新注冊物業(yè)管理師-物業(yè)經(jīng)營管理概述模擬試題
第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述
【考點1】物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供( )服務(wù),滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。
a.物業(yè)管理
b.設(shè)施管理
c.價值管理
d.投資管理
【答案】 c
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理,是以收益性物業(yè)為對象,為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù),所以主要提供價值管理服務(wù)。 a、 b、
d三個選項太片面,沒有突出物業(yè)經(jīng)營管理綜合性管理服務(wù)的性質(zhì)。故本題選 c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。
2.某寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實物狀況良好,建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求,建筑物有功能陳舊因素影響,有自然磨損存在,該寫字樓最可能屬于( )寫字樓。
a.甲級
b.乙級
c.丙級
d.二級
【答案】b
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。專業(yè)人員主要依據(jù)物業(yè)所處的位置、樓宇設(shè)計裝修狀況和收益能力對其進行分類,通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物實物狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當(dāng),有完善的物業(yè)管理服務(wù);乙級寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實物狀況良好,建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,但建筑物的功能不是最先進的,有自然磨損,收益能力低于新落成的同類建筑物;丙級寫字樓已使用的年限較長,建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求,且存在較明顯的實物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)。故本題選
b.,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2~3頁。
3.在一個大型城市中,某零售商業(yè)物業(yè)建筑面積為12萬平方米,內(nèi)設(shè)置大面積百貨和超市大賣場,里面擁有大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場及餐飲,有效商業(yè)服務(wù)半徑達200公里。則該零售商業(yè)物業(yè)的類型最可能是( )。
a.區(qū)域購物中心
b.市級購物中心
c.地區(qū)購物中心
d.居住區(qū)商場
【答案】a
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規(guī)模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心;市級購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬平方米以上,其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市;地區(qū)購物商場建筑規(guī)模一般為1―3萬平方米,服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主;居住區(qū)商場商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主。故本題選 a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第3~4頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
4.下面選項中屬于甲級寫字樓特征的有( )。
a.優(yōu)越的地理位置
b.建筑物實物狀況良好
c.有自然磨損存在
d.有完善的物業(yè)管理服務(wù)
e.收益能力與新建成的寫字樓相當(dāng)
【答案】a. d. e
【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當(dāng),有完善的物業(yè)管理服務(wù)。有關(guān)乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。
5.區(qū)域購物中心的特征包括( )。
a.建筑規(guī)模一般在1萬平方米以上
b.業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度高
c.有效商業(yè)服務(wù)半徑可達200公里
d.商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主
e.服務(wù)人口1萬人左右
【答案】b. c
【解析】本題考查的是商業(yè)物業(yè)的特征。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規(guī)模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。有關(guān)零售商業(yè)物業(yè)的具體內(nèi)容詳見第3題的解析。
6.物業(yè)經(jīng)營管理活動除了包括以保證物業(yè)正常適用的運行操作管理,還包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的( )、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。
a.資本投資決策
b.市場營銷
c.物業(yè)管理
d.租賃管理
e.成本控制
【答案】a. b. d. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理,主要服務(wù)還體現(xiàn)在價值管理服務(wù)方面。本題前一句表述的內(nèi)容為物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理工作,還需要進行哪些方面的管理活動,主要是價值服務(wù)管理方面的內(nèi)容,包括資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。故本題選a. b. d. e.,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。
7.物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象主要包括( )等。
a.寫字樓
b.零售商業(yè)物業(yè)
c.居民自有住宅
d.工業(yè)物業(yè)
e.酒店和休閑娛樂設(shè)施
【答案】a. b. d. e.
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)。寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑,主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構(gòu)成,包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型;零售商業(yè)物業(yè)包括區(qū)域購物中心、市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店、特色商店等類型;工業(yè)物業(yè)包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等;酒店和休閑娛樂設(shè)施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要特殊說明的是,居住物業(yè)中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業(yè)。所以 a、b、d、e選項所述物業(yè)類型均符合收益性物業(yè)的要求,故本題選 a、 b、 d、 e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2~6頁。
【考點2】物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
8.物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是在( )的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場價值及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>
a.延長物業(yè)經(jīng)濟壽命周期
b.維持物業(yè)正常使用
c.維持該物業(yè)的物業(yè)管理
d.實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化
【答案】d
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)。物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā),在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi),持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求,在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場價值及未來發(fā)展?jié)摿?。a、 b、 c選項中的內(nèi)容也是物業(yè)經(jīng)營管理所應(yīng)達到的內(nèi)容要求,但不是物業(yè)經(jīng)營管理的最終目標(biāo)。故本題選 d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
9.圖1―1所示為某房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)。從圖中可以看出,該集團承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營管理工作同時覆蓋了( )的管理工作。
a.物業(yè)保險管理
b.資產(chǎn)管理
c.物業(yè)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
e.基金管理
【答案】b. c. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的目標(biāo)。由圖1―1可以看出,××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理,×××零售管理公司主要負責(zé)三處商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作,收取物業(yè)費。圖中所描述的關(guān)系并不能得出 a、d兩項的結(jié)論。故本題選 b、 c、 e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7頁。
【考點3】物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
10.某物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任,履行策略性物業(yè)管理的職能,該企業(yè)設(shè)置若干專業(yè)化分公司,履行物業(yè)運行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。則該物業(yè)管理企業(yè)屬于( )。
a.管
理型物業(yè)管理企業(yè)
b.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
c.綜合型物業(yè)管理企業(yè)
d.投資型物業(yè)管理企業(yè)
【答案】c
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的分類。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三類。管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè),對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任,在物業(yè)經(jīng)營管理活動中處于總包的位置;專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)通常以專業(yè)分包的形式獲得業(yè)務(wù),是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè);綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運營能力管理的企業(yè),既設(shè)置管理層,又設(shè)置專業(yè)化分公司。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第8~9頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
11.物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中,能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般有()。
a.管理型物業(yè)管理企業(yè)
b.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
c.投資型物業(yè)管理企業(yè)
d.綜合型物業(yè)管理企業(yè)
e.所有物業(yè)管理公司
【答案】a. d
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的職能。一般具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)可以為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)等工作。管理型、綜合型物業(yè)管理企業(yè)具有物業(yè)策略管理能力,可以為業(yè)主提供物業(yè)顧問、咨詢服務(wù);而專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)主要負責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的運營。故本題選a、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第89頁。
【考點4】物業(yè)經(jīng)營管理的層次
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
12.在物業(yè)經(jīng)營管理活動中,物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要作用是( )。
a.在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)
b.為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流
c.詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略
d.在物業(yè)類型或地域分布上分散投資,減少整體風(fēng)險
【答案】b
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理三個層次的主要作用。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主,是定位在現(xiàn)場操作層面的管理,對于收益性物業(yè),其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流;資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo);房地產(chǎn)組合投資管理的主要作用是在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資,以減少投資組合的整體風(fēng)險。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10~11頁。
13.物業(yè)經(jīng)營管理活動中,通過對人和工作的協(xié)調(diào),以為某一機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動是( )。
a物業(yè)管理
b.設(shè)施管理
c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
【答案】b
【解析】本題考查的是設(shè)施管理的主要功能。物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護與維修,并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù),以保障物業(yè)始終處在正常的運行狀態(tài);設(shè)施管理的主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào),為某一機構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理負責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司,指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃;房地產(chǎn)組合投資管理的功能是理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9―10頁。
14.在物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中,負責(zé)審定某物業(yè)的投資計劃,并考察資本開支能否有效提高物業(yè)價值,來決定是否批準(zhǔn)該投資計劃的企業(yè)是( )。
a.物業(yè)管理公司
b.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司
c.房地產(chǎn)組合投資管理公司
d.設(shè)施設(shè)備管理公司
【答案】b
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要職能。物業(yè)管理和設(shè)施管理公司主要負責(zé)物業(yè)現(xiàn)場操作層面的正常運營;資產(chǎn)管理公司比物業(yè)管理公司具有更廣闊的視角,資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表,管理物業(yè),管理企業(yè),通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo);房地產(chǎn)組合投資管理公司以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險回報參數(shù)特征為基礎(chǔ),詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。題干描述的內(nèi)容符合資產(chǎn)管理公司的職責(zé)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1 1頁。
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sp; 15.在物業(yè)經(jīng)營管理活動中,理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo),評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn),為物業(yè)業(yè)主提供最大化目標(biāo)管理資產(chǎn)計劃,這些特征屬于( )的內(nèi)容。
a.物業(yè)管理
b.設(shè)施管理
c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
【答案】d
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動三個層次的特征。房地產(chǎn)組合投資管理包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo),評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn);審批資產(chǎn)管理公司為維修物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進,保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃,以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn),以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
16.物業(yè)經(jīng)營管理通常將其分為( )三個層次。
a.物業(yè)管理或設(shè)施管理
b.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
c.房地產(chǎn)基金管理
d.企業(yè)保險管理
e.房地產(chǎn)組合投資管理
【答案】a.b.e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的層次。物業(yè)經(jīng)營管理通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中,物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理以策略型管理為主。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9―10頁。
17.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中,屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有( )等。
a.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃
b.保持與租戶的聯(lián)系并收租
c.控制運營成本及保存財務(wù)報告記錄
d.資本性支出計劃
e.物業(yè)維護及安全管理
【答案】b.c.d.e
【解析】本題考查的是物業(yè)管理的主要職責(zé)。物業(yè)管理主要定位于現(xiàn)場操作層面,主要職責(zé)是保持與租戶的聯(lián)系、收租、控制運營成本、財務(wù)報告和記錄的保存、物業(yè)維護、資本性支出計劃、危機管理、安全管理、公共關(guān)系管理等。a選項內(nèi)容屬于資產(chǎn)管理的主要職責(zé),故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。
18.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中,屬于資產(chǎn)管理主要職責(zé)的有( )等。
a.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃
b.資本性支出計劃及公共關(guān)系
c.監(jiān)控物業(yè)績效
d.負責(zé)投資組合的績效
e.管理和評價物業(yè)管理企業(yè)
【答案】a. c. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中資產(chǎn)管理的主要職責(zé)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)。資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃,持有、出售分析,物業(yè)更新改造等主要開支決策,監(jiān)控物業(yè)績效,管理和評價物業(yè)管理企業(yè),協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作,定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析等。b選項內(nèi)容屬于物業(yè)管理的職責(zé),d選項內(nèi)容屬于組合投資管理的職責(zé),故本題選a、c、e。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。
19.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中,屬于組合投資管理主要職責(zé)的有( )等。
a.制定并執(zhí)行組合投資策略
b.設(shè)計和協(xié)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)
c.定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析
d.負責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用
e.監(jiān)控物業(yè)績效及物業(yè)的持有、出售分析
【答案】a. b. d
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中組合投資管理的主要職責(zé)。組合投資管理以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險回報參數(shù)特征為基礎(chǔ),詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略,主要職責(zé)是制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則,制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略,設(shè)計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu),負責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用,監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策,負責(zé)投資組合績效,客戶報告與現(xiàn)金管理等。c、e選項內(nèi)容均屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。故本題選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。
【考點5】物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
>20.在物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作中,影響投資決策的關(guān)鍵因素是( )。
①投資回收期②預(yù)期收益③還貸能力④風(fēng)險水平
a.①④
b.②③
c.②④
d.①③
【答案】c
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容。戰(zhàn)略性工作包括確定戰(zhàn)略、確定標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進行資產(chǎn)組合等。近年來制定決策的過程越來越復(fù)雜,而相比于其他因素來說,影響投資決策的兩個關(guān)鍵因素是預(yù)期收益和風(fēng)險水平。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第12~13頁。
21.在物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作現(xiàn)金流和成本管理中,不屬于物業(yè)服務(wù)支出的是( )。
a.日常維修費用
b.物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用
c.管理人員的工資
d.法定稅費
【答案】b
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)支出的幾個重要方面包括日常維修費用、計提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護費用、保險費、法律和財務(wù)費用、工作成本和地方性稅收等。物業(yè)管理企業(yè)的財產(chǎn)保險費用屬于企業(yè)內(nèi)部支出,不屬于物業(yè)服務(wù)支出。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第15頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
22.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作,表述正確的有( )。
a.現(xiàn)金流和成本管理是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作的重要組成
b.日常維修和維護的開支由物業(yè)的租戶承擔(dān)
c.物業(yè)出租的成本負擔(dān)應(yīng)全部轉(zhuǎn)移給租戶
d.應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)的專門人員對設(shè)施設(shè)備進行管理維護
e.如若希望發(fā)生事故造成的損失得到賠償,業(yè)主應(yīng)事先與保險公司簽訂合約
【答案】a. d. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作是為了維持物業(yè)正常使用和保證其保值、升值,并進行資產(chǎn)管理,主要包括現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和維護、未來維修和維護、設(shè)備設(shè)施管理和物業(yè)保險管理5個部分。日常維修和維護的開支來源,需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,可能會由租戶承擔(dān),也可能會由業(yè)主承擔(dān),這取決于雙方的商談結(jié)果,所以b選項表述錯誤。對于物業(yè)出租的成本,業(yè)主會希望讓租
戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費用,這不僅可以降低各種管理成本,還可以降低各種風(fēng)險和不確定性帶來的意外成本,但是,把所有成本負擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶,在一些情況下既不現(xiàn)實,也不明智。比如,在租戶可能對物業(yè)的某一部分不滿意時,這時為了留住租戶,業(yè)主就不得不降低條件,允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任,而自己負擔(dān)大部分。所以c選項表述錯誤。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14~18頁。
23.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理中的服務(wù)費,下列說法中正確的有( )。
a.服務(wù)費用實際是由業(yè)主支付
b.服務(wù)費用實際是由租戶支付
c.包括供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設(shè)施
d.包括針對整體物業(yè)的保險或維修
e.計算時不用考慮會計和審計等專業(yè)服務(wù)成本
【答案】b. c. d
【解析】本題考查的是現(xiàn)金流和成本管理的內(nèi)容。服務(wù)費覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān),但實際上是由租戶支付的。在一個物業(yè)里面,這部分費用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施,還包括針對整體物業(yè)的保險或者維修費用。每個租戶在計算服務(wù)費的時候,還必須考慮到會計和審計等專業(yè)服務(wù)成本,這些費用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費的一定比例來計算的。故本題選。b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16―17頁。
24.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理活動中對物業(yè)的維修與維護,下列說法中正確的有( )。
a.通常業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶
b.目前大多數(shù)出租活動業(yè)主承擔(dān)各種維修成本
c.一般寫字樓物業(yè)是由業(yè)主與租戶共同負責(zé)物業(yè)未來的維修和維護
d.維修計劃應(yīng)該從短期和長期兩個方面考慮
e.日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式
【答案】a. d. e
【
解析】本題考查的是日常和未來物業(yè)維修和維護的相關(guān)知識。日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶,這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個問題的方式,所以b選項錯誤。對于機構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè),如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣,即一般是由租戶負責(zé)物業(yè)未來的維修和維護,所以c選項錯誤。維修計劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的,應(yīng)從短期和長期兩個方面考慮。故本題選擇a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第17~18頁。
25.案例分析題:在一宗已開發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地,該土地適合進行開發(fā)建設(shè),但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題,致使該塊土地?zé)o法進行實際的開發(fā)運作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè),對于該塊土地,正確的做法是( )。
a.防止他人利用某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成侵害
b.在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場,確保土地不被別人占有
c.檢查土地的欄護情況,確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地
d.對土地進行等級評定和保險
e.不定期查看土地,確保沒有負面因素作用在土地上
【答案】 a.c. d. e
