第1篇 物業(yè)管理專業(yè)名詞解釋-1
物業(yè)管理專業(yè)名詞解釋(1)
1.物業(yè):物業(yè)管理活動的物質(zhì)載體,是聯(lián)結(jié)物業(yè)管理相關(guān)法律關(guān)系主體之間關(guān)系的介質(zhì)。原為香港地方俚語,意指單元性房地產(chǎn),是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)。
2.構(gòu)造物:指采用一定的技術(shù)手段將各種物料按照一定結(jié)構(gòu)連接成的整體,包括建筑物和構(gòu)筑物兩類。構(gòu)筑物不直接供人在里面進行生產(chǎn)和生活活動的構(gòu)造物。
3.建筑物:指定著于土地上下,由頂蓋、梁、柱、墻壁等部位組成,供人居住或用于其它目的使用的構(gòu)造物。房屋是建筑物最基本、最主要的物質(zhì)形態(tài),是指用建筑物料與外部空間隔開,可以容納人在其中活動的建筑物。
4.物業(yè)管理區(qū)域:物業(yè)的集合,是物業(yè)管理的基本單位。
5.居住物業(yè):指專供居住的物業(yè),包括住宅小區(qū)、別墅、公寓等。
6.商業(yè)物業(yè):指業(yè)主或物業(yè)使用人用于商業(yè)(商務)活動的物業(yè),包括寫字樓、購物中心、商鋪、酒店等。
7.工業(yè)物業(yè):指用于工業(yè)和交通運輸生產(chǎn)活動的物業(yè),包括工業(yè)廠房、倉庫等。
8.其它類型物業(yè):體育類物業(yè)(體育場、體育館、健身房)、文教娛樂類物業(yè)(學校、影劇場、音樂廳、游樂場、文化廣場)、衛(wèi)生保健類物業(yè)(醫(yī)院、療養(yǎng)院、養(yǎng)老院)、交通類物業(yè)(車站、空港)、名勝古跡類物業(yè)(古建筑、名人故居)和宗教類物業(yè)(教堂、禮拜寺、廟宇、宗祠)等。
9.混合物業(yè):一般指居住型和非居住型物業(yè)進行混合設(shè)計和建造的物業(yè)。
10.公產(chǎn)物業(yè):產(chǎn)權(quán)歸國家所有的物業(yè),包括黨政機關(guān)、部隊、國有事業(yè)單位和國有企業(yè)的物業(yè)。
11.私產(chǎn)物業(yè):產(chǎn)權(quán)歸個人的物業(yè)。
12.單位產(chǎn)物業(yè):產(chǎn)權(quán)歸單位所有的物業(yè)。
13.私益性物業(yè):為五官產(chǎn)權(quán)人壟斷性占有和使用,能為其創(chuàng)造生活便利或帶來經(jīng)濟利益的物業(yè),如住宅、寫字樓、商場、會展中心、酒店、工業(yè)廠房等。
14.公益性物業(yè):指為社會公眾提供公共性服務或用于社會公益活動的物業(yè)。如行政辦公類物業(yè)、學校、醫(yī)院、圖書館、禮拜堂等。
15.物業(yè)內(nèi)容的二元性:指建筑物和建筑物所依附的土地。
16.設(shè)施設(shè)備的配套性:指物業(yè)以其各種配套設(shè)施設(shè)備滿足人們各種需要的特性。
17.物業(yè)的社會屬性:指物業(yè)在生產(chǎn)、流通及使用和維護等環(huán)節(jié)引起的社會關(guān)系的產(chǎn)生、變更和終止的屬性,包括經(jīng)濟屬性和法律屬性兩個方面。
18.相鄰關(guān)系:兩個或多個相互連接毗鄰的不動產(chǎn)所有人活物業(yè)使用人,在行使不動產(chǎn)的占有、使用收益和處分權(quán)利時,相互之間應給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系。
19.建筑物相鄰關(guān)系:指相鄰的建筑物所有人或物業(yè)使用人之間,建筑物所有人或物業(yè)使用人與相近的土地所有人或物業(yè)使用人之間,以及同一建筑物內(nèi)彼此連接毗鄰的建筑物單元所有人或物業(yè)使用人之間,由于不可量物侵入導致干擾或妨礙而發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系。
20.廣義的物業(yè)管理:指房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后服務活動的總稱。
21.狹義的物業(yè)管理:指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維護、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
22.常規(guī)性服務:物業(yè)服務企業(yè)為確保物業(yè)完好與正常使用,維護正常的工作、生活秩序,面向全體業(yè)主提供的最基本的服務。
23.環(huán)境管理:指對建筑區(qū)劃業(yè)主的生活和工作環(huán)境進行的綜合性管理,包括保潔管理、綠化管理、排污管理、消防管理和污染控制等。
24.公共秩序維護服務:指物業(yè)為維護建筑區(qū)劃安定,保護業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全,物業(yè)服務企業(yè)的安保人員要通過值班、看守和巡邏,有效預防、中止并及時處置各種突發(fā)事件,向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的公共秩序維護服務。
25.公眾代辦性服務:指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主與物業(yè)使用人的委托,代理繳納水、電、氣、有線電視等費用的服務。
26.物業(yè)檔案管理:是反映物業(yè)形成、變遷和管理的各種文字、圖表、聲像等資料的總稱,包括設(shè)計施工圖、物業(yè)產(chǎn)權(quán)檔案和物業(yè)卡片三部分。
27.社區(qū)文化建設(shè):是在一定區(qū)域、一定條件下,社區(qū)成員共同創(chuàng)造的精神財富及其物質(zhì)形態(tài),包括環(huán)境文化、行為文化、制度文化和精神文化四個方便的內(nèi)容。
28.專項服務:是物業(yè)服務企業(yè)為創(chuàng)造良好的工作秩序和生活環(huán)境,面向全體業(yè)主與物業(yè)使用人提供的服務。
29.特約服務:指物業(yè)服務企業(yè)為滿足房屋所有人或所有人或物業(yè)使用人的特殊需要而提供的個性化服務,是對常規(guī)性服務和專項服務的補充。
30.物業(yè)管理模式:指物業(yè)管理的結(jié)構(gòu)形式和運行機制,其核心是參與物業(yè)管理的法律關(guān)系主體以及相互關(guān)系。
31.業(yè)主大會:物業(yè)管理最高權(quán)利機構(gòu),享有對物業(yè)管理重大事項進行決定的權(quán)利。
32.業(yè)主委員會:是業(yè)主大會的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu),對業(yè)主大會負責,在物業(yè)管理過程中,執(zhí)行業(yè)主大會所做的各項決議并接受業(yè)主監(jiān)督。
33.社區(qū)居民委員會:是城市居民實行自治管理的基層組織。
34.物業(yè)服務企業(yè)管理模式:指由獨立設(shè)置、具備相應資質(zhì)條件、具有法人地位的物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)實施管理的模式。
35.開發(fā)商管理模式:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組建物業(yè)管理機構(gòu),對其開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目進行管理的模式。
36.業(yè)主自主管理模式:指通過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會或業(yè)主委員會等自治管理組織對物業(yè)實施管理的模式。
37.政府房管部門管理模式:指由誠實政府房地產(chǎn)行政主管部門(房管局和基層房管站、房管所)對屬于國家所有的房產(chǎn)進行的管理。
38.黨政機關(guān)、企事業(yè)單位自行管理模式:指各級黨政機關(guān)、企業(yè)、學校、醫(yī)院等企事業(yè)單位直接對其物業(yè)進行管理的模式。
39.“三合一”管理模式:指居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)組成聯(lián)合工作組。共同實施物業(yè)管理的模式。
40.物業(yè)管理方案:是物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理項目實施管理的基本設(shè)想。
41.前期物業(yè)管理:指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。換句話說,就是自建設(shè)單位出售房屋時起到業(yè)主委員會成立時止的 物業(yè)管理。
42.建筑物區(qū)分所有權(quán):指建筑物按照單元劃分并出售后,在單元所有者之間形成的財產(chǎn)關(guān)系,包括專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)三個方面。
43.專有權(quán):建筑物區(qū)分所有人排他性占有、使用、收益和處分建筑物專有部分的權(quán)利。
44.專有部分:指區(qū)分建筑物中構(gòu)造上能夠明確區(qū)分并可獨立使用的部分。
45.共有權(quán):指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定,對區(qū)分所有建筑物中的共有部分享有的占有、使用和收益的權(quán)利。
46.共有部分:區(qū)分所有建筑物中除專有部分外的其它所有部分。
47.成員權(quán):建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的密切聯(lián)系而形成的作為建筑物管理團體的一名成員所享有的權(quán)利和承擔的義務。
48.業(yè)主自主管理:指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán),依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定,根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立資質(zhì)規(guī)范,自我管理本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的一種基層治理模式。
49.管理規(guī)約:是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同制定并承諾遵守,對全體業(yè)主有共同約束力的,有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護和管理等方面的行為準則。
50.業(yè)主大會:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,體現(xiàn)業(yè)主的意志和利益,對物業(yè)管理重大的事項作出決定的業(yè)主自治管理組織。
51.業(yè)主委員會:指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的社團組織。是業(yè)主大會的常設(shè)工作機構(gòu),是物業(yè)管理法律關(guān)系主體之一,是業(yè)主大會會議決議的執(zhí)行機構(gòu)。
52.物業(yè)服務企業(yè):按合法程序設(shè)立,為業(yè)主與物業(yè)使用人提供綜合服務和管理的獨立核算,自負盈虧的經(jīng)濟實體。
53.資質(zhì)管理:政府房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)進行管理的主要內(nèi)容之一。
54.物業(yè)服務企業(yè)核心競爭力:指物業(yè)服務企業(yè)賴以生存和發(fā)展的關(guān)鍵要素。
55.物業(yè)管理市場:指出售和購買以物業(yè)為對象的管理服務這種無形勞動的場所和由此引起的交換關(guān)系的總和。
第2篇 物管培訓:物業(yè)管理公司的資金結(jié)算
物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理服務活動都涉及到貨幣資金的收付,需要連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記載和核算,并實行有效的控制。理所當然,資金結(jié)算也是物業(yè)管理公司理財?shù)闹饕獌?nèi)容之一。本章對物業(yè)管理公司資金結(jié)算的種類、原則、主要方式和票據(jù)作一個介紹。
一、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義和作用
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義
結(jié)算,是指經(jīng)濟活動過程中的資金了結(jié)和清算。物業(yè)管理公司因商品交換、勞務供應、資金調(diào)撥等業(yè)務而發(fā)生款項往來的清算。結(jié)算方式按支付方式的不同,可分為現(xiàn)金結(jié)算和轉(zhuǎn)賬結(jié)算兩種。收方和付方直接以現(xiàn)金進行結(jié)算叫現(xiàn)金結(jié)算,適用于單位對個人、個人對個人,以及單位之間的零星支付行為。通過銀行或金融機構(gòu)劃撥轉(zhuǎn)賬將款項從付款人賬戶劃轉(zhuǎn)到收款人賬戶的貨幣收付結(jié)算叫轉(zhuǎn)賬結(jié)算,它是以存款的轉(zhuǎn)移代替現(xiàn)金的流通。
在商品經(jīng)濟發(fā)達的社會里,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是貨幣收付的主要形式。
在我國,各企業(yè)、單位、個人之間經(jīng)濟往來的款項,除少數(shù)按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定可以使用現(xiàn)金結(jié)算以外,大量的都通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算來完成。這樣做,對物業(yè)管理公司來說,可以簡化結(jié)算手續(xù),縮短結(jié)算過程,有利于資金周轉(zhuǎn)速度的加快,促進資金流通。
由于轉(zhuǎn)賬結(jié)算是以信用支付代替現(xiàn)金支付,所以必須根據(jù)交易的性質(zhì)、交易雙方所在的地點和交易發(fā)貨的時間等條件,制定出不同的結(jié)算方式,明確規(guī)定付款的條件、憑證及其傳遞等內(nèi)容。因此,作為在物業(yè)管理公司工作的同志來說,應該在社會主義貨幣信用理論的基礎(chǔ)上,從貨幣與商品矛盾的運動規(guī)律中,學習我國社會主義市場經(jīng)濟條件下的經(jīng)濟關(guān)系,認識轉(zhuǎn)賬結(jié)算的規(guī)律性,不斷疏通結(jié)算渠道,使物資運動和貨幣資金運動緊密地結(jié)合起來。
在我國,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是建立在金融機構(gòu)同各經(jīng)濟單位經(jīng)常的、固定的信用關(guān)系基礎(chǔ)上的,通過金融機構(gòu)賬戶的資金轉(zhuǎn)移來實現(xiàn)貨幣收付關(guān)系。其結(jié)果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉(zhuǎn)集中為銀行信用所代替。可見,社會主義轉(zhuǎn)賬結(jié)算的實質(zhì)是以銀行信用流通代替現(xiàn)金流通,并用于清算經(jīng)濟往來關(guān)系,它是促進流通的一個工具。
(二)物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務的作用
物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務的作用表現(xiàn)在以下幾個方面:
(1)可以加快結(jié)算速度和資金周轉(zhuǎn),為物業(yè)管理公司的健康發(fā)展提供保證。這里特別提出轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式,一方面能夠適應經(jīng)濟活動中不同特點的貨幣收付要求,另一方面能夠增強合同紀律和支付紀律,為公司及時收回款項和付出款項提供了一定的保證,密切了資金運動與物資運動的結(jié)合,提高了資金的使用效益。因此,能轉(zhuǎn)賬結(jié)算的業(yè)務應盡可能轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
(2)能正確、迅速地反映物業(yè)管理公司的日常業(yè)務并進行有效監(jiān)督,使公司能及時了解業(yè)務活動的全面情況,以便發(fā)現(xiàn)并改進工作中存在的問題和缺點。
(3)結(jié)算業(yè)務關(guān)系到各部門、各單位的經(jīng)濟往來,每筆結(jié)算業(yè)務一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉(zhuǎn)賬結(jié)算還涉及到金融機構(gòu),從而為公司的計劃編制和計劃考核提供了重要證據(jù)。
二、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則和要求
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則
(1)根據(jù)國家規(guī)定,各單位之間的經(jīng)濟往來,除按照現(xiàn)金管理辦法規(guī)定可以使用現(xiàn)金的以外,都必須通過銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
凡在銀行辦理結(jié)算的單位或個人,都必須按照規(guī)定,在銀行開有賬戶或交存現(xiàn)金。開有賬戶的單位,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金以保證支付。交存現(xiàn)金的,應按結(jié)算金額一次交足。
(2)恪守信用,履約付款。辦理結(jié)算的企業(yè)、單位和個人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結(jié)算,使經(jīng)濟往來雙方的資金往來得以及時清算。對于多次失信違約的單位,金融機構(gòu)會按相應規(guī)定予以制裁。這一原則對履行付款義務的當事人具有約束力,是維護經(jīng)濟合同秩序、保障當事人經(jīng)濟利益的重要保證。
(3)誰的錢進誰的賬,由誰支配,銀行不予墊款。金融機構(gòu)作為資金結(jié)算的中介機構(gòu),在辦理結(jié)算時必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項支付給其指定的收款人;對存款人的資金,除按國家法律規(guī)定可以凍結(jié)、扣款外,一律不得代任何單位凍結(jié)和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機構(gòu)辦理結(jié)算只負責辦理結(jié)算當事人之間的資金轉(zhuǎn)移,而不能在結(jié)算過程中為其墊付資金。
(二)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的要求
1.開立賬戶
開立賬戶不僅是辦理結(jié)算的必要條件,也是辦理結(jié)算的先決條件,只有開立賬戶,把應該交存的款項存入金融機構(gòu),金融機構(gòu)才能為他們辦理結(jié)算業(yè)務。
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bsp; 金融機構(gòu)賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時存款賬戶和專用存款賬戶,各類賬戶有不同的設(shè)置和開戶條件。
(1)基本存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金支付的賬戶。存款人的工資、獎金等現(xiàn)金的支取,只能通過賬戶辦理。
基本存款賬戶必須是編制預決算報表的獨立預算會計單位或?qū)嵭歇毩⒔?jīng)濟核算、獨立編制財務報表的企業(yè)單位。一個獨立的經(jīng)濟單位,只能在一個銀行開立一個基本賬戶。
基本存款賬戶開立所需的證明文件為當?shù)毓ど绦姓芾頇C關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人執(zhí)照》或《營業(yè)執(zhí)照》。
基本存款賬戶開立的程序是:首先由存款人填制開戶申請書,提供規(guī)定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意,并憑中國人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)核發(fā)的開戶許可證,即可開立該賬戶。
(2)一般存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉(zhuǎn)存,與基本存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位開立的賬戶。存款人可以通過本賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金繳存,但不能辦理現(xiàn)金支取。
一般存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個人,并需向開戶銀行出具借款合同或借款借據(jù);或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位,并需向開戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨立核算單位開戶的證明。
一般存款賬戶設(shè)置的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(3)臨時存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
臨時存款賬戶是指存款人因臨時經(jīng)營活動需要開立的賬戶。存款人可以通過該賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和根據(jù)國家現(xiàn)金管理規(guī)定辦理現(xiàn)金支付。
臨時存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:外地臨時機構(gòu),并需出具當?shù)毓ど绦姓芾頇C關(guān)核發(fā)的臨時執(zhí)照;或是,臨時經(jīng)營活動需要的單位和個人,并需出具當?shù)赜嘘P(guān)部門同意設(shè)立外來臨時機構(gòu)的批文。
臨時存款賬戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(4)專用存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開立的賬戶。
存款人對特定用途的資金,由存款人向開戶銀行出具相應證明即可開立該賬戶。
特定用途的資金范圍包括:基本建設(shè)的資金,更新改造的資金,特定用途且須專戶管理的資金。
存款人須向開戶銀行出具的證明文件是經(jīng)有關(guān)部門批準立項的文件或國家有關(guān)文件的規(guī)定。
專用存款戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后開立賬戶。
2.經(jīng)濟合同
經(jīng)濟合同一經(jīng)成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認真履行規(guī)定的義務。如果一方違反合同規(guī)定,給對方造成損失時,應承擔經(jīng)濟和法律責任。經(jīng)濟合同是銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算、進行結(jié)算監(jiān)督、執(zhí)行結(jié)算紀律的主要依據(jù)。沒有經(jīng)濟合同,銀行將不予辦理。
3.結(jié)算紀律
物業(yè)管理公司是銀行結(jié)算的重要當事人,應嚴格遵守結(jié)算紀律,按照結(jié)算制度辦理結(jié)算,是嚴肅信用制度、維護結(jié)算程序的前提條件。公司必須遵守的結(jié)算紀律可以歸納為:
(1)不準套取銀行信用,簽發(fā)空頭支票、印章與預留印鑒不符的支票和遠期支票;
(2)不準無理拒付、任意占用賣方資金;
(3)不準利用多頭開戶轉(zhuǎn)移資金,逃避債務。
以上三不準要求物業(yè)管理公司只準在銀行賬戶余額內(nèi),按照規(guī)定向收款單位或個人支付款項,對應該支付其他單位的款項,必須依約履行義務。
物業(yè)管理公司向外發(fā)出的結(jié)算憑證,必須于當日,最遲于次日寄發(fā)。收到的結(jié)算憑證,必須及時將款項支付給收款人。結(jié)算時間,同城,一般不超過2天;異地(全國或省內(nèi)直接通匯行之間),電匯一般不超過4天,信匯一般不超過7天。
三、物業(yè)管理公司資金結(jié)算方式
(一)異地結(jié)算
異地結(jié)算是指不同地區(qū)或城市各單位之間經(jīng)濟往來資金的結(jié)算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的異地結(jié)算方式主要有匯兌結(jié)算、匯票結(jié)算、托收承付結(jié)算、異地委托收款結(jié)算、信用證結(jié)算。
1.匯兌結(jié)算
匯兌結(jié)算是指付款單位委托銀行將款項匯給外地收款單位或個人的結(jié)算方式。
(1)匯兌結(jié)算有關(guān)規(guī)定
①各單位通過銀行辦理匯兌結(jié)算是指資金調(diào)撥、清理交易舊欠、往來賬款和自提自運貨物以及采購資金等。
②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時,只代單位附寄與匯款有關(guān)的單證。
③單位因急事,將款項匯至交通不方便又無電訊設(shè)備的地區(qū),可以向開戶銀行申請自帶信匯。銀行一般對自帶信匯嚴格審查,經(jīng)同意,會將信匯憑證連同銀行內(nèi)部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點:a.保證密封完整,按開戶行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發(fā)生丟失、冒領(lǐng)等事故,一律由匯款單位自己負責;c.不能將原信匯帶回匯出行。
④銀行會對匯款用途審查,必要時亦可向匯款單位索取有關(guān)匯款用途的證明材料。付款單位自提自運的物資必須向銀行提供合同,經(jīng)查驗后,銀行應在匯款委托書上批注“已驗合同,可入收款單位賬戶”。
⑤匯入銀行解付匯款時,一般來說,對單位資金調(diào)撥、清理舊欠、往來賬款以及匯出行在匯款委托書上批注的已驗合同會直接收入收款單位賬戶。
⑥單位赴異地采購時,匯出銀行會審查有關(guān)準予外出采購的證明,并在匯款委托書上注有“采購資金”。匯入銀行對匯入的采購資金必須憑同意采購證明,以匯出單位名義開立采購賬戶,由銀行按當?shù)厥袌龉芾淼挠嘘P(guān)規(guī)定監(jiān)督支付。一般來說,采購資金除采購員攜帶少量必備現(xiàn)金外,其余均為轉(zhuǎn)賬且存款不計息。采購員無權(quán)隨意將采購資金轉(zhuǎn)匯,匯入行辦理采購資金轉(zhuǎn)匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來函來電要求轉(zhuǎn)匯方可辦理。
⑦匯款單位對匯出款項要求退款時,應備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請退匯。匯出行接到申請后,通知匯入行,匯入行對匯款尚未支付,方可退匯。如果已發(fā)生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對于收款單位拒絕接收的匯款,應立即辦理退匯。匯入行發(fā)出通知,經(jīng)過2個月的時間,查找后仍無法支付的匯款,也應主動辦理退匯。
(2)信匯和電匯的核算
①信匯。匯出單位辦理匯款時,應該填制四聯(lián)憑證,并在第二聯(lián)上簽蓋預留銀行印鑒,送交開戶行。其中,第一聯(lián)為匯款單位的回單;第二聯(lián)為匯款單位委托開戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯(lián)為收款單位開戶行的收款憑證;第四聯(lián)為收款單位作為收款通知或代取款收據(jù)。
收款單位(或收款人)持匯入行書面通知去銀行辦理取款手續(xù)時,匯入行會取出信匯憑證第四聯(lián),核對取款人的有關(guān)證件,并將名稱、姓名、證件號碼批注在空白處。取款人還應在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預留印鑒相符。如果是轉(zhuǎn)賬的,則由收款單位填制兩聯(lián)存款單,第一聯(lián)加蓋銀行業(yè)務公章后,退給收款單位作為收款依據(jù),第二聯(lián)代收方記賬憑證。
②匯款單位辦理電匯時,應該填制三聯(lián)電匯憑證,在第二聯(lián)上簽蓋預留銀行印鑒,送交開戶行;第二聯(lián),給匯款單位的回單;第三聯(lián)匯款單位委托開戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯(lián)匯出行憑此拍發(fā)電報。
收款單位會收到第三聯(lián)上加蓋銀行業(yè)務公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關(guān)手續(xù)。
2.匯票結(jié)算
匯票是出票人簽發(fā)的,委托付款人在見票時或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。匯票分為銀行匯票和商業(yè)匯票。銀行匯票是由匯款人將款項交給當?shù)劂y行,由銀行簽發(fā)給匯款人持往外地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。商業(yè)匯票是由收款人或付款人(或承兌申請人)簽發(fā),由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書人支付款項的票據(jù)。
(1)銀行匯票
匯票簽發(fā)由指定銀行辦理,匯票的轉(zhuǎn)賬解付由各銀行機構(gòu)辦理,現(xiàn)金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準流通轉(zhuǎn)讓,不準涂改偽造。匯票的金額起點為500元。有效期為一個月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發(fā)的匯票,銀行必須加蓋結(jié)算專用章和使用壓數(shù)機壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結(jié)算。匯票上指定的收款人,也可以持轉(zhuǎn)賬支取的匯票向匯入地單位辦理結(jié)算。收款單位接受匯票時,應審查票面所記載各項內(nèi)容是否無誤。收款人或背書人受理匯票后,應在匯票背面加蓋業(yè)務用章,連同匯款解訖通知、進賬單等,一并送開戶行進
賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開立臨時存款戶辦理支付,臨時存款戶只付不收,付完清戶,不計付利息。匯款人由于匯票超過有效期或其他原因要求退匯時,可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。
匯款單位委托銀行辦理匯票結(jié)算,應填制匯票委托書,詳細填明匯入地點、匯款用途等項內(nèi)容。有明確收款對象的應詳細填明收款單位或個人姓名。需要取現(xiàn)金的,應填明匯入行名稱。匯款委托書一式三聯(lián):第一聯(lián)為存根;第二聯(lián)為支款憑證;第三聯(lián)為收入憑證。匯款單位交現(xiàn)金辦理匯票結(jié)算的,第二聯(lián)注銷。匯出行在辦完轉(zhuǎn)賬或收妥現(xiàn)金后,會簽發(fā)匯票結(jié)算憑證。匯票結(jié)算憑證一式四聯(lián):第一聯(lián)為匯出匯款卡片;第二聯(lián)為匯票;第三聯(lián)為匯款解訖通知;第四聯(lián)為多余款收賬通知。
匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時,應當備函向匯出行說明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發(fā)生短缺一聯(lián)而不能在匯入地辦理結(jié)算時,也應當按退匯處理。
匯票填明匯入銀行名稱和“現(xiàn)金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請求掛失時,應提交三聯(lián)“匯票掛失申請書”,一般以匯票委托書代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個月后,確未發(fā)生問題才可按有關(guān)規(guī)定辦理退款手續(xù)。
(2)商業(yè)匯票
商業(yè)匯票按其承兌人不同,分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。商業(yè)承兌匯票,由收款人簽發(fā),經(jīng)付款人承兌,或者由付款人簽發(fā)并承兌的票據(jù)。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請人簽發(fā),并由承兌申請人向開戶銀行申請,經(jīng)銀行審查同意承兌的票據(jù)。
辦理商業(yè)匯票時的規(guī)定有:
簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎(chǔ),嚴禁簽發(fā)無商品交易的匯票;使用商業(yè)匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業(yè)匯票在承兌后,承兌人員有到期無條件支付票款的責任;商業(yè)匯票除可以向銀行貼現(xiàn)外,一律不允許作為流通手段;商業(yè)匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個月,最長不超過9個月,特殊情況可適當延期。如屬分期付款,應一次簽發(fā)若干個不同期限的匯票。匯票到期,一律通過銀行轉(zhuǎn)賬。
商業(yè)匯票可以貼現(xiàn)。商業(yè)匯票貼現(xiàn),是指收款單位需要資金時,把尚未到期的商業(yè)承兌匯票或者銀行承兌匯票轉(zhuǎn)讓給銀行,即由銀行支現(xiàn),其貼現(xiàn)期一般以貼現(xiàn)之日起到匯票到期日止。貼現(xiàn)時,根據(jù)貼現(xiàn)金額和貼現(xiàn)率,計算出貼現(xiàn)利息,并在貼現(xiàn)金額中預先扣除,將其余的貼現(xiàn)金額支付給貼現(xiàn)申請人,匯票歸銀行所有。
貼現(xiàn)利息的計算公式如下:
未到期天數(shù)
銀行貼現(xiàn)的付款額=匯票面額×(1-年貼現(xiàn)率×―――――)
365
匯票到期后,貼現(xiàn)銀行應向貼現(xiàn)人索回貼現(xiàn)金額,如果貼現(xiàn)人在銀行的賬戶不足以支付的,無力贖回商業(yè)匯票,這在實質(zhì)上如同把匯票賣給銀行,貼現(xiàn)銀行買進匯票而支付現(xiàn)款。
3.托收承付結(jié)算
托收承付結(jié)算是收款單位根據(jù)經(jīng)濟合同,委托開戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據(jù)經(jīng)濟合同核對單證或驗貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項劃轉(zhuǎn)的一種結(jié)算方式。
托收承付結(jié)算包括托收、承付、劃款和收賬四個階段。
托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應填制“托收承付結(jié)算憑證”,連同有關(guān)單證一并提交開戶行。
承付,是付款單位承認付款的過程。驗貨付款的承付期限為10天,從運輸部門向付款單位發(fā)出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規(guī)定的承付期內(nèi)沒有向其開戶行表示拒付,即為默認承付。
劃款和收賬。劃款是指付款單位開戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開戶行將付款單位開戶行劃來的款項進到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點為1000元。
4.異地委托收款結(jié)算
異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據(jù),委托銀行向異地付款單位收取款項的結(jié)算方式。
單位之間的商品交換、勞務供應和其他應收款項,均可使用委托收款結(jié)算方式辦理結(jié)算。委托收款不受金額起點的限制,委托收款的款項劃回,分郵寄劃回和電報劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開戶行發(fā)出付款通知的次日計算,如遇法定假日,應當順延)付款單位在3天付款期滿,賬戶上沒有足夠的資金支付全部款項,可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿賬戶上仍無足夠資金支付全部款項,銀行會立即通知付款單位,令其2天內(nèi)將其有關(guān)單證退回銀行,由銀行填制無款支付通知書,連同有關(guān)單證退回收款單位開戶行,轉(zhuǎn)交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關(guān)單證的,由其開戶行按每筆委托收款業(yè)務,每天收取罰金0.5元。
5.信用證結(jié)算
這種結(jié)算是付款單位把款項預先交給銀行,委托銀行開出信用證,通知異地收款單位開戶銀行轉(zhuǎn)給收款單位,收款單位按照合同和信用證規(guī)定條件發(fā)貨后,銀行代付款單位付給貨款的結(jié)算方式。開出信用證的金額起點,每份100元,每次清付款項起點為30元。信用證結(jié)算只能轉(zhuǎn)賬,不能提取現(xiàn)金。信用證有效期最長不超過60天。
(二)同城結(jié)算
同城結(jié)算是指同一城市或同一縣內(nèi)各單位之間經(jīng)濟往來的資金結(jié)算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的同城結(jié)算主要方式有:支票結(jié)算、同城委托收款結(jié)算、商業(yè)匯票結(jié)算、銀行本票結(jié)算。
1.支票結(jié)算
支票是出票人簽發(fā)的,委托辦理支票存款業(yè)務的銀行或者其他金融機構(gòu)在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
支票分為現(xiàn)金支票和轉(zhuǎn)賬支票。按《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定,現(xiàn)金支票只能用于支取現(xiàn)金;轉(zhuǎn)賬支票只能用于轉(zhuǎn)賬,不得支取現(xiàn)金。
支票必須記載:表明“支票”的字樣;無條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規(guī)定事項之一的,支票無效。
單位簽發(fā)支票,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金,不準簽發(fā)空頭支票。凡超過銀行存款余額、貸款指標、撥款限額,都是空頭支票。對簽發(fā)空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。
支票實行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發(fā)的次日算起,到期如遇節(jié)假日順延。對過期支票,銀行不予受理。簽發(fā)支票時,要填寫當天日期,不準簽發(fā)遠期支票。
支票的簽發(fā)只能由單位財會部門指定專人負責,并加蓋存于銀行的預留印鑒,不準委托收款單位代填支票。支票填寫要清晰,不準涂改,也不準出借、出租、轉(zhuǎn)讓給其他單位使用,也不準攜帶蓋好印鑒的空白支票外來采購。每張支票的金額,不得低于當?shù)匾?guī)定的金額起點。
付款單位將已簽發(fā)的支票遺失時,應出具公函后向開戶行申請掛失止付(登報聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶的支款印鑒來解決。收款單位將收進已簽妥的支票遺失,應出具公函,并經(jīng)付款單位簽注意見蓋章證明后,到付款單位開戶行申請掛失。開戶單位將支款印章遺失,應由單位出具公函,向開戶銀行辦理掛失手續(xù),并將賬戶余額核對相符,經(jīng)銀行同意后更換印鑒。
2.同城委托收款結(jié)算
同城委托收款是收款單位向開戶行提供依據(jù),委托銀行向付款單位收取款項的一種結(jié)算方式。該結(jié)算方式不受金額起點限制。
同城委托收款結(jié)算與異地委托收款結(jié)算是不同的,主要區(qū)別是:
①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;
②同城委托收款結(jié)算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結(jié)算可用郵寄劃回與電報劃回資金。
3)商業(yè)匯票結(jié)算
商業(yè)匯票在異地和同城結(jié)算中均可使用。其余同前述。
4)銀行本票結(jié)算
銀行本票是申請人將款項交給銀行,由銀行簽發(fā)的,承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
本票自出票日起,付款期限最長不得超過2個月。
銀行本票具有可以代替現(xiàn)金用以流通的特點,銀行見票付款。但是銀行本票與現(xiàn)鈔又有本質(zhì)的區(qū)別,它是介于現(xiàn)鈔和支票之間的一種結(jié)算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務供應和其他款項往來的結(jié)算。收款人拿到本票時應注意:本票是否屬真是否過期是否有涂改手續(xù)是否符合規(guī)定本票背書是否連續(xù)在同城結(jié)算中,銀行本票可以視同現(xiàn)金。
四、票據(jù)和票據(jù)行為
如前所述,我們可以清楚地看到在物業(yè)管理公司理財?shù)馁Y金結(jié)算中經(jīng)常會遇到各種各樣的票據(jù),作為物業(yè)管理公司的理財者也必須掌握票據(jù)方面的一些知識,本節(jié)就對票據(jù)作一個簡要介紹。
(一)票據(jù)
1.票據(jù)的概念
票據(jù)的含義有廣義和狹義。廣義的票據(jù)是指商業(yè)上的各種單據(jù),例如發(fā)票、提貨單、核單、保險單等等;狹義的票據(jù)是指按規(guī)定格式簽發(fā)和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書中所指的票據(jù)是狹義的票據(jù)。
票據(jù)是由出票人簽發(fā)的,約定出票人自己,或要求他人按照規(guī)定
期限向收款人支付一定金額并可流通轉(zhuǎn)讓的書面憑證。票據(jù)是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權(quán)債務關(guān)系的發(fā)生、轉(zhuǎn)移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權(quán)利財產(chǎn),持有票據(jù)的人有權(quán)在約定期限向票據(jù)債務人索取票據(jù)上所表明的貨幣金額。它經(jīng)過背書轉(zhuǎn)讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過貼現(xiàn)成為融通資金的工具。
2.票據(jù)的特征
票據(jù)在長期的使用和流通過程中形成了各種特征,具體主要體現(xiàn)在:
①票據(jù)是一種有價證券。票據(jù)是一種表示財產(chǎn)權(quán)或債權(quán)的書面憑證,也以一定貨幣金額表示其價值。這種價值隨票據(jù)的設(shè)立而取得,隨票據(jù)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓,占有票據(jù)就是占有了票據(jù)的價值。票據(jù)權(quán)力的行使以提示票據(jù)為條件,以交還票據(jù)償付票款為目的。
②票據(jù)是一種設(shè)權(quán)證券。票據(jù)上的權(quán)力和義務,完全由票據(jù)行為創(chuàng)設(shè)。票據(jù)的權(quán)利和義務設(shè)立后,便于原對價關(guān)系相分離,到期必須償付。
③票據(jù)是一種法律要式證券。票據(jù)作為建立在信用基礎(chǔ)上的書面?zhèn)鶆盏闹Ц稇{證,必須具備法律規(guī)定的必要形式和內(nèi)容。這就是說,票據(jù)必須具備法律要式,才能發(fā)生法律效力,否則票據(jù)無法律效力。換言之,在我國,凡符合《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定的票據(jù)才具有法律效力。
④票據(jù)是一種無因證券。票據(jù)是根據(jù)一定的信用行為等原因而產(chǎn)生的,它的設(shè)立是有因的。但是,票據(jù)一經(jīng)設(shè)立便具有獨立的權(quán)利義務關(guān)系,與它所產(chǎn)生或轉(zhuǎn)讓的原因相分離。持票人行使票據(jù)的權(quán)力時,不必向債務人證明取得票據(jù)的原因,只要具備法律要式,債務人應無條件支付。
⑤票據(jù)是一種名義證券。票據(jù)上的權(quán)利和義務須依據(jù)票據(jù)上所載名義來決定其效力。超出票據(jù)上的權(quán)利和義務,債務人概不履行。因此,票據(jù)可以說是一種名義證券。
⑥票據(jù)是一種流通證券。票據(jù)可以依據(jù)背書、交付程序而轉(zhuǎn)讓流通,這種轉(zhuǎn)讓流通無需通知債務人或征得債務人的同意,債務人也不能以未曾接到轉(zhuǎn)讓通知為理由而拒絕承擔義務。
⑦票據(jù)是一種返還債券。票據(jù)的債權(quán)人在接受給付時,必須將票據(jù)交還債務人,使票據(jù)關(guān)系終結(jié)。若票據(jù)金額是由次債務人因被追索而償還時,則債權(quán)人返還票據(jù)后,票據(jù)清償人可以向其前手進行追索。
3.票據(jù)的種類
①匯票
按不同標準,匯票還可分為:
a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。
b.按付款時間的不同,可分為即期匯票(見票即付)和遠期匯票。
c.按有無附屬單證,可分為跟單匯票和光票。
d.按流通領(lǐng)域的不同,可分為國內(nèi)匯票和國外匯票。
e.按使用貨幣的不同,可分為本國貨幣匯票和國外貨幣匯票。
f.按匯票上是否說明收款人名稱,可分為記名匯票和不記名匯票。
②本票
a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業(yè)本票。
b.按付款時間的不同,可分為即期本票和遠期本票。
c.按本票上是否說明收款人名稱,可分為記名本票和不記名本票。
d.按本票產(chǎn)生基礎(chǔ)不同,可分為交易性本票和融資性本票。
③支票
a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。
b.按支票上有無劃線,可分為劃線支票和非劃線支票。
此外,票據(jù)根據(jù)主債務人不同,可分為商業(yè)票據(jù)和銀行票據(jù);票據(jù)根據(jù)用途不同,可分為隨物性票據(jù)和融資性票據(jù)。
(二)票據(jù)行為
票據(jù)行為主要有以下八種:
1.出票
出票是創(chuàng)造票據(jù)的行為,即簽發(fā)票據(jù)。出票的具體行為是開票和交付。開票是出票人按照票據(jù)的要式和付款人的約定開出票據(jù),并加上自己簽章的行為。交付是物權(quán)的自愿轉(zhuǎn)移,是指票據(jù)持有者從一個人轉(zhuǎn)移至另一個人的行為。不得簽發(fā)無代價的票據(jù)用以騙取銀行或者其他票據(jù)當事人的資金。
票據(jù)必須記載下列事項:
①表明某種票據(jù)的字樣;
②無條件支付的承諾或委托;
&
nbsp; ③確定的金額;
④付款人名稱;
⑤收款人名稱;
⑥出票日期;
⑦出票人簽章。
票據(jù)上未記載以上規(guī)定事項之一的,票據(jù)無效。
2.背書
背書是以票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓為目的的行為。通過背書,使票據(jù)的權(quán)利從背書人轉(zhuǎn)移至被背書人,由被背書人取得票據(jù)所有權(quán)。背書由背書人簽章并記載背書日期。票據(jù)以背書轉(zhuǎn)讓或者以背書將一定的票據(jù)權(quán)利授予他人行使時,必須記載被背書人的名稱。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),背書應當連續(xù)即轉(zhuǎn)讓票據(jù)的背書人與受讓票據(jù)的被背書人在票據(jù)上簽章依次前后銜接。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),后手應當對其直接前手背書的真實性負責。背書不得附有條件,若背書時附有條件的,則所附條件不具有票據(jù)上的效力。背書人以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)后,承擔保證其后手所持票據(jù)承兌和付款的責任。背書人在票據(jù)上記載“不得轉(zhuǎn)讓”字樣,其后手再背書轉(zhuǎn)讓的,原背書對后手的被背書人不承擔保證責任。背書記載“委托收款”字樣的,被背書人有權(quán)代背書人行使被委托的票據(jù)權(quán)利,但被背書人不能再以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)權(quán)利。
3.承兌
承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質(zhì)上是一種附屬票據(jù)行為,但卻是確定付款人責任的一個重要步驟。
承兌有兩個具體行為:
(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應在到期日前向付款人提示承兌。見票后定期付款的匯票,持票人應自出票日起一個月內(nèi)向付款人提示承兌。
(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據(jù)上作文字記載并簽章,表明對票據(jù)承擔支付義務。若提示承兌時,付款人不同意承擔支付義務,則發(fā)生拒絕承兌行為。付款人對向其提示承兌的匯票,應當自收到提示承兌的匯票之日起3天內(nèi)承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應當承擔到期必須付款的責任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。
4.保證
保證是保證人對于出票、承兌、背書行為所發(fā)生的債務予以擔保的票據(jù)行為。保證的目的是為了加強票據(jù)的可靠性,提高票據(jù)的信用程度。保證人由票據(jù)債務人以外的他人擔當,其承擔保證責任。保證不能附有條件,附有條件不影響對票據(jù)的保證責任。被保證的票據(jù),保證人與被保證人對持票人承擔連帶責任。票據(jù)到期后不能付款的,持票人有權(quán)向保證人請求付款,保證人應該足額付款。
5.貼現(xiàn)
貼現(xiàn)是持票人在票據(jù)未到期時,為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據(jù)轉(zhuǎn)讓行為。貼現(xiàn)有貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。具體情況,如前所述。
6.付款
付款是票據(jù)到期,持票人作出付款提示,主債務人支付票款的經(jīng)濟行為。見票即付的票據(jù),自出票日起一個月內(nèi)持票人應向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見票后定期付款的票據(jù),自到期日10天內(nèi)持票人向承兌人提示付款。在我國,匯票金額為外幣的,按照付款日的市場匯價,以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當付款人依法足額付款后,票據(jù)的債權(quán)債務關(guān)系結(jié)束。
7.退票
退票是指承兌人把申請承兌的票據(jù)或付款人把持票人用以付款提示的票據(jù)退還給持票人的行為。實際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。
8.追索
第3篇 物業(yè)公司質(zhì)量手冊之質(zhì)量管理體系
物業(yè)公司《質(zhì)量手冊》之質(zhì)量管理體系
4.0質(zhì)量管理體系
4.1質(zhì)量管理體系總要求
物業(yè)管理公司依據(jù)is09001:2000《質(zhì)量管理體系要求》,在實施控制的質(zhì)量管理體系包括:為制定、實施、實現(xiàn)、評審和保持質(zhì)量方針所需的組織結(jié)構(gòu)、規(guī)劃活動、職責、程序、過程和資源。建立了文件化的質(zhì)量管理體系,在實施和保持過程中,不斷改進質(zhì)量管理體系有效性。策劃并建立的質(zhì)量管理體系符合iso9001標準要求,其控制范圍覆蓋物業(yè)管理公司全部的服務項目,通過對各項服務提供過程的深刻理解,在體系中明確了各過程之間的相互作用和相互聯(lián)系,并以大量的切實可行的服務規(guī)范和服務提供規(guī)范(即作業(yè)和管理類文件)的有效實施,以及提供相應的具有足夠勝任能力的各類資源,明確質(zhì)量管理體系的有效實施和持續(xù)改進。對需要外包的服務項目,物業(yè)管理公司進行認真的研究分析,并制訂了相關(guān)文件控制外包過程的實現(xiàn),以滿足客戶的要求。
物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系主要過程的相互作用和相互聯(lián)系,通過相應的程序文件和作業(yè)文件的流程圖的方式進行具體表達,以便對各項主要質(zhì)量活動實施控制時兼顧過程方面的相應接口的控制。
本物業(yè)管理公司采用pdca循環(huán)的方法識別和控制過程的有效性,使每一個過程都可以通過'策劃、實施、檢查、總結(jié)'達到持續(xù)改進有效性的目的。
本物業(yè)管理公司對任何影響服務質(zhì)量的外包過程,將按照標準is09001:2000標準7.4條款和《采購控制程序》,從供方的資源、采購品、接收準則等方面實施監(jiān)視和控制,并制定相應的二三級文件確保外包過程(項目)的符合性。
本物業(yè)管理公司的外包過程主要有:
1.清潔服務;
2.電梯維護保養(yǎng);
3.消防設(shè)備、設(shè)施維護保養(yǎng);
4.外保;
5.化糞池清掏;
6.綠植租擺、綠地養(yǎng)護;
熱力外線、電纜外線、有線電視為國家權(quán)威機構(gòu),不再做服務評價。
4.2文件要求
4.2.1總則
根據(jù)標準的要求,并依據(jù)物業(yè)管理公司的實際情況,制定了確保過程有效策劃運行和控制所需求的體系文件。
物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系的文件包括:質(zhì)量手冊、部門作業(yè)文件、質(zhì)量記錄等。
注:文件可采用書面文件及電子文件兩種形式。
4.2.2質(zhì)量手冊
本質(zhì)量手冊體現(xiàn)了is09001:2000的要求,明確了物業(yè)管理公司的質(zhì)量方針、目標、組織機構(gòu)、支持程序、作業(yè)指導書等查詢的途徑及各部職責權(quán)限是物業(yè)管理公司對質(zhì)量體系進行管理的綱領(lǐng)性文件。
本質(zhì)量手冊由總辦負責組織文件編寫小組編寫,管理者代表審核,物業(yè)總經(jīng)理批準、發(fā)布。
4.2.3文件控制
4.2.3.1總則
對物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件和資料及外來文件進行控制,以確保各個場所使用的文件和資料均為有效版本。
4.2.3.2文件的批準及發(fā)布
a、制訂《文件控制程序》,并由總辦負責對所有質(zhì)量體系文件的編制、標識、審核、批準、發(fā)放、使用、評審、修訂、回收、保管、作廢等過程實施總體管理控制;
b、物業(yè)總經(jīng)理負責批準發(fā)布質(zhì)量手冊;
c、管理者代表負責審核質(zhì)量手冊;
d、總辦負責組織質(zhì)量手冊的編制;
e、各部門負責相關(guān)作業(yè)文件的編制、使用、保管、部門經(jīng)理負責作業(yè)文件的編寫審核,管理者代表負責作業(yè)文件的批準;
f、部門文員負責本部門相關(guān)文件的收集、整理及歸檔等,確保文件保持清晰,易于識別。
4.2.4質(zhì)量記錄
4.2.4.1物業(yè)管理公司對質(zhì)量記錄的標識、收集、歸檔、檢索、保存期限和處理進行控制,以提供質(zhì)量管理體系有效運行的證據(jù)。
4.2.4.2制訂并實施《記錄控制程序》,對質(zhì)量記錄的管理控制進行規(guī)定。
4.2.4.3總辦是物業(yè)管理公司質(zhì)量記錄控制的主管部門。
4.2.4.4各部門負責本部門記錄的控制和管理。
4.2.5相關(guān)文件
《文件控制程序》
《記錄控制程序》
4.2.3文件控制程序
1.0目的
質(zhì)量管理體系對有關(guān)文件進行控制,確保與質(zhì)量管理體系運行有關(guān)的各部門、各環(huán)節(jié)都得到文件的有效版本。
2.0范圍
本程序適用物業(yè)管理公司所有質(zhì)量體系文件和相關(guān)外來文件的管理與控制。
3.0職責
3.1物業(yè)總經(jīng)理負責批準發(fā)布《質(zhì)量手冊》。
3.2管理者代表負責組織編寫、修改《質(zhì)量手冊》并審核《質(zhì)量手冊》和批準各部門作業(yè)文件。
3.3總辦是物業(yè)管理公司文件的歸口管理部門,負責質(zhì)量手冊和作業(yè)文件的發(fā)放、正本保存。并負責與質(zhì)量管理體系有關(guān)的外來文件的管理和控制。
3.4各部門負責相關(guān)作業(yè)文件的編制、使用和保管,部門經(jīng)理負責作業(yè)文件的審核,管理者代表負責作業(yè)文件的批準。
3.5各部門文員負責本部門與質(zhì)量管理體系有關(guān)文件的收集、整理和歸檔等。
4.0程序流程圖
文件控制流程圖
責任者/支持文件
質(zhì)量記錄
相關(guān)部門
文件編寫/更改申請單
物業(yè)總經(jīng)理
文件編寫/更改申請單
管理者代表
相關(guān)部門
文件修改記錄表
物業(yè)總經(jīng)理
管理者代表
文件編寫/更改申請單
總辦/文件控制程序
總辦/文件發(fā)放清單
文件發(fā)放登記表
總辦/文件控制程序
文件發(fā)放登記表
總辦/檔案管理制度
第4篇 美術(shù)館物業(yè)管理處培訓組織方式
美術(shù)館物業(yè)管理處培訓的組織方式
(1)培訓職責
1)管理處負責員工日常培訓計劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。
2)主管級以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓計劃進行逐級培訓,并對培訓實施評估和反饋。
(2)培訓形式
實行公司與管理處兩級的培訓,根據(jù)培訓要求,采取多種形式對員工進行崗前培訓和在崗培訓,其中在崗培訓是培訓的主要形式。
(3)培訓實施流程
員工培訓分為三個階段,即:崗前培訓--崗位轉(zhuǎn)正培訓--在崗培訓。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓,內(nèi)容詳見《新員工公共培訓科目》。三個月試用期滿后,經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連續(xù)的在崗培訓。所有培訓課程結(jié)束后均進行考核、評價,并歸檔管理。
第5篇 某某公寓物業(yè)管理理念
某公寓物業(yè)管理理念
第一章 管理服務理念及管理思路
據(jù)了解,業(yè)主之所以選擇**城,不僅只是因為**城屬于**首席電梯公寓,更為重要的是業(yè)主在這時生活,能夠享受高品質(zhì)的物業(yè)服務。開展物業(yè)管理工作,就必須高度重視和不斷滿足業(yè)主日益增長的文化需求、服務需求。
我們的設(shè)想是:
倡導'天天讓您滿意'的服務理念:
秉持'實施科學管理,持續(xù)改進服務,不斷開拓創(chuàng)新,增強顧客滿意'的質(zhì)量方針,實行標準化、專業(yè)化的管理服務方式,每一項服務作業(yè)、每一個作業(yè)動作都有嚴格的操作標準,都經(jīng)過大量的培訓,足以達到省時、高效的服務準則。我們實施'管理報告制度',每季度如實向業(yè)主報告物業(yè)管理服務費的收支使用情況,以及本體維修、治安、保潔、綠化等各專項工作的運作情況,真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。
第二章 創(chuàng)造**城物業(yè)管理模式
開發(fā)公司開發(fā)的'**城',是專為有識之士和**市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品高檔電梯公寓。從規(guī)劃、戶型設(shè)計、工程建設(shè)、樓盤銷售到物業(yè)管理環(huán)節(jié),**城未來的物業(yè)管理工作中將以'精品服務,全心全意滿足顧客需求'為目標開展。
在確定管理模式的基礎(chǔ)上,針對**城精品物業(yè)的特色及實際情況,我們的管理思路是:
采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法
強調(diào)成本控制意識和成本管理程序
強調(diào)維修基金的效能管理與維修計劃的科學實施的有機結(jié)合
強調(diào)流程團隊的有效運作和服務流程的持續(xù)改進
確保公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化
確保配套設(shè)施的不斷完善與商務服務的日趨完美
致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及小區(qū)全員的參與意識
致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進和功能提升
第三章 擬采取的管理服務措施
結(jié)合**城物業(yè)管理的難點、重點及管理思路,我們擬采取以下管理服務措施,以保證管理模式的實現(xiàn)及精品服務的供給:
一、導入iso9001質(zhì)量管理體系
在**城物業(yè)管理的實施過程中,我們將一如既往地推行iso9001,以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務的過程中不偏離既定的軌道。
二、結(jié)合自身優(yōu)勢,提升服務質(zhì)量
**城物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢與標的物的管理要求有效結(jié)合。我們將充分運用現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營的管理模式以及行業(yè)成功運作的經(jīng)驗,有針對性地開展工作,了解客戶需求,提供個性化服務和精品服務,對可能發(fā)生的問題進行前期預防,使管理處推出的各項管理服務措施更加切合業(yè)主的需要及物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)。
三、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍
要實現(xiàn)管理方案中的各項承諾,最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì),人的因素決定一切。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證物業(yè)用人機制的有效推行,通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責任制來給予員工一定的工作和競爭壓力,通過持續(xù)不斷的培訓和考核來保證隊伍的素質(zhì)。
四、建立'全方位式'的員工培訓機制
在實踐中,推出 '全方位式'的培訓體系,做到崗前培訓、在崗培訓和調(diào)崗培訓,各層級員工均有明確的培訓達標標準,使每一層級員工保持服務知識、技能與服務需求達到動態(tài)平衡。
五、提供個性化的裝修套餐服務
隨著人們生活品質(zhì)的不斷改進,使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關(guān)注的一個問題。在**城的裝修管理上,竭誠為業(yè)主提供完美的配套服務。擬通過公開招標的方式引入3-4家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務的正規(guī)裝修商進駐并向業(yè)主推薦,避免裝修游擊隊日夜騷擾業(yè)主;同時,根據(jù)不同層次業(yè)主的需求,提供各類個性化的裝修方案以供選擇,實現(xiàn)設(shè)計、施工、養(yǎng)護一條龍的套餐式服務。另外,根據(jù)個別業(yè)主的特殊要求,管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之前,即提供裝修申請及方案審核的服務,以解業(yè)主的后顧之憂。
六、構(gòu)建'一站式'服務平臺--客戶服務中心
強大的服務平臺和先進的服務組織是提供規(guī)范客戶服務的前提。在**城的服務形式上,擬建立客戶服務中心的運作體系。即將管理處的內(nèi)部管理和對外服務分為后臺和前臺操作,從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化?？蛻舴罩行氖枪芾硖幍闹笓]調(diào)度中心及信息樞紐,業(yè)主所有的服務需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務中心,由中心負責分類處理;而管理處所有需公布的管理服務信息亦通過該中心反饋到業(yè)主。通過管理服務中心的有效運作,第一,可保證管理處對外信息傳播的口徑統(tǒng)一化,第二,建立首問責任制,所有業(yè)主的投訴和需求都有專人負責跟蹤和落實直至業(yè)主滿意為主;第三,客戶服務中心24小時的工作時間將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足。
第6篇 物業(yè)iso9000物業(yè)管理質(zhì)量檢查程序
公 司 程 序 文 件 版號: a
修改號: 0
ej-qp9.1 物業(yè)管理質(zhì)量檢查 頁碼: 1/2
1.目的:
對物業(yè)管理質(zhì)量檢查實施控制,確保公司內(nèi)部各項檢查工作順利進行,達到物業(yè)管理目標。
2.適用范圍:
適用于小區(qū)各項物業(yè)管理項目的質(zhì)量檢查。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.10 4.14章
3.2 iso9002標準第4.10 4.14章
4.職責:
4.1副總經(jīng)理授權(quán)管理者副代表成立質(zhì)量檢查小組,負責檢查工作。
4.2質(zhì)量檢查小組負責檢查日常工作及有關(guān)計劃統(tǒng)計工作。
4.3經(jīng)營管理部負責提供有關(guān)的資料和檢查配合工作。
5.工作程序:
5.1準備工作:
5.1.1公司物業(yè)管理質(zhì)量聯(lián)檢每三個月進行一次,檢查的依據(jù)是《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》。
5.1.2綜合辦公室制定《物業(yè)管理質(zhì)量檢查計劃》,并通知檢查小組的成員和有關(guān)部門。
5.2現(xiàn)場檢查:
5.2.1檢查小組根據(jù)檢查標準計劃的安排,現(xiàn)場檢查清潔衛(wèi)生、綠化、建筑物、消防設(shè)備、公共設(shè)備管理及員工工作情況。
5.2.2檢查小組將檢查結(jié)果詳細記錄,形成《現(xiàn)場檢查記錄表》。
5.3住戶意見征詢:
5.3.1小區(qū)住戶抽查5-10戶,對公司各項服務進行評價,檢查投訴是否得到恰當?shù)奶幚怼?/p>
5.3.2檢查小組對住戶意見征詢及其涉及到的部門如實記載形成《走/回訪住戶記錄表》。
5.4檢查總結(jié):
5.4.1在公司物業(yè)管理質(zhì)量聯(lián)檢全部結(jié)束之后,應召開質(zhì)量檢查小組
會,對住戶意見征詢情況、現(xiàn)場檢查的結(jié)果進行討論,并形成《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報告》。
5.4.2副總經(jīng)理批準后的《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報告》作為評定物業(yè)管理服務工作的依據(jù),并對檢查中存在的問題由檢查小組向責任部門發(fā)出《整改通知書》,并進行跟蹤檢查。
5.4.3對于重大問題或潛在的不合格,副總經(jīng)理組織采取糾正預防措施,具體步驟參見ej-qp10.1。
6.支持文件與質(zhì)量記錄:
6.1《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》
6.2《物業(yè)管理質(zhì)量檢查計劃》ej-qr-qp9.1-01
6.3《現(xiàn)場檢查記錄表》ej-qr-qp9.1-02
6.4《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報告》ej-qr-qp9.1-03
6.5《整改通知書》ej-qr-qp4.9-05
6.6《走/回訪住戶記錄表》 ej-qr-qp9.4-02
第7篇 zx物業(yè)高空作業(yè)管理流程
金科物業(yè)高空作業(yè)管理流程
1 目的
規(guī)范管理處高空作業(yè)工作,保障員工人身安全。
2適用范圍
適用于金科物業(yè)管理有限公司各管理處的小區(qū)高空作業(yè)工作。
3職責
3.1 管理處主任負責小區(qū)高空作業(yè)工作的管理。
3.2 管理處各部門主管依照本規(guī)程實施小區(qū)高空作業(yè)工作。
4程序要點
4.1 管理處各部門應盡量減少高空作業(yè),因特殊原因需要進行高空作業(yè)的,須報部門主管批準。必要時部門主管可到現(xiàn)場查看,如因把關(guān)不嚴造成事故,部門主管和管理處主任負有責任。
4.2 如存在下列情況之一,不得進行高空作業(yè):
4.2.1 患有心臟病、高血壓、癲癇病、精神病、美尼爾氏綜合癥、嚴重貧血、關(guān)節(jié)炎、恐高癥、力障礙等不宜登高人員不得進行高空作業(yè);
4.2.2 未經(jīng)部門主管同意,不得進行高空作業(yè);
4.2.3 惡劣天氣情況下,不得進行高空作業(yè);
4.2.4 安全措施不到位,無安全器械;
4.2.5 登高用具不合要求;
4.2.6 高空作業(yè)環(huán)境惡劣、無防護措施和設(shè)施。
4.3 高空作業(yè)安全要求:
4.3.1 遵守高空作業(yè)安全操作規(guī)程;
4.3.2 安全帶佩戴良好;
4.3.3 使用梯子高度超過兩米,必須有人輔助;
4.3.4 作業(yè)面上下方均不得存在垂直同時作業(yè);
4.3.5 高空作業(yè)所需工具、物品必須有專用工具傳遞,不得拋擲;
4.3.6 高空作業(yè)下方為禁戒區(qū)域,人員進入必須佩戴安全帽。
4.3.7 高空作業(yè)完畢后,應做到人走場清,消除一切不安全因素;并做好施工現(xiàn)場清理,安全器械做好保養(yǎng)維護工作后交回值班室。
4.4 凡作業(yè)高度超過2米時(包括2米),都屬高空作業(yè),在此高度或以上高度作業(yè)必須要系安全帶或有其它安全保護措施或改進作業(yè)方法。如有違反, 情節(jié)輕重,對當事人、部門主管和管理處主任給予處罰。如有管理處不按此規(guī)定執(zhí)行,發(fā)生意外事故,違章者或當事人后果自負。
第8篇 物業(yè)管理職業(yè)道德試題
職業(yè)道德模擬試題
基本知識領(lǐng)域
職業(yè)道德理論知識部分
答題指導:
◆該部分均為選擇題,每題均有四個備選項,其中單項選擇題只有一個選項正確,多項選擇題有兩個或兩個以上選項正確。
◆請根據(jù)題意的內(nèi)容和要求答題,并在答題卡上將所選答案的相應字母涂黑。
◆錯選、少選、多選均不得分.
單項選擇題(請在下述每題的4個選項中,選擇1個選項,并在答題卡上將相應的字母涂黑)
1、與法律相比,道德的( )。8~10
(a)時效性差 (b)作用力度強 (c)操作性強 (d)適用范圍廣
2、在職業(yè)道德活動中,符合“儀表端莊”具體要求的是( )。79-85
a.著裝華貴 b.鞋襪搭配合理。 c.飾品俏麗 d.發(fā)型突出個性
3、.黨的十六大報告指出,認真貫徹《公民道德建設(shè)實 施綱要》,弘揚愛國主義精神,以為人民服務為核心,以集體主義為原則,以( )為重點。413-16大
a.無私奉獻 b .愛崗敬業(yè) c.誠實守信 d.遵紀守法
4、以下關(guān)于“節(jié)儉”的說法,你認為正確的是( )。260~190
(a)節(jié)儉是美德,但不利于拉動經(jīng)濟增長
(b)節(jié)儉是物質(zhì)匱乏時代的需要,不適應現(xiàn)代社會
(c)生產(chǎn)的發(fā)展主要靠節(jié)儉來實現(xiàn)
(d)節(jié)儉不僅具有道德價值,也具有經(jīng)濟價值
5、辦事公道是指從業(yè)人員在進行職業(yè)活動時要做到( )。189-147
a.原則至上,不徇私情,舉賢任能,不避親疏
b.奉獻社會,襟懷坦蕩,待人熱情,勤儉持家
c.堅持真理,公私分明,公平公正,光明磊落。
d.犧牲自我,助人為樂,鄰里和睦,正大光明
6、社會主義道德建設(shè)的基本要求是( )。421-綱11
a.心靈美、語言美、行為美、環(huán)境美
b.愛祖國、愛人民、愛勞動、愛科學、愛社會主義。
c.仁、義、禮、智、信
d.樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀
7、現(xiàn)實生活中,一些人不斷地從一家公司“跳槽”到另一家公司。雖然這種現(xiàn)象在一定意義上有利于人才的流動,但它同時也說明這些從業(yè)人員缺乏( )。128-113
a.技能 b.強烈的職業(yè)責任感 c.光明磊落的態(tài)度 d.堅持真理的品質(zhì)
8.企業(yè)員工遵紀守法,必須做到( )283-201
(a)有法可依 (b)反對“管、卡、壓”
(c)執(zhí)法必嚴 (d)學法、知法、守法、用法
9.從我國歷史和現(xiàn)實的國情出發(fā),社會主義道德建設(shè)要堅持以( )為核心。413-16大
(a)集體主義 (b)愛國主義 (c)為人民服務 (d)社會主義
10.社會主義道德建設(shè)的基本要求( )。 421-綱11
(a) 心靈美、語言美、行為美、環(huán)境美
(b)愛祖國、愛人民、愛勞動、愛科學、 愛社會主義
(c)仁、義、禮、智、信 (d)樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀
11、下面關(guān)于以德治國與依法治國的說法中。正確的是( )。10~10
(a)依法治國就是不講道德或少講道德 (b)倡導以德治國要淡化法律的強制性
(c)德治是目的。法治是手段 (d)以德治國與依法治國相輔相成,相互促進
12、下列選項中,符合“儀表端莊”具體要求的是( )。79~85
(a)著裝華貴 (b)著裝樸素大方 (c)飾品俏麗 (d)發(fā)型突出個性
13、對企業(yè)來說,誠實守信( )。151~124
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sp;(a)會增加經(jīng)營成本 (b)是無形資本 (c)與經(jīng)濟效益無關(guān) (d)不利于經(jīng)濟競爭
14、以下關(guān)于辦事公道的說法中,你認為正確的是( )。193~150
(a)辦事公道就是按照一個標準辦事,在當事人中間搞折衷
(b)辦事公道沒有明確的標準,只能因人而異
(c)辦事公道是職業(yè)勞動者應該具有的品質(zhì)
(d)對沒有任何職權(quán)的員工來說,不存在辦事公道的問題
15、關(guān)于勤勞節(jié)儉的現(xiàn)代意義,你認為正確的是( )。235~175
(a)太勤勞是不懂得生活的表現(xiàn) (b)節(jié)儉不符合政府擴大內(nèi)需政策的要求
(c)勤勞節(jié)儉有利于防止腐敗 (d) 艱苦創(chuàng)業(yè)精神應提倡,勤儉之風不宜弘揚
16、“天時不如地利,地利不如人和”反映的是( )道德規(guī)范的具體要求341~235
(a)團結(jié)互助 (b)愛崗敬業(yè) (c)遵紀守法 (d)誠實守信
17、“你敬我一尺,我敬你一丈”反映的是團結(jié)互助道德規(guī)范中( )的具體要求.348~241
(a)胸懷坦蕩 (b)互相學習 (c)助人為樂 (d)平等尊重
18、從2003年起.我國把“公民道德宣傳日”定為每年的( )。
(a)3月15日 (b)9月20日 (c)9月10日 (d)6月5日
19、下列說法中.違背辦事公道原則的選項是( )。190-149
(a)某商場售貨員按照顧客到來的先后次序為他們提供服務
(b)某賓館服務員根據(jù)顧客需求提供不同的服務
(c)某車站工作人員根據(jù)需求開辦特殊購票窗口
(d)某工廠管理人員不分年齡、性別安排相同的工種
(二) 多項選擇題(請在下述每題的4個選項中,選擇兩個或多個選項作為答案,并在答題卡上將相應的字母涂黑)
20、下列論述中,正確的是( )。413、421
(a)“五愛”是公民道德建設(shè)的基本要求 (b)為人民服務是公民道德建設(shè)的核心
(c)集體主義是公民道德建設(shè)的原則 (d)“五講四美”是公民道德建設(shè)的基本規(guī)范
21、企業(yè)文化包括( )。 p30
(a)企業(yè)環(huán)境 (b)企業(yè)的規(guī)章制度 (c)企業(yè)目標 (d)企業(yè)作風
22、下面關(guān)于職業(yè)道德與職工關(guān)系的說法中,正確的是( )。 49-55
(a) 職業(yè)道德是職工事業(yè)成功的重要條件
(b)企業(yè)把職業(yè)道德素質(zhì)狀況作為錄用員工與否的重要條件
(c)職業(yè)道德不利于跳槽、升遷 (d)職業(yè)道德有利于職工人格的升華
23.下列說法中,符合“語言規(guī)范”具體要求的是( )。80-86
a.多說俏皮話 b.用尊稱,不用忌語
c.語速要快,節(jié)省客人時間 d.不亂幽默,以免客人誤解
24.職業(yè)道德主要通過( )的關(guān)系,增強企業(yè)的凝聚力。 26-29
a.協(xié)調(diào)企業(yè)職工間 b.調(diào)節(jié)領(lǐng)導與職工 c.協(xié)調(diào)職工與企業(yè) d.調(diào)節(jié)企業(yè)與市場
25、對從業(yè)人員語言規(guī)范的具體要求是( )。80、81-86
(a)用尊稱 (b)語氣委婉 (c)語意明確 (d)語速適中
26、某單位員工在談論職業(yè)責任時眾說紛紜。下列說法中,你認為正確的是( )293-204
(a) 職業(yè)責任與物質(zhì)利益無關(guān) (b) 職業(yè)責任具有明確的規(guī)定性
(c) 職業(yè)責任與提高職業(yè)技能無關(guān) (d) 職業(yè)責任具有一定的強制性
27、.老陳是企業(yè)的老職工,始終堅持節(jié)儉辦事的原則。有些年輕人看不慣他這樣做,認為他的做法與市場經(jīng)濟原則不符。在你看來,節(jié)儉的重要價值在于( )。242-178
a.節(jié)儉是安邦定國的法寶。 b.節(jié)儉是誠實守信的基礎(chǔ)
c.節(jié)儉是持家之本。 d.節(jié)儉是維持人類生存的必需。
28、下列做法中,違反誠實守信要求的是( )。174
-134
(a)保守企業(yè)秘密 (b)派人打進競爭對手內(nèi)部,增強競爭優(yōu)勢
(c)根據(jù)服務對象來決定是否遵守承諾(d)凡有利于增大企業(yè)經(jīng)濟利益的行為,都努力為之
29、.在職業(yè)活動中,要做到 公正公平就必須( )。225-164
a.按原則辦事。b.不循私情。c.堅持按勞分配 d.不懼權(quán)勢,不計較個人得失。
30、在職業(yè)實踐中,做到公私分明應( )。218-160
(a)增強大局意識 (b)富有奉獻精神 (c)從細微處嚴格要求自己 (d)寓私于公
31、現(xiàn)代社會的節(jié)約,包括節(jié)約( )。275-195
(a)時間 (b)空間 (c)人力 (d)資金和物質(zhì)
32、樹立職業(yè)理想,應考慮的主要因素包括( )。119-106
(a)個人的內(nèi)在條件 (b)體面的工作環(huán)境
(c)社會發(fā)展的需要 (d)豐厚的工資收入
33、.職業(yè)紀律具有的特點是( )。293-204
a.明確的規(guī)定性 b.一定的強制性
c.一定的彈性 d.一定的自我約束性
34、無論你所從事的工作有多么特殊,它總是離不開一定的( )的制約。338-230
a.崗位責任 b.家庭美德 c.規(guī)章制度 d.職業(yè)道德35、“做好生意三件寶.人員門面信譽好”說明( )。75/76-83
(a)文明禮貌是“面子工程” (b)文明禮貌在一定程度上蘊涵著經(jīng)濟效益
(c)文明禮貌是搞好經(jīng)營活動的前提 (d)產(chǎn)品質(zhì)量好就行,文明禮貌無關(guān)緊要
36.在企業(yè)經(jīng)營活動中,員工之間加強團結(jié)互助的要求包括( )362-248
a.講究合作,避免競爭 b.平等交流,平等對話
c.既合作,又競爭,競爭與合作相統(tǒng)一。 d.互相學習,共同提高。
37、職業(yè)規(guī)范包括( )。318-224
(a)崗位責任 (b)操作規(guī)則 (c)規(guī)章制度 (d)個人習慣
38、創(chuàng)新對企事業(yè)和個人發(fā)展的作用表現(xiàn)在( )。382-259
a.創(chuàng)新是企事業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的巨大動力。b.創(chuàng)新是企事業(yè)競爭取勝的重要手段。
c.創(chuàng)新是個人事業(yè)獲得成功的關(guān)鍵因素。d.創(chuàng)新是個人提高自身職業(yè)道德水平的重要備件
39、團結(jié)互助的基本要求是( )。340-233
(a)加強協(xié)作 (b)顧全大局 (c)平等尊重 (d)互相學習
40、.愛崗敬業(yè)的具體要求是( )。114-105
a.樹立職業(yè)理想 b.強化職業(yè)責任 c.提高職業(yè)技能 d.抓住擇業(yè)機遇
行為習慣領(lǐng)域
41、到領(lǐng)導辦公室匯報工作,領(lǐng)導示意你坐下時,你通常會( )
a 不坐下,站在領(lǐng)導辦公桌前 b 翹著腿坐在椅子上
c 斜靠在椅子上 d 端坐在椅子上
42、假設(shè)你在工作中出現(xiàn)了一次小的失誤,暫時還未給單位造成什么損失,領(lǐng)導也沒有發(fā)現(xiàn)。在這種情況下,你認為最好的處理辦法是( )。
a.不向任何人提起這件事
b.不告訴任何人,自己在以后的工作中彌補過失
c.告訴領(lǐng)導,承認自己的過失并承擔相應的責任。
d.告訴自己最好的朋友,請他幫自己想一個最好的辦法
43、如果領(lǐng)導交給你一項有一定規(guī)格要求和時間限制的工作,你通常會采取哪一種做法( )。
a.按照有關(guān)要求,利用工作時間按時完成
b.為了把這項工作做得更完美,不惜花費自己的業(yè)余時間,按時完成。
c.等領(lǐng)導催問工作進展時,再趕緊去做,并按時完成
d.為了把這項工作做得更完美,寧可多花費時間,晚一些完成
44、某公司沒有專職保潔人員,也沒有制定輪流打掃衛(wèi)生的制度,辦公室的衛(wèi)生由公司職員自己打掃。如果你是該公司職員,你會采取哪種做法( )。
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sp; a.上班后,看有沒有人打掃衛(wèi)生,如果沒人做,就自己做
b.不管別人做不做,自己都做。
c.如果公司有比自己年輕的同事,可以讓他們?nèi)プ?/p>
d.等領(lǐng)導安排自己做的時候再做
45、對我的職業(yè),我一般情況下( )。
(a)很愿意向別人提起 (b)別人不問,我很少提起
(c)偶爾也會說起 (d)從不與別人談論
46、某公司的四位員工在寫工作報告的過程中,有以下四種不同的表現(xiàn),你認可哪種做法 ( )
(a)甲反復檢查,確信無錯后再上交 (b)乙確信自己做得很好,不檢查就上交
(c)丙先讓同事幫助檢查,然后上交 (d)丁直接交給上司,視情況再做修改
47、在日常生活中,我通常( )。
(a)把自己的鐘表調(diào)得比標準時間快一點 (b)把自己的鐘表調(diào)得與標準時間相同
(c)從來不會刻意關(guān)注時間 (d)把自己的鐘表調(diào)得與標準時間差不多
48、下午上班時。小李急著到辦公室找領(lǐng)導匯報工作.當他路過會議室,看見空蕩蕩的會議室里電燈還在亮著。你認為此時他應該采取以下哪一種做法 ( )
(a)不管它,見領(lǐng)導要緊 (b)關(guān)燈后再去見領(lǐng)導
(c)不管,就當沒看見 (d)路上碰見人,順便告訴他來關(guān)
49、當你還是學生的時候,老師在課堂上提問題,你( )。
(a)通常是老師的話還沒說完,就搶著舉手發(fā)言
(b)有時在老師話還沒說完的時候.就搶著舉手回答
(c)通常是無論有沒有想好,都會在老師問完問題以后舉手
(d)通常是自己想好后才舉手回答
50、當心情不好的時候,我通常( )。
(a)會發(fā)泄出來,不管身處什么地方 (b)有時因為不便發(fā)泄,只好暫時抑制
(c)不隨便發(fā)泄出來,除非被別人激怒 (d)自己調(diào)節(jié)
51、單位對因公出差的住宿費一般都有限額規(guī)定,如果領(lǐng)導安排你出差,你會采取以下哪種做法( )。
a.無論工作是否需要,都按單位規(guī)定的最高限額選擇飯店
b.只要能完成工作,盡量選擇住價格低的飯店
c.只要能完成工作,住什么樣的飯店無所謂
d.住宿的檔次對單位的形象和工作有影響,應根據(jù)工作需要進行選擇。
52、小王遠在外地的同學托他買書,可是又懷疑小王賺取購書打折費,要求小王開具購書清單,如果你是小王,你會( )。
(a)不給他買書(b)拖幾天再買(c)盡快給他買(d)買不買,依以后的心情而定
53、如果有一個對你未來發(fā)展更有利的單位要你,而你現(xiàn)在單位又離不開你,你會( )。
(a)立即調(diào)離 (b)難以抉擇
(c)留在原單位(d)幫助原單位物色一個能接替自己的人后再走
54、廠長讓會計小林在財務帳目上做些手腳,以減少納稅額,并對他說,若不這樣做,小林的工作不保。小林應該怎樣做( )。
a.寧可被開除,也不做假帳 b.向有關(guān)部門反映。
c.做真假兩本帳,既能滿足廠長的要求,又能保留證據(jù) d.明確提出辭職
55、張某既是你的同事又是你的好朋友,有一次你發(fā)現(xiàn)他在推銷產(chǎn)品的過程中拿了回扣,你會采取哪一種做法( )。
a.幫他隱瞞過去,規(guī)勸他下次不要再犯
b.規(guī)勸他把回扣上交,若他不愿上交,就向主管部門說明情況,由主管部門處理。
c.規(guī)勸他把回扣上交,若他不愿上交,就保持沉默
d.直接向主管部門說明情況,由主管部門處理
57、關(guān)于我的工作單位( )。
(a) 我很愿意向別人說起我的工作單位
(b)除非別人問,否則我很少主動說起我的工作單位
(c)我很少和別人談論我的工作單位
(d)我從不與別人談論我的工作單位
; 58、假設(shè)你是單位的公關(guān)部職員,需要經(jīng)常參加宴請賓客的活動,飯桌上喝酒是少不了的,但你不勝酒力。為了既做好公關(guān)工作,又能讓客人滿意,你會采取哪一種做法( )。
a.為了完成工作,不能喝也喝 b.事先向客人作出解釋,獲得客人的理解。
c.客人怎么勸也不喝
d.雖然自己酒量不行,但可以通過展示自己的人格魅力,贏得客人的尊重
59、.你發(fā)現(xiàn)一個同事在工作中遇到了困難,而你有具有解決這個困難的能力,在這種情況下,你通常會采取哪一種做法( )。
a.不主動去幫他,等他來找你以后再提供幫助 b.在完成自己的工作后,主動去幫助他。
c.放下自己正在做的工作,去幫助他 d.讓他在一旁看著,自己替他去解決問題
60、我的計劃( )。
(a)總是盡力執(zhí)行,即使有時不能完全按部就班
(b)通常不能執(zhí)行,因為畢竟計劃趕不上變化
(c)計劃只是個初步的想法,執(zhí)行不執(zhí)行沒有什么大礙
(d)由于總是不能執(zhí)行,所以我很少制定計劃
61、如果最近心情不太愉快,我會( )
(a)自己調(diào)節(jié),如找些自己喜歡的事情做(b)無法使自己高興起來
(c)向家人發(fā)泄 (d)自己安慰自己
62、如果有重新選擇職業(yè)的可能,( )。
(a)我肯定還會選擇現(xiàn)在的單位 (b)我基本上還會選擇現(xiàn)在的單位
(c)假如沒有更好的選擇,我還會選擇現(xiàn)在的單位 (d)我不會再選擇現(xiàn)在這個單位
63、當聽到幾位同事在談論小李的隱私時,你認為下列更合適的做法是( )。
(a)與他們一道談論(b)勸同事不要再談(c)悄悄告訴小李(d)立即走開
64、當有人向自己提出意見或進行批評時,你一般會( )。
(a)反駁(b)解釋、說明(c)不予理會(d)耐心傾聽
65、我的周末生活( )。
(a)通常都是事先有安排和計劃的(b)如果有重要的事情,就事先計劃一下
(c)只是有個大概的安排,很少能夠按計劃執(zhí)行(d)想怎么過就怎么過,從不事先安排
66、當有事和別人說時,我通常( )。
(a)事先考慮好怎么說(b)有時間就想一想再說,沒時間就邊說邊想
(c)經(jīng)常不做準備,想說什么就說什么(d)總是邊說邊想
67、“非典”期間,與人說話時,我一般( )
(a)戴口罩 (b)保持一段距離 (c)與往常一樣 (d)少說幾句
68、如果你正在工作.家中有急事需要你回去處理,你一般會( )
(a)將手頭工作轉(zhuǎn)交同事處理,然后回家 (b)向主管請假,允許后再回家處理
(c)等下班后再回家處理 (d)先回家處理急事,回頭再請假
69、在與人相約見面時.我一般是( )。
(a)提前到達 (b)準時到達 (c)偶爾會遲到 (d)看情況確定到達時間
70、小張是我的好朋友.如果小張有一件事求我?guī)兔ξ視?( )。
(a) 不管能不能幫上忙,是朋友一定得先答應
(b)先不答應.但努力去做,等辦到了再給他個驚喜
(c)告訴他自己不一定能辦到。但會盡力去做
(d)先答應,實在辦不到再解釋
71、我小時候:( )。
(a)很喜歡問問題 (b)不僅喜歡問問題,還喜歡追問 (c)很喜歡看書 (d)不太喜歡發(fā)問
72、業(yè)余時間,我喜歡:( )。
(a)學一些東西 (b)與家人或朋友聚會 (c)從事娛樂活動 (d)休息、睡覺
73、.員工小張一貫準時上下班,但在一次上班的途中,突遇傾盆大雨而遲到。你認可以下哪一種做法( )。
a.小張雖然違犯了公司規(guī)定,但事出有因,情有可原,可以理解
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bsp;b.應該嚴格按照公司規(guī)定處理小張c.給予小張口頭批評 d.偶然一次,應該諒解
74、當我的工作得到了大家的肯定時,我通常會( )。
(a)覺得可以稍微放松一下 (b)繼續(xù)保持這樣的工作狀態(tài)
(c)覺得這是自己努力工作的回報 (d)想把今后的工作做的更好
75、.對于以下觀點,你認同哪一種( )。
a.人品比能力重要 b.人品和能力同等重要。
c.能力比人品重要 d.有時人品比能力重要,有時能力比人品重要
態(tài)度取向領(lǐng)域
76、你感覺你所在單位的人際關(guān)系( )。
(a)融洽(b)比較融洽(c)不太融洽(d)不融洽
77、.甲廠的職工朱某用恐嚇電話等非常手段將乙廠長期拖欠甲廠的錢要回,你認可下列哪種說法( )。
a.以惡制惡的正義之舉 b.違反道德的行為
c.特殊情境下的正確選擇,因為不采用非常手段就不能要回欠款 d.目的正當,但手段欠妥。
78、時下一些企業(yè)紛紛采用給回扣的辦法來增加銷售額,對此你如何評價( )。
a.給回扣是一種不正當競爭行為。b.給回扣能夠較好地調(diào)動人的積極性
c.給回扣雖是一種不正當手段,但在道德上是無可非議的d.給回扣違反了職業(yè)道德
79、作為普通員工,你對單位組織的公益活動的態(tài)度是( )。
(a)既然大家都參加,我就參加吧 (b)一般都參加
(c)如有特殊情況就不參加 (d)領(lǐng)導若要求,我就參加
80、面對公司年終獎金分配不公的現(xiàn)象,你的態(tài)度是( )。
(a)只要沒損害我的利益,就沒有必要站出來說話(b)說了也沒用,還是不說的好
(c)習以為常 (d)不管有沒有損害我的利益,都在堅持原則
81、據(jù)報道,香港某富豪在自己家裝了一個純金馬桶,你對富豪此舉的感受是( )。
(a)純屬個人行為,無可厚非 (b)浪費財富
(c)如果這些錢用在公益事業(yè)上就好了 (d)花的氣派
82、a和b兩個小朋友都很愛吃巧克力,一天鄰居張奶奶給她們一人一塊,并且告訴她們,可以馬上就吃,但是如果誰能夠等她買菜回來再吃,就可以再多獎勵一塊。結(jié)果小朋須a立刻就吃了,而b等到張奶奶回來才吃,并且多得到了一塊巧克力作為額外的獎勵( )。
(a)我很贊成a的作法 (b)兩個人的做法都有可取之處
(c)兩個人的做法都不贊成 (d)我很贊成b的做法
83、假如你單位來了一位新同事.你會選擇哪一種方式和他(她)進行交往( )
(a)等他(她)來找自己 (b)找機會與他(她)搭腔
(c)先看看再說 (d)聽領(lǐng)導安排
84、如果你發(fā)現(xiàn)有同事總是用辦公室的復印機為自己的孩子復印學習資料,你會怎樣做( )。
(a)善意地提醒他這樣做不好 (b)最好讓其他同事也知道
(c)這是違反公司規(guī)定的行為,應該向領(lǐng)導說明
(d)為了孩子?？梢岳斫?不要人為地為一點小事,制造公司內(nèi)部矛盾
85.你所在的工作單位,最吸引你的方面是( )。
(a)人際關(guān)系(b)發(fā)展前景(c)薪水(d)交通便利
86、如果你與朋友因為意見分歧而吵架,你可能作出的反應是( )。
(a)深感后悔.主動道歉 (b)沒什么感覺,過一段時間自然就好了
(c)深感憂慮,擔心從此失去朋友 (d)想道歉,但又拉不下面子
87、關(guān)于我的工作.我覺得;( )
(a)別人都很獲慕我的工作 (b)不少人愿意做我現(xiàn)在的工作
(c)雖然我現(xiàn)在的工作不是很令人滿意.但我相信一定有人愿意做
(d)沒有人愿意從事我現(xiàn)在所做的工作
88、我對單位提供的福利待遇:( )。
(a)非常滿意
(b)雖然不是很滿意,但我覺得已經(jīng)比其他單位強很多了
(c)不是很滿意.我覺得單位有能力提供更好一些的福利待遇 (d)非常不滿意
89、可以這樣描述我對現(xiàn)在的工作單位的感覺:( )。
(a)我很高興自己能夠在現(xiàn)在的這個單位工作 (b)我對現(xiàn)在的工作單位還是比較滿意的
(c)我既沒有感覺現(xiàn)在的單位很好,也沒覺得很壞 (d)我對自己現(xiàn)在的丁作單位非常不滿意
90、我對離開現(xiàn)在的工作單位:( )。
(a)感到害怕 (b)感到好奇 (c)感到興奮 (d)沒什么感覺
91、如果能重新開始:( ).
(a)我還會毫不猶豫地選擇現(xiàn)在的工作單位 (b)我可能還會選擇現(xiàn)在的工作單位
(c)如果沒有其他比較好的選擇,我還會選擇現(xiàn)在的工作單位
(d)我絕對不會再選擇現(xiàn)在這個工作單位了
92、對于那些計劃性強、做事有條理的人:( )
(a)我很喜歡.樂于與他(她)們成為朋友 . (b)我很佩服,但并不喜歡
(c)我不喜歡這樣的人,覺得他(她)們太累了 (d)我很不喜歡這樣的人
93、對于周圍自然界的事物:( )a
(a)我總能敏銳地覺察到它們的變化 (b)我很樂于觀察它們的變化
(c)有空時我會注意一下 (d)我很少注意它們
94、對于社會或國內(nèi)外大事.我:( )。
(a)經(jīng)常傾聽有關(guān)議論,知道事情的大概 (b)與自己有關(guān)的事情了解一下
(c)不關(guān)心那些事情 (d)自己有獨到的見解
95、.當領(lǐng)導交給你一項對你來說感到比較困難的工作時,你會選擇哪一種做法( )。
a.先接受,能否完成再說 b.接受時先向領(lǐng)導說明情況,再想盡一切辦法去完成。
c.接受時向領(lǐng)導說明難度,請求領(lǐng)導再多派人手 d.接受時讓領(lǐng)導降低難度
96、當執(zhí)行一項枯燥而又無聊的任務時,我會:( )。
(a)耐心地做下去
第9篇 物業(yè)精細化管理培訓3
第三篇:安全巡檢工作要精細化
一、火情控制
某商場內(nèi)一專賣廳新開業(yè),在裝修過程中,因施工人員違章操作,未及時清除易燃物品,導致電焊火花將碎木屑引燃,突發(fā)火情。正在巡視中的秩序維護員立即就近取用滅火器材迅速撲火,不料火情有進一步發(fā)展趨勢,秩序維護員一邊呼叫鄰近工作人員參與控制火勢,一邊呼叫消防管理中心主管和相關(guān)人員前往撲救。
精細化操作建議:
1、增加裝修現(xiàn)場及安全巡視頻次,提高監(jiān)督力度,必要時維修人員與秩序維護人員協(xié)調(diào)聯(lián)動,內(nèi)部保持溝通渠道暢通;
2、加強對裝修工作的審批管理,對違章操作的情況在審批時進行告知并控制;
3、制定完善的消防管理體制,配備合理的秩序維護人員,定期舉辦消防演習;
4、將業(yè)主培訓納入公司整體培訓體系,加強客戶消防知識的宣傳。
二、規(guī)范使用用電器
某商場一品牌專賣廳內(nèi)射燈突然著火,事后經(jīng)物業(yè)管理處工程維修人員檢查,起火原因是射燈鎮(zhèn)流器過熱造成的。在專賣廳裝修前,因其射燈不符合《裝修管理規(guī)定》,物業(yè)管理處曾對該業(yè)主下發(fā)《裝修違章通知單》建議整改,未被業(yè)主采納,工程維修人員將不整改的害處告知其工作人員及店鋪業(yè)主,業(yè)主并未聽取。直至發(fā)生起火事件后,專賣廳的負責人才按要求進行整 改。
精細化操作建議:
1、加大現(xiàn)場裝修安全用電的巡檢力度,對違規(guī)用電堅決予以查處,從根本上避免火災事故的發(fā)生;
2、物業(yè)公司應嚴格履行審批、驗收程序,對不符合規(guī)定的裝修,及時采取措施,令其整改,消除潛伏的隱患,確保安全。裝修前提出專業(yè)的、富有建設(shè)性的意見,避免違章現(xiàn)象的發(fā)生。若違章已經(jīng)發(fā)生,針對不同人員采用理性的、柔性的或剛性的意見來說服裝修者停止違章行為,并提出積極的整改意見;
3、不合格、不符合標準的開關(guān)、鎮(zhèn)流器、電線、燈管等存在安全隱患,對業(yè)主加強安全意識教育和宣傳,同時業(yè)主不應存在僥幸麻痹心理,要嚴格按照《裝修用電管理規(guī)定》執(zhí)行。
第10篇 委托物業(yè)管理合同協(xié)議
委托物業(yè)管理合同
甲方(委托方)：_____業(yè)主管理委員會
乙方(受委托方)：_____物業(yè)管理公司
為加強_____小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)_____市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議，以便共同遵守。
第一條 物業(yè)管理內(nèi)容
1.甲方將位于_____區(qū)_____路的_____范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務。
2.管理事項包括：
(1)房屋的使用、維修、養(yǎng)護;
(2)物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護和管理;
(3)清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作);
(4)公共生活秩序;
(5)文娛活動場所;
(6)便民服務網(wǎng)點及物業(yè)范圍內(nèi)所有營業(yè)場所;
(7)車輛行使及停泊;
(8)物業(yè)檔案管理;
(9)授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項。
第二條 委托物業(yè)管理形式
承包經(jīng)營、自負盈虧。
第三條 物業(yè)管理期限
委托管理期限為_____年，自___年___月___日起到___年___月___日止。
第四條 雙方權(quán)利、義務
1.甲方權(quán)利、義務：
(1)根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理;
(2)監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的__%)__平方米給乙方，按月租金_元租用，并負責辦理使用手續(xù);
(4)給乙方提供管理用房__平方米(其中辦公用房__平方米，員工宿舍__平方米)，按月租金__元租用;
(5)負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動;
(7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標和指標或管理不善造成重大經(jīng)濟損失，有權(quán)終止合同;
(8)負責確定本住宅區(qū)管理服務費收費標準;
(9)委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經(jīng)濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行業(yè)責任人進行催交、催改;
(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系;
(11)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方責任、權(quán)利、義務：
(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度;
(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標、經(jīng)濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督;
(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費;
(4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目;
(5)對住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準后方可實施;
(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機構(gòu)和人員;
(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關(guān)變更情況;
(8)負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據(jù)，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價;
(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進行處理;
(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料;
(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作;
(12)有權(quán)選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。
第五條 物業(yè)管理目標和經(jīng)濟指標
1.各項管理指標執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后___年內(nèi)達到___標準。
2.確保年完成各項收費指標__萬元，合理支出__萬元，乙方可提成所收取管理費的___%作為經(jīng)營收入。
第六條 風險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣___元，作為風險抵押金。
2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標和經(jīng)濟指標，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應賠償甲方經(jīng)濟損失。
第七條 獎罰措施
1.在各項管理目標、經(jīng)濟指標全面完成的前提下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_____%獎勵乙方。
2.如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣_____元(全國)、_____元(省)、_____元(市);獲得上級部門單項獎或有關(guān)榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經(jīng)濟指標，或給乙方造成直接經(jīng)濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。
4.如果乙方?jīng)]有完成合同責任或管理目標和經(jīng)濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節(jié)嚴重的處以人民幣_____至_____元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟損失。
第八條 合同更改、補充與終止
1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。
2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第九條 其他事項
1.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟損失的，雙方應相互體諒，共同協(xié)商，合理分攤。
2.本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、3、4、_____、_____為合同的有效組成部分。
3.本合同正式一式三份，甲、乙雙方和物業(yè)管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。
4.雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，可提請物業(yè)管理部門調(diào)解，或訴至人民法院。
5.________。
6.________。
甲方(蓋章)：_____ 乙方(蓋章)：_____
代表(簽名)：_____ 代表(簽名)：_____
時間：___年___月___日
附：
1.《___住宅區(qū)物業(yè)情況一覽表》(略)
2.《___住宅區(qū)物業(yè)年收支測算表》(略)
第11篇 物業(yè)管理管理層培訓教案：面對不同性格的員工
物業(yè)管理公司管理層培訓教案:如何面對不同性格的員工
所謂性格,是指人對客觀現(xiàn)實的穩(wěn)固態(tài)度以及與之相適應的慣常的行為方式中表現(xiàn)出的個性心理特征。性格是一個人個性的核心,它直接影響到人的行為方式,進而影響到人際關(guān)系及工作效率。因此,在管理過程中,根據(jù)人的不同性格采用不同的管理方式是提高管理水平的重要手段。俗話說,“人心不同,各如其面”,人與人之間性格差異很大。一般來說,有幾類人的性格較為突出,也比較難管理,下面分別做出介紹,為管理者提供借鑒。
l.脾氣暴躁、常與人結(jié)怨者。某君出生于一個地位低下的家庭,自卑感很重。他在工作中表現(xiàn)很認真,也很執(zhí)著,但不順利時,他總認為是其他人故意刁難他,為此經(jīng)常大發(fā)雷霆,甚至到領(lǐng)導那里“投訴”,造成辦公室火藥味濃重,人際關(guān)系緊張,直接影響了其他人的工作情緒。
當這類情緒激動、怒氣沖沖的員工跑到你辦公室“投訴”時,你首先應讓他們坐下來,然后仔細聆聽他們的談話,不要發(fā)言,因為他們在激動時所說的話往往是雜亂無章的、未經(jīng)組織的,讓他們把事情的經(jīng)過說完,或者在一定程度上說,是讓他們渲泄完憤怒的情緒,處于相對冷靜之中,再來表示你的處理方法。
你不必試圖改變一個脾氣暴躁的人,也不要敷衍他們,更不能從中轉(zhuǎn)換話題。雖然任何一個公司的紀律都不會要求改變員工的不良性格,但你必須告訴他們,動輒發(fā)脾氣的人感情上通常不夠成熟,教會他們學習控制自己的情緒,并強調(diào)公司不贊成以亂發(fā)脾氣的方式來解決問題。也可以嘗試著給他們安排一些多見文件少見人的工作,鼓勵他們多參與同事們的活動,讓他們知道他們是跟大伙兒同一陣線的,沒人愿意也沒有人能阻礙他的工作。
2.自尊心極重,感情脆弱者。這類人多是一些職位較低的年輕女性,她們大部分剛踏出校門,對紛繁復雜、競爭激烈的社會不太適應。領(lǐng)導者幾句提醒她們的話,聽在她們耳中,就象被老師當眾責罵,心中極為不安,無形中產(chǎn)生了一股壓力,對工作喪失信心和興趣,甚至產(chǎn)生跳槽的念頭和行為。
具有這類性格的員工,行為上往往比較拘緊,她們總喜歡繃著瞼,緊張地工作,遇到困難時誠惶誠恐,對上級說話時語調(diào)總是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。
對待此類員工,說話時措詞必須小心謹慎,盡量避免從個人角度出發(fā),多強調(diào)“我們”和“公司”。在批評她們工作中的問題時,必須多顧及她們的自尊心。一絲溫和的笑容,一句關(guān)切的問候,都會增加她們的安全感和自信心。在平時例行的工作中,不妨把握機會稱贊她們的表現(xiàn)。再三的鼓勵或許讓你都感到自己嘮叨,但對她們來說卻是很受用的,而且有種被重視的感覺。同時,應該讓她們明白,在工作中發(fā)生錯誤時,可能是多種原因造成的,不一定與個人能力有關(guān)。因此,不必為此感到沮喪和喪失信心。
3.消極悲觀、缺乏自信者。公司召開會議、討論某項新建議時,有人提出反對是正常的。但你可能會發(fā)現(xiàn),在你的公司里有這樣一類人,他們不管提出的建議是什么,從不進行深入的思考,總是一味地阻撓和反對,這不僅會阻礙公司的變革,而且破壞了公司創(chuàng)新的氛圍。因此,你必須深入分析他們反對的真正原因。
有些人之所以反對各種建議,只是因為他們消極悲觀,缺乏信心,擔心失敗。如果你發(fā)現(xiàn)某位員工一貫努力工作,對公司忠心耿耿,而且還頗有業(yè)績,只是有些缺乏信心,你可以給他機會,培養(yǎng)他的自信心。例如,你可以找他談談你的新計劃,讓他負責實施。起初,他可能猶猶豫豫,面露難色,企圖勸說你取消該計劃。此時,你可以請他不要對任何事都采取否定的態(tài)度,應該提出積極而且有建設(shè)性的意見。如果他懷疑該項計劃的可行性時,你就鼓勵他找出可行的方法,并且全力幫助他實施,讓他體驗變革的樂趣及由此獲得的成就感。
當然,你不要企圖使消極、悲觀的人一下子變得積極、樂觀,日理萬機的你既沒有這個時間,也沒有這個能力。你只能讓他了解你是個樂觀進取、凡事采取積極態(tài)度的人,尤其是接洽一項艱巨的工作時,更應以肯定且樂觀的態(tài)度對待。如果他一向尊重你,多少也會被你感染而產(chǎn)生信心。
4.阿諛奉承者。在許多辦公室里,常可見到溜須拍馬、阿諛奉承者,他們經(jīng)常稱贊你,且附和你所說的每一句話。如果有這種員工,就必然有愛戴高帽子的上司。盡管各位管理者都會表白自己明智、有自知之明和不介意下屬批評,但人們總是更喜歡被表揚。
有些管理者認為,只要自己不為他們的吹捧而迷惑,他們的表現(xiàn)也不差,就可以任由他們繼續(xù)奉承下去。但事實上,你的姑息態(tài)度,會使他們感覺你默認了這種吹捧,不僅會強化他們的這種行為,還會使他們輕視你,降低了對你的尊重。
對待這種下屬,在與他們溝通時,無須太嚴肅地拒絕他們的奉承,也不要任由他們隨意夸張。當他們向你賣弄奉承的本領(lǐng)時,你可以淡淡地回應:“別夸張了”。倘若他們再三附和你的計劃時,你可以說:“你最好給自己留一點時間,考慮新的計劃和建議,下次開會每個人都要談自己的意見”。如此一來,他們便不敢也不好意思再做“應聲蟲”了。
5.急功近利者。下屬中,總不乏雄心萬丈、積極進取的人,甚至你能感覺到下屬的目標直指你的職位,許多管理者因此而忌才。每當感到自己的地位受到威脅時,即用種種手段壓制下屬,不僅影響下屬的積極性,還會使下屬對你的尊敬大打折扣。
但是,對待下屬中急功近利者卻不能忽視。因為急功近利者往往為了個人利益不擇手段,影響其他員工的工作情緒和進度,造成人際關(guān)系緊張。
與急于表現(xiàn)自己的下屬溝通,切忌使用單刀直入式,免得讓他產(chǎn)生你忌才的錯覺,而不接受你提出的任何建議。你可以認真聆聽他的建議,適當稱贊他的表現(xiàn),表示你對他有某種程度的欣賞。得到你的稱贊,他一定會進一步表現(xiàn)自己,那時候,你可以漫不經(jīng)心地告訴他:“凡事都得按部就班,這樣才會對其他員工比較公平,如果其他人比你更急進,你能否容忍地象你現(xiàn)在這樣牽著別人鼻子走呢”你的語調(diào)要象平常說笑般輕松,既不傷害他的自尊心,也讓他設(shè)身處地,為其他人想一想。
6.郁郁寡歡、自以為懷才不遇者。這類下屬常為自己的才華不能受到重視而終日嘆息,缺乏工作熱情和積極性。
對待這類員工,千萬別用類似的打擊性語言:“你有多少才能
第12篇 zx醫(yī)院項目物業(yè)工程部管理目標
醫(yī)院項目物業(yè)工程部管理目標
e物業(yè)工程部憑借自身的技術(shù)優(yōu)勢,經(jīng)驗豐富管理隊伍,熱情周到的服務,變被動維修為主動維護工作特點,定能管好、用好**市第二醫(yī)院項目的設(shè)備設(shè)施。使物業(yè)保值、升值。
序號項目指標管理指標實施措施
1維修
及時率99%以上派工后5-15分鐘到現(xiàn)場,及時維修排除故障
院方人員簽字確認后返回檔案記錄
2維修質(zhì)量
合格率100%分項檢查,一步到位,認真維修,建立回訪制
度,確保維修質(zhì)量合格
3設(shè)備設(shè)施
完好率99%按專項管理,落實責任人,定期檢查維護保養(yǎng)記錄
4消防設(shè)備、設(shè)施
完好率100%消防設(shè)備、設(shè)施由專項責任人負責巡檢,發(fā)現(xiàn)問題,隨時予以整改維修,故障不過夜。
5維修服務
回訪率100%以上建立回訪制度,征求院方人員意見,改進服務作風,提高服務質(zhì)量
6維修服務
滿意率99%以上做到及時、快捷、排除故障迅速有效,服務誠肯,態(tài)度和藹。待人接物有禮有節(jié),服務場所及時清掃
