第1篇 物業(yè)管理處文件傳遞作業(yè)指導(dǎo)書
管理處文件傳遞作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
為了員工正確地掌握文件處理程序,避免行文混亂,加速公文運(yùn)轉(zhuǎn),從而提高管理職能和辦事效率。
2.0范圍
適用于zz廣場管理處文件傳遞作業(yè)。
3.0職責(zé)
管理處綜合主管負(fù)責(zé)將審批后的文件傳遞至相關(guān)部門。
4.0內(nèi)容
文件傳遞程序
管理處上報公司文件均按公司規(guī)范格式由相關(guān)責(zé)任部門起草、校對、打印報部門領(lǐng)導(dǎo)審批后交綜合主管傳遞,并記錄在《文件傳遞登記表》上;公司下達(dá)執(zhí)行文件交綜合主管經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批示后傳遞相關(guān)部門執(zhí)行,并記錄在《文件傳遞登記表》上。
1、內(nèi)部發(fā)文
1)上行文:指管理處上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)執(zhí)行的文件,包括報告、請示等,文件傳遞程序如下:
《發(fā)文處理單》、內(nèi)容、格式審查--簽發(fā)-- 傳遞--批準(zhǔn)
文件-- 部門簽署--綜合主管--公司
傳遞
相關(guān)部門(閱辦、存檔)--綜合主管
簽發(fā)(復(fù)印件)
2)平行文:指部門之間為共同完成某項工作而以部門名義發(fā)往其他部門的文件,包括通知等,文件傳遞程序如下:
存檔
文件 綜合主管部門簽署 相關(guān)部門
3)固定格式的表格及單據(jù)傳遞程序如下:
表格及單據(jù) 綜合主管經(jīng)部門簽署公司批準(zhǔn) 綜合主管相關(guān)部門
執(zhí)行、存檔
2、內(nèi)收文
公司向管理處下達(dá)的執(zhí)行文件,包括總公司來文、行政主管機(jī)關(guān)來文、業(yè)務(wù)單位來文、業(yè)戶來文等,文件傳遞程序如下:
傳遞
執(zhí)行文件綜合主管部門領(lǐng)導(dǎo)
簽發(fā)批示
相關(guān)部門執(zhí)行綜合主管
5.0 記錄
《文件傳遞登記表》
第2篇 商業(yè)中心物業(yè)管理內(nèi)容
商業(yè)中心物業(yè)管理內(nèi)容
一、kh商業(yè)中心房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯房、設(shè)備機(jī)房等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
二、kh商業(yè)中心建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、供配電、消防、安保、自動化系統(tǒng)、電梯、發(fā)電機(jī)等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
三、該物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、車場、棚、庫等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
四、該物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
五、公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑共用部位)的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集,清運(yùn)。
六、kh商業(yè)中心內(nèi)交通、車輛行駛和停放管理。
七、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控、巡視、消防、保安防范工作。
八、物業(yè)管理檔案、資料及物業(yè)的使用管理。
九、多種經(jīng)營,有償服務(wù)、商務(wù)管理。
第3篇 某商業(yè)廣場物業(yè)管理成本測算實(shí)例
一、總體指標(biāo)
按業(yè)主總體要求,物管處工效考核年總指標(biāo)為(100% 入駐率):開支100萬。
按以上指標(biāo),每月平均分解為:開支8.33萬。
二、各部門指標(biāo)分解(按100%入駐率)
1、保潔隊
每月人力成本合計:10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元
材料與其它開支:1300.00元
合計:7500.00元/每月×12月=9萬元/年
2、保安部
每月人力成本合計:18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元
其它開支:300.00元
合計:14100.00元/每月×12月=16.92萬元/年
3、維修隊
每月人力成本合計:9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元
公共水電費(fèi)成本每月:9500.00元
空調(diào)油耗平均每月:1.67萬(年使用6個月×3.333萬/月=20萬)
物業(yè)維保(外協(xié)合同以外的)成本合計每月平均:750.00元
合計:平均每月36250.00元/使用空調(diào)每月52880.00元/不使用空調(diào)每月19550.00萬元。
4、客戶服務(wù)部
人員工資成本每月:4300.00元
辦公費(fèi)用每月:500.00元(含電話費(fèi))
宣傳與培訓(xùn)費(fèi)用:200.00元
其它費(fèi)用:200.00元
合計:5200.00元
三、外協(xié)大型設(shè)備固定費(fèi)用分解
1、梯維保:1.2萬元/年,0.1萬元/月
2、央空調(diào)維保:0.6萬元/年,0.05萬元/月
3、力系統(tǒng)維保:2萬元/年,0.167萬元/月
4、花木租擺、綠化養(yǎng)護(hù):3萬元/年,0.25萬元/月
5、玻璃幕及結(jié)構(gòu)維修:3萬元/年,0.25萬元/月
6、照明與亮化系統(tǒng):0.6萬元/年,0.05萬元/月
以上合計10.4萬元/年,0.8667萬元/月
7、其它項目
設(shè)備年檢費(fèi)用:1.0萬元/年,0.1萬元/月
大廈修繕與其它不可預(yù)見性項目:8.5萬元/年, 0.708萬元/年
以上合計9.5萬元/年,0.808萬元/月
四、各部門工效掛鉤方案
1、保潔隊:
總成本控制應(yīng)在7500.00元/月范圍內(nèi)。
除人員工資外,其它成本總額為1300.00元/月。增減支出的比例為其工效工資的考核比例,如某月成本節(jié)約5%,則工效工資統(tǒng)一增長5%。
實(shí)例:100%入駐率時,保潔隊共10人,其它成本指標(biāo)共為1300.00元,某月實(shí)際支出1000.00元,則節(jié)約300.00元,節(jié)約率23%。按其工效工資應(yīng)獎勵額度為:員工50.00元(績效工資總額)×23%=11.50元、主管:100.00元(績效工資總額)×23%=23元。合計:11.5元×10人+1×23=138元。
2、保安隊
總體成本應(yīng)控制在14100.00元/月范圍內(nèi),除人員工資外,其它開支總額為300.00元/月,考核獎懲方案如上。
3、維修隊
總體成本應(yīng)控制在平常月份1.955萬元,每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空調(diào)月份為5.288萬元范圍內(nèi)。
除人員工資外,其他開支總額為不開空調(diào)份1.025萬元/月、開空調(diào)4.358萬元/月。考核獎懲方案如上。
4、客戶服務(wù)部
總體成本應(yīng)控制在
5200.00元/月。
除人力成本外,其他成本總額為900.00元/月?？己霜剳头桨溉缟稀?/p>
五、創(chuàng)收獎勵方案
1、因以上人力、物力指標(biāo)均只計算維持投資廣場物業(yè)管理日常開支成本,故不另列除物業(yè)管理費(fèi)以外的創(chuàng)收考核指標(biāo)。但各部門如有創(chuàng)收按公司制定的方案提成。
2、創(chuàng)收提成獎勵的范圍包含各種有償服務(wù)項目,但不含日常服務(wù)中的另收費(fèi)項目,日常服務(wù)項目如裝修管理等的創(chuàng)收總額凈利潤計入物業(yè)管理處總的儲用基金,另做員工活動、福利開支等用途。
六、指標(biāo)修正
上述指標(biāo)均按投資廣場100%入駐率計算,但其中部分項目與入駐率有關(guān)聯(lián),70%入駐率時成本變化不大,70%入駐率以下時成本會有減少。按目前70%入駐率的實(shí)際情況,各部門的每月的相關(guān)指標(biāo)修訂為下表所示:
部門 指標(biāo)項目 指標(biāo)計算式 指標(biāo)值 備注
保潔隊 人員工資 7*500.00+1*1200.00=4700.00 4700.00 合計5610.00
材料及其他 1300.00(總額)*70%(入駐率)=910.00 910.00
保安隊 人員工資 15*700.00+1*1200.00=11700.00 11700.00 合計11910.00
其他開支 300.00(總額)*70%(入駐率)=210.00 210.00
維修隊 人員工資 7*900.00+1*1200.00=7500.00 7500.00 合計:平常月14675.00空調(diào)月48000.00
公共水電費(fèi) 9500.00(總額)*70%(入駐率)=6650.00 6650.00
空調(diào)油耗 3.333萬元(與入駐率關(guān)系不大) 33333.00
維保成本 750.00(總額)*70%(入駐率)=525.00 525.00
客戶服務(wù)部 人員工資 2700.00 2700.00 合計3330.00
辦公費(fèi)用 500.00(總額)*70%(入駐率)=350.00 350.00
其他支出 400.00(總額)*70%(入駐率)=280.00 280.00
總計:平常月份35525.00元/空調(diào)月份68858.00元/平均月份52191.5元
第4篇 物業(yè)公司程序文件：基礎(chǔ)設(shè)施管理程序
物業(yè)公司程序文件:基礎(chǔ)設(shè)施管理程序
1、目的
加強(qiáng)對公司資產(chǎn)的管理,保證公司資產(chǎn)的安全、完整,充分發(fā)揮資產(chǎn)使用的效能。
2、范圍
本制度適用于****物業(yè)管理有限公司對資產(chǎn)的管理。
3、定義
3.1 資產(chǎn)的釋義:根據(jù)物品的價值和使用期限,分為固定資產(chǎn)類、資產(chǎn)類、低值易耗物品類。
3.2 單位價值在人民幣2000元以上(含2000元),使用年限在一年以上的有形資產(chǎn)(包括電子設(shè)備、電腦設(shè)備、房屋建筑物、運(yùn)輸設(shè)備、機(jī)械設(shè)備以及其它設(shè)備) 列入固定資產(chǎn)類。
3.3 單位價值在人民幣100元以上(含100元)2000元以下的,使用年限在一年以上的各種用具物品(包括普通的辦公家私、小件電腦設(shè)備、辦公設(shè)施、工程工具等)列入資產(chǎn)類。
3.4 單位價值在人民幣100元一下的物品,列入低值易耗物品類。
3.5 電腦軟件類的資產(chǎn),根據(jù)其價值的大小,分別列入固定資產(chǎn)和資產(chǎn)的管理。
3.6 為便于實(shí)物的管理,個別設(shè)備(如:工程設(shè)備中的水泵、保潔設(shè)備中的除草機(jī)等同等、同類設(shè)備)雖然其單價不足人民幣2000元,也可列入固定資產(chǎn)管理范圍。
3.7資產(chǎn)物品中(如:玻璃、印刷品等)無論時價花費(fèi)多少,都不納入資產(chǎn)范疇,只辦理入庫、出庫手續(xù),登錄流水帳本;
4、職責(zé)
4.1 資產(chǎn)主管部門
4.1.1 辦公室是公司資產(chǎn)實(shí)物管理的主管部門,負(fù)責(zé)對各管理處資產(chǎn)管理的指導(dǎo)監(jiān)控和本部資產(chǎn)的實(shí)物管理。
4.1.2財務(wù)管理部是公司資產(chǎn)帳務(wù)管理的主管部門,著重從資產(chǎn)的原值、已提折舊、凈值等方面對公司資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)控和管理。
4.1.3各管理處負(fù)責(zé)本管理處資產(chǎn)實(shí)物管理,接受公司辦公室及財務(wù)管理部的監(jiān)控和管理。
4.2 電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)的管理
辦公室是公司電子辦公設(shè)備類實(shí)物管理的專業(yè)部門,負(fù)責(zé)對公司電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)進(jìn)行專項管理,對電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)的購進(jìn)、配置、使用、維修及報廢等進(jìn)行全面的登記和管理。
4.3 各部門、各管理處對資產(chǎn)的使用和保管要明確責(zé)任人,各部門、各管理處的責(zé)任人對使用資產(chǎn)負(fù)有妥善保管、安全使用的責(zé)任。
5、方法和過程控制
5.1 資產(chǎn)的分類和使用年限
根據(jù)現(xiàn)行的會計核算制度及公司資產(chǎn)的具體情況,資產(chǎn)的分類和固定。
5.1.1對如固定資產(chǎn)及資產(chǎn)的使用年限及編號方法如下:
資產(chǎn)大類及代號資產(chǎn)總分類資產(chǎn)明細(xì)分類使用年限
資產(chǎn)分類資產(chǎn)代號明細(xì)分類
固定資產(chǎn)g
資產(chǎn)z
機(jī)械、工具、設(shè)備j*1、工程工具10年
2、保潔工具
3、變電箱設(shè)備
4、其他
運(yùn)輸設(shè)備ys1、安全巡邏自行車10年
2、食堂采購三輪車
3、東麗湖船只
4、公務(wù)車輛
5、其他
家私類js1、柜、沙發(fā)、會議臺5年
2、辦公臺(桌)
3、辦公椅
4、其它
通訊設(shè)備t*1、對講機(jī)(套)5年
2、電話機(jī)
3、喊話器
4、其他
安防器械設(shè)備af1、車閘系統(tǒng)10年
2、消防系統(tǒng)
3、門禁管理機(jī)
4、滅火器
5、鋁合金崗?fù)?/p>
6、其他
電腦設(shè)備(非安防)dn1、臺式電腦全套5年
2、手提電腦
電子設(shè)備dz1、日常家用電器5年
2、辦公用設(shè)備
娛樂設(shè)備(非電子)yl1、娛樂經(jīng)營設(shè)施、5年
2、員工福利娛樂設(shè)施
其他類qt其他設(shè)備5年
5.1.2 對于低值易耗物品,只需記錄流水帳冊。
5.2資產(chǎn)登記的要求:
5.2.1本部及各管理處要分別做好固定資產(chǎn)、低值易耗品的登記,登記在《**物業(yè)年度固定資產(chǎn)盤點(diǎn)表》中。
5.2.2為方便公司資產(chǎn)的統(tǒng)計,總部及各管理處統(tǒng)一按上述資產(chǎn)大類及總分類進(jìn)行固定資產(chǎn)登記。
5.2.3資產(chǎn)的編號規(guī)則:****(**物業(yè)公司+固定資產(chǎn)/資產(chǎn))-**(固定資產(chǎn)/資產(chǎn)的類別稱為資產(chǎn)代號)- ******(固定資產(chǎn)/資產(chǎn)的序號)其中,公司編號左起前兩位為公司所在地區(qū)拼音簡稱,如:**為tj;第三位為公司業(yè)務(wù)類型簡稱,如:物業(yè)為w;第四位為資產(chǎn)類型簡稱,如:固定資產(chǎn)為g ,資產(chǎn)為z;如:屬于固定資產(chǎn),匯總后為:tjwg
5.2.4資產(chǎn)代號根據(jù)購置資產(chǎn)種類劃分,如:手提電腦(非安防類)屬固定資產(chǎn)的電腦設(shè)備類,其資產(chǎn)代號為:dn ,其他資產(chǎn)代號請參照:5.1條款執(zhí)行。
5.2.5低值易耗品的分類和資產(chǎn)編號由本部及各管理處視資產(chǎn)的具體情況參考上述分類自行調(diào)整。
5.3 資產(chǎn)管理
5.3.1所有公司資產(chǎn)均由辦公室統(tǒng)一調(diào)配、購置,由各使用單位分級管理。
5.3.2資產(chǎn)的購置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報廢等均須按程序?qū)徟?未經(jīng)批準(zhǔn),不能辦理相關(guān)手續(xù)。
5.3.3本部及各管理處指定專人(稱為資產(chǎn)管理員)負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理,并在辦公室備案。
5.3.4辦公室和財務(wù)共同負(fù)責(zé)公司資產(chǎn)管理的工作督導(dǎo),將會不定期對各單位資產(chǎn)管理情況進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問題對資產(chǎn)管理員及其它相關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處理。
5.3.5資產(chǎn)編號規(guī)則需統(tǒng)一,并在資產(chǎn)上粘貼標(biāo)識,確定資產(chǎn)責(zé)任人,確保資產(chǎn)的合理使用及管理。
5.3.6本部及各管理處資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)本項目的資產(chǎn)的登記注冊、發(fā)放、管理,建立內(nèi)部資產(chǎn)臺帳,填寫固定資產(chǎn)登記卡片,其中列明資產(chǎn)的名稱、購置年代、物品規(guī)格型號、價值、使用部門。上報辦公室備案。同時,每半年辦公室行政組與財務(wù)進(jìn)行資產(chǎn)的盤點(diǎn)清查工作(每月進(jìn)行抽查)。
5.3.7資產(chǎn)的使用部門和使用人須合理使用設(shè)備,嚴(yán)格按規(guī)程操作,并注意設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)。
由于使用、保管不善造成的遺失和損毀,責(zé)任人要按資產(chǎn)購置價格或資產(chǎn)管理部門的評估價值賠償。
5.3.8資
產(chǎn)使用人離開公司時應(yīng)辦理移交手續(xù),項目負(fù)責(zé)人必須到本項目資產(chǎn)管理員處進(jìn)行確認(rèn),否則造成的一切后果,由項目負(fù)責(zé)人承擔(dān)。
5.3.9公司內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)填報資產(chǎn)轉(zhuǎn)移審批單,各單位第一負(fù)責(zé)人簽字,報辦公室批準(zhǔn)后由資產(chǎn)管理員登記后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)移。
5.3.10易損物品無使用價值或使用年限已到時,應(yīng)由資產(chǎn)管理員填寫報廢申請表,由辦公室審核后報財務(wù)部復(fù)核后做相應(yīng)處理。
5.3.11未經(jīng)資產(chǎn)分管部門,辦公室同意,任何部門和個人不得將資產(chǎn)外借和供無關(guān)人員使用。
5.4 資產(chǎn)購置、調(diào)拔、轉(zhuǎn)讓、報廢的審批權(quán)限和審批程序
5.4.1固定資產(chǎn)購置、轉(zhuǎn)讓、報廢的審批權(quán)限:
所有固定資產(chǎn)報廢由總經(jīng)理批準(zhǔn),單件資產(chǎn)凈值在1000元以上的固定資產(chǎn)或低值易耗品的購置、調(diào)出、轉(zhuǎn)讓、報廢,經(jīng)辦公室審核后由承辦部門總經(jīng)理助理審批,報總經(jīng)理審批。
5.4.2 固定資產(chǎn)購置、轉(zhuǎn)讓、報廢的審批流程:
購置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報廢1000元以上的公司資產(chǎn):
5.4.2.1使用部門通過郵件報送申請報告;
5.4.2.2由各單位第一負(fù)責(zé)人簽署意見;
5.4.2.3經(jīng)辦公室進(jìn)行審核;
5.4.2.4由財務(wù)部復(fù)核;
5.4.2.5總經(jīng)理助理批復(fù)意見;
5.4.2.6總經(jīng)理批準(zhǔn)后由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.2.7 1000元以下資產(chǎn)或?qū)I(yè)物品的購置,由項目自行在公司制定合格供方范圍內(nèi)進(jìn)行購置,辦公室行政組備案;公司需要統(tǒng)一的物品如辦公桌椅、書柜、檔案柜、床等由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.3使用部門提出購置公司資產(chǎn)申請后,應(yīng)首先由公司辦公室負(fù)責(zé)進(jìn)行內(nèi)部調(diào)配,若所需購置的物品,公司內(nèi)部可調(diào)配的應(yīng)在內(nèi)部調(diào)配,盡量避免重復(fù)購置造成資金的浪費(fèi);如不能調(diào)配,方可進(jìn)入購置審批階段。
5.4.4資產(chǎn)購置的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產(chǎn)購置申請表》并按規(guī)定申報流程和審批權(quán)限獲批準(zhǔn)后,方可進(jìn)行資產(chǎn)的購置。
5.4.5資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、報廢的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產(chǎn)報廢申請表》,并按規(guī)定申報流程和審批權(quán)限獲批后,方可進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)殘骸的處理。報廢資產(chǎn)有殘值的,經(jīng)資產(chǎn)主管部門估價、處理后,回收的資金應(yīng)及時上繳公司財務(wù)管理部;報廢資產(chǎn)原值在2000元以下的項目可自行處理,但必須知會辦公室;2000元以上則有公司統(tǒng)一處理;
公司資產(chǎn)在部門間的內(nèi)部調(diào)配,填寫《內(nèi)部調(diào)動(離職)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移單明細(xì)表》按流程審批后再行調(diào)配。
5.5 固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)
本部、各管理處對固定資產(chǎn)每月盤點(diǎn),辦公室和財務(wù)管理部負(fù)責(zé)對總部及各管理處的監(jiān)督檢查。通過盤點(diǎn),確保固定資產(chǎn)帳帳相符、帳物相符、物標(biāo)相符、安全完整。本部及各管理處資產(chǎn)盤點(diǎn)可參考以下方式進(jìn)行:
5.5.1由資產(chǎn)管理部門組織有關(guān)部門進(jìn)行資產(chǎn)的實(shí)物清點(diǎn),并做出實(shí)物盤點(diǎn)(盤盈、盤虧、待報廢)報告。
5.5.2財務(wù)部門根據(jù)實(shí)物盤點(diǎn)的情況,與財務(wù)帳核對,計算盤虧、待報廢資產(chǎn)的價值(原值、已提折舊、凈值),做出最終的固定資產(chǎn)盤點(diǎn)報告并報批。
6、支持性文件
無
7、質(zhì)量記錄及表格
tjzzwy6.3-z01-f1 《內(nèi)部調(diào)動(離職)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移單明細(xì)表》
tjzzwy6.3-z01-f2 《**物業(yè)月度盤點(diǎn)表》
tjzzwy6.3-z01-f3 《**物業(yè)年度資產(chǎn)盤點(diǎn)表》
tjzzwy7.4-z01-f1 《月度備用物品計劃表》
tjzzwy7.4-z01-f2 《月度辦公用品計劃表》
tjzzwy7.4-z01-f11 《固定資產(chǎn)購置申請表》
tjzzwy7.4-z01-f13 《資產(chǎn)轉(zhuǎn)交審批明細(xì)表》
第5篇 管理處物業(yè)管理收費(fèi)通知單使用程序
管理處《物業(yè)管理收費(fèi)通知單》使用程序
為規(guī)范物業(yè)管理中心各種收費(fèi)行為,物管處設(shè)計印制了《物業(yè)管理收費(fèi)通知單》并正式于20**年1月13日投入使用,所有物業(yè)管理收費(fèi)均以該收費(fèi)通知單按如下程序處理:
1、《物業(yè)管理收費(fèi)通知單》一式四聯(lián),由物管處保安隊、保潔隊、維修隊主管及辦公室信息檔案員根據(jù)收費(fèi)要求填制,并在制單人一項簽名。
2、填制好的《物業(yè)管理收費(fèi)通知單》經(jīng)交費(fèi)單位(租戶)確認(rèn)付費(fèi)方式是現(xiàn)金還是轉(zhuǎn)帳,然后根據(jù)權(quán)限需租戶具備簽字權(quán)的授權(quán)人簽字。簽字后第四聯(lián)由交費(fèi)單位(租戶)留存。其余三聯(lián)交物管處信息檔案員。
3、以上程序完成后,《物業(yè)管理收費(fèi)通知單》由物管處審核簽字,第一聯(lián)由信息檔案員留存,第二聯(lián)、第三聯(lián)交財務(wù)部負(fù)責(zé)收費(fèi)(現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬或其他方式),收取費(fèi)用后由財務(wù)部在第三聯(lián)(回執(zhí)單)蓋章并將回執(zhí)聯(lián)轉(zhuǎn)物管處信息檔案員。
4、信息檔案員收到財務(wù)部蓋章的《回執(zhí)聯(lián)》即確認(rèn)該收費(fèi)已執(zhí)行,可為租戶辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。
5、如屬先提供服務(wù)后收取費(fèi)用的,或轉(zhuǎn)賬方式收費(fèi)的,財務(wù)部接收《收費(fèi)通知單》時,需在第一聯(lián)簽字后交物管處,物管處信息檔案員留存?zhèn)洳椤?/p>
簽署人:物業(yè)管理有限公司
第6篇 某物業(yè)管理公司出納職務(wù)說明書
物業(yè)管理公司出納職務(wù)說明書
1負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記帳,銀行存款日記賬的工作,做到日清月結(jié)。
2負(fù)責(zé)保管現(xiàn)金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。
3負(fù)責(zé)管理銀行賬戶,辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù),月終及時對賬,并根據(jù)需要編制銀行 存款余額調(diào)節(jié)表。
4出納員要按照有關(guān)規(guī)定,具體辦理經(jīng)營收入及費(fèi)用報銷等現(xiàn)金收支或銀行轉(zhuǎn)賬手續(xù)。
5負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理公司的發(fā)票和收據(jù)。做好各下屬屋村管理處票據(jù)的領(lǐng)用和核銷工作。
6加強(qiáng)貨幣資金的管理,嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度。不得挪用公款,不得出借公司賬戶。
7協(xié)助管理處完成其它日常工作。
第7篇 物業(yè)精細(xì)化管理案例--拾遺管理
物業(yè)精細(xì)化管理案例培訓(xùn)--拾遺管理
寫字樓內(nèi)的保潔員在清潔15層洗手間時,發(fā)現(xiàn)在4號衛(wèi)生間內(nèi)掛衣鉤上有一女式皮包,于是拿起包找到該層的幾家公司去詢問,結(jié)果沒有找到失主,于是就將包暫放到工作間內(nèi),打算清潔完自己所負(fù)責(zé)的樓層后再交到管理處。此時失主趙女士走到一樓大堂處忽然意識到未拿包,馬上返回洗手間卻發(fā)現(xiàn)包不見了,看到公共通道做清潔工作的保潔員,就上前去詢問,才知包已被她收起來,于是認(rèn)為保潔員私藏客戶的物品,投訴到管理處。
精細(xì)化操作建議:
1、為規(guī)范員工的拾遺管理,應(yīng)制定完善的失物上交和認(rèn)領(lǐng)程序,建立相應(yīng)的拾遺工作流程及管理制度。員工在拾到物品后,-定要及時上交公司統(tǒng)一處理,并馬上告知公司服務(wù)臺,由服務(wù)臺通知樓層秩序維護(hù)員或監(jiān)控中心來協(xié)助查找失主,有廣播條件的通過廣播尋找到失主:
2、找到失主后,失主應(yīng)說清包內(nèi)物品,證件、現(xiàn)金等,并憑有效證件認(rèn)領(lǐng),辦理認(rèn)領(lǐng)及簽收手續(xù),并且失物認(rèn)領(lǐng)記錄要健全,以備日后查找;
3、如果找不到失主,服務(wù)臺可以把物品登記在宣傳欄上或公告欄上,以方便顧客查找;
4、在洗手間等容易丟失物品的場所張貼'請勿遺忘物品'等提示牌。
第8篇 小區(qū)物業(yè)客戶管理客戶信息
小區(qū)物業(yè)客戶管理之客戶信息
客戶信息傳遞與溝通
1 目的
制定有效的管理制度,建立良好的客戶關(guān)系。
2 適用范圍
適用于與客戶交流工作。
3 職責(zé)
客服部負(fù)責(zé)對客戶聯(lián)系與服務(wù)的統(tǒng)一管理。
4 工作要求
4.1 客戶入住時,客服部要為客戶做好登記;
4.2 客戶的投訴或報修,由客服部統(tǒng)一受理;
4.3 對客戶的投訴,要求做到'有求必應(yīng),有應(yīng)必解,有解必答';
4.4 客服部主管或管理員在客戶入住一個月內(nèi),對新客戶進(jìn)行回訪,獲取客戶對物業(yè)公司的有關(guān)評價;
4.5 客服部經(jīng)常走訪客戶,傾聽他們對管理與服務(wù)的意見,并予以解釋和改正,以此作為與客戶溝通與聯(lián)系的橋梁,建立起相互的理解和信任;
4.6 客服部走訪工作應(yīng)注重與有投訴、建議或意見的客戶之間的交流,并切實(shí)為他們解決問題。
第9篇 物業(yè)公司項目鑰匙管理作業(yè)流程
物業(yè)項目鑰匙管理作業(yè)流程
1 目的
規(guī)范鑰匙委托管理工作,確保妥善保管好托管的鑰匙。
2 適用范圍
適用于**物業(yè)管理有限公司各管理處特定情況下業(yè)主委托保管的鑰匙及未交付房屋鑰匙的管理。
3 職責(zé)
3.1 物業(yè)助理負(fù)責(zé)組織、安排鑰匙的管理工作。
3.2 管理處前臺服務(wù)人員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程具體實(shí)施托管鑰匙的日常管理工作。
4 程序要點(diǎn)
4.1 管理處可以進(jìn)行鑰匙保管的范圍
4.1.1 物業(yè)接管后,業(yè)主未交房時,由開發(fā)商托管的鑰匙;
4.1.2 開發(fā)商未售出的空置房鑰匙;
4.1.3 特定情況下業(yè)主托管的鑰匙。特定情況是指:房屋交付給業(yè)主時,還有需要整改的部分,為方便整改的鑰匙,業(yè)主委托管理處前臺保管;業(yè)主確有實(shí)際生活、工作困難,確需臨時性的托管鑰匙又不致于給管理處工作帶來額外事端的情況,時限不超過一個月。
4.2 開發(fā)商托管的鑰匙
4.2.1 物業(yè)托管驗收工作結(jié)束后,管理處可以根據(jù)開發(fā)商的托管要求托管未入住單位的鑰匙。
4.2.2 托管過來的鑰匙由管理處前臺服務(wù)人員清楚標(biāo)明鑰匙單位編碼并分戶裝進(jìn)業(yè)主檔案袋內(nèi)。
4.2.3 鑰匙的發(fā)放工作詳見業(yè)主《交房管理流程》。
4.3 業(yè)主在特定情況下托管的鑰匙。
4.3.1 在房屋交付給業(yè)主時有整改部分,前臺服務(wù)人員應(yīng)在《業(yè)主托管鑰匙登記表》上填寫日期、戶位號、業(yè)主姓名、鑰匙數(shù)量、托存原因,然后將鑰匙貼上標(biāo)識,有序地放在鑰匙柜中。待整改后,由業(yè)主簽字確認(rèn)后領(lǐng)回。
4.3.2 對于業(yè)主因生活、工作原因需要委托管理處保管的鑰匙,前臺服務(wù)人員應(yīng)在《業(yè)主托管鑰匙登記表》上填寫日期、戶位號、業(yè)主姓名、鑰匙數(shù)量、托存原因及領(lǐng)取鑰匙的要求等項目,然后將鑰匙密封,并在密封袋上貼上標(biāo)識,有序地放在鑰匙柜中。
4.4 托管鑰匙的管理
4.4.1 管理處有維修或空置房管理需要使用托管的鑰匙時,由管理處前臺服務(wù)人員在借用人辦理借用手續(xù)后,將鑰匙交給借用人。鑰匙借用手續(xù)的辦理程序為:借用人在 《鑰匙借用登記表》中如實(shí)填寫借用日期、鑰匙編號、數(shù)量、事由。借用人、放發(fā)人簽名確認(rèn)。
4.4.2 辦理鑰匙退還手續(xù)時,前臺服務(wù)人員應(yīng)在核對鑰匙數(shù)量后,在《鑰匙借用登記表》中標(biāo)注鑰匙退還日期,并簽字確認(rèn)。
4.4.3 管理處前臺服務(wù)人員應(yīng)安排前臺服務(wù)人員根據(jù)《鑰匙借用登記表》的記錄檢查鑰匙的借還情況,發(fā)現(xiàn)借期超過三天不還者,應(yīng)致電借用部門或個人問明情況。
4.4.4 當(dāng)接到丟失或損壞鑰匙報告時,前臺服務(wù)人員應(yīng)將經(jīng)過報告給物業(yè)助理。物業(yè)助理在征得業(yè)主同意后與鑰匙生產(chǎn)廠家聯(lián)系,采取換鎖措施,確保遺失鑰匙房屋的安全。
4.4.5 業(yè)主或業(yè)主指定的領(lǐng)鑰匙人前來領(lǐng)鑰匙時,前臺服務(wù)人員憑業(yè)主卡或身份證移交鑰匙給領(lǐng)鑰匙人。同時,在該戶業(yè)主的《業(yè)主托管鑰匙登記表》中注明鑰匙已歸還,業(yè)主確認(rèn)簽字。
4.4.6 在無任何證件證明索鑰匙者為業(yè)主或業(yè)主指定的領(lǐng)鑰匙人時,前臺服務(wù)人員不得將鑰匙轉(zhuǎn)交。
4.5 所有與鑰匙有關(guān)的記錄應(yīng)由部門歸檔保存一年。
5 記錄
qpi-gl-c-f025《業(yè)主托管鑰匙登記表》
qpi-gl-c-f009《鑰匙借用登記表》
第10篇 物業(yè)管理處員工培訓(xùn)計劃
物業(yè)項目管理處員工培訓(xùn)計劃
培訓(xùn)時間
培訓(xùn)分四期,于20**年1月中旬開始,首期以員工的物業(yè)管理基礎(chǔ)、概念等方面進(jìn)行培訓(xùn),將物業(yè)管理基礎(chǔ)先行鋪開,以方便日后進(jìn)行專業(yè)性的培訓(xùn)課程。
此期為兩時半個月時間;
第二期為專業(yè)性的課程,針對不同的功能部門工作需要,安排有關(guān)的培訓(xùn)課程,此期為三個月時間,各個部門將同期隔斷分開進(jìn)行培訓(xùn);
第三期為溫習(xí)及專題培訓(xùn),根據(jù)首二期的培訓(xùn)工作后,進(jìn)行員工溫習(xí),同時按照'**'的項目特性和管理要求,安排專題培訓(xùn),以配合現(xiàn)場實(shí)際需要。
最后一期為外部培訓(xùn)及評估考核,根據(jù)員工的職能職別,由人力資源部,項目物業(yè)經(jīng)理和**物業(yè)顧問按員工的表現(xiàn)及需要提交人員名單及培訓(xùn)方案,上報物業(yè)公司管理層,安排出外培訓(xùn)及考察。在考察完畢后,對全體員工進(jìn)行全面評估及考核,以核定培訓(xùn)課程和人員的最終成效。
培訓(xùn)課程分類
員工培訓(xùn)內(nèi)容
員工培訓(xùn)內(nèi)容則按物業(yè)項目不同而制定,而建議培訓(xùn)將安排如下:
管理層及主管
基本課程:不少于12小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于16小時第(11)至第(30)講
行政人事及辦公室
基本課程:不少于八小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于八小時第(10)至第(16)講
工程
基本課程:不少于八小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于八小時第(17)至第(25)講
物業(yè)管理
基本課程;不少于10小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于10小時第(20)至第(30)講
保安/保潔
基本課程:不少于八小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于八小時第(20)至第(30)講
工作著裝
一、儀容及服裝
對一般物管員、辦公室人員來說:
1、頭發(fā)必需整齊、干凈。提議男同事每1至2個月剪一次頭發(fā),以保持清爽整齊。
2、為避免頭屑及油脂過多,每兩天都要洗一次頭發(fā),如有需要每一天都要洗。
3、每天早上都要把胡子徹底的刮凈。注重面部儀容(尤其是眼睛和口腔)。每天早餐之后,牙齒必須刷干凈,口腔不可以有異味。
4、早上刷牙的時候要確保牙齒之間沒有食物,在午餐之后必須漱口,刷牙(如有需要)以保持口氣清新。
5、工作服必須每天保持干凈、整潔(尤其是領(lǐng)口、袖子、手套和外套)。
6、內(nèi)衣的領(lǐng)口不可以高超過制服的領(lǐng)口,下擺不可以長過制服的下擺。
7、在當(dāng)值之前必須把你的鞋子擦干凈。
8、注意周一至周五必須穿著正規(guī)的上班服裝。牛仔褲、拖鞋、涼鞋、運(yùn)動服最好留在周末外出時才穿著。
9、如留手指甲,應(yīng)確保指甲長度不妨礙工作,如打字、打電話不會弄傷別人。盡量避免留得太長以至有損個人清潔健康及專業(yè)的形象。指甲油方面,為保持專業(yè)形象,只可以涂透明或淺色或淡粉色調(diào)為主。
10、女員工請在每天上班前及午飯后涂上適當(dāng)?shù)目诩t及胭脂以給人容光煥發(fā)的感覺。
11、女員工頸上、手腕及腳腕間勿帶可發(fā)出聲響或顏色太鮮艷、搶眼的手飾。另一方面,飾物亦不可戴得過量,如女員工勿超過1條手鏈、1只手表或2只戒指。
12、在辦公室工作的男員工襯衫應(yīng)以淺白為主,加上領(lǐng)帶及外套,穿戴整齊(加上外套)是辦公時間的必備儀容。為建立專業(yè)人士形象,男同事不可穿深色衣服,白色或淺色帶線條均宜。襪子必須與西服顏色相配,切忌黑色皮鞋配白襪子。
13、男同事的西裝要特別袖口及領(lǐng)口整潔,可以用'衣領(lǐng)凈'預(yù)先噴在衣領(lǐng)及袖口上位置以加強(qiáng)潔力,洗好必須燙得筆挺(特別是袖口及衣領(lǐng)為當(dāng)眼處)才可穿著。
14、女同事切忌在下班前,在辦公室范圍內(nèi)補(bǔ)妝以影響部門及自己專業(yè)的形象。
15、男女同事所用之古龍水或香水不宜過濃,會令人有嘔心感覺。一般以旁邊人士聞到便已足夠了。
對保安員及工程人員來說:
1、鬢角不可以長過1.5公分(在戴上帽子之后)。
2、制服和外套上的所有紐扣必須要扣上。
3、不得挽袖口、卷褲腿、披衣、敞懷。
4、必須把自己的工作卡放在左胸上。
工作態(tài)度
一、優(yōu)質(zhì)的工作態(tài)度
對一般物管及辦公室人員來說:
1、在上班之前15分鐘到達(dá)公司。
2、把自己的儀容整理好,清理工作臺,準(zhǔn)備馬上投入工作。
3、秘書進(jìn)老板的辦公室之前應(yīng)輕輕地敲門3次,讓老板意識到你的存在才可以進(jìn)去。如果你雙手拿著東西,就應(yīng)該說一聲:'對不起,打擾您一下,有一位林先生要跟您見面'。
4、不可以在辦公室內(nèi)大聲談笑或吃零食。
5、切忌在辦公室大聲談笑。
6、不可聚上三三兩兩一同去洗手間,因為辦公室內(nèi)必須有人接聽電話及接受老板的指示。
7、交談或講話聲量切忌太大,聲音約以1米以內(nèi)別人可以聽到便可。
8、在客人面前要常常保持站直、微笑。
9、交談保持低聲量,提議在1米距離之內(nèi)的人可以聽到你的說話。保持目光集中,友善地望著對方的眼睛。適時地點(diǎn)頭表示你明白或同意。
10、在工作時間之內(nèi),特別是服務(wù)工作,前臺的服務(wù)員和物業(yè)管理主任要做到:
1)、立正。
2)、微笑。
3)、歡迎語。
4)、留心聆聽,讓客人把事情說完后,物管員再開始說話。
5)、盡量對所有的問題都能清晰地和準(zhǔn)確地回答。
6)、遇到不清楚的事情應(yīng)說:'對不起,我不太清楚,請等一會。讓我查問一下'。
7)、對客人的需要要考慮周到。例如:幫助客人查詢電話號碼,替客人叫出租車等。
8)、有人投訴時應(yīng)該保持鎮(zhèn)定,耐心的聆聽,積極地面對和處
理問題。
對保安及工程人員來說:
1、走路時必須身體的正直和均一的速度。一般情況下不應(yīng)該奔跑。
2、工作時間之內(nèi)特別是站崗和巡邏的時候,保安員、物管員必須:站如松。動作可歸納為'三挺、兩收、兩平'。三挺,即挺腿、挺胸、挺頸;兩收,即小腹微收,下頜微收;兩平,即肩平,兩眼向前平視。
3、不可以把手放在袖子或口袋里面。
4、當(dāng)客人前來問詢的時候要微笑歡迎客人。
5、首先要留心聆聽。
6、然后正確地回答所有的問題。
7、工作要有靈活性。例如:遇有沒有車證的司機(jī)時,應(yīng)該先把排在后面的出租車調(diào)往另外一條通道。這樣就可以避免所有的車輛都排在一條隊中,影響通道的暢通。
8、遇到不清楚的事情應(yīng)說:'對不起,我不太清楚,請您稍等,讓我查一下'。
9、有投訴的時候應(yīng)該保持鎮(zhèn)定,耐心的聆聽,積極的面對和處理問題。
10、走路時保持身體正直和均一的速度。
11、保安員必須做到知法、守法和執(zhí)法。
第11篇 鳳凰城物業(yè)管理目標(biāo)
鳳凰城項目物業(yè)管理目標(biāo)
――構(gòu)建“文化社區(qū)、理想家園”
根據(jù)我們對**.鳳凰城項目的預(yù)測分析結(jié)果顯示,未來**.鳳凰城項目的業(yè)主對于居住的景觀環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)以及其融合度都應(yīng)該有很高的要求,開展物業(yè)管理工作,就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動參與社區(qū)建設(shè)的愿望。
我們提出構(gòu)建“文化社區(qū)、理想家園”的完美人居服務(wù)模式,強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理,實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化社區(qū)”的管理目標(biāo)。根據(jù)我們的住宅服務(wù)經(jīng)驗,我們設(shè)計的“文化社區(qū)、理想家園”管理模式涉及兩個層面,一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通,使“長幼有序,睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸,并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念,進(jìn)而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中,進(jìn)行約束和引導(dǎo),以降低管理難度,提升管理效果。我們的設(shè)想是:
一、倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化
在內(nèi)部管理上我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作,例如在保潔方面提倡“人過地凈,全員保潔”,安全管理方面提倡“全員防范,全員消防”等,以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補(bǔ)管理上的缺項和漏項。在社區(qū)內(nèi),我們推崇“為您想的更多,讓您住的更好”的管理理念,實(shí)現(xiàn)“管理開放,開放管理”。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來,參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。此外,我們還將借鑒行業(yè)內(nèi)的成功經(jīng)驗,實(shí)施“管理報告制度”,每季度利用小區(qū)公告欄等形式如實(shí)向業(yè)主報告綜合管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況,以及治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項工作的運(yùn)作情況,真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。
二、推廣“平等互動”的服務(wù)文化
服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人,我們對兩者關(guān)系的定位是:建立在權(quán)利與義務(wù)對等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。
建立這種認(rèn)識能使員工真正尊重自身的工作,產(chǎn)生服務(wù)熱情,自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法,提供發(fā)自內(nèi)心的“微笑服務(wù)”。業(yè)主在享受服務(wù)的同時提出改進(jìn)意見,服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境,服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動的基礎(chǔ)上得以提升。
三、營建“和睦親善”的社區(qū)文化
社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合,社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍,以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶,建立嶄新的社區(qū)公共秩序。
我們將結(jié)合我們在已往的住宅項目管理服務(wù)經(jīng)驗,圍繞“愛國主義、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來組織、策劃社區(qū)活動,努力把**.鳳凰城創(chuàng)建為“精神家園”。
四、塑造“親和人文”的環(huán)境文化
現(xiàn)代信息時代的到來,業(yè)主更加關(guān)注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè),將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營造上,我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計特色的形象識別系統(tǒng),提升檔次:提供高品質(zhì)的園藝維護(hù),保持綠化的良好長勢以承續(xù)設(shè)計理念:以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動,并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀,營造厚重的人文氣息,建立人與環(huán)境和諧共融的“文化社區(qū)”,自然的環(huán)境融合文化的氣息,**.鳳凰城真正成為每一個業(yè)主的理想家園。
第12篇 物業(yè)園區(qū)制冷供暖系統(tǒng)管理維修培訓(xùn)
物業(yè)園區(qū)制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修培訓(xùn)
1、制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容
(1)熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法,制定相應(yīng)的操作規(guī)程,并嚴(yán)格執(zhí)行。
(2)定期巡查、記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況,使設(shè)備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內(nèi)。
(3)機(jī)組運(yùn)行時,應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi),如果不正常,應(yīng)及時調(diào)整,必要時可關(guān)機(jī),以防止事故發(fā)生。
(4)定期檢查各風(fēng)機(jī)、水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況,有無雜音、振動、滲水情況,并定時加潤滑油、定時檢修。
(5)定期檢查各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶的松緊情況,磨損太大時應(yīng)及時更換。
(6)定期巡查各管網(wǎng)有無裂縫或漏水以及堵塞,有問題及時排除,保證水管暢通。
(7)定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物,對風(fēng)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查,防止卡死。
(8)根據(jù)鍋爐用水量,定期清洗、保養(yǎng)鍋爐,軟化用水裝置。
(9)定期清除鍋爐燃燒室及煙道的炭灰,防止積存過多。
(10)每年停爐期間對鍋爐進(jìn)行全面保養(yǎng),徹底清除水垢及雜質(zhì),對安全閥、轉(zhuǎn)動機(jī)械及其附屬設(shè)備進(jìn)行檢修。
(11)做好空調(diào)、鍋爐等設(shè)備耗電的計量、記錄及收費(fèi)工作。
2、制冷機(jī)供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護(hù)的基本制度
(1)空調(diào)系統(tǒng)工作制度
①空調(diào)共對當(dāng)班空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行負(fù)有全部責(zé)任。領(lǐng)辦必須組織好空調(diào)工按照巡回檢查制度,定時對外界及空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度進(jìn)行監(jiān)視,根據(jù)外界天氣變化及時進(jìn)行空調(diào)工作情況調(diào)節(jié),努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范圍。
②嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。
③堅守工作崗位,任何時間都不得無人值班或擅自離崗,值班時間不做與本崗位無關(guān)的事。
④負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的日常保養(yǎng)和一般故障檢修。
⑤值班人員必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀況,發(fā)現(xiàn)問題立即報告,并及時處理,且在工作日記上做好詳細(xì)記錄。
⑥值班人員違反制度或使之造成設(shè)備損壞的,將追究其責(zé)任。
⑦認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識,熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況,做到故障判斷準(zhǔn)確,處理迅速及時。
(2)空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)定
準(zhǔn)備工作:
①檢查冷水機(jī)組的蒸發(fā)器進(jìn)、出水閥是否全部開啟;
②檢查冷水泵、冷水泵進(jìn)出水泵是否全部開啟;
③檢查分水管上的閥,根據(jù)樓層的空調(diào)需要,決定是否開啟或關(guān)閉;
④檢查回水總管兩端的閥是否開啟;
⑤檢查系統(tǒng)里的水壓,以在規(guī)定范圍內(nèi)為準(zhǔn);
⑥檢查加熱器,油溫必須大于50攝氏度,并檢查油位是否到液位,電源電壓、閥門位置是否正常;
⑦啟動手動油泵,運(yùn)行時間不得少于1分鐘,并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。
機(jī)組啟動
①觀看控制屏,屏上要顯示'機(jī)組準(zhǔn)備啟動';
②啟動冷卻塔、冷凍水泵,并要保持進(jìn)出冷凍機(jī)的冷卻水的壓差;
③若沒有問題,按鍵啟動機(jī)組(注意電流變化狀態(tài)),此時控制中心即置機(jī)組于運(yùn)行狀態(tài),注意顯示器上現(xiàn)實(shí)的信息,觀看機(jī)組是否有故障顯示。
機(jī)組運(yùn)行:
①機(jī)組運(yùn)行時,應(yīng)檢查油泵指示燈是否亮著;
②檢查油泵顯示情況;
③注意機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)電流是否正常,風(fēng)頁是否打開,把風(fēng)頁換到自動控制檔;
④做好機(jī)組運(yùn)行記錄(每小時將冷水機(jī)組狀態(tài)記錄下來)。
關(guān)機(jī)程序:
①先停冷凍機(jī)組;②在停冷凍水泵、冷卻水泵;③切斷總電源。
(3)鍋爐系統(tǒng)工作制度
①負(fù)責(zé)鍋爐系統(tǒng)的安全運(yùn)行操作及運(yùn)行記錄,根據(jù)各系統(tǒng)的設(shè)計和運(yùn)行要求,對有關(guān)設(shè)備進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)。
②負(fù)責(zé)鍋爐及其所屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修。
③嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。
④堅守工作崗位,任何時間都不得無人值班或私自離崗,值班時間內(nèi)不做與本崗位無關(guān)的事。
⑤每班至少沖水位計及排污一次,并認(rèn)真做好水質(zhì)處理和水質(zhì)分析工作。
⑥勤檢查、勤調(diào)節(jié),保持鍋爐燃燒情況的穩(wěn)定,做好節(jié)能工作。
⑦認(rèn)真學(xué)習(xí)技術(shù),精益求精,不斷提高運(yùn)行管理水平。
(4)鍋爐操作規(guī)程。
由于鍋爐是特種高壓高溫設(shè)備,所以,操作運(yùn)行人員必須有極強(qiáng)的工作責(zé)任心和過硬的理論知識及操作技術(shù),否則,極易造成重大的設(shè)備損壞和人身傷亡事故。
為確保鍋爐安全運(yùn)行,操作人員必須嚴(yán)格遵守下列操作規(guī)程。
啟動前檢查:
①檢查所有的設(shè)備是否完好,如油泵、軟管泵、給水泵、離子交換器、閥門等;
②電源電壓是否正常;
③汽水系統(tǒng)、供油系統(tǒng)的所有閥門是否處于應(yīng)處工作位置,鍋爐本體儀表是否正常,水位計水位是否正常(1/3--1/2處);
④泄爆門手動是否完好;
⑤日用油箱是否有油;
⑥除氧器水位、壓力及溫度,軟水箱水位;
⑦查看交接班記錄。
啟動及運(yùn)行:
①鍋爐機(jī)器設(shè)備送電;
②打開煙道風(fēng)門,并確認(rèn)完全打開;
③吹掃3-5分鐘后點(diǎn)火,點(diǎn)火時負(fù)荷調(diào)節(jié)開關(guān)處于一級火位置;
④檔壓力升至2.0×105帕?xí)r,應(yīng)首先向除氧器供氣加熱,并同時沖洗水位表,當(dāng)壓力升至所需的壓力后,方可向負(fù)載供汽;
⑤供汽時首先排放分汽包凝結(jié)水,并緩緩打開主蒸汽閥,當(dāng)分汽包壓力與鍋壓平衡后才可緩緩打開供汽閥;
⑥并爐時,并爐爐壓應(yīng)小于運(yùn)行爐壓(3--5)×104帕;
⑦點(diǎn)火時應(yīng)密切注意點(diǎn)火狀態(tài),如經(jīng)二次點(diǎn)火仍點(diǎn)不起,應(yīng)重新吹掃后方可進(jìn)行第三次點(diǎn)火,在點(diǎn)不起應(yīng)停止進(jìn)行點(diǎn)火,檢查原因并排除故障;
⑧運(yùn)行時應(yīng)密切注意爐爐膛火焰,水位計水位、鍋爐壓力表;
⑨除氧氣壓力、溫度、水位,軟水箱水位,日用油箱有微機(jī)其它運(yùn)行設(shè)備的工作情況;
⑩在油泵工作期間應(yīng)密切注意日用油箱間,防止溢油管溢油;
11.運(yùn)行時一般不允許對帶有壓力、高溫的設(shè)備進(jìn)行維修,必須維修時應(yīng)事先做好完全措施,并有旁人監(jiān)護(hù)。
停爐:
①關(guān)閉供汽閥、主蒸汽閥;
②負(fù)荷調(diào)節(jié)開關(guān)調(diào)制一
級火位置;
③關(guān)閉燃燒控制開關(guān),使其處于停止位置上;
④水位表水位應(yīng)處于1/2位置;
⑤長時間停爐(5小時以上)應(yīng)關(guān)閉供水閥、進(jìn)油閥、回油閥、回油網(wǎng),但禁止關(guān)閉快門閥;
⑥切斷鍋爐電源;
⑦鍋爐全部停止運(yùn)行后,應(yīng)切斷油泵電源、軟水泵電源、鍋爐電源;
⑧鍋爐全部停止運(yùn)行后,禁止向除水器進(jìn)水。
維修保養(yǎng):
①每日清掃、擦洗所有設(shè)備及工作場所,否則接班人員有權(quán)拒絕接班;
②每班沖洗水位計一次;
③每班定期排水一次;
④每日定期手動安全閥一次;
⑤每班做爐火、軟水及離子交換器化驗一次,離子交換器水硬度≥0.02時應(yīng)2-3小時化驗一次,當(dāng)水硬度>0.025時應(yīng)再生;
⑥凝結(jié)水排放管應(yīng)每天日班排放一次并檢查水質(zhì)清潔度,化驗水指標(biāo);
⑦每周檢查給水濾網(wǎng)、油過濾器、濾汪一次;
⑧對所有有跑、冒、漏問題的閥及時修復(fù);
⑨對所有泵閥(軟水、污水)、軟水箱等附屬設(shè)備進(jìn)行年大修及清洗。
注意事項:
①若供油系統(tǒng)不完善,運(yùn)行人員應(yīng)時時注意日用油箱的液位控制器的工作狀況及送排風(fēng)及的工作狀況;
②無關(guān)人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入鍋爐房;
③嚴(yán)禁在工作場所動用名火和吸煙;
④排水溝內(nèi)如有柴油流入,應(yīng)用水沖洗干凈,并用排物泵排凈;
⑤工作現(xiàn)場保持整潔,不得有油漬等;
