注冊(cè)物業(yè)管理師-物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理試題
物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理試題及參考答案
1、(b)是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。
a.居住物業(yè)
b.收益性物業(yè)
c.公共物業(yè)
d.所有物業(yè)
2、別墅(villa)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中,只有(c)具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。
a.空中別墅
b.疊拼別墅
c.獨(dú)棟別墅
d.雙拼別墅
3、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護(hù)和維修計(jì)劃管理、(a)、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險(xiǎn)管理。
a.日常維護(hù)和維修
b.確定管理標(biāo)準(zhǔn)
c.資產(chǎn)管理
d.構(gòu)建信息基礎(chǔ)
4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是(acde)等活動(dòng)不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果,是貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。
a.物業(yè)管理
b.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
5、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是(d)
a.政策影響性
b.專業(yè)管理依賴性
c.相互影響性
d.位置固定性或不可移動(dòng)性
6、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)融資時(shí),房地產(chǎn)債券或股票的投資者,也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益,成為(d)
a.mbs投資者
b.reits投資者
c.房地產(chǎn)直接投資者
d.房地產(chǎn)間接投資者
7、下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的表述,正確的有(be)。
a.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
b.較之個(gè)別風(fēng)險(xiǎn),系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制
c.或然損失風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)
d.周期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)
e.持有期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)
8、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在(abcd)。
a.投入資金的安全性
b.期望收益的可靠性
c.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性
d.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性
e.投資項(xiàng)目的復(fù)雜性
9、從(a)中扣除( )后就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益,簡(jiǎn)稱凈收益。
a.有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
b.潛在毛租金收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
c.有效毛收入 空置和收租損失
d.潛在毛租金收入 空置和收租損失
10、(c)是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí),項(xiàng)目以凈收益低償全部投資所需的時(shí)間。
a.全部投資回收期
b.動(dòng)態(tài)投資回收期
c.靜態(tài)投資回收期
d.投資回收終止期
11、收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括(de)等。
a.空置和收租損失
b.抵押貸款還本付息
c.房產(chǎn)稅和所得稅
d.為租客提供服務(wù)的費(fèi)用
12、下列屬于設(shè)備有形磨損的是(ad)。
a.封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損
b.設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格降低,從而引發(fā)的原來(lái)購(gòu)買(mǎi)的設(shè)備貶值
c.技術(shù)進(jìn)步因素的影響,社會(huì)上出現(xiàn)了新型設(shè)備,從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后
d.設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中,在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞
13、(a)是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚?以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
a.市場(chǎng)法
b.成本法
c.收益法
d.趨勢(shì)法
14、物業(yè)價(jià)格構(gòu)成中包括了(ad)
a.土地取得成本
b.開(kāi)發(fā)成本
c.投資利息
d.物業(yè)折舊
e.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
15、運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí),建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下(ace)方面的工作。
a.統(tǒng)一付款方式
b.統(tǒng)一采用人民幣
c.統(tǒng)一貨幣單位
d.統(tǒng)一采用平方米
e.統(tǒng)一采用單價(jià)
16、一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、(b)、資金和運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。
a.內(nèi)容
b.價(jià)格
c.管理機(jī)制
d.環(huán)境
17、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是(c)。
a.人口和家庭分析
b.就業(yè)分析
c.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
d.收入分析
18、商品住宅需求的影響因素主要有(abde)。
a.收入的變化
b.政府的稅收政策
c.國(guó)際市場(chǎng)住宅價(jià)格
d.對(duì)未來(lái)的預(yù)期
e.政府的住房政策
19、建筑物管理計(jì)劃的內(nèi)容,包括如下(abd)。
a.建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)
b.建筑物管理策略
c.租金方案
d.物業(yè)檢查計(jì)劃
e.財(cái)務(wù)收支計(jì)劃
20、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分,物業(yè)租賃可分為(c)。
a.居住用房租賃和非居住用房租賃
b.定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃
c.公房租賃和私房租賃
d.國(guó)內(nèi)租賃和涉外租賃
21、物業(yè)租賃管理模式中,(c)模式業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃。
a.包租轉(zhuǎn)租和委托管理
b.出租代理和委托管理
c.包租轉(zhuǎn)租和出租代理
d.包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理
22、關(guān)于自動(dòng)延期租賃的表述,正確的有(abde)。
a.除非租約一方提出要中止合約,否則將自動(dòng)續(xù)約
b.租約按周、月、年的周期延續(xù),中止通知應(yīng)與周期對(duì)應(yīng)
c.租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)終止
d.又稱周期性租賃
e.該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效
23、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有(abcd)。
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算
c.定位目標(biāo)市場(chǎng)
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
24、下列哪項(xiàng)不
是物業(yè)管理成本營(yíng)業(yè)成本中包括的費(fèi)用(d)。
a.直接人工費(fèi)
b.間接費(fèi)用
c.直接材料費(fèi)
d.管理費(fèi)用
25、某物業(yè)管理企業(yè),共有保安25人,保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)100元/人月,房租費(fèi)60元/人月,保安系統(tǒng)費(fèi)100元/人元,保安用房30元/人月,該物業(yè)管理企業(yè)的保安費(fèi)的月總支出為(a)元。
a.7250
b.290
c.3480
d.5000
26、成本控制的原則有(abde)。
a.全面控制原則
b.講求經(jīng)濟(jì)效益原則
c.常規(guī)管理原則
d.責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則
e.例外管理原則
27、成本預(yù)算編制的基本要求有(ace)。
a.成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)
b.成本預(yù)算要以成本計(jì)劃為基礎(chǔ)
c.成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證
d.成本預(yù)算要全面權(quán)衡,提高員工工作效率
e.成本預(yù)算既要符合實(shí)際,又要適當(dāng)留有余地
28、不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是(d)
a.由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂
b.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性
c.前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同
d.前期物業(yè)服務(wù)合同期限的確定性
29、對(duì)雇員在保單有效期內(nèi),從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時(shí),由于意外或疏忽,造成(c)人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失,依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人賠付的金額,保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償。
a.投保人
b.被保險(xiǎn)人
c.第三者
d.雇員
30、風(fēng)險(xiǎn)管理的整個(gè)過(guò)程可以由(abde)步驟組成。
a.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
b.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
c.風(fēng)險(xiǎn)處理
d.風(fēng)險(xiǎn)控制
e.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整
31、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同是(abd)。
a.建設(shè)施工合同
b.售房合同
c.收益性物業(yè)的租賃合同
d.水電供應(yīng)合同
e.專項(xiàng)維修工程承包合同
32、不屬于物業(yè)管理報(bào)告構(gòu)成內(nèi)容的是( b)。
a.工作總結(jié)
b.滿意度調(diào)查
c.財(cái)務(wù)報(bào)告
d.未來(lái)工作計(jì)劃
33、(d)更能揭示企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可的價(jià)值,因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)。
a.利潤(rùn)最大化
b.資本利潤(rùn)率最大化
c.每股利潤(rùn)最大化
d.企業(yè)價(jià)值最大化
34、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)以(abce)等四個(gè)方面的內(nèi)容作為評(píng)價(jià)重點(diǎn)。
a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力
b.資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平
c.償債能力
d.物業(yè)管理企業(yè)
e.后續(xù)發(fā)展能力
35、企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的計(jì)分方法分為(abce )。
a.基本指標(biāo)計(jì)分方法
b.修正指標(biāo)計(jì)分方法
c.評(píng)議指標(biāo)計(jì)分方法
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bsp; d.偏差指標(biāo)計(jì)分方法
e.定量和定性相結(jié)合計(jì)分方法
36、屬于寫(xiě)字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)是(c)。
a.全員性
b.全期性
c.確定性
d.動(dòng)態(tài)性
37、在確定租金時(shí),一般應(yīng)根據(jù)(de)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。
a.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況
b.物業(yè)發(fā)展定位
c.承租人的接受能力
d.業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)
e.其可接受的最低租金水平
38、寫(xiě)字樓租戶選擇要考慮的主要因素有(bde)。
a.租戶組合與位置分配
b.租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況
c.物業(yè)的周邊環(huán)境
d.所需面積大小
e.需要提供的物業(yè)管理服務(wù)
39、租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個(gè)( d )作為計(jì)算百分比租金的基礎(chǔ)。
a.凈租金
b.盈虧平衡點(diǎn)
c.基礎(chǔ)租金
d.人為平衡點(diǎn)
40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)類別有:(abcd)和產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)。
a.管理模式風(fēng)險(xiǎn)
b.管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn)
c.墊款風(fēng)險(xiǎn)
d.突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)
e.投資風(fēng)險(xiǎn)
41、( a )是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報(bào)廢的整個(gè)期間所需要的費(fèi)用總和。
a.生命周期成本
b.生命周期資產(chǎn)
c.經(jīng)濟(jì)周期成本
