第1篇 物業(yè)管理項目部部門職能
物業(yè)管理公司項目部部門職能
1、負(fù)責(zé)根據(jù)合同要求,為業(yè)主提供各項服務(wù)并對服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督、考核;負(fù)責(zé)為用戶提供專項服務(wù)和特約服務(wù)。
2、負(fù)責(zé)項目內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護;負(fù)責(zé)轄區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理。
3、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)便民服務(wù)項目的立項調(diào)研、實施。
4、負(fù)責(zé)獨立核算、本項目運營情況的定期分析以及服務(wù)質(zhì)量趨勢的分析、預(yù)測;負(fù)責(zé)定期對本項目運行情況進行匯總、分析、上報。
5、負(fù)責(zé)本項目物業(yè)管理費和社區(qū)服務(wù)項目費用的收繳、上交工作。
6、負(fù)責(zé)本項目內(nèi)大中小修項目的實施、維修質(zhì)量跟蹤、驗收。
7、負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動的策劃和實施及共青團、黨政事務(wù)、核算管理;基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計、調(diào)查等管理。
8、負(fù)責(zé)建立高效率的組織機構(gòu),合理配備人員。
9、負(fù)責(zé)建立完善、科學(xué)的管理制度和監(jiān)督考核體系;
10、負(fù)責(zé)制定本部門質(zhì)量目標(biāo)、實施方案,并全面落實各項質(zhì)量指標(biāo)。
11、積極與小區(qū)派出所、居委會等管理機構(gòu)建立友好的業(yè)務(wù)關(guān)系和人際關(guān)系。
12、接受業(yè)主委員會和用戶的民主監(jiān)督;征求和采納用戶、員工合理化建議。
13、并提交季度質(zhì)量目標(biāo)實施報告。
14、負(fù)責(zé)與各部及客戶服務(wù)中心之間工作協(xié)調(diào)。
第2篇 某物業(yè)管理公司出納職務(wù)說明書
物業(yè)管理公司出納職務(wù)說明書
1負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記帳,銀行存款日記賬的工作,做到日清月結(jié)。
2負(fù)責(zé)保管現(xiàn)金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。
3負(fù)責(zé)管理銀行賬戶,辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù),月終及時對賬,并根據(jù)需要編制銀行 存款余額調(diào)節(jié)表。
4出納員要按照有關(guān)規(guī)定,具體辦理經(jīng)營收入及費用報銷等現(xiàn)金收支或銀行轉(zhuǎn)賬手續(xù)。
5負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理公司的發(fā)票和收據(jù)。做好各下屬屋村管理處票據(jù)的領(lǐng)用和核銷工作。
6加強貨幣資金的管理,嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度。不得挪用公款,不得出借公司賬戶。
7協(xié)助管理處完成其它日常工作。
第3篇 物業(yè)管理手冊－管理方針與目標(biāo)
物業(yè)管理手冊:管理方針與目標(biāo)
1、質(zhì)量方針
物業(yè)管理,盡善盡美。
2、環(huán)境方針
預(yù)防污染,關(guān)愛環(huán)境;
誠信守法,持續(xù)改進。
3、質(zhì)量目標(biāo):達到或超過國家一級《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》。
3.1業(yè)主滿意度達到85%以上。
3.2公共區(qū)域保潔合格率95%以上。
3.3接警處理及時率100%,無重大安全責(zé)任事故。
3.4綠化合格率達到95%以上。
3.5對業(yè)主投訴回復(fù)及時率100%;維修及時率95%以上。
注:重大安全責(zé)任事故是指失職或玩忽職守引發(fā)火災(zāi)、水浸、員工工作中的死亡事故。投訴回復(fù)及時率是指在自發(fā)生投訴起24小時內(nèi)回復(fù)。維修及時率是指在約定的維修時間到達業(yè)主家。
4、環(huán)境目標(biāo):
4.1污水、廢氣、噪聲排放符合環(huán)保要求;
4.2固體廢物分類、存放、處置達標(biāo)率100%;
4.3節(jié)能降耗達到公司規(guī)定。
5、制定管理方針的依據(jù):
5.1本公司服務(wù)宗旨是滿足業(yè)主、相關(guān)方的需求和期望,為落實和實現(xiàn)本公司的宗旨,制定了管理方針。制定管理方針時應(yīng)考慮組織的活動、產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境影響的性質(zhì)和規(guī)模。
5.2本公司將管理方針貫徹、落實形成管理目標(biāo),管理目標(biāo)是評價管理體系有效性的依據(jù)。
5.3管理方針以承諾業(yè)主、相關(guān)方為目標(biāo),以滿足業(yè)主要求、遵規(guī)守法和持續(xù)改進、污染預(yù)防的要求為原則。
5.4本公司為確保管理方針在各部門、各崗位上有效傳遞,通過培訓(xùn)、標(biāo)語、布告、墻報等形式宣傳,使全體員工理解管理方針,并在各自的崗位上遵守管理方針。
5.5總經(jīng)理在每次的管理評審會議上對管理方針的適宜性、有效性進行評審,品質(zhì)部做好記錄,必要時對管理方針進行修訂。
5.6總經(jīng)理在確定管理方針時,應(yīng)體現(xiàn)全員參與的原則,管理方針由總經(jīng)理批準(zhǔn)、發(fā)布。任何情況下,對管理方針進行修訂時,應(yīng)由品質(zhì)部組織管理評審,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,才能發(fā)布修訂后的管理方針。
5.7本公司通過各種途徑向業(yè)主、相關(guān)方、員工及代表公司工作的組織(綠化承包方、垃圾清運方)傳遞管理方針,以便于社會了解和監(jiān)督公司質(zhì)量、環(huán)境行為。
第4篇 某學(xué)校物業(yè)管理招標(biāo)說明
一、項目說明
本項目為物業(yè)管理采購,一個包。供應(yīng)商必須對包內(nèi)所有服務(wù)項目完全響應(yīng),不得分解響應(yīng)。
二、管理范圍
安全護衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、綠化管理、學(xué)生公寓管理、水電暖值班及日常維修.
三.管理目標(biāo)
(一)安全護衛(wèi)
1.校園護衛(wèi):負(fù)責(zé)學(xué)校一個大門24小時值班,按照學(xué)校規(guī)定,對外來出入人員、車輛進行檢查、登記及管理;根據(jù)學(xué)校關(guān)于學(xué)生管理的有關(guān)規(guī)定,管理學(xué)生外出;對校院進行夜間(20:00-7:00)安全巡查,落實有關(guān)夜間巡查要求;對值班、巡邏中發(fā)現(xiàn)問題及時報告,妥善解決。根據(jù)學(xué)校安排,服從保衛(wèi)人員調(diào)配,做好各項活動的安全保衛(wèi)工作。(60畝)
2.學(xué)生公寓樓值班:負(fù)責(zé)學(xué)生在校期間的男、女生公寓樓24小時值班。根據(jù)學(xué)校關(guān)于學(xué)生公寓樓管理的有關(guān)規(guī)章制度,落實外來人員出入公寓樓、學(xué)生上課后清理檢查學(xué)生宿舍人員、安全和衛(wèi)生。保持值班室內(nèi)清潔衛(wèi)生,執(zhí)行夜間巡視排查的管理規(guī)定,熄燈前會同學(xué)生處值班人員、學(xué)生會干部對學(xué)生進行點名登記。堅持每天對公寓樓公物、門窗玻璃、消防器材、設(shè)施設(shè)備和學(xué)生反映的維修項目和安全隱患情況及時掌握,分清責(zé)任,如實上報且做好記錄。熟悉消防器材的使用與保養(yǎng),熟知消防通道鑰匙的放置位置,遇到特殊緊急情況能及時打開消防通道,組織學(xué)生疏散撤離。
3.安全監(jiān)控值班:負(fù)責(zé)監(jiān)控室夜間(20:00-8:00)值班,認(rèn)真填寫值班記錄,值班人員要熟悉消防報警及監(jiān)控錄相設(shè)備的基本功能,做到會操作使用、會排除一般故障,具有相關(guān)技能與水平;服從保衛(wèi)部門管理,及時報告情況,做好各種突發(fā)事件的預(yù)防和處理工作。
(二)衛(wèi)生保潔
1.學(xué)生公寓保潔:學(xué)生在校期間,每天清掃地面,每天擦拭樓梯扶手、衛(wèi)生箱(桶)、瓷墻面,保持地面清潔,無垃圾、痰漬、污漬;保持墻壁無浮灰、蜘蛛網(wǎng)、無污跡;保持門窗干凈;保持廁所衛(wèi)生清潔,便池、水池、地面、管道無積水、堵塞、垃圾存放,無明顯異味,設(shè)施用具完好無人為損壞。(兩棟樓女生公寓5層4500平方米,男生公寓6層3800平方米)
2.綜合樓廁所保潔:7層14個廁所,學(xué)生在校期間,保持廁所衛(wèi)生,便池、水池、地面、墻壁無污跡,門窗干凈、地面無積水、無垃圾存放,無明顯異味,管道無堵塞,設(shè)施用具完好。18:30-21:30晚自習(xí)時間要有人員清掃保持。
3.教工住宅區(qū)保潔:3幢樓共96戶,配備足量垃圾箱(筒),負(fù)責(zé)保潔及清運垃圾,包括樓道、扶手、樓道窗戶保潔,要求樓道墻面無浮灰、無明顯污漬、無蜘蛛網(wǎng)。
4.學(xué)校所有公共區(qū)域門窗根據(jù)學(xué)校要求保潔。
5.校園、綜合樓保潔:負(fù)責(zé)學(xué)校全部環(huán)境區(qū)域衛(wèi)生的清掃與保持,對校園衛(wèi)生進行不間斷巡視、清掃,撿拾雜物,路面、場地、綠化區(qū)無垃圾、雜物,無衛(wèi)生死角;保持衛(wèi)生箱外表干凈,校園內(nèi)硬化地面無痰漬、污漬。負(fù)責(zé)對綜合樓一層、三層和全部門窗玻璃進行日常保潔。
6.垃圾清運:配備足量垃圾箱(筒),對校園垃圾每天進行清除、外運,做到垃圾日產(chǎn)日清,保持校園垃圾全部進垃圾箱,保持箱外無垃圾,對垃圾箱每天清刷,做到箱體清潔無污跡、無損壞。
7.衛(wèi)生防疫:按照要求負(fù)責(zé)全校范圍內(nèi)的滅蚊蟲噴藥。
8.廣場保潔:按照學(xué)校要求對廣場清洗保潔。
(三)綠化維護管理
全面負(fù)責(zé)校院綠化區(qū)的日常養(yǎng)護,制定切實可行的養(yǎng)護計劃和管理措施,適時對花木、草坪進行修剪、施肥、防治病蟲害、養(yǎng)護和澆水,清除綠化區(qū)雜草。
(四)水電暖值班及日常維修
水電暖24小時值班,負(fù)責(zé)每天燒開水,每周兩次給學(xué)生浴室燒熱水(男、女浴室每次各3小時),負(fù)責(zé)鍋爐房及浴室衛(wèi)生;采暖期安排鍋爐工負(fù)責(zé)供暖鍋爐運行,含水處理工作;配備相關(guān)專業(yè)人員,完成學(xué)校交辦的水電門窗等日常小型維修,一次維修費用在50元內(nèi)(含)由公司承擔(dān),50元以上由學(xué)校承擔(dān);負(fù)責(zé)排水管道堵塞疏通、雨水井口和建筑物樓頂排水口的清淤工作。
四.幾項要求:
1.公司按照學(xué)校劃定的工作范圍、工作內(nèi)容及管理目標(biāo)成立相關(guān)機構(gòu),制定相應(yīng)工作流程、工作制度、監(jiān)督考核辦法,合理安排人員,科學(xué)管理,嚴(yán)格要求,達標(biāo)運行。學(xué)校分管領(lǐng)導(dǎo)、職能部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo),發(fā)現(xiàn)問題及時溝通、整改,規(guī)范運行。
2.雙方簽訂物業(yè)托管協(xié)議,明確各自的權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任,切實履行協(xié)議內(nèi)容。
3.學(xué)生放假期間(學(xué)生放假時間約4個月)物業(yè)公司根據(jù)工作量安排留守工作人員,保持學(xué)校的物業(yè)管理正常運行,管理目標(biāo)不變。
4.公司人員著工裝上崗,標(biāo)志明顯,特殊崗位如鍋爐工、電工等
要持證上崗。學(xué)生公寓值班人員、安全護衛(wèi)人員素質(zhì)高、形象好、耐心、細(xì)致、機智、敬業(yè),如因人員疏于職守發(fā)生被盜、財產(chǎn)損失等情況,由供應(yīng)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并照價賠償。安全護衛(wèi)人員要求年齡50歲以下并在校居住。保潔工作應(yīng)明確工作內(nèi)容和工作要點,制定出具體的工作標(biāo)準(zhǔn)、檢查標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)定編制27人(不含管理人員)。
五. 相關(guān)要求
1.在報價文件中,要將成本構(gòu)成與其服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量一一對應(yīng)。
2.物業(yè)公司根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)和物業(yè)委托管理合同對該物業(yè)項目實行統(tǒng)一管理,綜合服務(wù),自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧。
3.物業(yè)公司對員工的疾病和人身安全負(fù)責(zé)。
4.采購人在適當(dāng)?shù)臅r候?qū)υ撐飿I(yè)管理進行考核評比,如達不到上述要求則可終止管理合同,由物業(yè)公司承擔(dān)違約和賠償責(zé)任。
第5篇 物業(yè)轄區(qū)電梯的管理程序
物業(yè)轄區(qū)電梯的管理程序1目的本程序明確對物業(yè)管理公司所管理的電梯(包括自動扶梯)進行維修保養(yǎng)的職責(zé)、程序和要求。
2適用范圍適用于物業(yè)管理公司電梯維修中心所承擔(dān)的新安裝及在使用的電梯及自動扶梯。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素gbt19002-iso900 2
4.9
4.10
4.134相關(guān)文件gb7588-1995電梯制造與安裝安全規(guī)范gb10060-93電梯安裝驗收規(guī)范《深圳經(jīng)濟特區(qū)電梯及自動扶梯安全管理條例》5職責(zé)確保電梯正常安全運行,保障生產(chǎn)、生活及各項活動正常開展,保障電梯及自動扶梯使用人的人身安全,延長電氣部件、機械零件的使用壽命。
6程序
6.1新裝電梯的安裝驗收
6.1.1 電梯及自動扶梯經(jīng)安裝單位安裝完工后,電梯維修中心根據(jù)物總的計劃通知,派注冊檢測員參與對新裝電梯(自動扶梯)的安裝驗收,并在相應(yīng)的驗收報告書上簽字。
驗收依據(jù):gb7588-1995電梯制造與安裝安全規(guī)范gb10060-
9 3. 電梯安裝驗收規(guī)范
6.1.2 由安裝單位向市勞動局申報安裝驗收,經(jīng)市勞動局檢測合格并發(fā)放運行證后,電梯維修中心方可接受安裝單位的移交。
6.1.3 移交時應(yīng)接受的文件和資料。
6.1.3.1 制造廠提供的資料
a.裝箱單;
a.產(chǎn)品出廠合格證;
a.電梯機房井道圖;
d.電梯使用、維護說明書;
a.電梯電氣原理圖及符號說明;
a.電梯使用單位提供的經(jīng)制造廠同意的變更設(shè)計證明文件。
6.1.3.2 電梯安裝部門提供的電梯安裝驗收證書
6.1.4 以上資料及文件由電梯維修中心負(fù)責(zé)驗收,在清單上簽字。
爾后移交公司資料室,資料員簽收后,按公司檔案管理條例進行存檔。
6.2電梯的管理
6.2.1 電梯的管理標(biāo)示和標(biāo)識
6.2.
1.1各管理處將下列標(biāo)識張貼在電梯顯目處:
a.將市勞動局審核后發(fā)放的《準(zhǔn)運證》張貼在電梯、自動扶梯顯目處;
a.將乘搭電梯、自動扶梯注意事項張貼在基站顯目處;
a.將電梯維修中心地址、聯(lián)系電話、投訴電話張貼在顯目位置。
6.2.2 各管理處依照電梯維修中心制訂的'電梯管理細(xì)則'的內(nèi)容進行電梯的日常管理,并作好電梯運行記錄。
6.2.3 電梯維修中心每年征求一次各管理處對電梯運行情況的意見,意見表反饋后,電梯維修中心針對情況采取相應(yīng)措施。
6.3電梯的維修保養(yǎng)
6.3.1 電梯維修中心按照gb7588-1995電梯制造與安裝安全規(guī)范、gb10060-93電梯安裝驗收規(guī)范以及《深圳經(jīng)濟特區(qū)電梯、自動扶梯管理條例》制訂電梯維修保養(yǎng)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制。
6.3.2 電梯的巡視檢查:電梯維修中心人員每周對所管轄范圍的電梯巡視檢查一次。
巡視檢查按檢查表所列內(nèi)容進行。
6.3.3 電梯的保養(yǎng)6.
3.3.1 維修工按電梯定期保養(yǎng)項目表的內(nèi)容對電梯進行保養(yǎng)。
6.3.3.2 保養(yǎng)質(zhì)量的檢查監(jiān)督,由電梯維修中心注冊安全檢測員負(fù)責(zé)實施,對每個保養(yǎng)組例行保養(yǎng)的電梯,每月至少抽檢2臺。
檢測員填寫抽檢表,簽注抽檢意見。
6.3.4 電梯的維修6.
3.4.1 電梯維修中心制訂'電梯維修細(xì)則',各維修組、維修工在維修電梯時應(yīng)按'電梯維修細(xì)則'內(nèi)容進行。
電梯大中小修的分級分權(quán)詳見'電梯維修細(xì)則'。
6.3.4.2 電梯的中、小修由各維修組進行,組長負(fù)責(zé)維修質(zhì)量檢查,因零配件緊缺不能在24小時內(nèi)修復(fù)的,除在基站懸掛'電梯維修,暫停使用'的標(biāo)牌外,維修組長應(yīng)向管理處說明原因,并向電梯中心技術(shù)主管匯報情況。
6.3.4.3 電梯維修工在排除電梯故障后應(yīng)填寫電梯維修表,維修表一式兩份,管理處和電梯中心各存壹份。
6.3.5 電梯的大修由電梯維修中心調(diào)配力量實施,由注冊檢測員進行質(zhì)量檢查,對質(zhì)量達不到gb10060-93標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)在兩周內(nèi)整改完畢。
如配件緊缺不能按時修復(fù)應(yīng)通知管理處。
參加大修有關(guān)人員,應(yīng)填寫電梯大修記錄,由電梯維修中心存檔。
6.4緊急情況處理:電梯出現(xiàn)緊急情況,管理處電梯操作人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,嚴(yán)格按照'緊急情況操作說明'的內(nèi)容進行操作。
如管理處操作人員對求援操作無十分把握,應(yīng)立即通知電梯維修專業(yè)人員到場,維修人員接到通知后應(yīng)在30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。
緊急情況處理完畢之后,應(yīng)填寫緊急情況記錄表,此表一式兩份,管理處和維修中心各壹份存檔。
6.5重大事故的處理:重大事故指損失在千元以上(包括人身事故)。
電梯發(fā)生重大事故時,維修中心主管人員應(yīng)立即到現(xiàn)場,分析事故發(fā)生原因,了解損失程度,并采取對策措施。
如是傷亡事故,應(yīng)及時向市勞動局安委會反映,重大事故應(yīng)有記錄。
6.6電梯年審:
6.6.1 維修中心每年10月底前向市勞動局申報年審。
6.6.2 凡年審不合格項目,由維修中心負(fù)責(zé)派人在兩周內(nèi)整改完畢。
6.6.3 電梯、自動扶梯必須取得勞動局發(fā)放的準(zhǔn)用證才能使用。
6.7電梯負(fù)荷試驗
6.7.1 電梯維修中心負(fù)責(zé)對在用電梯每五年進行一次負(fù)荷調(diào)效試驗,對在用扶梯每三年進行一次負(fù)荷調(diào)效試驗。
6.7.2 負(fù)荷調(diào)校試驗方法及內(nèi)容按gb10060-93進行。
6.7.3 凡試驗不合格,維修中心派人在兩周內(nèi)整改完畢。
6.8電梯檔案
6.8.1 對物業(yè)管理公司所管轄的電梯建立臺帳。
6.8.2 對每臺電梯建立檔案,內(nèi)容包括:
a.電梯檔案卡
a.大修記錄
a.試險記錄
d.合格證
6.9電梯專業(yè)人員培訓(xùn)
6.9.1 電梯司機須經(jīng)市勞動局培訓(xùn)后獲得'操作證'才能上崗。
6.9.2 電梯維修工須經(jīng)市勞動局培訓(xùn),考試合格后頒發(fā)'電梯維修證'才能從事電梯維修工作。
6.9.3 維修中心按計劃每年對電梯司機進行一次操作要領(lǐng)、注意事項的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。
6.9.4 維修中心按計劃每年對電梯司機進行一次'應(yīng)急救援'實際操作培訓(xùn)。
6.9.5 維修中心每年組織電梯維修工參加市勞動局'電梯維修工'資格年審的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。
6.9.6 維修中心應(yīng)創(chuàng)造機會給員工到生產(chǎn)廠家接受專業(yè)培訓(xùn)。
7記錄
7.1電梯保養(yǎng)記錄:
a.電梯保養(yǎng)例行記錄單
a.維修記錄
a.電梯定期保養(yǎng)檢查記錄單
7.2扶梯保養(yǎng)記錄
7.3大修記錄
7.4抽檢記錄
7.5
第6篇 物業(yè)管理費收取及催繳程序-3
物業(yè)管理費的收取及催繳程序(三)
有關(guān)滯納金比例以該項目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準(zhǔn))業(yè)戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日
1.1預(yù)繳半年管理費
1.1.1物業(yè)公司財務(wù)部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年〈管理費付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一個半年的管理費。
1.1.2每年的1月1日及7月1日起,財務(wù)部對尚未交納本年度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.1.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.1.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.1.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
1.2預(yù)繳三個月管理費
1.2.1物業(yè)公司財務(wù)部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一季度的管理費。
1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,財務(wù)部對尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.2.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)季度欠款的第一天起算)。
1.2.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
1.3預(yù)繳一個月管理費
1.3.1物業(yè)公司財務(wù)部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下月的管理費。
1.3.2每月的1日起,財務(wù)部對尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項目,通知其在收到〈催款通知書〉7日內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.3.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)月欠款的第一天起算)。
1.3.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
第7篇 廈門市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)臨時三級轉(zhuǎn)正式三級需提交資料
(申辦資質(zhì)手續(xù)須由本公司有關(guān)負(fù)責(zé)人辦理,其它企業(yè)不得代辦)
一、 向廈門市物業(yè)管理協(xié)會提出申請物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)轉(zhuǎn)為正式三級的報告;
二、 填報《廈門市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表》;
三、 廈門市建設(shè)與管理局的臨時三級資質(zhì)批復(fù);
四、 附下列文件:
1、 企業(yè)經(jīng)營負(fù)責(zé)人姓名及其學(xué)歷、職稱證書;
2、 公司章程(加蓋公章);
3、 工商營業(yè)執(zhí)照有效復(fù)印件;
4、 驗資證明(注冊資金50萬元以上);
5、 上一年度的審計報告;
6、 經(jīng)營辦公場所證明;
7、 物業(yè)管理委托合同;
8、 具有專業(yè)職稱管理人員的資格證書(含物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書)原件及復(fù)印件
具體要求(專職專業(yè)管理人員不少于5人):
(1)企業(yè)負(fù)責(zé)人取得建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書;
(2)企業(yè)專職專業(yè)管理人員全部取得從業(yè)人員崗位證書;
(3)企業(yè)要具有工程、經(jīng)濟等中級以上職稱的人員不少于5人;
(4)中級職稱人員必須要有原單位出具證明、身份證復(fù)印件,并要簽定勞動合同;
(5)企業(yè)經(jīng)理必須有大專學(xué)歷,二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗;
(6)送驗時必須提供證書原件,并附復(fù)印件(加蓋公章)
申報材料要真實,企業(yè)從業(yè)人員、中級職稱人員必須是本公司的在編人員,
不得借用各種證書,一經(jīng)查明將不予辦理企業(yè)資質(zhì);
以上資料(a4紙張)一式三份送至廈門市物業(yè)管理協(xié)會
聯(lián)系電話:0592-2235709
地址:廈門市禾祥西路68號光華大廈9f
第8篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題-第三章物業(yè)管理合同
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第三章物業(yè)管理合同
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.在()階段,由()制定業(yè)主臨時公約。
a物業(yè)銷售之前建設(shè)單位
b物業(yè)銷售之前物業(yè)管理企業(yè)
c物業(yè)人住階段建設(shè)單位
d物業(yè)人住階段物業(yè)管理企業(yè)
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對業(yè)主公約的掌握程度。物業(yè)銷售之前,由建設(shè)單位制訂業(yè)主臨時公約。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第66頁。
2.下列屬于合同要約的是()。
a拍賣b廣告c標(biāo)價d投標(biāo)
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對合同要約與邀請要約的掌握程度。選項a“拍賣”選項b“廣告”選項c“標(biāo)價”屬于邀請要約。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第51頁。
3.物業(yè)管理招標(biāo)是()。
a要約b承諾c邀請要約d反要約
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對要約的掌握程度。招標(biāo)是邀請要約,投標(biāo)是要約。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第50一52頁。
4.前期物業(yè)服務(wù)應(yīng)達到()的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
a國家規(guī)定b省、市規(guī)定c合同約定d業(yè)主要求
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的掌握程度。前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第56頁。
5.下列不屬于合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則是()。
a誠實信用b權(quán)利義務(wù)公平對等c業(yè)主占主導(dǎo)地位d合同自由
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應(yīng)遵循五項基本原則:①主體平等;②合同自由;③權(quán)利義務(wù)公平對等;④誠實信用;⑤守法和維護社會公益。故本
題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第54~55頁。
6.承諾必須由()作出,才能產(chǎn)生法律效力。
a要約人b受要約人c第三方d要約人的代理人
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對合同的承諾的掌握程度。合同承諾必須由受要約人或其代理人作出。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第52頁。
7.物業(yè)管理服務(wù)合同一般采用()。
a書面合同b口頭合同c事實合同d以上都可以
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理服務(wù)合同的掌握程度。當(dāng)事人雙方協(xié)商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協(xié)議書、契約書、公約等一般都屬于書面合同形式,如前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)
合同、業(yè)主公約等。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第54頁。
8.前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同開始生效,在此條件下,前期物業(yè)服務(wù)合同將()。
a繼續(xù)生效b中止c終止d以上都不可以
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同區(qū)別的掌握程度。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同開始生效,在此條件下,前期物業(yè)服務(wù)合同將會終止。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第58頁。
9.物業(yè)服務(wù)合同簽訂的過程中,某業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提出異議,該業(yè)主的反對()。
a成立b不成立c根據(jù)具體情況具體分析d該業(yè)主可拒絕履行合同義務(wù)
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)合同特點的掌握程度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體,一般不可能在選擇物業(yè)管理服務(wù)以及選擇物業(yè)管理企業(yè)方面形成一致的看法,其中的單個業(yè)主或部分業(yè)主,也不可能拒絕某種物業(yè)管理服務(wù)或某個物業(yè)管理企業(yè)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第57~58頁。
10.業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗收屬于()之間的問題。
a業(yè)主與開發(fā)商b業(yè)主與物業(yè)公司c物業(yè)公司與開發(fā)商d業(yè)主與施工方
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項的掌握程度。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收是前期物業(yè)服務(wù)活動的重要環(huán)節(jié),而對業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問題,無需在合同中約定。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第57頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.合同要約構(gòu)成要件有()。
a要約必須是特定人的意思表示
b要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須具體確定
c要約發(fā)出就生效
d所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約
e要約不一定具有訂立合同的意圖
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對合同要約的構(gòu)成要件的掌握程度。要約的構(gòu)成要件包括:①要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖;②要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須
具體確定;③要約必須傳達到受要約人才能生效。故本題選ab,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第51頁。
2.下列屬于邀請要約的有()。
a廣告b標(biāo)價c投標(biāo)d拍賣e招標(biāo)
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對合同要約與邀請要約的掌握程度。選項c“投標(biāo)”是要約。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第50~52頁。
3.合同要件應(yīng)當(dāng)具備的必要條件有()。
a當(dāng)事人的締約能力
b當(dāng)事人的真實意思表示
c合同的內(nèi)容的合法
d合同的形式合法
e合同的權(quán)利與義務(wù)對等
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對合同要件應(yīng)具備的必要條件的掌握程度。選項e“合同的權(quán)利與義務(wù)對等”屬于“合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則”。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第53頁。
4.合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則有()。
a當(dāng)事人的締約能力
b誠實信用
c守法和維護社會公益
d合同自由
e主體平等
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應(yīng)遵循五項基本原則:①主體平等;②合同自由;③權(quán)利義務(wù)公平對等;④誠實信用;⑤守法和維護社會公益。故本
題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第54~55頁。
5.物業(yè)服務(wù)合同可因以下哪些原因終止()。
a物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿,雙方?jīng)]有續(xù)簽合同
b因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行
c業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)
d物業(yè)管理企業(yè)被宣告破產(chǎn)
e法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)合同的掌握程度。物業(yè)服務(wù)合同可因下列原因終止:①物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿,雙方?jīng)]有續(xù)簽合同;②物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會雙方協(xié)商一致解除合同的;③因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行;④物業(yè)管理企業(yè)被宣告破產(chǎn);⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第60頁。
6.物業(yè)服務(wù)過程中出現(xiàn)的爭議,可通過以下()方式解決。
a協(xié)商b仲裁c訴訟d行業(yè)主管部門裁定e以上都可以
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對爭議的解決方式的掌握程度。一般情況下,有爭議的合同應(yīng)該通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成,則可依照合同中約定的仲裁條件請求仲裁委員會仲裁,或者向人民法院提起訴訟,故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第60頁“明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式”的內(nèi)容。
7.簽訂物業(yè)服務(wù)合同時,應(yīng)特別注意的條款有()。
a明確服務(wù)期限
b項目所包括的內(nèi)容具體、詳細(xì)
c明確項目管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
d明確相應(yīng)管理服務(wù)費用
e逐項寫清管理服務(wù)項目
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的條款的掌握程度。要注意以下主要條款:①項目,及應(yīng)逐項寫清管理服務(wù)項目;②內(nèi)容。即各項目所包含的具體內(nèi)容越詳細(xì)越好;③標(biāo)準(zhǔn),即各項目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);④費用,即在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費用,故本題選b、c、d、e。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第59~60頁“物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗”的內(nèi)容。
8.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,常規(guī)物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)服務(wù)費不包括()。
a業(yè)主人身保險
b業(yè)主機動車的保管
c使用人的人身保險
d物業(yè)公共區(qū)域公眾責(zé)任險
e業(yè)主財產(chǎn)保管費用
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對簽訂物業(yè)服務(wù)合同注意事項的掌握程度。在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)費不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險、財產(chǎn)保管等費用,排除物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)安全保護、保管等義務(wù),故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第59頁“對免責(zé)條款的約定”的內(nèi)容。
9.簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意()。
a合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)
b免責(zé)條款的約定
c違約責(zé)任的約定
d物業(yè)服務(wù)合同條款宜粗不宜細(xì)
e以上都正確
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對簽訂物業(yè)服務(wù)合同注意事項的掌握程度。簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項有:①明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù);②明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù);③對違約責(zé)任的約定;④對免責(zé)條款的約定;⑤物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗;⑥合同的簽訂要實事求是;⑦明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第59~60頁“簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項”的內(nèi)容。
10.物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別體現(xiàn)在()。
a訂立合同的當(dāng)事人不同
b違約責(zé)任的約定不同
c服務(wù)內(nèi)容不同
d合同期限不同
e服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同
【答案】a d
【解析】本題考查的
是考生對物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當(dāng)事人不同和合同期限不同,故本題選a、d。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第58頁“物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別”的內(nèi)容。
11.簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是()。
a業(yè)主b業(yè)主委員會c建設(shè)單位d物業(yè)管理企業(yè)e物業(yè)使用人
【答案】c d
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當(dāng)事人不同和合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)。故本題選c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第50頁。
12.物業(yè)服務(wù)合同的訂立期限與前期物業(yè)服務(wù)合同相比具有()特點。
a期限明確b期限不固定c期限不明確d穩(wěn)定性弱e穩(wěn)定性強
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當(dāng)事人不同和合同期限不同。物業(yè)服務(wù)合同期限由訂立合同雙方約定,與前期物業(yè)服務(wù)合同相比,具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點,故本題選a、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第58頁。
13.前期物業(yè)合同中關(guān)于專項維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的()。
a續(xù)籌b管理c使用d繳存e保管
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的掌握程度。專項維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第57頁。
14.物業(yè)服務(wù)合同的特點有()。
a一般權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權(quán)下與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同
b《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)合同的簽訂雙方主體資格作出了明確的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同要向政府物業(yè)管理主管部門備案
c合同明確,業(yè)主或使用人要繳納物業(yè)管理過程中的相關(guān)費用及物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)取得一定的酬金或利潤
d合同期限不確定
e只要通過法定的多數(shù)投票權(quán)數(shù),所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)合同特點的掌握程度。選項d“合同期限不確定”應(yīng)為“有明確期限”。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第57~58頁。
二、案例題
1. 某小區(qū)入住已五年,已經(jīng)成立了業(yè)主委員會。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)a公司簽訂的物業(yè)管理合同已經(jīng)到期。業(yè)主委員會試圖通過招標(biāo)的方式重新選擇物業(yè)管理企業(yè),一直未能順利進行,a物業(yè)公司仍按照原合同提供物業(yè)管理和服務(wù)。業(yè)主王先生以物業(yè)管理合同已經(jīng)到期為由不再繳付a物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費。a物業(yè)管理公司在多次催繳未果的情況下,將王先生告到法院。請問你認(rèn)為a物業(yè)管理公司能勝訴嗎為什么
【答案】能勝訴,應(yīng)判決王先生償付拖欠的物業(yè)管理費。
合同的期限雖然已經(jīng)屆滿,但業(yè)主委員會沒有選出新的物業(yè)管理企業(yè),也沒有訂立新的物業(yè)服務(wù)合同,a物業(yè)管理公司作為小區(qū)的物業(yè)管理部門以原合同的標(biāo)準(zhǔn)對小區(qū)物業(yè)進行管理和提供服務(wù)。王先生作為該小區(qū)的業(yè)主,實際享受a物業(yè)公司提供的服務(wù),并未提出異議,理應(yīng)按約支付物業(yè)管理費。
2.劉先生購買了一套位于頂層的商品房,“人住時與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主公約》中都有明確的規(guī)定:為維護小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全,業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺,不得在窗戶上加裝防護欄。”人住后,劉先生未經(jīng)物業(yè)公司同意,擅自封閉了觀景陽臺并加裝了防護欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認(rèn)為:這是自己的房子,自己有權(quán)利處理,拒不拆除。物業(yè)公司決定:對劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下,物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳,物業(yè)公司因此把劉先生告上了法庭。
物業(yè)公司的訴訟請求是:劉先生拆除封閉陽臺的材料及防護欄并交納罰款;劉先生承擔(dān)此案的訴訟費。請問物業(yè)公司的各項訴訟請求能否得到法院的支持劉先生在此案中的不當(dāng)之處物業(yè)公司在操作中的錯誤所在
【答案】
(1)a物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據(jù),應(yīng)予以駁回;
b訴劉先生拆除陽臺及護欄的請求應(yīng)予支持;
c此案的訴訟費應(yīng)由雙方分擔(dān)。
(2)業(yè)主應(yīng)合理使用房屋,不得損害他人權(quán)益和公共利益。劉先生致小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全于不顧,擅自封閉陽臺和加裝護欄,不僅侵犯了其他相關(guān)業(yè)主的利益,而且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主公約》的約定,行為不當(dāng)。
(3)首先,作為物業(yè)公司不是行政管理部門也不是執(zhí)法單位,無權(quán)罰款;其次,物業(yè)公司應(yīng)依照合同約定,采取協(xié)商或司法途徑解決矛盾,無權(quán)采取停水、停電等方式處理糾紛。
3.a房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的居住小區(qū)一期已經(jīng)人住,當(dāng)時的物業(yè)管理工作由a房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)部完成。隨著二期開發(fā)的繼續(xù)和人住的臨近,a開發(fā)商找到b物業(yè)管理公司并與之簽訂了為期十年
的物業(yè)管理合同,將該居住小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)承包給b物業(yè)管理公司。按合同約定,b物業(yè)公司要向a開發(fā)商交納50萬元的履約保證金和每年20萬元的承包費。請問a開發(fā)商與b物業(yè)管理公司簽訂為
期十年的物業(yè)管理合同效力如何a開發(fā)商要求.b公司交納履約保證金和承包費的合同約定是否有效
【答案】(1)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同,屬前期物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,但是,期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。故即便開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂為期十年的合同,但是在此期間,若小區(qū)業(yè)主委員會成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后,前期物業(yè)服務(wù)合同對小區(qū)業(yè)主就不再具有法律約束力了。
(2)開發(fā)商對其所出售的房屋僅具有臨時所有權(quán)人的身份,在房屋交付后物業(yè)管理合同的實際履約當(dāng)事人是各個業(yè)主和物業(yè)管理公司。對于代他人簽署的合同,開發(fā)商借機會收取履約保證金和承包金歸己所有,是侵犯實際履約人即業(yè)主合法權(quán)利的行為,該條款無效。
4.邵先生在某小區(qū)購買一套住宅人住三年,每月按時繳納物業(yè)管理費。一個冬天的夜晚,邵先生回家發(fā)現(xiàn),自家的鋼制防盜門和木門的鎖均已被撬壞,整個門毀壞變形,屋內(nèi)一片狼藉。邵先生立
即打電話給物業(yè)公司,同時報警。經(jīng)統(tǒng)計,邵先生家中被盜金錢和物品損失共計8萬余元。邵先生認(rèn)為,自己繳納了物業(yè)管理費,物業(yè)公司的安全管理工作中有巡邏的職責(zé),家中被盜物業(yè)公司竟然毫無察覺,屬于管理疏漏,應(yīng)賠償自己的全部損失。在與物業(yè)公司多次交涉無結(jié)果的情況下,邵先生對物業(yè)公司進行起訴,要求物業(yè)公司賠償人民幣8萬元。請問法院是否會完全支持邵先生的訴訟請求為什么
【答案】法院不會完全支持邵先生的訴訟請求,但會部分支持邵先生的訴訟請求。
失竊案件發(fā)生時,犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞邵先生家的兩重門進入室內(nèi)并盜竊的。這樣長的時間內(nèi),保安員未能巡邏發(fā)現(xiàn),存在疏漏,未能及時發(fā)現(xiàn)、制止犯罪,對由此產(chǎn)生的損失負(fù)有一定
責(zé)任。但是,盜竊是發(fā)生在室內(nèi),發(fā)現(xiàn)起來有一定的難度,故物業(yè)公司無需承擔(dān)全部責(zé)任。
5.你是某公司的高級管理人員,公司委派你起草前期物業(yè)服務(wù)合同,你認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容是什么物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪些
【答案】前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過合同條款反映建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,包括主要部分為:一是合同的當(dāng)事人,二是物業(yè)基本情況,三是服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量,四是服務(wù)費用,五是物業(yè)的經(jīng)營與管理,六是承接查驗和使用維護,七是專項維修資金,八是違約責(zé)任,九是其他事項。
物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別:
物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同,主要差別在于:一是訂立合同的當(dāng)事人不同,前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會)與物業(yè)管理企業(yè)。二是合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定,但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同將會終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定,具有期限明確,穩(wěn)定強等特點。
6.你是某物業(yè)公司的高級管理人員,公司委派你與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同,你認(rèn)為簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意哪些事項
第9篇 物業(yè)管理質(zhì)量體系文件培訓(xùn)控制程序
物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件:培訓(xùn)控制程序
1.0目的通過對公司所有員工實施必要的培訓(xùn),使其掌握相應(yīng)崗位的操作技能和服務(wù)質(zhì)量意識,確保員工素質(zhì)滿足公司的要求。
2. 0適用范圍適用于公司所有培訓(xùn)工作。
3．0職責(zé)
3.1 管理者代表負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司年度培訓(xùn)計劃的制定和監(jiān)督實施工作,年度培訓(xùn)計劃應(yīng)在年終總結(jié)結(jié)束后10個工作日內(nèi)提出,并由物業(yè)管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)。
3.2 行政部負(fù)責(zé)組織對各類員工培訓(xùn)效果進行考核和鑒定;并負(fù)責(zé)保存由公司組織進行培訓(xùn)的記錄。
3.3 各部門主管和管理處主任配合公司年度培訓(xùn)計劃的要求,制定本部門相應(yīng)的培訓(xùn)計劃見《員工培訓(xùn)計劃表》,并負(fù)責(zé)組織實施,培訓(xùn)記錄由各部門和管理處負(fù)責(zé)歸檔保管,有必要時,相關(guān)部門制訂部門培訓(xùn)制度,參見《保安人員培訓(xùn)制度》。
4. 0工作程序
4.1 入職培訓(xùn)
4.1.1 所有新入職本公司的員工都應(yīng)接受該項培訓(xùn)及考核。
4.1.2 對新員工的培訓(xùn)主要包括以下內(nèi)容:a)公司的基本情況、組織架構(gòu),b)公司的質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識,c)《員工手冊》、職業(yè)道德及質(zhì)量意識教育,d)對員工的期望及要求。
4.1.3 該項培訓(xùn)由行政部或行政部指定人員組織實施并保存記錄。
4.2 上崗培訓(xùn)
4.2.1 員工入職培訓(xùn)合格后或轉(zhuǎn)換工種前均需經(jīng)上崗培訓(xùn),培訓(xùn)時間根據(jù)工作崗位的要求而定。
4.2.2 上崗培訓(xùn)主要內(nèi)容包括a)應(yīng)知部分:如崗位的基本情況(崗位職責(zé)、人員配置及設(shè)備、設(shè)施的分布等),b)應(yīng)會部分:崗位工作操作規(guī)程,異常狀況時的特殊處理程序等。
4.2.3 上崗培訓(xùn)由各用人部門負(fù)責(zé)組織,并指定專人進行?！杜嘤?xùn)記錄》由各部門保存,《員工培訓(xùn)登記表》保存于員工檔案中。
4.3 在職培訓(xùn)
4.4 員工參加外部培訓(xùn)按公司有關(guān)行政制度執(zhí)行。
4.5 除了以質(zhì)量手冊、流程文件以及作業(yè)指導(dǎo)書等工作文件作為員工的培訓(xùn)教材外,各部門可依據(jù)本部門工作實際編制培訓(xùn)教材,如編制教材應(yīng)由行政部審核,并由行政部至少每半年組織一次對培訓(xùn)教材的評審。
5. 0相關(guān)文件
5.1 《保安人員培訓(xùn)制度》
5.2 《保潔部員工培訓(xùn)考核流程》
5.3 《工程部新入職員工培訓(xùn)流程》
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第10篇 國際星河物業(yè)清潔綠化管理
星河國際物業(yè)清潔綠化管理
1、清潔管理
專業(yè)化的物業(yè)管理必須將星河國際的清潔保潔提升到較高的水平。著名的清潔公司,既可全面承擔(dān)星河國際的保潔任務(wù),又可定期對保潔人員進行培訓(xùn);確保的星河國際清潔水平。
a.外圍
清潔標(biāo)準(zhǔn):地面無垃圾、無雜物、無積水、無明顯污漬、無明顯膠漬、外玻璃(低位部分)無積塵、無污痕;不銹鋼大門光潔美觀。
-外圍地面高壓機沖洗每日一次
-低位(1.80米以下)外玻璃、墻身抹凈每日一次
-指示牌抹凈每日一次
-低位(1.80米以下)外玻璃、墻身清洗每周一次
-圍欄抹塵每周一次
-首層外玻璃、墻身及光棚清洗每月一次
-指示牌及不銹鋼電動門上保護油每月一次
b。入口大堂
清潔標(biāo)準(zhǔn):地面無雜物、無積塵;蠟面均勻、光亮;墻身、內(nèi)玻璃及服務(wù)臺無塵漬、無手印;垃圾筒、果皮箱表面干凈、美觀
-地面拖抹每日二次
-地面推塵每日三次
-地面拋光每日一次
-低位內(nèi)玻璃及墻身抹塵每日一次
-大堂服務(wù)臺椅抹凈每日二次
-大堂指示牌、宣傳架抹凈每日一次
-大堂垃圾筒、果皮箱清理及表面清潔每日二次
-玻璃門、把手抹塵、清潔每日多次
-低位(1.80米以下)內(nèi)玻璃清潔每周一次
-門頭清潔每周一次
-電器開關(guān)、地腳線清潔每周多次
-大堂裝飾物上保護油每周一次
-大堂內(nèi)玻璃、墻身清洗每月一次
-大堂天花、風(fēng)口、燈具(大型燈飾除外)每月一次
-大堂地面除舊蠟、打新蠟每月一次
c.走廊
清潔標(biāo)準(zhǔn):地面無污漬、無雜物;內(nèi)玻璃無塵漬、無手印;門、窗、把手等無污痕、無積塵;天花、風(fēng)口、燈具表面無積塵、無不潔懸掛物。
-地面拖抹每日二次
-指示牌抹凈每日一次
-內(nèi)玻璃抹塵、抹手印每日一次
-走廊內(nèi)門、窗、把手清潔每日一次
-地腳線、門頭、窗臺清潔每周一次
-電器開關(guān)、消防設(shè)備、應(yīng)急設(shè)備表面抹塵每周一次
-天花、風(fēng)口、照明燈具抹塵清潔每月一次
-墻身吸塵、抹塵每月一次
-機洗地面每季一次
-保潔巡回多次
d.電梯
清潔標(biāo)準(zhǔn):電梯廂內(nèi)無雜物、無污漬;廂壁、扶手、鍵盤、門壁表面光潔、美觀;門槽無積垢、無雜物
-電梯廂地面清潔(或地毯吸塵)每日二次
-電梯廂壁及鍵盤抹凈每日二次
-電梯廳清潔每日一次
-電梯門大理石墻身抹凈每日一次
-電梯口垃圾筒、果皮箱清理及地面清潔每日二次
-電梯門槽清潔每周一次
-電梯門及廂壁等不銹鋼上保護油每周一次
-電梯廂頂抹塵清潔每周一次
e.停車場
清理標(biāo)準(zhǔn):地面無垃圾、無雜物;基本無油污、無膠漬;天花、風(fēng)口、燈具、管道表面無嚴(yán)重積塵、無蛛網(wǎng)。
-地面打掃每日二次
-指示牌、標(biāo)志牌抹凈每日一次
-巡回保潔每日多次
-隔水溝、防盜門等清潔每周一次
-消防設(shè)備表面抹凈每周一次
-天花、風(fēng)口、照明燈具、管道表面抹塵每季一次
-地面沖洗每月一次
-地面油污、膠漬等清理巡回進行
f.管理用房、機房
清潔標(biāo)準(zhǔn):地面無雜物、無污漬;臺、椅無積塵、無污物,其他部位干凈、整潔。
-地面打掃每周一次
-臺、椅抹塵每周一次
-地面機洗每季一次
g.會議室
清潔標(biāo)準(zhǔn):地面無雜物、無污漬;臺、椅無積塵、無污物,其他部位干凈、整潔。
-地面拖抹(或地毯吸塵)每日一次
-臺、椅抹凈每日一次
-門、窗抹凈每日一次
-垃圾桶、煙灰缸清理每日二次
-墻身及其裝飾物抹凈每周一次
-天花、風(fēng)口、照明燈具清潔每季一次
-會議及會客前后清潔現(xiàn)場即時進行
-機洗地面、打蠟或地毯清洗每兩月一次
h.辦公室
清潔標(biāo)準(zhǔn):地面無污漬、門、窗、內(nèi)玻璃等無污痕、無積塵;其他部位無不潔懸掛物。
-地面拖抹(或地毯吸塵)每日一次
-臺、椅抹凈每日一次
-內(nèi)玻璃抹凈每日一次
-門、窗清潔每日一次
-文件柜表面清潔每周一次
-辦公設(shè)備表面清潔每周一次
-機洗地面(或地毯清洗)每兩月一次
-天花、風(fēng)口、照明燈具清潔每兩月一次
-辦公室廢紙籮清理每日一次
i.天臺、露臺
清潔標(biāo)準(zhǔn):天臺、露臺無垃圾、無雜物、無青苔;排水口不堵塞
-天臺、露臺打掃每日一次
-排水口清理每日一次
-女兒墻(內(nèi)側(cè))抹凈每周一次
-地面沖洗每月一次
j.殺蟲、滅鼠
清潔標(biāo)準(zhǔn):按國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行
-垃圾房清潔每日一次
-垃圾房消毒每周一次
-停車場殺蟲、滅鼠每月一次
-殺蟲、滅鼠每兩月一次
2.清潔員管理
對清潔員要求,不僅要求身體好、有經(jīng)驗、懂技術(shù),更重要的是員工應(yīng)有較強的服務(wù)意識,要態(tài)度熱情、吃苦耐勞、耐心細(xì)致、品行端正、拾金不昧。
堅決杜絕下列行為的出現(xiàn):
a.未經(jīng)批準(zhǔn)進入大樓內(nèi)不屬本公司清潔保養(yǎng)的地方,或從事任何與大樓清潔項目相抵觸的工作;
b.經(jīng)批準(zhǔn)進入辦公室內(nèi)清潔時,若移動文件需經(jīng)現(xiàn)場人員同意。
c.進入大樓上班或離開大樓下班時要打卡或簽名。離開大樓后原則上不準(zhǔn)再進入,除非有合理解釋,并獲得批準(zhǔn)。
d
.非值班時間,禁止進入大樓。值班時間嚴(yán)禁帶親朋鄉(xiāng)友進入大樓。
e.值班時,不得在大樓內(nèi)大聲喧嘩或粗言穢語,妨礙大樓公共秩序。
f.正常工作時,按照規(guī)范的程序工作,不得做出對大樓內(nèi)的工作人員和設(shè)施有危害的動作。
g.得收受大樓內(nèi)任何工作人員的金錢或禮品。
3.清潔監(jiān)管
a.以《清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》為依據(jù),檢查星河國際各區(qū)域的衛(wèi)生狀況,對清潔質(zhì)量作出評估,記錄于《每日清潔檢查評估表》內(nèi)。
b.客務(wù)部主管每周巡查各區(qū)域的衛(wèi)生狀況,巡查結(jié)果記錄于《每周公共區(qū)域衛(wèi)生清潔抽查表》內(nèi)。
c.客務(wù)部在清潔衛(wèi)生的檢查過程中,凡發(fā)現(xiàn)不符合《清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》的,應(yīng)迅速通知清潔員處理,并進行復(fù)檢。
d.客務(wù)部主管根據(jù)《每日清潔檢查評估表》進行統(tǒng)計,以評定當(dāng)月清潔公司的清潔質(zhì)量,將統(tǒng)計結(jié)果記錄于《清潔質(zhì)量月總結(jié)表》。
e.客務(wù)部將《清潔質(zhì)量月總結(jié)表》交管理處經(jīng)理,反饋存在的問題。
4.綠化管理
4.1綠化的范圍及內(nèi)容
a.星河國際外圍以花槽綠化為主,在花槽里種植部分喬木、花灌木,定期進行養(yǎng)護.
b.前后正門擺放植物可根據(jù)季節(jié)更換,一般每月更換一次。
c.在大堂及各樓層電梯廳擺放兩盆常青植物每月更換一次。
d.星河國際平臺花園以花槽種植喬木、花灌木,定期進行養(yǎng)護。
4.2重大節(jié)日的綠化
每逢元旦、春節(jié)、五一、國慶等國家法定節(jié)日,擬在星河國際前后正門、大堂和平臺花園進行節(jié)日綠化和美化,以布置植物、花和燈飾為主。
4.3綠化養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)
a.綠化管理員每天應(yīng)派工人淋水、松土、修剪、除雜草、殺蟲防病、保持綠化帶的衛(wèi)生及常青。
b.保持綠籬、盆栽、草坪、樹木等綠化植物達到葉色光潤、無蟲、無病、無枯枝敗葉、無雜物、無塵;花球造型優(yōu)美花色均一,觀賞面正對客人。
c.保持花木正常生長,水量、肥料施用適度,花色均一。
d.提倡生化物防治、人工防治,使用農(nóng)藥不傷害健康;使用農(nóng)藥時,須在晴朗無風(fēng)天氣一次性完成;使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑,避免藥液擴散。
第11篇 物業(yè)工程部管理范圍4
物業(yè)工程部管理范圍(四)
總體:工程部負(fù)責(zé)項目有:
(1)對所有設(shè)備的日常運行管理。
(2)對建筑物及所有機電設(shè)備的維護保養(yǎng)。
(3)對樓宇未盡人之處提出整改方案。
(4)對客戶的裝修工程方案審核,對施工進行監(jiān)督管理。
(5)對客戶進行有償服務(wù)。
(6)為物業(yè)管理提供一切有關(guān)工程詢問。
一、強電專業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個樓宇變配電系統(tǒng)的日常運行、管理。
2.負(fù)責(zé)整個樓宇變配電系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作。
3.負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機組等動力電源、電機、控制柜的維修保養(yǎng)。
4.負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動力電源、電機、控制柜的維修保養(yǎng)。
5.負(fù)責(zé)樓宇公共區(qū)域的照明維修。
6.負(fù)責(zé)樓宇臨時供電的安排和計劃。
7.負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計劃方案,并經(jīng)批準(zhǔn)后實施。
8.對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案,并經(jīng)批準(zhǔn)后實施。
9.負(fù)責(zé)電梯的維修、保養(yǎng)。
10.負(fù)責(zé)卷簾門的維修、保養(yǎng)。
11.為客戶提供有償服務(wù)。
二、空調(diào)專業(yè)
1.負(fù)責(zé)樓宇整個空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的日常運行、管理。
2.負(fù)責(zé)樓宇整個空調(diào)、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。
3.負(fù)責(zé)空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)中,電機和控制柜的巡視工作,發(fā)現(xiàn)問題后及時報告電氣維修班處理。
4.改善空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計,使樓宇有一個良好舒適環(huán)境,同時最大限度節(jié)約能源。
5.為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
三、給排水專業(yè)
1.負(fù)責(zé)樓宇的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、噴灑系統(tǒng)、雨淋系統(tǒng)的運行、維修、保養(yǎng)和故障檢修。
2.負(fù)責(zé)樓宇所有衛(wèi)生潔具的維修保養(yǎng)。
3.負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)所有機械的維修,如:手推車等。
4.負(fù)責(zé)水箱、水池及污水井、雨水井、化糞池等清理。
5.負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)處理。
6.為業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。
四、土建專業(yè)
1.負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)公共范圍的天花、玻璃窗、墻、門等所有項目的修理、調(diào)整。
2.負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問題,例如滲漏、裂縫等修、整改。
3.負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。
4.負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。
5.負(fù)責(zé)一些臨時性的任務(wù)。
6.為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
五、弱電系統(tǒng)
1.負(fù)責(zé)公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)的正常運行和維修、保養(yǎng)。
2.負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
第12篇 xz物業(yè)公司人力資源管理培訓(xùn)控制程序
物業(yè)公司人力資源管理及培訓(xùn)控制程序
1.0目的
為了給適當(dāng)?shù)膷徫挥行У呐渲眠m當(dāng)?shù)娜肆Y源,并且通過培訓(xùn),使員工掌握本崗位的技能,確保員工具備完成本崗位職責(zé)的能力。
2.0適用范圍
適用于公司崗位定崗、定編,人力資源開發(fā),人員錄用,人員培訓(xùn)的管理。
3.0職責(zé)
3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司員工錄用的批準(zhǔn),公司主管保安工作副總經(jīng)理負(fù)責(zé)保安員錄用的批準(zhǔn)。
3.2公司辦公室負(fù)責(zé)編制公司《年度培訓(xùn)計劃》報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.3公司各部門、各管理處負(fù)責(zé)配合辦公室的各項工作開展。
4.0實施程序
4.1工作分析(定崗、定編)
4.1.1有以下三種情況:第一,當(dāng)新組織(新管理處)建立時;第二,當(dāng)組織發(fā)生變化產(chǎn)生新的工作時;第三,當(dāng)工作由于新技術(shù)、新辦法出現(xiàn)或制度發(fā)生重要變革時,需進行工作性質(zhì)分析。
4.1.2工作性質(zhì)分析由相應(yīng)職能部門及辦公室負(fù)責(zé),辦公室根據(jù)具體情況進行崗位設(shè)置。
4.1.3各部室(各管理處)負(fù)責(zé)根據(jù)各部室(各管理處)崗位工作定額或工作任務(wù)量,制定出崗位定編計劃,報辦公室審核,由總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.1.4崗位定編每年進行一次。
4.1.5辦公室及各職能部門負(fù)責(zé)對公司各崗位進行工作規(guī)范及工作人員條件分析,制定公司《崗位職責(zé)及崗位標(biāo)準(zhǔn)》,詳見該文件。
4.2人員招聘和選擇
4.2.1各單位缺編時,由各單位負(fù)責(zé)人提出增補申請,辦公室審核,增補時應(yīng)優(yōu)先進行內(nèi)部調(diào)配,內(nèi)部調(diào)配不了的,對外公開招聘或內(nèi)部員工推薦。
4.2.2保安員招聘由保安部負(fù)責(zé),報辦公室審核,主管保安工作副總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2.3除保安員外其他員工招聘由辦公室負(fù)責(zé),公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.3人力資源開發(fā)(培訓(xùn))
4.3.1新員工的培訓(xùn)
新員工上崗前培訓(xùn)由辦公室負(fù)責(zé),培訓(xùn)內(nèi)容:
(1)公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理基本知識;
(2)職業(yè)道德及質(zhì)量意識教育;
(3)公司的規(guī)章制度
4.3.2在崗員工培訓(xùn)
4.3.2.1辦公室根據(jù)各部門的年度培訓(xùn)計劃制定公司《年度培訓(xùn)計劃》,并組織實施及督促檢查。專業(yè)技術(shù)與技能的培訓(xùn),由主管部門負(fù)責(zé)。
4.3.2.2外部培訓(xùn)由辦公室負(fù)責(zé)組織安排,并負(fù)責(zé)記錄。
4.3.2.3內(nèi)部培訓(xùn)由主管部門或各部門、各管理處組織安排,內(nèi)部培訓(xùn)是根據(jù)工作需要和公司總經(jīng)理及各部門提出的在公司范圍內(nèi)有計劃性的培訓(xùn)項目。
4.3.3特殊工種和業(yè)務(wù)專業(yè)人員的培訓(xùn)
4.3.3.1司機、電工、焊工特殊工種需經(jīng)市有關(guān)部門培訓(xùn)、年審。
4.3.3.2各部門業(yè)務(wù)專業(yè)人員根據(jù)工作需要,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可參加市等有關(guān)部門組織的培訓(xùn)。
4.3.3.3特殊工種和業(yè)務(wù)專業(yè)人員將參加培訓(xùn)獲得的等級證、操作證和其他證書交辦公室認(rèn)可,并將復(fù)印件存入員工檔案內(nèi)。
4.3.4計劃外培訓(xùn)
4.3.4.1公司根據(jù)實際情況,臨時提出的培訓(xùn)活動由提出部門負(fù)責(zé)組織,公司總經(jīng)理提出的臨時培訓(xùn)由辦公室統(tǒng)籌安排。計劃外培訓(xùn)報辦公室存檔。
4.3.4.2公司鼓勵員工通過自學(xué)或參加專業(yè)培訓(xùn)等途徑,從而提高專業(yè)技能和質(zhì)量管理意識,所取得的有關(guān)結(jié)業(yè)證或?qū)W歷證書交辦公室審核后存入員工的檔案內(nèi)。
4.3.5培訓(xùn)記錄
4.3.5.1內(nèi)部培訓(xùn)記錄由本部門存檔。
4.3.5.2其他培訓(xùn)記錄由辦公室存檔。
5.0相關(guān)文件及記錄
《崗位職責(zé)及崗位標(biāo)準(zhǔn)》
zz021-01年度培訓(xùn)計劃
zz021-02培訓(xùn)記錄
