第1篇 物業(yè)管理投標(biāo)書投標(biāo)人簡介
《物業(yè)管理投標(biāo)書》投標(biāo)人簡介
第一章:投標(biāo)人簡介
jsly物業(yè)管理有限公司是一家專業(yè)從事物業(yè)管理及其相關(guān)配套業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè),公司由從事多年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理的業(yè)界精英共同創(chuàng)建,麾下?lián)碛幸恢Я⒅居趶氖挛飿I(yè)管理事業(yè)的精干團(tuán)隊(duì), 公司于20**年*月*日正式成立,注冊資金為200萬人民幣,具有三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì),公司法人代表是sl先生。
作為一家年輕的企業(yè),jsly物業(yè)管理有限公司堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的原則,立志通過規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、流程化的管理,通過運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù), 達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益。
我們倡導(dǎo)'1、2、3的服務(wù)模式',即:
'1'個(gè)結(jié)果: 服務(wù)圓滿,業(yè)主滿意。
'2'個(gè)必須: 必須帶走業(yè)主的煩惱--煩惱到零點(diǎn); 必須留下ly的真誠--真誠到永遠(yuǎn);
'3'個(gè)不漏: 一個(gè)不漏地記錄業(yè)主反映的問題;一個(gè)不漏地處理業(yè)主反映的問題;一個(gè)不漏地復(fù)審問題的處理結(jié)果。
我們注重將物業(yè)的整體管理溶入服務(wù)之中,注重理性管理與感性服務(wù)二者相結(jié)合,在具體的項(xiàng)目管理上將引進(jìn)一站式管理模式,即從業(yè)主的需求→提供服務(wù)→業(yè)主滿意的全新流程式服務(wù)理念,同時(shí)更加關(guān)注業(yè)主的滿意度--就是本公司追求的最根本所在。
jsly物業(yè)管理有限公司堅(jiān)持'以客戶為中心'的服務(wù)宗旨,強(qiáng)調(diào)從細(xì)節(jié)以及服務(wù)著手,本著'以人為本,貼近業(yè)主,關(guān)注業(yè)主現(xiàn)實(shí)與潛在需求'的人性化服務(wù)原則,追求四個(gè)'最'---最舒適、最便利、最親情和最順暢的溝通,力求將管理服務(wù)工作的每一個(gè)細(xì)節(jié)做到盡善盡美,使業(yè)主生活無憂無慮,開心每一天。
我們的質(zhì)量方針是客戶為尊、誠信為本、持續(xù)改進(jìn)、精益求精。
我們的管理理念是堅(jiān)持服務(wù)的創(chuàng)新,通過主動(dòng)、專注、高效、精細(xì)的專業(yè)化服務(wù),用心創(chuàng)造價(jià)值。
我們的服務(wù)目標(biāo)是使業(yè)主房產(chǎn)保值增值、為開發(fā)商提升品牌形象、為社會(huì)創(chuàng)造效益。
我們的服務(wù)理念是一切為了您滿意。
展望未來,jsly物業(yè)管理有限公司將始終堅(jiān)持'一切為了您滿意' 的服務(wù)理念,不斷的超越自我、精益求精、追求卓越,堅(jiān)持走服務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展之路,為提高物業(yè)管理服務(wù)水平而不懈追求!
第2篇 物業(yè)管理手冊－文件控制程序
物業(yè)管理手冊:文件控制程序
1、目的
對與管理體系有關(guān)的文件進(jìn)行控制,確保服務(wù)過程中使用的文件為有效版本。
2、適用范圍
適用于與公司管理體系有關(guān)的文件控制。
3、職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)發(fā)布管理體系文件。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)審定管理體系文件。
3.3管理部負(fù)責(zé)對行政管理性文件的管理與控制。
3.4品質(zhì)部負(fù)責(zé)對管理體系文件的審核、管理與控制。
3.5工程部負(fù)責(zé)技術(shù)性文件的管理與控制。
3.6各部門負(fù)責(zé)本部門業(yè)務(wù)范圍內(nèi)與管理體系相關(guān)文件的管理與控制。
4、程序
4.1文件分類及保管
4.1.1公司內(nèi)部使用的文件:各種行政管理制度,由管理部負(fù)責(zé)保管;管理體系文件由品質(zhì)部負(fù)責(zé)保管;建筑單位移交的全部圖紙、文件資料和生產(chǎn)設(shè)備的圖紙等技術(shù)性文件,由工程部負(fù)責(zé)保管。具體執(zhí)行《技術(shù)資料、圖紙、文件分類管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。
4.1.2外來文件,如與物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)的國家和地方性政策、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)等文件資料,由管理部負(fù)責(zé)保管。
4.1.3對于上述文件,各部門如有借用,需填寫借閱清單。
4.2文件的編號(hào)
4.2.1管理手冊編號(hào)
4.2.1.1文件號(hào):jw/qem-ххх-2005
“jw”:河南**物業(yè)管理有限公司
“qem”:管理手冊
“ххх”:管理手冊編號(hào)
“2005”:管理手冊版本發(fā)布年份
4.2.1.2版本號(hào):х/a
“х”:修訂次,以阿拉伯?dāng)?shù)字順序0、1、2、3……表示
“a”:版本狀態(tài),英文大寫字母順序a、b、c……表示
4.2.2作業(yè)指導(dǎo)書編號(hào)
4.2.2.1文件號(hào):jw/wi-ххх-2005
“wi”:作業(yè)指導(dǎo)書
“ххх”:作業(yè)指導(dǎo)書編號(hào)
4.2.2.2版本號(hào)同管理手冊
4.2.3記錄編號(hào):jw/jl-х.х-ххх
“jl”:記錄
“х.х”:記錄隸屬章節(jié)號(hào)
“ххх”:記錄編號(hào)
4.3文件的編寫、審核、審定和批準(zhǔn)
4.3.1管理手冊由編寫小組編寫,品質(zhì)部審核,管理者代表審定,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.3.2作業(yè)指導(dǎo)書由各部門組織編寫,品質(zhì)部審核,管理者代表審定,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.4文件的發(fā)放和回收
4.4.1公司內(nèi)部的發(fā)放范圍以適用部門和人員為原則,嚴(yán)格控制文件的濫發(fā),以便于管理和防止泄密,且保證為有效版本。
4.4.2公司的管理體系文件均為“受控文件”,并制作《受控文件清單》予以控制。但為了讓顧客或上級(jí)機(jī)關(guān)了解公司的管理體系,一般只提供《管理手冊》的“非受控版本”。同時(shí)按照本章節(jié)4.4.3的規(guī)定發(fā)放。
4.4.3品質(zhì)部應(yīng)在《受控版本文件分發(fā)及回收單》和《非受控版本文件分發(fā)單》上詳細(xì)記錄發(fā)放情況,便于追溯管理。
4.4.4受控版本文件和非受控版本文件應(yīng)蓋有“受控版本”或“非受控版本”印章。
4.4.5作廢/失效的受控版本文件回收后應(yīng)及時(shí)處理,留作資料的在封面上加蓋“作廢”章。
4.4.6非受控版本文件無需更換新的版本和回收。
4.5文件的保存、修訂、作廢與銷毀
4.5.1文件的保存和修訂
4.5.1.1各部門文件由本部門保管并填寫《文件保管清單》。
4.5.1.2任何人不得私自涂改、外借受控文件。
4.5.1.3文件修訂,填寫《文件修訂單》,經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后,品質(zhì)部負(fù)責(zé)修訂、換頁。
4.5.2文件的作廢與銷毀
4.5.2.1各部門應(yīng)按照體系的要求及時(shí)撤出失效或作廢的文件,由品質(zhì)部加蓋“作廢”印章。
4.5.2.2要銷毀的作廢文件,由相關(guān)部門填寫《文件銷毀申請》,經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后,由品質(zhì)部監(jiān)督相關(guān)部門銷毀。
4.6借閱管理體系有關(guān)的文件時(shí),應(yīng)填寫《文件借閱記錄》,由相關(guān)負(fù)責(zé)人審批后方可借閱,并登記備案。
4.7品質(zhì)部每季度對各部門文件的保管及有效性進(jìn)行檢查并填制《品質(zhì)部抽檢單》。
4.8本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《記錄控制程序》
5.2《技術(shù)資料、圖紙、文件分類管理辦法》
6、相關(guān)記錄
6.1《受控版本文件分發(fā)及回收單》jw/jl-4.2.3-001
6.2《非受控版本文件分發(fā)單》jw/jl-4.2.3-002
6.3《文件保管清單》jw/jl-4.2.3-003
6.4《文件修訂單》jw/jl-4.2.3-004
6.5《文件銷毀申請》jw/jl-4.2.3-005
6.6《文件借閱記錄》jw/jl-4.2.3-006
6.7《受控文件清單》jw/jl-4.2.3-007
6.8《品質(zhì)部抽檢單》jw/jl-5.4.5-003
第3篇 某小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文件
**華軒小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)公告
根據(jù)《廣州市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》,為適應(yīng)小區(qū)發(fā)展的需要,現(xiàn)決對**華軒物業(yè)管理實(shí)行公開招標(biāo)。
一、招標(biāo)單位
**華軒小區(qū)
二、單位地址
廣州市白云區(qū)南湖游樂園旁
三、招標(biāo)項(xiàng)目情況
**華軒小區(qū)占地面積約15.41萬
第4篇 港式物業(yè)管理專題介紹2
二、大廈保險(xiǎn)
大廈各單元內(nèi)部的保險(xiǎn)通常由業(yè)主或住戶自行負(fù)責(zé),但對物業(yè)和樓宇的公共地方及設(shè)施的保險(xiǎn)則應(yīng)由一個(gè)共同的團(tuán)體承擔(dān),以保障公共地方及設(shè)施意外損毀及對第三者的生命及財(cái)物安全。
專業(yè)的物業(yè)管理公司須依照大廈公契的規(guī)定為其接管物業(yè)的公共地方及其設(shè)施購買保險(xiǎn),以便在意外發(fā)生后,全體業(yè)主的賠償問題有所保障。在香港,管理公司須考慮的大廈保險(xiǎn)有以下三類:
(一)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)
財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)通常又分為兩種情況:一種是只保公共地方及設(shè)施;另一種還包括大廈的結(jié)構(gòu)。購買保險(xiǎn)之前,管理公司會(huì)依照大廈公契的投保要求,并聘請專業(yè)測量師對投保額進(jìn)行估價(jià),然后向信譽(yù)好的保險(xiǎn)公司投保,以便大廈在遭受火災(zāi)、水浸及其他受保的風(fēng)險(xiǎn)所造成毀壞時(shí),小業(yè)主的利益有所保障。
(二)公共責(zé)任險(xiǎn)
此類保險(xiǎn)通常沒有固定保額,保險(xiǎn)公司通常會(huì)以每次索償?shù)淖罡哔r償限額為依據(jù),再視其管理公司的物業(yè)大小及類型簽定保價(jià)。購買此類保險(xiǎn)后,投保人對第三者在該物業(yè)公共地方所發(fā)生的意外造成的賠償責(zé)任,便由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。比如:大廈外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛、電梯困人造成第三者受傷、私家車被盜等情況發(fā)生,而管理公司被控并證明確有職責(zé)疏忽時(shí),保險(xiǎn)公司須對受害者依法例作出賠償。
(三)雇員賠償保險(xiǎn)
香港勞工法例規(guī)定:雇主必須為其雇員購買意外傷害保險(xiǎn),保額是以所有受雇員的全年薪金總和(包括獎(jiǎng)金、花紅等)作為準(zhǔn)則。
購買保險(xiǎn)之后,專業(yè)的管理公司卻會(huì)特別注意以下事項(xiàng):
1.復(fù)核保單資料,詳審?fù)侗Ｈ嗣Q、地址、保額、投保風(fēng)險(xiǎn)范圍、期限等是否準(zhǔn)確;
2.妥善保存保單;
3.每年重估保額并續(xù)保
當(dāng)真正有事故或意外事故發(fā)生時(shí),如管理公司認(rèn)為保險(xiǎn)公司賠償不足,則可以通過以下方式尋求解決:
1.向保險(xiǎn)索償委員會(huì)投訴;
2.向保險(xiǎn)業(yè)聯(lián)會(huì)投訴;
3.向消費(fèi)者委員會(huì)投訴;
4.通過法律途徑向保險(xiǎn)公司起訴。
應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是管理公司購買的大廈保險(xiǎn)通常是不包括小業(yè)主單元內(nèi)部。如業(yè)主單元內(nèi)部水浸或火災(zāi)造成損失則由業(yè)主自行承擔(dān);又如業(yè)主水龍頭忘記關(guān)閉,其水流入公共地方或電梯間等遭受巨大損失或他人受傷,就需由該業(yè)主負(fù)責(zé)賠償。但是小業(yè)主是可以自行為其單元內(nèi)部購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及第三者責(zé)任保險(xiǎn),以進(jìn)一步保障其自身利益。
第5篇 物業(yè)顧問項(xiàng)目裝修管理程序
顧問項(xiàng)目裝修管理程序
為規(guī)范裝修手續(xù)辦理,保障顧客利益,確保房屋正常、安全使用,維持小區(qū)共用部分統(tǒng)一美觀的外部形象,特制定此管理程序。
一、裝修手續(xù)辦理
1、顧客需要進(jìn)行室內(nèi)裝修工程,須會(huì)同其委托的裝修者向管理處進(jìn)行申報(bào)登記,交驗(yàn)裝修單位的《承建資格證書》原件,填寫《裝修申報(bào)表》和《裝修施工人員登記表》,提交裝修合同復(fù)印件、裝修圖紙、承建資格證書復(fù)印件、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(加蓋公章)。裝修施工人員還須提交有關(guān)身份證復(fù)印件,并張貼在《裝修施工人員登記表》的背面。
2、如需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu),由申請人向管理處提交建筑物原設(shè)計(jì)單位或有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案及政府設(shè)計(jì)審批部門的審批證明材料。
3、管理處與顧客、裝修者三方共同簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》。
4、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對裝修方案進(jìn)行審批(也可以書面授權(quán)的形式指定主辦以上人員辦理),并對施工人員進(jìn)行審核,包括人員身份、技術(shù)狀況、裝修資質(zhì)證明、施工時(shí)間(最長不得超過三個(gè)月)、機(jī)械設(shè)備工具情況及負(fù)責(zé)人聯(lián)系辦法,于三日內(nèi)做出批復(fù)。
5、管理處經(jīng)理指定人員將批準(zhǔn)意見知會(huì)裝修申請人,同時(shí)知會(huì)管理處各部門予以留意和配合,并建立裝修管理檔案。
6、管理處財(cái)務(wù)人員按裝修收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)的費(fèi)用與裝修保證金。
7、管理處簽發(fā)《裝修許可證》、《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》。
二、裝修現(xiàn)場管理
1、安全管理員負(fù)責(zé)對照《出入卡》對裝修施工人員進(jìn)出小區(qū)進(jìn)行管理。
2、裝修施工隊(duì)將《裝修許可證》張貼在裝修戶門外,《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》和《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》張貼在裝修戶門內(nèi),以便于裝修工人對照執(zhí)行和管理處監(jiān)管。裝修管理人員及各班巡邏安全員負(fù)責(zé)對以上工作監(jiān)督執(zhí)行。
3、如裝修工程延期,應(yīng)知會(huì)業(yè)主會(huì)同裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到管理處辦理延期手續(xù)。
4、在整個(gè)裝修過程中,安全巡邏員每天至少檢查一次各裝修隊(duì)的《裝修許可證》、《出入卡》及必要上崗證是否齊全有效,消防措施、材料堆放、垃圾處理、裝修時(shí)段是否符合要求,有無違章留宿、生火做飯及違法違紀(jì)行為等;管理處技術(shù)人員應(yīng)每兩天至少檢查一次各裝修隊(duì)是否按經(jīng)批準(zhǔn)的方案、格式裝修,是否有亂接、擅改管線,是否有違章打墻、鉆孔、破壞防水層,裝修材料、用電用水等是否符合要求。檢查情況記錄于《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》。裝修時(shí)進(jìn)行物資搬運(yùn)應(yīng)填寫《物資搬運(yùn)放行條》。如裝修過程中有違規(guī)行為,管理處開具《裝修違章通知書》要求業(yè)主和裝修隊(duì)及時(shí)整改。
6、裝修隊(duì)撤離時(shí)所搬物品應(yīng)填《物資搬運(yùn)放行條》,在安全管理員監(jiān)督下清除垃圾并打掃干凈現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生時(shí),方可予以撤離。
7、裝修施工作業(yè)時(shí)間為每天7:00-12:00,14:00-19:00。安全管理員在每日12:00負(fù)責(zé)檢查裝修戶施工人員停止作業(yè)情況,每日19:00負(fù)責(zé)督促施工人員離開大廈或小區(qū)。特殊情況要留宿的應(yīng)到管理處辦理有關(guān)手續(xù)。
8、如業(yè)主與裝修者因裝修問題產(chǎn)生爭議,管理處有義務(wù)勸阻爭吵行為,但不能代其中一方對另一方履行約束或代追繳行為;出現(xiàn)糾紛情況應(yīng)立即通知公安部門出面處理。
三、裝修驗(yàn)收
1、裝修工程結(jié)束,業(yè)主驗(yàn)收合格后,由業(yè)主向管理處提出驗(yàn)收申請,管理處指定專人根據(jù)《裝修申報(bào)表》對裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收。主要驗(yàn)收裝修施工是否對共用部分產(chǎn)生影響。
2、對于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)目,在《裝修申報(bào)表》中予以記錄,并責(zé)令裝修施工隊(duì)進(jìn)行整改和返修。整改完畢后,管理處進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。
3、管理處驗(yàn)收合格后,10個(gè)工作日內(nèi)辦理裝修保證金退還手續(xù)。
四、裝修手續(xù)辦理流程圖
裝修單位提供相關(guān)資料
1、施工人員身份證復(fù)印件1份、照片2張。
2、裝修單位《營業(yè)執(zhí)照》、《承建資格證書》、裝修合同復(fù)印件。
3、裝修施工圖紙1份。
業(yè)主填寫《裝修申報(bào)表》
裝修單位填寫《裝修施工人員情況登記表》
管理處備案裝修申請
業(yè)主、裝修單位、管理處三方簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》
業(yè)主、裝修單位交納裝修保證金及其它費(fèi)用
管理處簽發(fā)《裝修許可證》、
《出入證》、《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》
裝修單位進(jìn)行裝修、管理處監(jiān)督
裝修完成,業(yè)主自行驗(yàn)收
管理處驗(yàn)收
限期整改
退還裝修保證金(裝修驗(yàn)收合格之日
起十個(gè)工作日內(nèi),每周四下午)
(四)入伙手續(xù)辦理相關(guān)資料與表格
1.《入住指引》
2.《歡迎函》
3.《業(yè)主資料袋》
4.《業(yè)主資料卡》
5.《業(yè)戶手冊》
6.《房屋交付驗(yàn)收表》
7.《物品領(lǐng)用登記表》
8.《委托銀行代收款協(xié)議書》
9.《常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目表》
10.《裝修申報(bào)表》
11.《裝修許可證》
12.《裝修施工人員登記表》
13.《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》
14.《裝修違章通知書》
15.《管理費(fèi)收費(fèi)通知單》
16.《工程遺留問題處理記錄表》
17.《物業(yè)入伙意見調(diào)查表》
第6篇 物業(yè)園區(qū)制冷供暖系統(tǒng)管理維修培訓(xùn)
物業(yè)園區(qū)制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修培訓(xùn)
1、制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容
(1)熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法,制定相應(yīng)的操作規(guī)程,并嚴(yán)格執(zhí)行。
(2)定期巡查、記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況,使設(shè)備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內(nèi)。
(3)機(jī)組運(yùn)行時(shí),應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi),如果不正常,應(yīng)及時(shí)調(diào)整,必要時(shí)可關(guān)機(jī),以防止事故發(fā)生。
(4)定期檢查各風(fēng)機(jī)、水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況,有無雜音、振動(dòng)、滲水情況,并定時(shí)加潤滑油、定時(shí)檢修。
(5)定期檢查各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶的松緊情況,磨損太大時(shí)應(yīng)及時(shí)更換。
(6)定期巡查各管網(wǎng)有無裂縫或漏水以及堵塞,有問題及時(shí)排除,保證水管暢通。
(7)定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物,對風(fēng)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查,防止卡死。
(8)根據(jù)鍋爐用水量,定期清洗、保養(yǎng)鍋爐,軟化用水裝置。
(9)定期清除鍋爐燃燒室及煙道的炭灰,防止積存過多。
(10)每年停爐期間對鍋爐進(jìn)行全面保養(yǎng),徹底清除水垢及雜質(zhì),對安全閥、轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)械及其附屬設(shè)備進(jìn)行檢修。
(11)做好空調(diào)、鍋爐等設(shè)備耗電的計(jì)量、記錄及收費(fèi)工作。
2、制冷機(jī)供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護(hù)的基本制度
(1)空調(diào)系統(tǒng)工作制度
①空調(diào)共對當(dāng)班空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行負(fù)有全部責(zé)任。領(lǐng)辦必須組織好空調(diào)工按照巡回檢查制度,定時(shí)對外界及空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度進(jìn)行監(jiān)視,根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行空調(diào)工作情況調(diào)節(jié),努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范圍。
②嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。
③堅(jiān)守工作崗位,任何時(shí)間都不得無人值班或擅自離崗,值班時(shí)間不做與本崗位無關(guān)的事。
④負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的日常保養(yǎng)和一般故障檢修。
⑤值班人員必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀況,發(fā)現(xiàn)問題立即報(bào)告,并及時(shí)處理,且在工作日記上做好詳細(xì)記錄。
⑥值班人員違反制度或使之造成設(shè)備損壞的,將追究其責(zé)任。
⑦認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí),熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況,做到故障判斷準(zhǔn)確,處理迅速及時(shí)。
(2)空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)定
準(zhǔn)備工作:
①檢查冷水機(jī)組的蒸發(fā)器進(jìn)、出水閥是否全部開啟;
②檢查冷水泵、冷水泵進(jìn)出水泵是否全部開啟;
③檢查分水管上的閥,根據(jù)樓層的空調(diào)需要,決定是否開啟或關(guān)閉;
④檢查回水總管兩端的閥是否開啟;
⑤檢查系統(tǒng)里的水壓,以在規(guī)定范圍內(nèi)為準(zhǔn);
⑥檢查加熱器,油溫必須大于50攝氏度,并檢查油位是否到液位,電源電壓、閥門位置是否正常;
⑦啟動(dòng)手動(dòng)油泵,運(yùn)行時(shí)間不得少于1分鐘,并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。
機(jī)組啟動(dòng)
①觀看控制屏,屏上要顯示'機(jī)組準(zhǔn)備啟動(dòng)';
②啟動(dòng)冷卻塔、冷凍水泵,并要保持進(jìn)出冷凍機(jī)的冷卻水的壓差;
③若沒有問題,按鍵啟動(dòng)機(jī)組(注意電流變化狀態(tài)),此時(shí)控制中心即置機(jī)組于運(yùn)行狀態(tài),注意顯示器上現(xiàn)實(shí)的信息,觀看機(jī)組是否有故障顯示。
機(jī)組運(yùn)行:
①機(jī)組運(yùn)行時(shí),應(yīng)檢查油泵指示燈是否亮著;
②檢查油泵顯示情況;
③注意機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)電流是否正常,風(fēng)頁是否打開,把風(fēng)頁換到自動(dòng)控制檔;
④做好機(jī)組運(yùn)行記錄(每小時(shí)將冷水機(jī)組狀態(tài)記錄下來)。
關(guān)機(jī)程序:
①先停冷凍機(jī)組;②在停冷凍水泵、冷卻水泵;③切斷總電源。
(3)鍋爐系統(tǒng)工作制度
①負(fù)責(zé)鍋爐系統(tǒng)的安全運(yùn)行操作及運(yùn)行記錄,根據(jù)各系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和運(yùn)行要求,對有關(guān)設(shè)備進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)。
②負(fù)責(zé)鍋爐及其所屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修。
③嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。
④堅(jiān)守工作崗位,任何時(shí)間都不得無人值班或私自離崗,值班時(shí)間內(nèi)不做與本崗位無關(guān)的事。
⑤每班至少?zèng)_水位計(jì)及排污一次,并認(rèn)真做好水質(zhì)處理和水質(zhì)分析工作。
⑥勤檢查、勤調(diào)節(jié),保持鍋爐燃燒情況的穩(wěn)定,做好節(jié)能工作。
⑦認(rèn)真學(xué)習(xí)技術(shù),精益求精,不斷提高運(yùn)行管理水平。
(4)鍋爐操作規(guī)程。
由于鍋爐是特種高壓高溫設(shè)備,所以,操作運(yùn)行人員必須有極強(qiáng)的工作責(zé)任心和過硬的理論知識(shí)及操作技術(shù),否則,極易造成重大的設(shè)備損壞和人身傷亡事故。
為確保鍋爐安全運(yùn)行,操作人員必須嚴(yán)格遵守下列操作規(guī)程。
啟動(dòng)前檢查:
①檢查所有的設(shè)備是否完好,如油泵、軟管泵、給水泵、離子交換器、閥門等;
②電源電壓是否正常;
③汽水系統(tǒng)、供油系統(tǒng)的所有閥門是否處于應(yīng)處工作位置,鍋爐本體儀表是否正常,水位計(jì)水位是否正常(1/3--1/2處);
④泄爆門手動(dòng)是否完好;
⑤日用油箱是否有油;
⑥除氧器水位、壓力及溫度,軟水箱水位;
⑦查看交接班記錄。
啟動(dòng)及運(yùn)行:
①鍋爐機(jī)器設(shè)備送電;
②打開煙道風(fēng)門,并確認(rèn)完全打開;
③吹掃3-5分鐘后點(diǎn)火,點(diǎn)火時(shí)負(fù)荷調(diào)節(jié)開關(guān)處于一級(jí)火位置;
④檔壓力升至2.0×105帕?xí)r,應(yīng)首先向除氧器供氣加熱,并同時(shí)沖洗水位表,當(dāng)壓力升至所需的壓力后,方可向負(fù)載供汽;
⑤供汽時(shí)首先排放分汽包凝結(jié)水,并緩緩打開主蒸汽閥,當(dāng)分汽包壓力與鍋壓平衡后才可緩緩打開供汽閥;
⑥并爐時(shí),并爐爐壓應(yīng)小于運(yùn)行爐壓(3--5)×104帕;
⑦點(diǎn)火時(shí)應(yīng)密切注意點(diǎn)火狀態(tài),如經(jīng)二次點(diǎn)火仍點(diǎn)不起,應(yīng)重新吹掃后方可進(jìn)行第三次點(diǎn)火,在點(diǎn)不起應(yīng)停止進(jìn)行點(diǎn)火,檢查原因并排除故障;
⑧運(yùn)行時(shí)應(yīng)密切注意爐爐膛火焰,水位計(jì)水位、鍋爐壓力表;
⑨除氧氣壓力、溫度、水位,軟水箱水位,日用油箱有微機(jī)其它運(yùn)行設(shè)備的工作情況;
⑩在油泵工作期間應(yīng)密切注意日用油箱間,防止溢油管溢油;
11.運(yùn)行時(shí)一般不允許對帶有壓力、高溫的設(shè)備進(jìn)行維修,必須維修時(shí)應(yīng)事先做好完全措施,并有旁人監(jiān)護(hù)。
停爐:
①關(guān)閉供汽閥、主蒸汽閥;
②負(fù)荷調(diào)節(jié)開關(guān)調(diào)制一
級(jí)火位置;
③關(guān)閉燃燒控制開關(guān),使其處于停止位置上;
④水位表水位應(yīng)處于1/2位置;
⑤長時(shí)間停爐(5小時(shí)以上)應(yīng)關(guān)閉供水閥、進(jìn)油閥、回油閥、回油網(wǎng),但禁止關(guān)閉快門閥;
⑥切斷鍋爐電源;
⑦鍋爐全部停止運(yùn)行后,應(yīng)切斷油泵電源、軟水泵電源、鍋爐電源;
⑧鍋爐全部停止運(yùn)行后,禁止向除水器進(jìn)水。
維修保養(yǎng):
①每日清掃、擦洗所有設(shè)備及工作場所,否則接班人員有權(quán)拒絕接班;
②每班沖洗水位計(jì)一次;
③每班定期排水一次;
④每日定期手動(dòng)安全閥一次;
⑤每班做爐火、軟水及離子交換器化驗(yàn)一次,離子交換器水硬度≥0.02時(shí)應(yīng)2-3小時(shí)化驗(yàn)一次,當(dāng)水硬度>0.025時(shí)應(yīng)再生;
⑥凝結(jié)水排放管應(yīng)每天日班排放一次并檢查水質(zhì)清潔度,化驗(yàn)水指標(biāo);
⑦每周檢查給水濾網(wǎng)、油過濾器、濾汪一次;
⑧對所有有跑、冒、漏問題的閥及時(shí)修復(fù);
⑨對所有泵閥(軟水、污水)、軟水箱等附屬設(shè)備進(jìn)行年大修及清洗。
注意事項(xiàng):
①若供油系統(tǒng)不完善,運(yùn)行人員應(yīng)時(shí)時(shí)注意日用油箱的液位控制器的工作狀況及送排風(fēng)及的工作狀況;
②無關(guān)人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入鍋爐房;
③嚴(yán)禁在工作場所動(dòng)用名火和吸煙;
④排水溝內(nèi)如有柴油流入,應(yīng)用水沖洗干凈,并用排物泵排凈;
⑤工作現(xiàn)場保持整潔,不得有油漬等;
第7篇 物業(yè)公司外來文件管理控制程序
公 司 程 序 文 件版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp6.3物業(yè)公司外來文件的管理控制程序 頁碼: 1/2
1.目的:
對外來文件的接收、處理、歸檔管理實(shí)施控制,確保文件的正常管理和能及時(shí)處理、遵守和執(zhí)行。
2.適用范圍:
適用于政府主管部門及上級(jí)公司、上級(jí)物業(yè)主管部門及其它管理關(guān)系單位發(fā)給公司的文件。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.5章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.5章
4.職責(zé):
4.1總經(jīng)理或副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批各類外來文件、責(zé)成有關(guān)部門處理。
4.2綜合辦公室負(fù)責(zé)處理除工程維修部工程技術(shù)文件、分承包合同、工程移交文件、經(jīng)營管理部的經(jīng)營合同、協(xié)議書以外的外來文件,包括上級(jí)公司、政府主管部門傳來的文件及有關(guān)物業(yè)管理的法令、法規(guī)、各類規(guī)章制度的接收、登記、整理并保存原始件,將各部門傳來的文件整理呈交總經(jīng)理或副總經(jīng)理審批,工程維修部及經(jīng)營管理部的文件由綜合辦公室登記后保存一份原件。
4.3各部門負(fù)責(zé)本部門業(yè)務(wù)往來中的外來文件及有關(guān)物業(yè)管理合同的法令、法規(guī)的接收,經(jīng)公司副總經(jīng)理批準(zhǔn)后,負(fù)責(zé)根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的批示處理有關(guān)文件。
5.工作程序:
5.1外來文件的接收:
5.1.1上級(jí)公司文件由綜合辦公室派專人領(lǐng)取,政府主管部門下發(fā)的文件由收發(fā)員送綜合辦公室,綜合辦公室應(yīng)填寫《外來文件接收登記表》。
5.1.2公司各部門的業(yè)務(wù)往來文件接收后,統(tǒng)一送交綜合辦公室進(jìn)行分類,登記在《外來文件接收登記表》上。
5.2外來文件的處理:
5.2.1上級(jí)公司、政府主管部門的文件由綜合辦公室填寫《外來文件處理表》,綜合辦公室主任填寫呈辦意見并由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批閱,綜合辦公室根據(jù)批示轉(zhuǎn)相關(guān)部門,并督促確保文件按總經(jīng)理或副總經(jīng)理批示執(zhí)行。
5.2.2外來的有關(guān)物業(yè)管理的法令、法規(guī),經(jīng)總經(jīng)理批示后,由經(jīng)營管理部送交綜合辦公室并存檔,有關(guān)部門需要時(shí),綜合辦公室將復(fù)印件蓋上受控文件專用章,并做好《文件/資料發(fā)放登記表》。
5.2.3傳真由綜合辦公室在《外來文件接收登記表》上登記后,轉(zhuǎn)相關(guān)部門,并由綜合辦公室存檔。
5.3外來文件的檔案管理:
5.3.1上級(jí)公司和政府主管部門的文件由綜合辦公室在年底或次年初提出銷毀、立卷、歸檔意見,報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,對不需要使用查閱的文件填寫《外來文件銷毀登記表》后進(jìn)行銷毀,對有價(jià)值的文件進(jìn)行裝訂成冊,并保存。
5.3.2日常業(yè)務(wù)文件由綜合辦公室征求相關(guān)部門意見后,提出具體處理措施報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行相應(yīng)處理,建立文件處理檔案。
5.3.3歸檔文件借閱時(shí)受綜合辦公室監(jiān)督,并做好借閱登記。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《外來文件接收登記表》ej-qr-qp6.3-01
6.2《外來文件處理表》ej-qr-qp6.3-02
6.3《外來文件銷毀登記表》ej-qr-qp6.3-03
6.4《文件/資料借閱登記表》 ej-qr-qp6.1-01
6.5《文件/資料發(fā)放登記表》 ej-qr-qp6.1-04
第8篇 物業(yè)管理公司員工守則16
物業(yè)管理公司員工守則(十六)
(一)管理人員必須保持服裝整潔,儀表端莊、精神飽滿。
(二)對待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應(yīng)以禮相待,保持彼此間良好關(guān)系。
(三)必須嚴(yán)格遵守公司輪值時(shí)間,按時(shí)上下、班(交接班),不得無故遲到、早退。
(四)管理人員不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別住戶做職責(zé)范圍以外及對私人服務(wù)的工作。
(五)管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事物,若業(yè)主、住戶提出要求,應(yīng)請其直接向公司咨詢。
(六)大廈負(fù)責(zé)人應(yīng)該執(zhí)行公司之各項(xiàng)指標(biāo),并定期召開該大廈各級(jí)員工的會(huì)議,向公司做定期工作匯報(bào)。大廈員工應(yīng)服從大廈負(fù)責(zé)人之工作調(diào)配及崗位編排。
(七)不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對公司有欺詐及不誠實(shí)行為。
(八)不得假借公司名義或利用職權(quán)對外做有損公司聲譽(yù)或利益之行為。
(九)不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人收受或索取任何形式的禮物、賞錢。
(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽損壞公司財(cái)務(wù),對各公物如有損壞,須負(fù)責(zé)賠償。
(十一)雨雪天氣,各員工必須依時(shí)當(dāng)值,監(jiān)守崗位,并按照公司所頒布之指示進(jìn)行防風(fēng)防雨工作。
(十二)必須尊守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。
第9篇 物業(yè)項(xiàng)目員工管理培訓(xùn)計(jì)劃
物業(yè)項(xiàng)目員工的管理和培訓(xùn)計(jì)劃
員工是我們最寶貴的資產(chǎn),我們強(qiáng)調(diào)人力資本增值目標(biāo)優(yōu)先于財(cái)務(wù)資本增值的目標(biāo)。所以從這層意義上未說,經(jīng)營企業(yè)其實(shí)就是做人的工作。為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊(duì)伍。員工管理的宗旨是以人為本,善待員工,規(guī)范管理,人盡其才。在物業(yè)管理工作中,我們提出的人員管理體系由三部分組成:
(一)、聘用與考核
1、聘用
對于操作層員工,依照相關(guān)人事勞動(dòng)部門招聘人員規(guī)定,根據(jù)人員編制、用工條件擇優(yōu)錄取,錄用后經(jīng)過對員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核,試用3-6個(gè)月,依據(jù)《勞動(dòng)法》的規(guī)定,簽訂勞動(dòng)合同書。
2、考核考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段。主要辦法如下:
a.每年對員工進(jìn)行兩次崗位考核,根據(jù)考核業(yè)績實(shí)施獎(jiǎng)懲?？己寺?00%,淘汰率5%,崗位輪換率10%。
b.對新員工在錄用前進(jìn)行一次全面考核和面試,經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核,考核率100%。
c.培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后,對參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核,培訓(xùn)考核率100%.
d.對分公司經(jīng)理每年進(jìn)行兩次考評(píng),充分征求甲方意見和員工民主評(píng)議,根據(jù)評(píng)議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。
(二)、量化管理與規(guī)范操作
(1)量化管理:
a.實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制,對相關(guān)崗位管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化,作出具體要求。
b.分公司對全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化,確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。
c.年度考核量化,年度崗位輪換率10%,淘汰率5%。
d.實(shí)行財(cái)務(wù)成本雙控制的管理模式。公司制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案,有計(jì)劃的控制成本,提高企業(yè)效益。
(2)規(guī)范運(yùn)作
a.按照is09001:2000的物業(yè)管理質(zhì)量體系運(yùn)行。
b.運(yùn)用公司《員工手冊》等,規(guī)范管理分部員工的行為。
c.實(shí)施企業(yè)形象戰(zhàn)略。
從員工選聘入手,獎(jiǎng)懲機(jī)制貫穿整個(gè)管理服務(wù)運(yùn)作中。獎(jiǎng)勵(lì)包括外送培訓(xùn)、職務(wù)提升、一次性物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì);懲罰包括辭退、降職、調(diào)崗、降低待遇、一次性罰款等形式。
(1)對選聘現(xiàn)有優(yōu)秀員工進(jìn)行培訓(xùn)、考核,合格者正式上崗。
(2)日常運(yùn)作中采用 5% '末位'淘汰制,實(shí)行強(qiáng)制性淘汰(辭退、降職)。
(4)對工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)、不思上進(jìn)者,堅(jiān)決淘汰。
(三)、在項(xiàng)目進(jìn)駐三個(gè)月前開始將進(jìn)駐的人員開始培訓(xùn)。
附:員工管理網(wǎng)絡(luò)圖
人員管理
1、素質(zhì)機(jī)制--公司企業(yè)精神,制定素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格錄用考核,培訓(xùn)培養(yǎng)提高
2、配置機(jī)制--工作崗位設(shè)計(jì)合理配置人力
3、組織機(jī)制--制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施
4、壓力機(jī)制--量化考核、素質(zhì)評(píng)價(jià)末位淘汰、優(yōu)化組合
5、激勵(lì)機(jī)制--工資福利等物質(zhì)保障,榮譽(yù)晉升等精神獎(jiǎng)勵(lì)。
第10篇 物業(yè)管理員考試答題技巧
第一部分知識(shí)考試答題技巧
全國物業(yè)管理員職業(yè)資格考試中知識(shí)考試,主要是考察學(xué)員對所物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)、基本理論掌握程度的一種測試方式。 考試內(nèi)容分為三種方式:單項(xiàng)選擇題、多向選擇題和判斷題
一、單項(xiàng)選擇題的答題技巧
所謂單項(xiàng)選擇題,就是在命題中給出答案,讓你選出一個(gè)且只能選出一個(gè)符合題目要求的答案,并把代號(hào)填入題目后面的括號(hào)內(nèi)。一般命題所給的答案有即a、b、c、d四個(gè)。
答題技巧:
1、直接選擇法
所謂直接選擇法,就是學(xué)員掌握基本知識(shí)、基本理論比較扎實(shí)或題目比較簡單,一眼就能選出符合題目要求的正確答案的答題方法。
例如:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房交付業(yè)主使用已滿( )年,可以召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。 1b 2c 3d 5
對于這樣的命題,就可以采用直接選擇法。應(yīng)為從題目一眼可以看出,正確的答案應(yīng)該是b。
2、逐一排斥法
所謂逐一排斥法就是題目有一定的難度或?qū)W員對答案莫能兩可的情況下所采用的一種答題技巧。在這種情況下,要對命題對給出的答案,先排斥明顯不符合命題要求的答案,然后對剩余答案在進(jìn)行排斥,最后選出正確的、符合命題要求的答案。
例如:物業(yè)管理的主要職能是遵照國家的法律、法規(guī),運(yùn)用現(xiàn)代化科學(xué)手段,對物業(yè)實(shí)施管理,以( ),從而為人們創(chuàng)造優(yōu)雅、舒適、安全的生活工作環(huán)境。
a 滿足業(yè)主的全部要求 b 滿足業(yè)主和使用人的全部要求 c 維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益 d 以上都是
對于這樣的命題,如果用直接選擇發(fā)做不了,就可以采用逐一排斥法做。從命題答案來看,a答案中有“全部”二字,不符合要求,予以排斥。b答案中也有“全部”二字,不符合要求,同樣予以排斥。既然已經(jīng)排斥了a、b,那當(dāng)然就不能選d,所以剩下的c答案自然是正確答案。
二、多向選擇題的答題技巧
多向選擇題相對于單項(xiàng)選擇題來說,有一定的難度。按照閱卷要求,沒有全部選出命題答案要求的,視為錯(cuò)誤答案。多選或少選都不能得分。
答題技巧:
1、直接選擇法:
例如:從建筑規(guī)模上劃分,商業(yè)場所可分為( )
a 居住區(qū)商場,建筑規(guī)模一般在0.3-1萬平方米。 b 地區(qū)購物商場,建筑規(guī)模一般在1-3萬平方米。 c 市級(jí)購物中心,建筑規(guī)模一般在3-10萬平方米。 d 國家級(jí)購物中心,建筑規(guī)模一般在10萬平方米以上。
從我們掌握的知識(shí)得知,商業(yè)場所只分為三種:即居住區(qū)商場、地區(qū)購物商場和市級(jí)購物中心。答案自然是abc。
2、逐一排斥法:
例如:1、物業(yè)管理人員在工作中對待業(yè)主態(tài)度不一,對熟人熱情周到,對不熟悉的人提出的合理要求也只是簡單應(yīng)付,這主要違反了物業(yè)管理人員()的職業(yè)道德。
a 鉆研業(yè)務(wù),奉公守法 b 兢兢業(yè)業(yè),熱情服務(wù) c 積極主動(dòng),文明禮貌 d 口齒伶俐,頭腦靈活
對于這樣的命題,就要采用逐一排斥的方法來做。從命題要求來分析,“對待業(yè)主的態(tài)度”與a無關(guān),予以排斥。d答案屬于個(gè)人素質(zhì)要求,不是職業(yè)道德的要求,應(yīng)予以排斥。正確答案自然是b、c。
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三、判斷題答題技巧
判斷題不像選擇題,命題已給出具體答案,而是需要學(xué)員用所掌握的知識(shí)判斷,答案是“是”與“非”。 對于判斷題就要靠自己所掌握的基本知識(shí)和基本理論來做。
第二部分技能考試答題技巧
----全國物業(yè)管理員職業(yè)資格考試中技能考試,主要是考察學(xué)員對所掌握的物業(yè)管理基礎(chǔ)知 識(shí)、基本理論,在實(shí)施物業(yè)管理的過程中對其靈活應(yīng)用能力、解決工作中存在的一般問題能力的一種鑒定方式。技能考試題有三種類型的題型:模擬現(xiàn)場操作題、情景題和案例題。
一、現(xiàn)場模擬操作題答題技巧
(一)命題形式:觀看錄像,然后按照要求答題。每題錄像放兩次,第一題30分鐘之后放第二題錄像。
(二)命題類型:命題一般會(huì)涉及的內(nèi)容是物業(yè)管理過程中一些工作的一個(gè)方面。例如物業(yè)的接管與驗(yàn)收、各項(xiàng)工作檢查(包括消防安全檢查、清潔衛(wèi)生檢查、設(shè)施設(shè)備檢查等)。
命題考察的形式是通過以錄像的形式,判斷在工作過程反映出存在的問題,讓考生指出并說明理由。
(三)答題方法:
第一步:仔細(xì)觀看錄像,第一編錄像要記下存在的問題(一般命題中反映出的問題是比較明顯的),第二遍再補(bǔ)充核實(shí)。
第二步:答題。
(四)答題技巧:
每一個(gè)命題在筆答時(shí),可以按照下面的要求回答:
第一部分:
指出命題中存在的問題(不能漏項(xiàng))。所指出的問題要?dú)w為大類,如保潔方面、消防安全方面、設(shè)施管理方面、設(shè)備管理方面、車輛管理方面、環(huán)境管理方面、社區(qū)活動(dòng)組織管理方面、資料管理方面等。不要僅僅指出有紙團(tuán)、有污漬、有漏水、有墻面破損等。
第二部分: 針對你認(rèn)為所存在的問題:
第一段 按照存在問題找法律法規(guī)依據(jù)
依據(jù)存在問題的細(xì)節(jié),歸為物業(yè)管理的大類,說明所不符合國家物業(yè)管理法律、法規(guī)(包括地方性法規(guī)、條例)的名稱或不符合的正常物業(yè)管理的工作程序。
一般在物業(yè)管理工作中,按照物業(yè)管理的類別所適用的國家法律法規(guī)(僅供參考)有:
*房屋接管驗(yàn)收、撤管方面:
①《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》 (1993年11月13日建設(shè)部建法字[1999]第113號(hào)文發(fā)布執(zhí)行)
②《建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房屋接管驗(yàn)收工作的通知》 (1991年11月26日建房管字第57號(hào))
③《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 (zbp30001-90)
④《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)
⑤《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》
⑥《城市商品房預(yù)售管理辦法》
⑦建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知
⑧《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》
⑨地方性法規(guī)和條例
*消防安全方面
①《消防法》
②《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 建設(shè)部發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)(gb50222-95)
③《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》 (1996年1月5日建設(shè)部、公安部令第49號(hào)發(fā)布)
④《租賃房屋治安管理?xiàng)l例》 (1995年3月6日公安部令第24號(hào)發(fā)布)
⑤建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知
⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》
⑦地方性法規(guī)、條例
*環(huán)境管理方面
①《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》
&nb
sp; ②《城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)通知》
③《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》
④《城市綠化條例》
⑤建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知
⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》
⑦地方性法規(guī)、條例
*保潔管理方面
《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》、《城市生活垃圾管理辦法>、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以及有關(guān)管理實(shí)施細(xì)則
*物業(yè)管理委托合同方面
①《中華人民共和國合同法》
②《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)
③《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》
④建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知
⑤建設(shè)部、國家工商行政管理局關(guān)于印發(fā)推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》的通知
⑥建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》(示范文本)的通知
⑦地方性法規(guī)、條例
*房屋維護(hù)修繕方面
①《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)
②《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
③《中華人民共和國城市規(guī)劃法》
④《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》
⑤《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》
⑥《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》
⑦《房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定》、《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》
⑧《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程》
⑨《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》、建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知
⑩地方性法規(guī)、條例
*設(shè)備管理方面
①《建設(shè)部關(guān)于提高電梯質(zhì)量的若干規(guī)定》
②《建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)電梯管理的暫行規(guī)定實(shí)施細(xì)則》
③建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市區(qū)域鍋爐供熱管理辦法》的通知
④《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》
⑤《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》
⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》
⑦建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知
⑧《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)
⑨《住宅公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》
⑩地方性法規(guī)、條例
*物業(yè)管理費(fèi)管理方面
①《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)
②《住宅公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》
③國家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的通知
④《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》1992年6月15日建設(shè)部令第19號(hào)發(fā)布
⑤《中華人民共和國合同法》
⑥《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》
⑦《國家稅務(wù)局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》
⑧地方性法規(guī)、條例
*房屋裝飾裝修管理方面
①《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》
②《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》
③《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》
④《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)
⑤《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》
⑥建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知
⑦《中華人民共和國合同法》
⑧地方性法規(guī)、條例
第二段 針對存在問題說明應(yīng)該如何做:
針對所存在的問題,指出在管理中應(yīng)如何做。 如“根據(jù)……,在…方面應(yīng)做到……”
第三段(可以不說明)指出按照“存在問題”的管理可能會(huì)造成的影響:
二、情景題答題技巧
(一)命題形式:一般命題以物業(yè)管理日常工作中一個(gè)側(cè)面提問。
1、補(bǔ)缺命題:如某項(xiàng)工作以做了一部分工作,讓考生完成剩余部分內(nèi)容?！俺艘陨瞎ぷ饕酝?還應(yīng)該如何做”
2、回答命題:讓考生回答問題。
3、選作命題:從命題中選答一題。
(二)命題類型:命題一般會(huì)涉及的內(nèi)容是物業(yè)管理過程中一些工作的一個(gè)方面。
例如物業(yè)的接管與驗(yàn)收、各項(xiàng)工作檢查(包括消防安全檢查、清潔衛(wèi)生檢查、設(shè)施設(shè)備檢查等)。
(三)答題方法: 答題要求:熟悉物業(yè)管理日常各項(xiàng)工作內(nèi)容,按照命題要求回答。
1、補(bǔ)缺命題:
所謂補(bǔ)缺命題,就是命題就物業(yè)管理某項(xiàng)工作進(jìn)行了一部分,要求考生將剩余部分通過筆答的形式敘述完成。
例如: 1、××大廈原物業(yè)管理公司合同期滿撤管,另一家新的物業(yè)管理公司來接管,物業(yè)管理員小李被安排負(fù)責(zé)大廈檔案資料的管理工作,為了盡可能完整的收集大廈的有關(guān)資料,小李向按時(shí)間順序列出應(yīng)收集資料的清單。關(guān)于大廈業(yè)主或使用人入戶階段的資料,除了入戶通知書、入戶須知和業(yè)主或使用人信息資料以外,小李還應(yīng)收集那些資料。
2、回答命題:
所謂回答問題,就是命題給出問題,要求考生回答。
例如“你所在的物業(yè)管理公司,正在對全體員工進(jìn)行消防安全培訓(xùn),請你講解物業(yè)管理人員常用的滅火方法有哪幾種”
3、選作命題:
所謂選作命題,就是命題給出幾個(gè)問題,讓考生從中選作一個(gè)來回答的命題形式。
例如:請從下列①-④中選作一題:
①高遠(yuǎn)物業(yè)管理公司接管了雅合花園住宅小區(qū),工程部王工負(fù)責(zé)1號(hào)樓的房屋日常養(yǎng)護(hù)工作。關(guān)于墻臺(tái)面及吊頂工程,他知道需要定期進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。請告訴他墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)還需滿足那些要求
②孟先生是某物業(yè)管理公司保安部經(jīng)理,某日他接到區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑爆炸物品的報(bào)告,此時(shí)他應(yīng)該如何辦
③住宅小區(qū)是城市日常生活垃圾的主要產(chǎn)生源地,面對大量的生活垃圾源源不斷地產(chǎn)生,物業(yè)管理公司應(yīng)如何防治小區(qū)固體廢棄物對環(huán)境的污染
④元旦將近,小松所在物業(yè)管理公司計(jì)劃在管區(qū)內(nèi)舉辦一次物業(yè)管理人員和業(yè)主的聯(lián)歡活動(dòng),小宋負(fù)責(zé)制定活動(dòng)方案,他應(yīng)按怎樣的步驟制訂這樣的活動(dòng)方案。
三、案例題
所謂案例題,就是考察考生解決實(shí)際問題的能力、分析問題的能力的一類命題。
(一)命題形式
案例題一般的試題類型是結(jié)合物業(yè)管理公司具體的某項(xiàng)工作:或“依法評(píng)說”,或“如何處理”,或“工作評(píng)價(jià)”。例如:
1、某住宅小區(qū)一業(yè)主因使用電器不當(dāng),引起火災(zāi),物業(yè)管理公司保安人員發(fā)現(xiàn)后用滅火器滅火不果,立即撥打119電話報(bào)警,并啟用消防栓,但是準(zhǔn)備接水龍帶時(shí),發(fā)現(xiàn)水龍帶已損壞,從其他設(shè)備上接好水龍大后,又發(fā)現(xiàn)水箱水量不足,這時(shí)消防車趕到,經(jīng)消防人員和物業(yè)管理人員共同努力,將火勢控制住。請?jiān)u價(jià)該物業(yè)管理公司消防設(shè)備維護(hù)管理工作做得如何,并說明物業(yè)管理公司應(yīng)怎樣搞好管區(qū)內(nèi)消防設(shè)備的維護(hù)管理&
nbsp;
2、某住宅小區(qū)一業(yè)主劉暢先生是文藝界人士。某日,劉先生在其別墅內(nèi)舉行大型化妝舞會(huì),場面熱烈,直至次日臨晨五時(shí)才盡興而散。是日,劉暢的鄰居到物業(yè)管理公司投訴說他的活動(dòng)影響了他們的正常休息。物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理此事物業(yè)管理公司應(yīng)怎樣按照我國《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》對小區(qū)內(nèi)的環(huán)境噪音污染進(jìn)行全面控制
(二)答題方法
案例題常見的命題類型有: “依法評(píng)說”型、 “問題處理”型、 “工作評(píng)價(jià)”型等三種形式。
1、“依法評(píng)說”型
對于“依法評(píng)說”型案例題,應(yīng)按照以下格式回答:
①基于題目事實(shí),回答“對”與“否”。
②對你的結(jié)論,按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進(jìn)行論述。
③如果是“否”,說明如何做。
2、“問題處理”型
對于“問題處理”型案例題,應(yīng)按照以下格式回答:
①基于題目事實(shí),回答命題中對問題的處理是“對”與“否”。
②對你的結(jié)論,按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進(jìn)行論述。
③如果是“否”,說明如何做。
3、“工作評(píng)價(jià)”型
對于“工作評(píng)價(jià)”型案例題,應(yīng)按照以下格式回答:
①基于題目事實(shí),回答命題中某項(xiàng)工作的方式或結(jié)果是“對”與“否”。
②對你的結(jié)論,按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進(jìn)行論述。
③如果是“否”,說明如何做。
物業(yè)管理員知識(shí)試卷(滿分100分)
一、單項(xiàng)選擇題(60小題,每題1分,滿分60分)
答題要求:所謂單項(xiàng)選擇題,就是在所給a、b、c、d四個(gè)答案中,選出一個(gè)正確的答案。
例如:
1、( d)不是物業(yè)管理應(yīng)遵循的基本原則:
a業(yè)主至上 b統(tǒng)一管理 c權(quán)責(zé)分明d產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一
2、房屋附屬設(shè)備大修工程,是指對設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修,將設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。部件更換率一般至少在(c)%
a15b20 c 30d40
二、多項(xiàng)選擇題(30小題,每題1分,滿分30分)
答題要求:所謂多項(xiàng)選擇題,就是在所給a、b、c、d四個(gè)答案中,選出所有正確的答案,可能是幾個(gè),也可能是全部。
例如:
1、通常情況下,實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)的義務(wù)消防隊(duì)由(abd)組成
a 物業(yè)管理公司員工 b 物業(yè)開發(fā)企業(yè)員工c 公安機(jī)關(guān)消防人員 d 住宅小區(qū)居民
2、我國城市噪音污染主要源于(abc)
a 車輛交通噪音 b 建筑施工噪音 &
nbsp;c 社會(huì)生活噪音 d 風(fēng)聲、雨聲、鳥叫蟲鳴聲
三、判斷題(10小題,每題1分,滿分10分)
例如:
1、街道辦事處有權(quán)為轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)聘用物業(yè)管理企業(yè)(×)
2、物業(yè)管理公司有權(quán)清理所管工業(yè)區(qū)內(nèi)的違章搭建(√)
物業(yè)管理員技能試卷(滿分100分)
第一部分:模擬現(xiàn)場操作
一、模擬現(xiàn)場操作題(2小題,每題25分,滿分50分)
答題要求:觀看錄像,然后按照要求答題,每題錄像放兩次。第一題30分鐘之后放第二題錄像。
例如:
1、先看一段有關(guān)物業(yè)管理公司管理人員與業(yè)主進(jìn)行收樓驗(yàn)收的錄像,請指出物業(yè)管理人員在與業(yè)主交接物業(yè)單元過程中存在的問題,并說明理由。
2、先看一段有關(guān)物業(yè)管理公司日常物業(yè)管理工作情況的錄像,請指出其中存在的問題,并說明規(guī)范要求。
第二部分:筆試
二、情景題(4小題,每題5分,滿分20分)
例如:
1、××大廈苑物業(yè)管理公司合同期滿撤管,有一家新的物業(yè)管理公司接管,物業(yè)管理員小李被安排負(fù)責(zé)大廈檔案資料的管理工作,為了盡可能完整的收集大廈的有關(guān)資料,小李向按時(shí)間順序列出應(yīng)收集資料的清單。關(guān)于大廈業(yè)主或使用人入戶階段的資料,除了入戶通知書、入戶須知和業(yè)主或是用人信息資料以外,小李還應(yīng)收集那些資料。
2、你所在物業(yè)管理公司正在對全體工作人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn),請你講解物業(yè)管理人員常用滅火方法有哪幾種
三、案例題(3小題,每題10分,滿分30分)
第11篇 某物業(yè)二輪車管理規(guī)則條約
物業(yè)二輪車管理規(guī)則條約
1、本社區(qū)b區(qū)在零層設(shè)有自行車停車專區(qū),專區(qū)的存放處將由物業(yè)服務(wù)中心派專人負(fù)責(zé)集中看管,車輛存放實(shí)行有償服務(wù),其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府部門制定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn).
3、業(yè)戶需將車存放到地下二輪車存放處,請到物業(yè)服務(wù)中心辦理存放手續(xù),領(lǐng)取存車牌,懸掛于醒目處,便于核實(shí),憑此牌定期收費(fèi)。
4、園區(qū)樓前、馬路兩側(cè)、便道、綠地上禁止停放非機(jī)動(dòng)車輛,必須存放到指定的存車處。亂停亂放者,管理人員有權(quán)利制止或搬離。無牌照車輛不予存放。
5、存放人應(yīng)服從車輛管理員的指揮,有序停放便于出入,并鎖好車輛。特別提醒隨車物品不屬保管范圍,請隨身攜帶。
6、存車人要愛護(hù)存車處的設(shè)備設(shè)施,維護(hù)存車處的環(huán)境衛(wèi)生。
7、凡辦理存放手續(xù)的車輛,若有丟失,經(jīng)核實(shí)確屬物業(yè)服務(wù)中心責(zé)任,物業(yè)服務(wù)中心將根據(jù)損失車輛的原價(jià)、新舊程度給與相應(yīng)賠償。若業(yè)戶未辦理相關(guān)存放手續(xù),或未放置地下存車處,造成丟失,后果自負(fù)。
第12篇 成都市物業(yè)管理事故災(zāi)害中應(yīng)急預(yù)案
第一節(jié) 治安事故應(yīng)急預(yù)案
第五十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)常見的治安事故主要有:打架斗毆,搶劫,盜竊,非法攜帶、存放槍支、彈藥,攜帶、存放或生產(chǎn)易燃易爆、劇毒、腐蝕、放射性等危險(xiǎn)物品,故意破壞公用設(shè)施或市政設(shè)施等違反治安管理?xiàng)l例和國家相關(guān)法律法規(guī)的行為。
第五十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)治安事故的處置,應(yīng)遵守國家相關(guān)法律法規(guī),治安事故的相關(guān)責(zé)任人員應(yīng)由公安機(jī)關(guān)或政府其他機(jī)構(gòu)處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對員工的法制教育,在處置治安事故時(shí),不能有違法行為。
第五十五條 治安事故的預(yù)防:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與受聘提供服務(wù)的建筑區(qū)劃所在地派出所建立良好的關(guān)系,保持信息互通,建立治安事件報(bào)警聯(lián)動(dòng)機(jī)制;
(二)經(jīng)常在建筑區(qū)劃開展法制宣傳教育,提高公眾的法制意識(shí),營造文明守法的社區(qū)環(huán)境;
(三)加強(qiáng)對建筑區(qū)劃公共秩序的維護(hù),嚴(yán)格執(zhí)行憑證出入、來訪人員登記制度。
(四)提高警惕,發(fā)現(xiàn)有可疑人員或跡象,立即報(bào)告公安機(jī)關(guān),并追查到底;
(五)加強(qiáng)對秩序維護(hù)員的法制教育,使其對違法犯罪行為及治安事故有一定的認(rèn)識(shí),在合法的情況下履行公共秩序維護(hù)職責(zé);
(六)經(jīng)常對秩序維護(hù)員進(jìn)行防衛(wèi)技能訓(xùn)練,鍛煉身體的協(xié)調(diào)性和靈活性,增強(qiáng)攻防擊打的能力。
第五十六條 打架斗毆事件的應(yīng)急預(yù)案
(一)打架斗毆事件發(fā)生后,秩序維護(hù)人員應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場,并勸阻斗毆雙方離開現(xiàn)場,緩解矛盾;
(二)如當(dāng)事人不聽勸阻,或勢態(tài)嚴(yán)重,有違反治安管理?xiàng)l例甚至有犯罪傾向的,應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)告;在條件允許的情況下,對當(dāng)事人采取合法的手段進(jìn)行控制;
(三)控制中心應(yīng)通過監(jiān)控系統(tǒng)對當(dāng)事人進(jìn)行監(jiān)控,并通知巡邏秩序維護(hù)人員注意其動(dòng)向,防止當(dāng)事人逃逸,并按規(guī)定保存監(jiān)控錄像;
(六)疏散圍觀人員,禁止無關(guān)人員進(jìn)入事故現(xiàn)場,對事故現(xiàn)場和相關(guān)證據(jù)進(jìn)行保護(hù),以便公安機(jī)關(guān)對事故進(jìn)行調(diào)查;
(七)打架斗毆事件造成人身傷害的,應(yīng)立即通知醫(yī)療機(jī)構(gòu),對傷員進(jìn)行救治;
(八)現(xiàn)場人員應(yīng)如實(shí)反映情況,積極配合公安機(jī)關(guān)對事故進(jìn)行調(diào)查;
(九)在得到公安機(jī)關(guān)的許可后,方可對事故現(xiàn)場進(jìn)行清理;
(十)對事故進(jìn)行詳細(xì)記錄,整理相關(guān)資料并存檔,并組織相關(guān)人員對事故進(jìn)行總結(jié),吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),杜絕類似情況再次發(fā)生。
第五十七條 盜竊事件應(yīng)急預(yù)案:
(一)若發(fā)現(xiàn)犯罪分子正在實(shí)施盜竊,應(yīng)當(dāng)立即當(dāng)場抓獲,采取合法手段對犯罪分子進(jìn)行控制,并通知公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理;
(二)如果盜竊行為已經(jīng)發(fā)生,應(yīng)立即報(bào)告公安機(jī)關(guān),并對建筑區(qū)劃各出入口、通道進(jìn)行嚴(yán)格控制,防止犯罪分子逃逸;
(三)對可疑人員,可采取暗中監(jiān)視或設(shè)法約束,并報(bào)告或移交公安機(jī)關(guān)處理;
(四)盜竊事件發(fā)生后,應(yīng)在現(xiàn)場設(shè)置警戒線,疏散圍觀人員,禁止無關(guān)人員進(jìn)入事故現(xiàn)場,對事故現(xiàn)場和相關(guān)證據(jù)進(jìn)行保護(hù),重點(diǎn)是保護(hù)犯罪分子經(jīng)過的通道、翻越的窗戶臺(tái)階等,以便公安機(jī)關(guān)對盜竊事件進(jìn)行調(diào)查;
(五)如是入室盜竊,室內(nèi)無人,應(yīng)立即通知業(yè)主趕到現(xiàn)場;
(六)現(xiàn)場目擊人員應(yīng)如實(shí)反映現(xiàn)場情況,積極配合公安機(jī)關(guān)對事故進(jìn)行調(diào)查。
(七)在得到公安機(jī)關(guān)的許可后,方可對事故現(xiàn)場進(jìn)行清理;
(八)對事故進(jìn)行詳細(xì)記錄,整理相關(guān)資料并存檔,組織相關(guān)人員對事故進(jìn)行總結(jié),吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),杜絕類似情況再次發(fā)生。
第五十八條 搶劫事件應(yīng)急預(yù)案:
(一)若發(fā)現(xiàn)犯罪分子正在實(shí)施搶劫時(shí),應(yīng)迅速制止。在制止犯罪的同時(shí),應(yīng)注意自身安全,當(dāng)犯罪分子手持兇器時(shí),應(yīng)高聲呼喊,呼叫附近秩序維護(hù)員和群眾前來協(xié)助,抓獲犯罪分子并立即報(bào)警;
(二) 如犯罪分子已逃離現(xiàn)場,應(yīng)向目擊者或當(dāng)事人問清劫匪的人數(shù)、體貌特征、衣著顏色和逃逸的方向,并立即組織人員進(jìn)行堵截和報(bào)警, 同時(shí)呼叫控制中心,通過監(jiān)控閉路電視追蹤監(jiān)視犯罪分子;如是駕車逃跑,應(yīng)記下車牌號(hào)碼并立即報(bào)警;
(三)對建筑區(qū)劃各出入口、通道進(jìn)行嚴(yán)格控制,防止犯罪分子逃逸,并制止無關(guān)人員進(jìn)入;
(四) 在事故現(xiàn)場設(shè)置警戒線,疏散圍觀人員,劫匪留下的兇器、作案工具等不要用手觸摸。保護(hù)好事故現(xiàn)場,等待公安機(jī)關(guān)調(diào)查取證;
(五)搶劫事件造成人身傷害的,應(yīng)立即通知醫(yī)療機(jī)構(gòu),對傷員進(jìn)行救治;
(六)警方未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察未完畢,當(dāng)班執(zhí)勤秩序維護(hù)員不能離開現(xiàn)場。在得到公安機(jī)關(guān)的許可后,方可對事故現(xiàn)場進(jìn)行清理;
(十)對事故進(jìn)行詳細(xì)記錄,整理相關(guān)資料并存檔,組織相關(guān)人員對事故進(jìn)行總結(jié),吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),杜絕類似情況再次發(fā)生。
第五十九條 故意傷(殺)人事件應(yīng)急預(yù)案:
(一)如發(fā)現(xiàn)歹徒正在作案的,應(yīng)設(shè)法制服、阻攔歹徒,并召集各崗位秩序維護(hù)員配合。同時(shí),迅速報(bào)警和報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理或物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人。
(二)造成人身傷害的,應(yīng)立即通知附近醫(yī)療機(jī)構(gòu),對傷員進(jìn)行救治;
(三)設(shè)置警戒線,保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場,疏散圍觀人員,禁止無關(guān)人員進(jìn)入,歹徒留下的兇器、作案工具等不要用手觸摸。保護(hù)搶劫現(xiàn)場遺留的痕跡、物證,等待公安機(jī)關(guān)調(diào)查取證;
(四)對建筑區(qū)劃各出入口、通道進(jìn)行嚴(yán)格控制,防止歹徒逃逸,并通知監(jiān)控中心密切監(jiān)控各個(gè)區(qū)域,監(jiān)視歹徒行蹤;
(五)登記目擊者和事主的情況,及時(shí)向目擊者和周圍群眾了解案件發(fā)生、發(fā)現(xiàn)經(jīng)過,并做好記錄;
(六)現(xiàn)場人員應(yīng)如實(shí)向警方匯報(bào)案發(fā)現(xiàn)場情況,協(xié)助公安機(jī)關(guān)破案;
(七)警方未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察未完畢,當(dāng)班執(zhí)勤秩序維護(hù)員不能離開現(xiàn)場。在得到公安機(jī)關(guān)的許可后,方可對事故現(xiàn)場進(jìn)行清理;
(八)對此次事故進(jìn)行詳細(xì)記錄,整理相關(guān)資料并存檔,組織相關(guān)人員對事故進(jìn)行總結(jié),吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),杜絕類似情況再次發(fā)生。
第六十條 建筑區(qū)劃內(nèi)其他常見治安事件及處理措施:
(一)在建筑區(qū)劃內(nèi)游蕩或借口找人卻說不出被訪人姓名和詳細(xì)住址,或接二連三敲住戶房門,或一個(gè)個(gè)樓道按住戶電子門。
處理措施:密切注意其舉止,必要時(shí)可采取監(jiān)視、盤問以及勸其離開等方式。
(二)發(fā)現(xiàn)身上攜帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵棒等工具。
處理措施:核查其攜帶工具的用途,如用途不明的,約束起來并送所在轄區(qū)派出所。
(三)攜帶物品繁多(如電視、音響等貴重物品),又無任何證明。
處理措施:暫時(shí)將人、物扣留,待其出具可靠證明后放行。如無法出具任何證明,即送交派出所。
(四)在偏僻、隱蔽處清理皮包或錢包。
處理措施:立即設(shè)法攔截,詢問驗(yàn)證,如屬盜竊、搶劫財(cái)物的,送交警方處理。
(五)自行車、摩托車無牌、無行駛證、無鋼印、有撬損痕跡或?qū)⑽撮_鎖的自行車背走或提走。
處理措施:暫扣留人、車,待查明后放行,反之,送警方查處。
(六)機(jī)動(dòng)車拿不出行駛證,說不出車牌號(hào),沒有停車證。
處理措施:暫扣人、車,待查明后放行,反之,送警方查處。
(七)遇到秩序維護(hù)員即轉(zhuǎn)身遠(yuǎn)離或逃跑的人。
處理措施:設(shè)法阻截,用對講機(jī)通知有關(guān)的大門崗、巡邏崗執(zhí)勤人員協(xié)助將其擒獲。
(八)低價(jià)出售物品,與實(shí)際價(jià)值相差較大。
處理措施:暫時(shí)扣留人、物,待查明后放行,反之,送警方查處。
(九)長時(shí)間一個(gè)人獨(dú)處不離開。
處理措施:詢問是否需要幫助,若非業(yè)主勸其離開,如有作案嫌疑要詳細(xì)盤查。
(十)發(fā)現(xiàn)天臺(tái)隔熱層、消防栓箱內(nèi)或自行車棚內(nèi)等隱蔽地方藏有刀具、鉗子、鐵棒等工具。
處理措施:不動(dòng)隱蔽的工具,采取伏擊的方法,監(jiān)視嫌疑人的行動(dòng),如發(fā)現(xiàn)作案,則將其擒獲并扭送警方處理。
第二節(jié) 消防安全事故應(yīng)急預(yù)案
第六十一條 建筑區(qū)劃最常見的災(zāi)害是火災(zāi),火災(zāi)是指在時(shí)間或空間上失去控制的燃燒所造成的災(zāi)害,是最普遍地威脅公眾安全和社會(huì)發(fā)展的主要災(zāi)害之一?；?給人類帶來文明進(jìn)步、光明和溫暖。但是,失去控制的火,就會(huì)給人類造成災(zāi)難。人們在用火的同時(shí),不斷總結(jié)火災(zāi)發(fā)生的規(guī)律,盡可能地減少火災(zāi)及其對人類造成的危害。
燃燒的三要素: 可燃物、助燃物及著火源。
防火的主要措施: 控制可燃物、隔絕助燃物、消除著火源。
第六十二條 火災(zāi)依據(jù)物質(zhì)燃燒特性,可劃分為a、b、c、d、e五類。
a類火災(zāi):指固體物質(zhì)火災(zāi)。這種物質(zhì)往往具有有機(jī)物質(zhì)性質(zhì),一般在燃燒時(shí)產(chǎn)生灼熱的余燼。如木材、煤、棉、毛、麻、紙張等火災(zāi);
b類火災(zāi):指液體火災(zāi)和可熔化的
固體物質(zhì)火災(zāi)。如汽油、煤油、柴油、原油,甲醇、乙醇、瀝青、石蠟等火災(zāi);
c類火災(zāi):指氣體火災(zāi)。如煤氣、天然氣、甲烷、乙烷、丙烷、氫氣等火災(zāi);
d類火災(zāi):指金屬火災(zāi)。如鉀、鈉、鎂、鋁鎂合金等火災(zāi);
e類火災(zāi):指帶電物體和精密儀器等物質(zhì)的火災(zāi)。
第六十三條 根據(jù)公安部2007年6月26日下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整火災(zāi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的通知》,火災(zāi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為特別重大火災(zāi)、重大火災(zāi)、較大火災(zāi)和一般火災(zāi)四個(gè)等級(jí):
特別重大火災(zāi),指造成30人以上死亡,或者100人以上重傷,或者1億元以上直接財(cái)產(chǎn)損失的火災(zāi);
重大火災(zāi),指造成10人以上30人以下死亡,或者50人以上100人以下重傷,或者5000萬元以上1億元以下直接財(cái)產(chǎn)損失的火災(zāi);
較大火災(zāi),指造成3人以上10人以下死亡,或者10人以上50人以下重傷,或者1000萬元以上5000萬元以下直接財(cái)產(chǎn)損失的火災(zāi);
一般火災(zāi),指造成3人以下死亡,或者10人以下重傷,或者1000萬元以下直接財(cái)產(chǎn)損失的火災(zāi)。(注:'以上'包括本數(shù),'以下'不包括本數(shù)。)
第六十四條 消防安全工作貫徹預(yù)防為主,防消結(jié)合的原則,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)防和處置消防安全事故的主要工作是協(xié)組公安消防監(jiān)督部門進(jìn)行消防安全檢查、消防安全知識(shí)宣傳、消防隊(duì)伍建設(shè)等。
第六十五條 消防安全事故的預(yù)防
(一)堅(jiān)持'誰主管、誰負(fù)責(zé)'的原則,確定建筑區(qū)劃防火工作負(fù)責(zé)人、責(zé)任人,對相關(guān)區(qū)域的消防安全工作負(fù)責(zé)。組織各崗位做好消防安全防范工作,使崗位員工明確自己崗位的消防安全責(zé)任,掌握預(yù)防和控制火災(zāi)事故的應(yīng)急措施;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將容易發(fā)生火災(zāi)、一旦發(fā)生火災(zāi)可能嚴(yán)重危及人身和財(cái)產(chǎn)安全以及對消防安全有重大影響的部位確定為消防安全重點(diǎn)部位,設(shè)置明顯的防火標(biāo)志,實(shí)行嚴(yán)格管理;
(三)根據(jù)各建筑區(qū)劃實(shí)際情況設(shè)置配備消防器材設(shè)施,對消防器材、設(shè)施進(jìn)行登記造冊,做到定點(diǎn)存放,定人管理,定期檢查、保養(yǎng),保證完好有效;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對動(dòng)用明火實(shí)行嚴(yán)格的消防秩序維護(hù)。禁止在具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)的場所使用明火。因特殊情況需要進(jìn)行電、氣焊等明火作業(yè)的,動(dòng)火部門和人員應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)的用火管理制度辦理審批手續(xù),落實(shí)現(xiàn)場監(jiān)管負(fù)責(zé)人,在確認(rèn)無火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)后方可動(dòng)火施工。動(dòng)火施工人員應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定,并落實(shí)相應(yīng)的消防安全措施。
(五)保障疏散通道、安全出口暢通,并設(shè)置符合國家相關(guān)規(guī)定的消防安全疏散指示標(biāo)志和應(yīng)急照明設(shè)施,保持防火門、防火卷簾、消防安全疏散指示標(biāo)志等設(shè)施處于正常狀態(tài);
(六)在建筑區(qū)劃開展豐富多彩的消防知識(shí)宣傳普及活動(dòng),提高業(yè)主、使用人的消防安全意識(shí)和逃生技能,預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生;
(七)定期組織開展消防安全演練,使員工熟悉火災(zāi)發(fā)生的原理、滅火和傷員急救等知識(shí),提高員工的防火、滅火技能,
(八)定期組織安全防火工作大檢查,并做好記錄,發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患和不安全因素,及時(shí)整改,建立完整的消防工作臺(tái)帳;
(九)協(xié)組公安消防監(jiān)督部門對建筑區(qū)劃進(jìn)行消防安全檢查,對存在安全隱患的,及時(shí)整改。
第六十六條 消防安全事故發(fā)生時(shí)的緊急措施:
(一)當(dāng)接到火警信號(hào)時(shí),控制中心應(yīng)立即通知就近巡邏秩序維護(hù)員前往查看,確認(rèn)屬實(shí)后,立即撥打'119'報(bào)告消防部門,并上報(bào)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理或公司負(fù)責(zé)人,同時(shí),安排人員到路口或建筑區(qū)劃入口對消防部門的車輛、人員進(jìn)行引導(dǎo)。報(bào)警人員應(yīng)向消防部門詳細(xì)報(bào)告火災(zāi)現(xiàn)場的情況,包括火場的單位名稱和具體位置、燃燒物資、人員圍困情況、聯(lián)系電話和姓名等信息;
(二)打開所有通道,啟動(dòng)廣播通知事故區(qū)域人員撤離,組織秩序維護(hù)人員到達(dá)各通道口,做好火災(zāi)現(xiàn)場秩序維護(hù)和人員的疏散撤離工作;
(三)設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)立即把電梯迫降到底層,保證各消防設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn),并對起火區(qū)域的天然氣、電源等進(jìn)行關(guān)閉,防止火災(zāi)引發(fā)其他次生事故;
(四)對相關(guān)區(qū)域進(jìn)行警戒隔離,禁止無關(guān)人員進(jìn)入;
(五)在消防部門趕到前,火災(zāi)現(xiàn)場總指揮(項(xiàng)目經(jīng)理或物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人)根據(jù)現(xiàn)場的情況對參與消防撲救的人員進(jìn)行初步分工,分別成立滅火組、搶救組、供水組、后勤組等,做好消防隊(duì)到來之前的輔助性工作:如火災(zāi)情況的調(diào)查、人員受困情況的初步估計(jì)、各消防設(shè)備的準(zhǔn)備就緒、救災(zāi)道路的暢通等,并隨時(shí)與消防部門保持聯(lián)系以及時(shí)匯報(bào)現(xiàn)場情況;
(六)在消防部門趕到前,組織秩序維護(hù)人員對初起火災(zāi)進(jìn)行撲救,就近原則運(yùn)用滅火器材(如滅火器、消防栓等)撲滅火源,滅火時(shí)應(yīng)注意:
1、滅火人員應(yīng)配備必要的自我防務(wù)工具,如防火服、或用水將自身淋濕等,要在保障自身安全的前提下,對火災(zāi)進(jìn)行撲救;
2、針對不同的著火物質(zhì),正確選用滅火裝置;
3、先控制、后消滅,即首先制止住火勢蔓延,在扼制火勢發(fā)展的基礎(chǔ)上,集中優(yōu)勢兵力,迅速撲滅火災(zāi)?？刂苹饎菖c撲滅燃燒是同時(shí)進(jìn)行的,即在控制火勢時(shí)滅火;在撲滅燃燒中控制火勢發(fā)展,互相配合,互為補(bǔ)充,取得最佳滅火效果;
4、事故現(xiàn)場附近有易燃易爆物品時(shí),應(yīng)立即轉(zhuǎn)移,防止火勢擴(kuò)大或發(fā)生爆炸。
七)救人第一,出現(xiàn)人員傷亡時(shí)候,應(yīng)立即通知醫(yī)療救護(hù)機(jī)構(gòu),對傷員進(jìn)行搶救;
(八)消防部門趕到后,現(xiàn)場總指揮(項(xiàng)目經(jīng)理或物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人)應(yīng)立即向消防隊(duì)員詳細(xì)匯報(bào)火災(zāi)情況,包括燃燒物資、人員圍困情況以及前期撲救情況,協(xié)助消防隊(duì)制訂滅火撲救方案,以便消防部門迅速采取合理的撲救措施;
(九)積極協(xié)組消防部門滅火,隨時(shí)為消防隊(duì)員提供火災(zāi)現(xiàn)場的具體情況,為火災(zāi)撲救工作提供有效的建議,并隨時(shí)聽從現(xiàn)場總指揮的調(diào)度以參與火災(zāi)撲救工作中去,并且積極配合醫(yī)療救護(hù)人員受傷人員進(jìn)行急救護(hù)理工作,盡量減少人員傷亡。
第六十七條 消防安全事故善后措施:
(一)協(xié)組公安消防部門對火災(zāi)現(xiàn)場進(jìn)行警戒封鎖,保持現(xiàn)場和相關(guān)證據(jù)不被破壞;
(二)積極協(xié)助公安消防部門對事故原因及受災(zāi)情況進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計(jì),相關(guān)在場人員應(yīng)如實(shí)匯報(bào)事故現(xiàn)場情況;
(三)在得到公安消防部門的允許后,方可對事故現(xiàn)場進(jìn)行清理;
(四)環(huán)境維護(hù)人員應(yīng)對現(xiàn)場進(jìn)行清理,掃除積水、清除損毀物;
(五)共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)對現(xiàn)場的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查,特別是水、電、氣等設(shè)施;
(六)對事故進(jìn)行詳細(xì)記錄,整理相關(guān)資料并存檔,組織相關(guān)人員對事故進(jìn)行總結(jié),吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),杜絕類似情況再次發(fā)生。
第六十八條 火災(zāi)發(fā)生時(shí)的疏散自救方法:
(一) 熟悉環(huán)境,臨危不亂:每個(gè)人應(yīng)對生活、工作的建筑物結(jié)構(gòu)及逃生出口熟悉,平時(shí)應(yīng)做到了然于胸,當(dāng)身處陌生環(huán)境也應(yīng)當(dāng)養(yǎng)成留意通道及出口的方位等的習(xí)慣,便于關(guān)鍵時(shí)刻逃生自救;
(二)保持鎮(zhèn)定,明辨方向:突遇火災(zāi)時(shí)應(yīng)保持鎮(zhèn)定,不要盲目地跟從人流和相互擁擠,盡量往空曠或明亮的地方和樓層下方跑。若通道被阻,則應(yīng)背向煙火方向,通過陽臺(tái),氣窗等往室外逃生;
(三)不入險(xiǎn)地,不貪財(cái)物:不要因?yàn)轭櫦百F重物品,浪費(fèi)寶貴的逃生時(shí)間,緊記生命最重要;
(四)簡易防護(hù),掩鼻匍匐:通過有煙霧的路線,可采用濕毛巾或濕毯子掩鼻匍匐撤離;
(五)善用通道,莫入電梯:發(fā)生火災(zāi)盡量使用樓梯,或利用陽臺(tái)、窗臺(tái)、屋頂?shù)扰实桨踩攸c(diǎn),或利用下水管道滑下樓脫險(xiǎn)。不可使用電梯逃生;
(六)避難場所,固守待援:如身處房內(nèi),應(yīng)側(cè)手摸房門,感到燙手,千萬不能開門,應(yīng)關(guān)緊迎火的門窗,打開背火的窗門,用濕毛巾塞住門縫,不停用水淋濕防止煙火滲入,固守房間,等待救援;
(七)傳遞信號(hào),尋求援助:被煙火圍困時(shí)盡量在陽臺(tái)、窗口(白天可用鮮艷的衣物在窗口晃動(dòng),晚上可用手電等物閃動(dòng)或敲擊物品發(fā)出聲音求救)傳遞信號(hào)求救;
八)火已近身,切勿驚跑:如果身上著火,切勿驚跑和用手拍打,驚跑和拍打只會(huì)形成風(fēng)勢,加速氧氣補(bǔ)充,促旺火勢。正確的做法是,立即脫掉衣服或就地打滾,壓住火苗,能及時(shí)跳入水中或讓人向身上澆水更有效;
(九)緩降逃生,滑繩自救:高層樓層起火后,應(yīng)迅速利用身邊的繩索、床單、窗簾等制成簡易繩并用水打濕后,從窗戶或陽臺(tái)沿繩滑至下面樓層逃生。即使跳樓應(yīng)在消防員準(zhǔn)備好逃生氣墊并且要求樓層在四層以下才考慮這一方式。還可選擇水池、軟雨蓬、草地等,如有可能應(yīng)先丟下大量棉被,沙發(fā)墊或打開大傘跳下。
第三節(jié) 設(shè)施設(shè)備事故應(yīng)急預(yù)案
第六十九條 建筑區(qū)劃內(nèi)設(shè)施設(shè)備事故主要是由于對設(shè)施設(shè)備年久失修,造成設(shè)施設(shè)備老化,或因操作不當(dāng),造成設(shè)施設(shè)備故障等原因造成。
第七十條 建筑區(qū)劃內(nèi)設(shè)施設(shè)備事故常見的有:給排水系統(tǒng)故障、供配電系統(tǒng)故障、燃?xì)廨斔拖到y(tǒng)故障、電梯系統(tǒng)故障、消防系統(tǒng)故障事故等。其特點(diǎn)主要有:具有極大的偶然性和突發(fā)性;發(fā)生原因的復(fù)雜性和發(fā)展變化的多樣性;可能造成極大的
危害性;可以采取科學(xué)的手段降低損失和危害。
第七十一條 設(shè)施設(shè)備事故的預(yù)防:
(一)設(shè)施設(shè)備在使用期限內(nèi),在經(jīng)過合理有效的維修保養(yǎng)和嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行操作的情況下,一般不會(huì)出現(xiàn)安全事故;
(二)把好物業(yè)承接驗(yàn)收關(guān),把質(zhì)量驗(yàn)收作為物業(yè)設(shè)施設(shè)備的重要內(nèi)容,認(rèn)真、謹(jǐn)慎地進(jìn)行查驗(yàn)工作,把物業(yè)項(xiàng)目在建造過程中存在的問題消除在物業(yè)的使用之前;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)的、科學(xué)的維修保養(yǎng),建立科學(xué)的維保計(jì)劃。對特種設(shè)施設(shè)備,應(yīng)聘請具有相應(yīng)資格的專業(yè)維保機(jī)構(gòu)提供維保服務(wù);
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬,對建筑建筑區(qū)劃內(nèi)的所有設(shè)施設(shè)備登記造冊,并隨時(shí)記錄使用、檢查、維修、保養(yǎng)情況;
(四)共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)按照國家法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證、上崗證、操作證、崗位培訓(xùn)合格證等,持證上崗,并定期參加繼續(xù)教育。
(五)堅(jiān)持'誰主管、誰負(fù)責(zé)'的原則,確定建筑區(qū)劃設(shè)施設(shè)備管理工作負(fù)責(zé)人、責(zé)任人,對設(shè)施設(shè)備的管理工作負(fù)責(zé)。定期組織相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn),使崗位員工明確自己的崗位責(zé)任,掌握科學(xué)熟練的操作技能,提高警惕,杜絕麻痹大意,樹立設(shè)施設(shè)備安全管理觀念;
(六)應(yīng)當(dāng)配備必要設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、故障搶險(xiǎn)器具、材料;制定設(shè)施設(shè)備故障事故處置預(yù)案;
(七)有計(jì)劃地開展設(shè)施設(shè)備安全檢查,并做好詳細(xì)記錄,發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)進(jìn)行整改;
(八)定期在建筑區(qū)劃內(nèi)開展安全用水、用電、用氣及正確使用電梯使用等知識(shí)的宣傳,使業(yè)主、使用人掌握科學(xué)的設(shè)施設(shè)備使用知識(shí),培養(yǎng)物業(yè)使用人的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí);
(九)適當(dāng)引入市場化風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制,購買共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等。
第七十二條 設(shè)施設(shè)備事故的處置應(yīng)注意:
(一)設(shè)施設(shè)備安全事故可能造成或已經(jīng)造成人員被困或人身傷害的,堅(jiān)持'解救人員第一,保障財(cái)產(chǎn)安全第二'的原則,立即解救被困人員,并通知醫(yī)療機(jī)構(gòu)對傷員進(jìn)行搶救;
(二)排除設(shè)施設(shè)備故障事故時(shí),應(yīng)注意證據(jù)保全,對事故原因進(jìn)行調(diào)查取證,以便事后確定事故責(zé)任方;
(三)對電梯、消防等特種設(shè)施設(shè)備故障事故的處理應(yīng)在專業(yè)維保單位的指導(dǎo)下進(jìn)行,當(dāng)專業(yè)維保機(jī)構(gòu)人員到達(dá)現(xiàn)場后,應(yīng)立即向其敘述事故的起因、嚴(yán)重程度、危害范圍、緊急處置過程等詳細(xì)信息,并積極協(xié)助其進(jìn)行處理;
第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)停水的應(yīng)急預(yù)案
(一)市政管網(wǎng)計(jì)劃停水
1、當(dāng)接到停水通知后,立即以書面形式告知業(yè)主、使用人停水信息,告之內(nèi)容包括:實(shí)施停水的單位、停水的原因、時(shí)間和范圍及恢復(fù)供水時(shí)間等;
2、提請業(yè)主、使用人提前儲(chǔ)備用水;
3、如果停水時(shí)間太長,聯(lián)系自來水公司送水。
(二)建筑區(qū)劃內(nèi)故障停水
1、接到停水信息后,立即通知共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員到現(xiàn)場查看,同時(shí)與自來水公司聯(lián)系確認(rèn)是否是市政管網(wǎng)的原因;
2、停水原因查明后,立即組織人員搶修;
3、如維修時(shí)間較長,應(yīng)立即在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置張貼通告,告知相關(guān)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人,告之內(nèi)容包括:停水原因、范圍、預(yù)計(jì)恢復(fù)供水時(shí)間等;
4、若停水時(shí)間太長,聯(lián)系自來水公司送水;
5、事后查明有關(guān)停水原因,以書面形式告知相關(guān)負(fù)責(zé)人。
第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)停電的應(yīng)急預(yù)案
(一)市政管網(wǎng)計(jì)劃停電
1、在收到供電部門發(fā)布的停電通知后,應(yīng)在停電前三天在顯著位置張貼通告,告知停電相關(guān)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人,告知內(nèi)容包括:實(shí)施停電的單位、停電的原因、時(shí)間和范圍及恢復(fù)供電時(shí)間等。并提請業(yè)主、使用人停電期間關(guān)閉所有電器;
2、共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員準(zhǔn)備突發(fā)故障的排除及配合進(jìn)行設(shè)備養(yǎng)護(hù),并在停電前關(guān)閉相關(guān)設(shè)施的電源;
3、停電前提前停止電梯運(yùn)行,并提請業(yè)主、使用人暫時(shí)不要使用電梯;
4、停電后,迅速啟動(dòng)電機(jī)供電;
5、停電期間加強(qiáng)建筑區(qū)劃內(nèi)的公共秩序維護(hù),防止不法之徒渾水摸魚;
6、電力恢復(fù)后,檢查建筑區(qū)劃內(nèi)的設(shè)施設(shè)備是否正常運(yùn)行。
(二)建筑區(qū)劃內(nèi)故障停電
1、接到停電信息后,立即通知共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員到現(xiàn)場查看,同時(shí)與供電單位聯(lián)系確認(rèn)是否是市政管網(wǎng)的原因;
2、控制中心及時(shí)查看電梯內(nèi)是否困人,如有,依照電梯困人應(yīng)急預(yù)案處置;
3、停電原因查明后,立即組織人員搶修;
4、通知秩序維護(hù)人員加強(qiáng)停電區(qū)域的巡邏和各出入口的控制;
5、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)關(guān)閉相關(guān)設(shè)備電源開關(guān);
6、如搶修時(shí)間較長,應(yīng)立即在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置張貼通告,告知相關(guān)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人,告之內(nèi)容包括:停電原因、范圍、預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間等;
7、供電恢復(fù)后立即開啟相關(guān)設(shè)備,并檢查共用電器設(shè)備是否正常運(yùn)行;
8、事后查明有關(guān)停水原因,以書面形式告知相關(guān)負(fù)責(zé)人。
第七十五條 建筑區(qū)劃內(nèi)停氣的應(yīng)急預(yù)案
(一)市政管網(wǎng)計(jì)劃停氣
1、在收到供氣部門發(fā)布的停氣通知后,應(yīng)在顯著位置張貼通告,告知相關(guān)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人,告知內(nèi)容包括:實(shí)施停氣的單位、停氣的原因、時(shí)間和范圍及恢復(fù)供氣時(shí)間等。并提請業(yè)主、使用人停氣期間關(guān)閉所有燃?xì)饩?
2、停氣期間建筑區(qū)劃將轉(zhuǎn)向集中用電,共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)加強(qiáng)對供電設(shè)施設(shè)備的檢查,避免超負(fù)荷;
3、供氣恢復(fù)后,加強(qiáng)建筑區(qū)劃的巡查,如發(fā)現(xiàn)燃?xì)庑孤?迅速關(guān)閉相應(yīng)氣閥并進(jìn)行處理。
(二)建筑區(qū)劃內(nèi)故障停氣
1、接到停氣信息后,立即通知共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員到現(xiàn)場查看,同時(shí)與燃?xì)夤韭?lián)系確認(rèn)是否是市政管網(wǎng)的原因;
2、停氣原因查明后,立即組織人員搶修;
3、如是因管網(wǎng)破裂導(dǎo)致停氣,應(yīng)立即關(guān)閉閥門,疏散相關(guān)區(qū)域人員,禁止使用明火,用水稀釋燃?xì)鉂舛?。并及時(shí)通知燃?xì)夤厩皝硖幚?
4、如維修時(shí)間較長,應(yīng)立即在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置張貼通告,告知相關(guān)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人,告之內(nèi)容包括:停氣原因、范圍、預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間等;
5、停氣期間建筑區(qū)劃將轉(zhuǎn)向集中用電,共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)加強(qiáng)對供電設(shè)施設(shè)備的檢查,避免超負(fù)荷;
6、供氣恢復(fù)后,加強(qiáng)建筑區(qū)劃的巡查,如發(fā)現(xiàn)燃?xì)庑孤?迅速關(guān)閉相應(yīng)氣閥并進(jìn)行處理。
7、事后查明有關(guān)停氣原因,以書面形式告知相關(guān)負(fù)責(zé)人。
第七十六條 電梯故障事故的應(yīng)急預(yù)案:
(一)客戶服務(wù)中心或控制中心在接到電梯故障信息后,應(yīng)首先確認(rèn)電梯是否困人,并通知相關(guān)維保單位在最短時(shí)間內(nèi)趕到現(xiàn)場處理事故;
(二)若有乘客被困電梯,有閉路電視及電梯對講機(jī)的,應(yīng)把鏡頭移至該困人電梯,觀察電梯內(nèi)情況,并詳細(xì)詢問被困人有關(guān)情形,保持與被困人的聯(lián)系,特別是老人、小孩、孕婦和患有心臟病、高血壓者要密切關(guān)注其身體狀況;
(三)通過與被困人的聯(lián)系及現(xiàn)場查看,確定電梯故障停留樓層,立即組織進(jìn)行人員施救:
1、故障電梯轎廂地面距門檻小于500mm時(shí),可打開廳門和轎廂門解救被困人員;
2、故障電梯轎廂地面距門檻大于500mm時(shí),搶修人員迅速到達(dá)電梯機(jī)房實(shí)施盤車救援。
3、遇有其他復(fù)雜情況,如安全鉗已動(dòng)作或者鋼絲繩移位等,應(yīng)由電梯公司專門人員處理;
(四)對救出的被困人員進(jìn)行安撫,并了解其身體狀況,對身體不適或受傷者要及時(shí)進(jìn)行救治;
(五)救出被困人員后,設(shè)置停止使用標(biāo)識(shí)并進(jìn)行故障的搶修;
(六)如電梯的修復(fù)耗時(shí)較長,應(yīng)在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置以書面形式告知相關(guān)業(yè)主、使用人,并禁止使用故障電梯;
(七)故障排除后,對事故進(jìn)行詳細(xì)記錄,分析總結(jié)原因,以書面形式報(bào)告相關(guān)負(fù)責(zé)人。
第七十七條 浸水、漏水事故的應(yīng)急預(yù)案:
(一)當(dāng)接到浸水、漏水報(bào)修信號(hào)后,立即通知共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員前往現(xiàn)場勘查確認(rèn)浸水、漏水狀況及原因;
(二)立即關(guān)閉供水總閥或采取相應(yīng)方案制止;
(三)通知環(huán)境維護(hù)人員用吸水機(jī)、疏通、烘干機(jī)等排除積水;
(四)浸水、漏水影響重要設(shè)備使用的,應(yīng)立即關(guān)閉相關(guān)設(shè)施設(shè)備或采取相應(yīng)措施,防止勢態(tài)擴(kuò)大;
(五)組織人員對浸水、漏水故障進(jìn)行處理;
(六)處理完畢后,對事故現(xiàn)場相關(guān)證據(jù)進(jìn)行保全,通知環(huán)境維護(hù)人員對現(xiàn)場進(jìn)行清理,并恢復(fù)供水;
(七)如無法及時(shí)恢復(fù)供水的,在建筑區(qū)劃顯著位置以書面形式告知相關(guān)區(qū)域業(yè)主、使用人。并做好解釋安撫工
作;
(八)浸水、漏水事故處理完畢后,對事故進(jìn)行詳細(xì)記錄,分析總結(jié)原因,以書面形式報(bào)告相關(guān)負(fù)責(zé)人。
(九)突發(fā)浸水、漏水事故時(shí)要注意共用設(shè)施設(shè)備的安全:
1、及時(shí)將電梯升至不受水浸的安全樓層;
2、防止配電室及其他電器設(shè)備受浸。首先應(yīng)切斷或堵塞水源,并關(guān)閉相關(guān)電器設(shè)備的電源開關(guān)。
第七十八條 雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞事故的應(yīng)急預(yù)案:
(一)接到雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞報(bào)修信息后,立即通知共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)員到位進(jìn)行檢查;
(二)檢查堵塞原因,確定堵塞的位置;
(三)打開檢查口,清理堵塞,并放水沖洗,直至能正常使用;
(四)處理事故時(shí)注意設(shè)立告示牌,提請過往的人員注意安全;
(五)處理完畢后,通知環(huán)境維護(hù)人員對現(xiàn)場進(jìn)行清理;
(五)如無法及時(shí)恢復(fù)的,在建筑區(qū)劃顯著位置以書面形式告知相關(guān)區(qū)域業(yè)主、使用人;
(六)雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞事故處理完畢后,對事故進(jìn)行詳細(xì)記錄,分析總結(jié)原因,以書面形式報(bào)告相關(guān)負(fù)責(zé)人。
第七十九條 消防系統(tǒng)故障事故的應(yīng)急預(yù)案:
(一)消防警鐘誤鳴
1、接到消防警鐘鳴響信號(hào)時(shí),應(yīng)立即確認(rèn)消防警鐘鳴響的具體位置;
2、通知就近巡邏秩序維護(hù)員前往查看,確定是否發(fā)生火災(zāi)或警鐘誤鳴;
3、若確認(rèn)是有效消防報(bào)警,按照消防安全事故應(yīng)急預(yù)案處置;
4、若確認(rèn)是消防警鐘誤鳴,通知控制中心重新設(shè)置警鐘,并做好相關(guān)區(qū)域人員的安撫和解釋工作;
5、通知消防設(shè)備維保單位檢查和維修。
(二)消防花灑頭爆裂
1、若發(fā)現(xiàn)消防花灑頭爆裂滲水,應(yīng)立即通知控制中心;
2、就近巡邏秩序維護(hù)人員迅速趕往現(xiàn)場查看,確認(rèn)爆裂原因;
3、若是因?yàn)榛鹁?按照消防安全事故應(yīng)急預(yù)案處置;
4、若是意外爆裂,通知控制中心靜止警鐘,并通知設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員關(guān)閉閥門,到場協(xié)助處理;
5、記錄事故現(xiàn)場情況,保全相關(guān)證據(jù),并拍照存案;
6、通知環(huán)境維護(hù)人員到場處理積水;
7、通知消防設(shè)備維保單位檢查和維修。
第八十條 燃?xì)庑孤┦鹿实膽?yīng)急預(yù)案:
(一)接到有燃?xì)庑孤┗蛞伤迫細(xì)庑孤┦鹿市畔⒑?迅速通知就近秩序維護(hù)人員前往查看;
(二)現(xiàn)場人員應(yīng)注意:
1、關(guān)閉對講機(jī)、手機(jī)等電子通訊設(shè)備;
2、切不可按(疑似)燃?xì)庑孤┑膯挝换蚍块g的門鈴;
3、切不可開啟(疑似)燃?xì)庑孤┑膯挝换蚍块g內(nèi)的任何電器及使用室內(nèi)電話;
(三)盡量開啟相關(guān)區(qū)域的門窗,使空氣流通;
(四)通知設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員關(guān)閉相關(guān)區(qū)域的燃?xì)忾y門;
(五)疏散撤離相關(guān)區(qū)域內(nèi)的人員,對相關(guān)區(qū)域?qū)嵤┩ǖ揽刂?
(六)發(fā)現(xiàn)煤氣中毒者,立即施救,將其移至戶外,呼吸新鮮空氣,并通知醫(yī)療機(jī)構(gòu)前往救治;
(七)必要時(shí)可采取用水沖等方式稀釋燃?xì)鉂舛?
(八)通知燃?xì)夤緦芫W(wǎng)進(jìn)行維修。
第四節(jié) 其他事故災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案
第八十一條 建筑區(qū)劃事故災(zāi)害還包括:交通事故、觸犯國家法律的刑事事件等。
第八十二條 其他事故災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照的參照本章第一、二、三節(jié)制定;
第八十三條 其他事故災(zāi)害預(yù)防和處置,應(yīng)以預(yù)防為主,堅(jiān)持預(yù)防與應(yīng)急相結(jié)合。
