物業(yè)管理公司設備運行維護管理培訓
物業(yè)管理公司設備的運行與維護管理培訓
設備的運行于維護管理包括很多內容。從物業(yè)管理的角度看主要有:消防設備的運行與維護管理、柴油發(fā)電機組的運行與維護管理、高壓供電系統(tǒng)的運行與維護管理、低壓供電系統(tǒng)的運行與維護管理、給排水系統(tǒng)的運行與維護管理、中央空調系統(tǒng)的運行與維護管理、電梯系統(tǒng)的運行與維護管理等等。
一、物業(yè)設備技術運行管理
設備運行管理要首先在技術上考慮安全性和可靠性,其次是在技術性能上應處于最佳運行狀態(tài),以發(fā)揮設備的最佳效力。設備技術運行管理的要點是:
1、制定科學、嚴密的操作規(guī)程;
2、對操作人員進行專業(yè)的培訓教育,通過理論及實際操作的考核,取得專業(yè)設備的操作資格證書和等級證書;
3、加強維護保養(yǎng)工作,做到'正確使用,精心維護',確保設備保持完好能用的狀態(tài);
4、對事故的處理要嚴格執(zhí)行'三不放過'的原則,即事故原因不查清不放過、對事故責任者不處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。
二、物業(yè)設備經濟運行管理
物業(yè)設備管理工作中除了設備的技術性能管理外,還要重視設備的經濟運行管理,即要重視設備運行時的經濟性、維護檢修和更新改造的經濟等。在設備經濟性運行管理中最主要的是設備運行成本管理,這在大廈設備管理中更能得到體現。設備運行成本管理主要包括能源消耗的經濟核算、設備操作人員的配置、設備維修費用的管理和設備大修費的管理。
能源消耗的經濟核算工作有以下兩個方面:
(一)制定能源耗用量計劃和做好計量工作
1、設備在運行過程中,需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設備管理部門每年要求預先按月編制各類能源的消耗量及能源費用計劃,做出1~12個月的各類能源的耗用計劃及能源費用的支出計劃。
2、各類能源的使用要有正確可靠的計量儀表。在實際使用中,應堅持做到每天定時抄表記錄,并計算出日耗量,每旬檢查統(tǒng)計一次實際耗用量,每月統(tǒng)計一次實際耗用量及能源費用,并將每月出現的異常情況,應立即查清原因并報告負責人。
(二)采用切實有效的節(jié)能技術措施
1、在選用設備時,注意設備的技術參數要同工藝要求匹配,優(yōu)先采用先進的電子控制技術,實施自動調節(jié),使設備在運行過程中一直處于最佳運行狀態(tài)和最佳運行負荷之中。
2、在節(jié)約用水方面,要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設備冷卻水應采用冷卻塔循環(huán)利用。
3、在節(jié)約用電方面優(yōu)先選用節(jié)能型電機,在供配電設施上應有提高功率因素的措施。照明用電方面,盡量多利用自然采光,應選擇合理的照明系統(tǒng)和照明燈具。照明燈具的開關控制應采用時間控制、日光控制或紅外音頻控制等節(jié)能控制方式。
同時,防止管道、閥門及管道附件泄露和損壞,發(fā)現問題及時修理和調換。對使用熱源和冷源管道和設備應加強保溫絕熱工作,減少散熱損失。
三、物業(yè)設備的維護保養(yǎng)管理
設備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄露、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障,影響設備正常使用,嚴重時會釀成設備事故。因此,應經常對使用的設備加以檢查、保養(yǎng)和調整,使設備處于最佳的技術狀態(tài)。
(一)維護保養(yǎng)的方式
維護保養(yǎng)方式主要是'清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查'。
1、清潔:大氣中有灰塵進入設備內,會加快設備的磨損和引起局部的堵塞,還會造成潤滑劑的惡化和設備的銹蝕,致使設備的技術性能下降、噪音增加,所以設備的清潔工作看似簡單,實際上是維護保養(yǎng)工作中很重要的一種方式。
2、堅固:設備運轉相當一段時間后,因多次啟停和運行時的振動,地腳螺栓和其它連接部分的堅固件可能會發(fā)生松動,隨之導致設備的更大振動直到螺帽脫落、連接尺寸錯位和設備的位移以及密封面接觸不嚴形成泄露等故障,因此必須經常檢查設備的堅固程度。在堅固件調正時,應該用力均勻恰當,堅固順序按規(guī)定進行,確保堅固有效。
3、潤滑:潤滑管理是正確使用和維護設備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號、品種、質量、潤滑方式、油壓、油問及加油量等都有嚴格的規(guī)定。潤滑管理要求做到'五定',即定人、定質、定時、定點、定量,并制定相應的潤滑管理制度,建立潤滑站、潤滑卡。此外,對設備的清洗、換油也應有合理的計劃,確保潤滑管理工作的正常開展。
4、調整:設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學規(guī)定的,因設備的振動等因素,零部件之間的相對尺寸會發(fā)生變化,容易產生不正常的錯位和碰撞,造成設備的磨損、發(fā)熱、噪音、振動甚至破壞,因此必須對有關的位置、間隙尺寸作定量的管理,定時測量、調正,并在調正以后再加以堅固。
5、外觀表面檢查:指從設備的外觀做目視或測量觀察、檢查。包括:設備得外表面有無損傷裂痕;磨損是否在允許的范圍內;溫度壓力運行參數是否正常;電機有無超載或過熱;傳動皮帶有無斷裂或脫落;震動和噪音有無異常;設備密封面有無泄露;設備油漆有無脫落,外表面有無銹蝕;設備的防腐、保溫層有無損壞。
同時對不同類型的設備,應更具其使用特點,采取不同維護保養(yǎng)方式。如對空調設備應在季節(jié)變化之前進行檢查保養(yǎng);對水箱類設備需要定期清洗、換水等。
(二)維護保養(yǎng)工作的實施
維護保養(yǎng)工作主要分為日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。
1、日常維護保養(yǎng)工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查,在班中按操作規(guī)程操作設備,定時巡視記錄各運行參數,隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現象,在班后對設備做好清潔工作。在冬天,如設備即將停用,應在下班后放盡設備內剩余水,以免凍裂設備。日常維護保養(yǎng)工作是設備維護管理的基礎,應該堅持實施,并做到制度化,特別是周末或節(jié)假日前更應注意。
2、定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢查人員協(xié)助進行的。它是有計劃的將設備停止運行,進行維護保養(yǎng)。根據設備的用途、結構復雜程度、維護工作量以及人員的技術水平等來決定維護的整個周期和維護停機時間。
定期維護保養(yǎng)工作需要對設備進行部分解體,用做好以下工作:
①徹底內外清掃、擦洗、疏通;
②檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況,調整配合間隙;
③檢查安全裝置;
④檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞;
⑤檢查油箱,檢查油位指示器,換油;
⑥檢查電器線路和自動控制的元器件的動作是否正常。
設備的定期維護保養(yǎng)能夠消除事故隱患,減少磨損,延長壽命,發(fā)揮設備的技術功能和經濟特性。
(三)設備的點檢
設備的點檢就是對設備有針對性地檢查。一些
主要的設備在出廠時,制造廠商會提供該設備的點檢卡或者點檢規(guī)程,其內容包括檢查內容、檢查方法、檢查周期以及檢查標準等。設備點檢時可按制造廠商指定的點檢點和點檢方式進行工作,也可根據各自的經驗補充增加一些點檢。設備點檢時可以停機檢查,也可以隨機檢查。檢查時可以通過聽、看、摸、聞等方式,也可利用儀器儀表進行診斷。通過設備的點檢,可以掌握設備的性能、精度、磨損等情況,及時清除隱患,防止突發(fā)事故,不但保證了設備的正常運行,又為計劃檢修提供了正確的信息依據。
設備的點檢包括日常點檢和計劃點檢。設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢的內容主要包括:
①運行狀態(tài)及參數;
②安全保護裝置;
③易磨損的零部件;
④易污染堵塞、需要經常清洗更換的部件;
⑤在運行中經常要求調整的部位;
⑥在運行中出現不正?，F象的部位。
設備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主,操作人員協(xié)助進行,計劃點檢應該使用先進的儀器設備和手段,可以得到正確可靠的點檢結果。計劃點檢的內容主要有:
①記錄設備的磨損情況,發(fā)現其他異常情況;
②更換零部件;
③確定修理的部位、部件及修理時間;
④安排檢修計劃。
四、物業(yè)設備的計劃檢修
對在用設備,根據運行規(guī)律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎,編制檢修計劃,對設備進行預防性修理,這就是計劃檢修。
實行計劃檢修,可以在設備發(fā)生故障之前就對它進行修理,使設備一直處于完好能用的狀態(tài)。根據設備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費用的高低,計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。
1、小修:
主要是清洗、更換和修復少量易損件,并作適當的調整、緊固和潤滑工作。小修一般由維修人員負責,操作人員協(xié)助。
2、中修
除包括小修內容之外,對設備的主要零部件進行局部修復和更換。
3、大修
對設備進行局部或全部的解體,修復或更換磨損或銹蝕的零部件,力求使設備恢復到原有的技術特性。在修理時,也可結合技術進步的條件,對設備進行技術改造。
中修、大修應由專業(yè)檢修人員負責,操作人員只能做一些輔助性的協(xié)助工作。
4、系統(tǒng)大修
這種檢修方式是一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)甚至整個物業(yè)設備系統(tǒng)的停機大檢修。系統(tǒng)大修的范圍很廣,通常將所有設備和相應的管道、閥門、電器系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進行檢修。在系統(tǒng)大修過程中,所有的相關專業(yè)檢修人員以及操作人員、技術管理人員都應參加。
設備的計劃檢修不能絕對消除計劃外檢修(偶然性的故障搶修和意外事故的恢復性檢修),但如果認真貫徹各項操作規(guī)程和規(guī)章制度,認真完成設備的日常維修和計劃檢修工作,那么計劃外的檢修時可以減少或者避免的。
五、計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系
