5.2.5.3資料移交:產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料兩大類。資料組負責各類資料的核對、接收,填寫《物業(yè)交接驗收表》,并根據(jù)《文件控制程序》。規(guī)定進行分類編號,列出清單轉(zhuǎn)交綜合管理部歸檔保管。
5.2.6對新竣工的物業(yè),由驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組與委托方和開發(fā)建設(shè)單位就建筑物保修事宜進行協(xié)商,明確維修責任和保修期限。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按總投資2%的比例一次性向物業(yè)管理公司劃撥專用基金,用于購買管理用房以及公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護項目。
5.2.7根據(jù)建設(shè)部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》,應(yīng)加強對業(yè)主及住戶的房屋及維修的管理。努力做到:
a)房屋外觀完好、整潔,執(zhí)行《清潔綠化部工作手冊》有關(guān)規(guī)定;建筑物有明顯標志及方向指引,執(zhí)行《服務(wù)提供控制程序》有關(guān)規(guī)定;
b)房屋完好率應(yīng)達到98%以上;
c)無違規(guī)建筑;
d)封閉陽臺統(tǒng)一有序,房屋裝修不危及結(jié)構(gòu)和安全,執(zhí)行《樓宇入住裝修工作手冊》的有關(guān)規(guī)定;
e)房屋維修及時率達98%以上,合格率100%,并建立回訪制度;
f)代收代付房租、水、電、氣等各項費用,收繳率達到98%以上,執(zhí)行《物業(yè)管理、服務(wù)費用收繳工作手冊》的有關(guān)規(guī)定;
g)房屋資料檔案齊全,便于查閱,執(zhí)行《樓宇入住及裝修工作手冊》的有關(guān)規(guī)定。
5.3業(yè)主和住戶提供的用于維修、安裝、服務(wù)用的物品的控制,對業(yè)主和住戶提供的物品質(zhì)量應(yīng)進行控制,以確保公司對業(yè)主和住戶的維修、安裝、服務(wù)質(zhì)量符合規(guī)定的要求。
5.3.1工程部及各專項服務(wù)組(如房屋基裝飾等)負責對業(yè)主和住戶提供的項目進行維修、安裝和服務(wù)。
5.3.2當工程部收到綜合管理部轉(zhuǎn)來的業(yè)主和住戶《服務(wù)登記表》時,工程管理部填寫《派工單》,并在上注明由業(yè)主提供詳細信息,維修工持《派工單》前往業(yè)主和住戶處提供維修服務(wù)。
a)維修工在維修前,應(yīng)先對業(yè)主和住戶提供的物品進行質(zhì)量驗收,確認該服務(wù)能達到維修安裝要求后,方可進行安裝;
b)對不合格的物品,維修工應(yīng)告知業(yè)主和住戶更換服務(wù)以達到要求。如果業(yè)主和住戶堅持要求安裝,則維修工須在《派工單》上;'維修結(jié)果'欄內(nèi)清楚說明情況,經(jīng)業(yè)主和住戶簽字確認,方可維修安裝;
c)維修工現(xiàn)場維修安裝完畢后,應(yīng)對安裝質(zhì)量進行全面檢查,并請業(yè)主和住戶驗收,同時在《派工單》上'處理意見'欄內(nèi)簽字方可離開。
5.3.3公司其它專項便民服務(wù)中,對業(yè)主和住戶提供用于服務(wù)的物品應(yīng)嚴格驗證,妥善保管和使用,防止發(fā)生丟失、損壞。如發(fā)現(xiàn)不適用,應(yīng)填寫《業(yè)主和住戶財產(chǎn)問題反饋表》及時反饋給業(yè)主和住戶妥善處理?！稑I(yè)主和住戶財產(chǎn)問題反饋表》由各服務(wù)部門自行保管。
5.4保安負責各類車輛
的綜合管理,確保車輛行駛、停放安全有序。
5.4.1車輛管理服務(wù)登記
a)常住業(yè)主和住戶的車輛,應(yīng)填寫《固定(非固定)車位登記表》,并按時交納場地使用費;
b)業(yè)主和住戶的摩托車、自行車應(yīng)辦理停放手續(xù),停入指定車位,并按時交納管理費和領(lǐng)取停放卡。
5.4.2外來車輛的管理:外來車輛進入管轄區(qū)時,保安員應(yīng)在《京都苑機動車輛進出管理登記卡》上登記車型、車號及進出時間,并按規(guī)定收費。
5.4.3車輛在管理區(qū)內(nèi)的行駛管理
a)為確保車輛在區(qū)內(nèi)行駛安全,保安員根據(jù)有關(guān)交通規(guī)則,設(shè)置各種道路交通標識:
b)在道路上控制車輛行駛速度,減少意外交通事故發(fā)生;區(qū)內(nèi)行駛機動車嚴禁鳴喇叭、超速,保安應(yīng)按照規(guī)定對違章者給予教育;
c)機動車輛在區(qū)內(nèi)行駛時造成服務(wù)設(shè)施或他人財產(chǎn)損失的,由保安員協(xié)調(diào)處理。
5.4.4協(xié)調(diào)車輛停放管理
a)區(qū)內(nèi)設(shè)置停車場或適當位置劃分停放區(qū);
b)車輛應(yīng)按車泊位停放,對臨時進入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛停放實行照章?lián)裎煌７?
c)對小區(qū)內(nèi)汽車違章亂停放,保安發(fā)出違章通知書給車主,并按有關(guān)規(guī)定處理。
5.4.5摩托車、自行車停放管理:摩托車、自行車停放在指定的區(qū)內(nèi),必要時設(shè)專職管理員負責管理車輛。
相關(guān)記錄
qr-011-01 《物業(yè)接管計劃》
qr-011-02 《物業(yè)交接驗收表》
qr-011-03 《物業(yè)分戶移交單》
qr-011-04 《業(yè)主和住戶財產(chǎn)登記表》
qr-011-05 《固定(非固定)車位登記表》
qr-011-06 《摩托車、自行車停放登記表》
qr-011-07 《汽車進出時間登記卡》
第9篇 某物業(yè)管理人員走訪業(yè)主技巧
物業(yè)管理人員走訪業(yè)主技巧
作為物業(yè)管理人員經(jīng)常會去業(yè)主家中走訪處理問題。既講究實在,又講究藝術(shù),才能夠取得最佳效果。下面介紹一些走訪時的要訣,希望對大家日常工作有所幫助:
見面問候時最好點名道姓。邁進業(yè)主家門,你的第一句話可能是:“你好,見到你很高興。”但這卻不如說:“王先生,你好,見到你很高興?！睋?jù)測,后者比前者要熱情得多。
若業(yè)主沒請你坐下,你最好站著。坐下后不應(yīng)直接掏煙給業(yè)主,如業(yè)主請你抽煙,你應(yīng)說:“謝謝。”請記住,切莫把煙灰和火柴頭弄到地板上,那是很不得體的。主動開始談話,珍惜時間。盡管對方已經(jīng)了解到你的一些情況和來訪目的,你仍有必要主動開口。你可再次對某些問題進行強調(diào)和說明。時刻保持相應(yīng)的熱情。在談話時,你若對某一問題沒有傾注足夠的熱情,那么,業(yè)主會馬上失去談這個問題的趣。當業(yè)主因為某些問題,出現(xiàn)憤怒并難以抑制時,應(yīng)提早結(jié)束此次走訪。憤怒會使你失去理解他人和控制自己的客觀尺度。它不僅無助于問題的解決,反而會把事情搞得更糟。
學會聽的藝術(shù)。聽有兩個要求,首先要給業(yè)主留出講話的時間,其次要'聽話聽音'。如業(yè)主首先講話,你不可打斷他。應(yīng)做好準備,以便利用恰當?shù)臅r機給其以響應(yīng),鼓勵他講下去。。。。不能夠認真聆聽別人談話的人,也就不能夠“聽話聽音”,更不能機警、巧妙地回答對方的問題。記住:不論是社交場合,還是在工作中,善于聽乃是一個人應(yīng)有的素養(yǎng)。
避免不良的動作和姿態(tài)。玩弄手中的小東西,用手不時地理頭發(fā)、攪舌頭,清牙齒,掏耳朵,盯視指甲、天花板或?qū)Ψ缴砗蟮淖之嫷?這些動作都有失風度,,,,,也不應(yīng)忘記自己的身份去故作姿態(tài),賣弄親近:“咱倆無話不談,要是對別人,我才不提這個呢!”俚話和粗話更應(yīng)避免。
要誠實、坦率、有節(jié)制。若在一件小事上做假,很可能使你的整個努力付諸東流。對方一旦懷疑你不誠實,你的各種不同凡響的作為都將黯然失色。誰都不是十全十美的完人,因此,你可以坦率地談起或承認自己的缺點或過失。在評論第三者時不應(yīng)失去體量他人的氣度,無節(jié)制地使用尖刻語言只會讓人疑心:“誰知哪一天,他也許會在背后這樣說我呢?！?,,,要善于“理亂麻”,學會清楚地表達。善于表達使人終生受益。講話不會概括的人,常常引起人們的反感:敘事沒有重點,思維頭緒混亂的人,常常迫使人們盡量回避他。一般來說,你若從沒有擔心過別人會對你的話產(chǎn)生反感,就意味著你已引起他人的反感了。
注意自己說話的語氣和語調(diào)。說話要保持清晰,喉音、鼻音不宜太重,語速平緩,語調(diào)老成、平淡,充滿朝氣的語調(diào)會使你顯得年輕。此功重在平時留心多練。。。。。注意衣著和發(fā)式。第一次見面就給人一種不整潔的印象,往往會給你的自我表白投下陰影。
過度的關(guān)心和說教應(yīng)該避免,要表現(xiàn)出誠意和合作精神。
結(jié)束出門時,不要忘記帶走你的帽子、手套、公事包等東西。告別語應(yīng)適當簡練,克制自己不要在臨出門時又引出新的話題,因為沒有理由認為告別才是會見的高潮。
案例:某年5月,陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日,陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內(nèi),等第二天上班時,陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點了,便立即報了警,但至今未破案。今年10月,陳某起訴至法院,請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。
。。。。
分析:陳某在入住后,與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書,該合同是物業(yè)公司對陳某提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾和陳某愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定,物業(yè)公司無保管陳某摩托車的義務(wù)。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負有日常管理的義務(wù),但其所承擔的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。
點評
當前,業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移到家庭財產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生,于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”,一旦自己家庭財產(chǎn)遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席,然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔業(yè)主失竊的后果。
案例:王某與李某是鄰居關(guān)系,某年7月中旬,王某未將其空調(diào)室外機安裝在物業(yè)指定位置,而安裝在正對李某房門的位置,空調(diào)機啟動后,熱風從窗戶吹進鄰居房內(nèi),加之噪音影響,擾亂了李某的休息。所以李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭,要求王某拆除空調(diào)室外機并賠償精神損失。
分析:王某作為小區(qū)業(yè)主對自有房屋依法享有權(quán)利,但必須接受相應(yīng)的限制。王某將空調(diào)器的室外機移至房屋的北側(cè)外立面,違反了《民法通則》的關(guān)于相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定,李某得到法院的支持也在情理之中。
點評
目前,業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢,其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前,有的業(yè)主不了解,有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂,而是選擇由物業(yè)公司出面處理,如物業(yè)公司不肯協(xié)調(diào),則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費相要挾,無形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。
第10篇 小區(qū)業(yè)主手冊：裝修管理
花園小區(qū)業(yè)主手冊:裝修管理
一、業(yè)主(使用人)進行房屋裝修,均應(yīng)提前辦理裝修申請手續(xù),領(lǐng)取并填寫《裝修申請表》,連同設(shè)計方案、施工圖、施工隊伍資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(印章預(yù)留件)、委托裝修協(xié)議等報物業(yè)公司查驗審批,經(jīng)同意后繳納裝修保證金2000~5000元(住宅2000元,辦公及商場5000元)和裝修垃圾清運費4.5元
第11篇 長灣小區(qū)業(yè)主臨時管理規(guī)約
長青灣小區(qū)《業(yè)主臨時管理規(guī)約》
【kd長青灣】是全體業(yè)主共同的家園,為維護小區(qū)的安寧、整潔,全體業(yè)主共同立約如下:
1、與人為善,與鄰里和睦相處,以誠懇友好的態(tài)度,理性處理鄰里糾紛。
2、按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主關(guān)系。
3、業(yè)主不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅、車庫改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅、車庫改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
4、不占用任何共用部位和共用設(shè)施設(shè)備(例如屋頂、外立面、樓道、煙道等);不在外墻面裝飾裝修、安裝花架、安裝或懸掛廣告牌或條幅等。不利用自家門窗、玻璃窗等地方張貼、懸掛告示或進行宣傳活動。
5、不在樓道內(nèi)停放自行車或放置鞋柜、堆放雜物,否則物業(yè)客戶服務(wù)中心有權(quán)清理。
6、不在道路、綠地、廣場等公共場種植花草樹木、搭花架、擺花盆。愛護綠地,不踐踏草坪、不攀折樹木、不采摘花果。
7、損壞小區(qū)內(nèi)任何公共設(shè)施,均應(yīng)照價賠償。未成年人損壞的,監(jiān)護人承擔賠償責任。
8、業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)文明乘梯,遵守《電梯使用管理約定》。
9、業(yè)主、物業(yè)使用人需臨時占用和挖掘道路、場地等共用部位的,須征得業(yè)主委員會和物業(yè)客戶服務(wù)中心同意(在業(yè)主委員會成立之前,須征得相關(guān)業(yè)主和物業(yè)客戶服務(wù)中心同意),并在約定時間內(nèi)恢復(fù)原狀。
10、因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時,相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)給予必要的配合,阻撓維修養(yǎng)護的進行而造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)負責修復(fù)并承擔賠償責任。
11、業(yè)主、物業(yè)使用人須向物業(yè)客戶服務(wù)中心預(yù)留家庭主要成員的緊急聯(lián)系方式,便于緊急情況下聯(lián)絡(luò)。發(fā)生漏水、煤氣泄漏、火災(zāi)等緊急事件時,物業(yè)客戶服務(wù)中心可在公安機關(guān)、社區(qū)、業(yè)主委員會等2位以上第三方見證人在場的情況下,進入業(yè)主專用部分采取必要的緊急避險措施。
12、將生活雜物、垃圾投放到垃圾箱內(nèi),不翻揀小區(qū)內(nèi)垃圾箱(站)的垃圾。
13、自覺控制裝修、音響、娛樂活動等發(fā)出的聲響,以不干擾鄰居正常生活為度。空調(diào)機外機發(fā)出超標噪音的,排除故障前應(yīng)當停止使用或及時更換。
14、不違反政府規(guī)定或在非指定地點燃放煙花爆竹。
15、空調(diào)位屬于業(yè)主專有,業(yè)主、物業(yè)使用人須定期檢查空調(diào)架、空調(diào)擋板安裝的牢固性及空調(diào)位排水孔是否暢通。
16、不在窗戶、飄檐、空調(diào)位等處懸掛、擺放物品,以免墜物傷人。
17、高空拋物是嚴重危害公共安全的行為,造成他人損傷或物品損壞的,依法承擔相應(yīng)的民事及刑事責任。
18、本小區(qū)內(nèi)規(guī)劃開放式道路維修養(yǎng)護費用由全體業(yè)主承擔。
19、業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)按時交納物業(yè)服務(wù)費用。
20、為維護業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意在物業(yè)服務(wù)活動中授予物業(yè)客戶服務(wù)中心以下權(quán)利:
1)根據(jù)規(guī)約制定物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度。
2)告知業(yè)主、物業(yè)使用人違反本【kd長青灣】《業(yè)主臨時管理規(guī)約》和規(guī)章制度的行為。
3)利用本物業(yè)公共場所、設(shè)施進行宣傳、場地租賃等經(jīng)營活動。
21、本小區(qū)的《裝修管理約定》、《露臺管理約定》、《私家花園管理約定》、《商業(yè)網(wǎng)點管理約定》、《環(huán)境、衛(wèi)生管理約定》、《治安、消防、交通管理約定》、《電梯使用管理約定》、《公用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理約定》、《太陽能熱水器安裝管理約定》、《寵物飼養(yǎng)管理約定》是本規(guī)約的附件,具有同等效力。
22、本規(guī)約對本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。租售物業(yè)時,業(yè)主應(yīng)將本規(guī)約內(nèi)容告知承租人、受讓人、并將租售情況告知物業(yè)客戶服務(wù)中心。
23、業(yè)主大會成立后由業(yè)主大會制定【kd長青灣】《業(yè)主管理規(guī)約》,本臨時規(guī)約自動失效。
附件:
附件一、《裝修管理約定》
附件二、《露臺管理約定》
附件三、《私家花園管理約定》
附件四、《商業(yè)網(wǎng)點管理約定》
附件五、《環(huán)境、衛(wèi)生管理約定》
附件六、《治安、消防、交通管理約定》
附件七、《電梯使用管理約定》
附件八、《公用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理約定》
附件九、《太陽能熱水器安裝管理約定》
附件十、《寵物飼養(yǎng)管理約定》
第12篇 灣龍小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約
龍灣小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約
第一章 總 則
第一條 為了維護龍灣小區(qū)(以下簡稱“物業(yè)”)全體業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,維護公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等規(guī)定,結(jié)合本小區(qū)(大廈)的實際情況制定本規(guī)約。
第二條 本管理規(guī)約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。
第三條 凡是與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定,應(yīng)與本管理規(guī)約一致。
第二章 物業(yè)基本情況
第四條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱龍灣小區(qū) ;
座落位置 **區(qū)**路**號,**號 ;
物業(yè)類型商住 ;
建筑面積約583233平方米。
第五條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房位于:___,建筑面積為: 。
第六條 依法取得本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所有權(quán)的人,或者雖未依法登記取得所有權(quán),但基于買賣、贈與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專有部分的人為本管理規(guī)約所稱業(yè)主。
第七條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的能夠登記成為單個業(yè)主所有權(quán)標的物的建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房、綠地、樓頂平臺、車庫、車位等房屋或者特定空間為本管理規(guī)約所稱專有部分。
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán),物業(yè)服務(wù)用房、外墻面、大堂、樓梯、過道、道路,未經(jīng)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,未經(jīng)規(guī)劃專屬于單個業(yè)主的樓頂平臺、綠地等為本管理規(guī)約所稱共有部分。
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物以外的已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應(yīng)當為業(yè)主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等其他公共場所為本管理規(guī)約所稱共有部分。
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使而修建或者埋設(shè)的配套設(shè)施,包括圍墻、大門、車棚、公共健身設(shè)施等,以及電梯、公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、管道、水箱、消防、郵政信箱、避雷裝置、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等公用設(shè)施,為本管理規(guī)約所稱共有部分。
第三章 物業(yè)的使用
第八條 業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第九條 業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則,在用電、用水、用熱、用氣、排水、通行、通風、采光、日照、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
第十條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
1、危及建筑物安全,妨害建筑物正常使用,損害建筑物外觀;
2、占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地,擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備;
3、違章搭建、私設(shè)攤點、占用綠地、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;
4、踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
5、在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物;
6、違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒有害物質(zhì),發(fā)出超標噪聲;
7、擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫、設(shè)立廣告牌等;
8、拒付物業(yè)服務(wù)費用;
9、利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;
10、法律、法規(guī)和本規(guī)約禁止的其他行為。
第十一條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十二條 業(yè)主應(yīng)在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。
本物業(yè)管理區(qū)域晚間18時至次日上午8時和節(jié)假日,不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工。
第十三條 因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時恢復(fù)原狀并承擔相應(yīng)的賠償責任。
第十四條 業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。
第十五條 業(yè)主應(yīng)按設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十六條 業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定。
第十七條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。
第十八條 業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:
1、不得在公共場所大小便,不得飼養(yǎng)家禽,保證動物衛(wèi)生避免傳染疾病。
2、
