sx名園一期設(shè)備管理方案
山水名園一期設(shè)備管理方案
機電設(shè)備及其配套公用設(shè)施是小區(qū)的生命線,與住戶生活、小區(qū)各個功能正常運行有著密切的關(guān)系,結(jié)合山水名園機電設(shè)備的特點,嚴(yán)格按照公司iso9001質(zhì)量保證體系文件有關(guān)的程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書,制定嚴(yán)格的管理、運作計劃,實施專業(yè)化、規(guī)范化管理。
1、設(shè)備管理的目標(biāo)
*零修、急修及時率100%;
*維修工程一次合格率95%;
*通過有效的設(shè)備管理和預(yù)防性措施,防止設(shè)備的損壞及故障的發(fā)生;
*在設(shè)備完全損壞或喪失功能以前,使其盡量、盡快恢復(fù)原有的功能,延長設(shè)備的使用壽命,即設(shè)備設(shè)施完好率100%。
2、設(shè)備管理總體思路
針對山水名園的機電設(shè)備設(shè)施方面提出'一、二、三'的整體管理構(gòu)思。即,一個品質(zhì)指標(biāo)(設(shè)備設(shè)施完好率100%);二項保證(技術(shù)保證和經(jīng)濟(jì)保證);三種手段(規(guī)范化、專業(yè)化、高效化);
在設(shè)備的使用、維護(hù)保養(yǎng)及檢修等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的技術(shù)管理和有效的經(jīng)濟(jì)管理。所謂嚴(yán)格的技術(shù)管理,就是針對山水名園而設(shè)立的技術(shù)保證框架(質(zhì)量保證體系),如對設(shè)備房的狀態(tài)進(jìn)行技術(shù)監(jiān)控等;有效的經(jīng)濟(jì)管理則是運用技術(shù)手段對設(shè)備的能耗物耗進(jìn)行設(shè)計測定,比較優(yōu)秀數(shù)據(jù),實行優(yōu)化降耗運行。如對變壓器經(jīng)濟(jì)運行等,路燈分時段控制等。
規(guī)范化--豐合物業(yè)業(yè)已全面導(dǎo)入iso9001質(zhì)量保證系統(tǒng),有標(biāo)準(zhǔn)的《工程類c冊文件》作管理基礎(chǔ),一系列的設(shè)備管理制度、作業(yè)指導(dǎo)書作為支撐,同時,山水名園管理處將在此基礎(chǔ)上結(jié)合項目設(shè)備特點進(jìn)一步完善各類設(shè)備操作作業(yè)指導(dǎo)書和保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書,籍此規(guī)范機電設(shè)備的操作和維護(hù)。
專業(yè)化--從豐合物業(yè)本部抽調(diào)專業(yè)技術(shù)骨干,并根據(jù)項目需求招聘對應(yīng)工程師,組建山水名園管理處工程部。同時公司工程部與山水名園管理處工程部的技術(shù)指導(dǎo)關(guān)系形成有效技術(shù)呼應(yīng),由此推進(jìn)山水名園設(shè)備維護(hù)走專業(yè)化管理之路。
高效--
*加強設(shè)備預(yù)期性維護(hù)保養(yǎng)。即實行設(shè)備運行的動態(tài)測試,掌握設(shè)備的運行規(guī)律,有計劃的提出預(yù)防性維護(hù)方案,按方案進(jìn)行預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)
*充分利用山水名園智能化系統(tǒng)優(yōu)勢,在日常管理中有針對性對電、水消耗情況進(jìn)行詳細(xì)統(tǒng)計,在節(jié)能降耗上下功夫調(diào)整高耗能設(shè)備的費用支出,降低成本。
*設(shè)備的高效運行管理。利用先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備(監(jiān)視器、溫感儀、流量計等傳感儀器與電腦聯(lián)結(jié)構(gòu)成監(jiān)控系統(tǒng)),同時推行例行巡視抄表檢查,對設(shè)備運行狀態(tài)的實行監(jiān)控;實行設(shè)備監(jiān)控24小時值班制度,建立工程人員即時聯(lián)系制度,安排部分工程技術(shù)人員住宿小區(qū),以便于開展應(yīng)急搶修工作,保證設(shè)備搶修高效化。
3、實施設(shè)備三級人員管理
*經(jīng)理:設(shè)備安全之第一責(zé)任人,負(fù)責(zé)設(shè)備保養(yǎng)維修工作的檢查、監(jiān)督;
*設(shè)備主管:負(fù)責(zé)設(shè)備保養(yǎng)維修工作的組織、安排和實施,解決技術(shù)難題;
*設(shè)備責(zé)任人:負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)備保養(yǎng)維修的日常工作。
1、建立完備的設(shè)備臺帳和設(shè)備技術(shù)檔案。
2、實施設(shè)備六級保養(yǎng)檢修制度
日檢:日常巡視檢查維護(hù),檢查設(shè)備運行狀態(tài)是否正常;
月檢:測試性檢查,對設(shè)備進(jìn)行性能測試、調(diào)整。
季(半年)檢:維護(hù)性修理,對設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試;
年檢:恢復(fù)性修理,對設(shè)備局部解體,著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機械和精度,檢修或更換零部件及附屬裝置;
大修:徹底性修理,對設(shè)備全部解體,全面檢查、試驗、探傷、調(diào)試,更換全部不合格零部件或附屬裝置;
分承包方保養(yǎng)維修:依據(jù)分包合同之約定,進(jìn)行定期保養(yǎng)及故障處理。
