物管培訓--房屋設(shè)備維修管理
一、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修
為了保證設(shè)備的正常運作,必須對各種房屋設(shè)備進行保養(yǎng)與維修。
1.設(shè)備保養(yǎng)
房屋設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對設(shè)備所進行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護、維修等工作。通常采用三級保養(yǎng)制(即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng))。
(1)日常維護保養(yǎng)。是指設(shè)備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng);發(fā)現(xiàn)小故障及時排除,及時做好維護工作并進行必要記錄等。
(2)一級保養(yǎng)。是由設(shè)備操作人員與維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設(shè)備的某些局部進行解體清洗,按照設(shè)備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。
(3)二級保養(yǎng)。是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件,使設(shè)備達到完好狀態(tài)。
2.設(shè)備維修
房屋設(shè)備的維修是通過修復或更換零件、排除故障、恢復設(shè)備原有功能所進行的技術(shù)活動。房屋設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為:
(1)零星維修工程。是指對設(shè)備進行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運作故障而進行局部修理。
(2)中修工程。中修工程是指對設(shè)備進行正常的和定期全面檢修、對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證能恢復和達到應(yīng)有的標準和技術(shù)要求,使設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。更換率為10%~30%左右。
(3)大修工程。是指對房屋設(shè)備定期進行全面檢修,對設(shè)備要進行全部解體,更換主要部件或修理不合格零部件,使設(shè)備基本恢復原有性能,更換率一般不超過30%。
(4)設(shè)備更新和技術(shù)改造。設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用一定年限后,技術(shù)性能落后,效率低、耗能大或污染日益嚴重,需要更新設(shè)備,提高和改善技術(shù)性能。
(5)故障維修。通常是房屋設(shè)備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止,檢修人員采取緊急修理措施,排除故障,使設(shè)備恢復功能。
(6)設(shè)備維修日常工作。
3.房屋設(shè)備維修的特點
(1)設(shè)備投資大導致設(shè)備維修成本高。相對于房屋建筑本身而言,房屋設(shè)備的維修一次性投資大、成本高,因為房屋設(shè)備使用年限較短。一方面房屋設(shè)備因使用而發(fā)生有形損耗,致使其使用年限縮短,另一方面,由于技術(shù)進步,出現(xiàn)了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設(shè)備發(fā)生的無形損耗,導致其使用年限縮短,這種無形的和有形的損耗,都會引起房屋設(shè)備的維修更新間隔期的縮短,從而使維修更新成本增加。此外,新型的、使用效能更高、更舒適方便的設(shè)備一次性投資較大,因此,維修更新這種設(shè)備的成本就較高。
(2)維修技術(shù)要求高。由于房屋設(shè)備是在房屋建筑物內(nèi)部,其靈敏程度和精確程度的要求都較高,而維修工作的好壞會直接影響設(shè)備在運行中的技術(shù)性能的正常發(fā)揮,因此,房屋設(shè)備維修技術(shù)的要求相當高。在設(shè)備維修管理中,必須要配備專業(yè)技術(shù)人員。在設(shè)備維修前,專業(yè)技術(shù)人員要認真閱讀有關(guān)設(shè)備的技術(shù)檔案和技術(shù)資料,建立房屋設(shè)備維修責任制。
(3)隨機性與計劃性相結(jié)合、集中維修與分散維修相結(jié)合。房屋設(shè)備因平時使用不當或其他突發(fā)事故等原因,往往是突然發(fā)生故障,這就使房屋設(shè)備的維修有很強的隨機性,事先很難確定故障究竟何時以何種程度發(fā)生。但房屋設(shè)備又都有一定的使用壽命和大修更新周期,因此,設(shè)備的維修又有很強的計劃性,可以制定房屋設(shè)備維修更新計劃,有計劃地制定維修保養(yǎng)次序、期限和日期。此外,房屋設(shè)備日常的維護保養(yǎng)、零星維修和突發(fā)性搶修卻是分散進行的,而大修更新又往往是集中地按計劃進行的,因此,房屋設(shè)備的維修又具有集中維修與分散維修相結(jié)合的特點。
二、各類管理人員的崗位職責與管理制度
1.管理人員的崗位職責
(1)工程部經(jīng)理。工程部經(jīng)理是對機電設(shè)備進行管理、操作、保養(yǎng)、維修,保證設(shè)備正常進行的總負責人。其職責是:
①在公司經(jīng)理的領(lǐng)導下,貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度;
②負責設(shè)備的使用、維護、保養(yǎng)、更換的整個過程中的管理工作,使設(shè)備始終處于良好工作狀態(tài);
③組織擬定設(shè)備管理、操作、維修等規(guī)章制度和技術(shù)標準,并監(jiān)督執(zhí)行;
④組織、收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料,做好設(shè)備的技術(shù)管理工作;
⑤組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計劃,并進行預算,在公司經(jīng)理批準后,組織人員實施;
⑥組織人力、物力,及時完成住戶提出的報修申請;
⑦組織全體
工程部員工進行政治學習,樹立“業(yè)主至上,服務(wù)第一”的思想,進行技術(shù)業(yè)務(wù)學習,提高解決技術(shù)難題的能力。
(2)各專業(yè)技術(shù)負責人(工程師或技術(shù)員)。各專業(yè)技術(shù)負責人在部門經(jīng)理領(lǐng)導下,負責所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作,并負責編制所分管的機電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料,協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。具體職責為:
①負責編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計劃及相應(yīng)的材料、工具準備的預算計劃,經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負責組織計劃的落實實施,并負責技術(shù)把關(guān)和檢查;
②負責檢查所有分管設(shè)備的使用、維護和保養(yǎng)的情況,并解決有關(guān)技術(shù)問題,以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài);
③負責制定所管理設(shè)備的運行方案,督導操作工嚴格遵守崗位責任制,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,以保證設(shè)備的正常運行;
④負責所管理設(shè)備的更新、改造計劃,以完善原設(shè)計和施工遺留的缺陷,使各項機電設(shè)備投入正常運轉(zhuǎn),從而達到“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的目標;
⑤組織調(diào)查、分析設(shè)備事故原因,提出處理意見及整改措施,以防止同類事故再次發(fā)生;
⑥具體負責培訓所管轄機電設(shè)備的檢修工、操作工的技術(shù)水平、工作能力;
⑦積極完成上級領(lǐng)導布置的其他任務(wù)。
(3)領(lǐng)班:
①負責本班所管轄設(shè)備的運作、維護養(yǎng)護工作,嚴格做到“三干凈”:設(shè)備干凈、機房干凈、工作場所干凈;“四不漏”:不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣:“五良好”:使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調(diào)整良好。
②以身作則,帶領(lǐng)并督促全班員工遵守崗位責任制、操作規(guī)程和公司制定的各項規(guī)章制度,及時完成上級下達的各項任務(wù)。
③負責本班的政治、業(yè)務(wù)學習,不斷提高自身素質(zhì),負責本班的日常工作安排。
④嚴格考核全體員工的出勤情況,不允許擅離職守做私活。
⑤負責制定本班設(shè)備的檢修計劃和備件計劃,報主管部門審核后組織實施。
(4)維修人員:
①按時上班,不得遲到早退,因故請假,需經(jīng)上級部門批準;
②認真執(zhí)行公司制定的各種設(shè)備維護規(guī)程;
③認真完成設(shè)備的日常巡檢工作,發(fā)現(xiàn)問題及時處理;
④定期對機電設(shè)備進行保養(yǎng)維護;
⑤認真完成公司安排的設(shè)備大檢修任務(wù);
⑥正確、詳細填寫工作記錄、維修記錄,建立設(shè)備檔案;
⑦愛惜各種設(shè)備、工具和材料,對日用維修消耗品要登記簽認,嚴禁浪費;
⑧加強業(yè)務(wù)學習,認真鉆研設(shè)備維護技術(shù),并樹立高度的責任心,端正工作態(tài)度。
(5)保管員:
①負責統(tǒng)計材料、工具和其他備件的庫存情況,根據(jù)庫存數(shù)量及其他使用部門提出的采購申請,填寫采購申請表,報送經(jīng)理審批;
②負責材料、工具和其他設(shè)備備件的入庫驗收工作,保證產(chǎn)品品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量符合有關(guān)規(guī)定要求;
③負責庫房的保管工作,保證產(chǎn)品的安全和質(zhì)量;
④負責材料、工具和其他設(shè)備備件的出庫工作;
⑤負責統(tǒng)計庫房材料的工作,按時報送財務(wù)部門;
⑥負責完成上級交辦的其他任務(wù)。
2.管理制度
(1)接管驗收制度。設(shè)備驗收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個重要過程。搞好設(shè)備驗收工作,對以后的管理和使用有著重要的意義。設(shè)備接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗收,而且還包括對維修后房屋設(shè)備的驗收,以及委托加工或購置的更新設(shè)備開箱驗收。
房屋設(shè)備的第一次驗收為初驗,對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見并確定復驗時間,對經(jīng)復驗仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協(xié)議保修或賠款補償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能用、不致出現(xiàn)重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。
(2)預防性計劃維修保養(yǎng)制度。計劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預定計劃進行一系列預防性設(shè)備點檢、養(yǎng)護、修理的組織措施和技術(shù)措施。主要包括:
①確定維修及保養(yǎng)工作的類別和內(nèi)容,具體包括:日常及周保養(yǎng)內(nèi)容;月維修保養(yǎng)內(nèi)容;季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容;大修理內(nèi)容。
②設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求。
③開展預防計劃維修保養(yǎng)工作的實施與監(jiān)督。各設(shè)備維修部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求,研制
預防性維修保養(yǎng)計劃,并分期分項下達給維修人員、使用人員實施,并進行監(jiān)督和檢查。
④大修理計劃根據(jù)公司設(shè)備管理和維修合一的體制,應(yīng)采取大修集中、維修分散的組織形式。
進行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特點、規(guī)格與使用條件決定的。實行計劃性維修保養(yǎng)制度可以使房屋設(shè)備保持正常的工作能力,防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等現(xiàn)象,充分發(fā)揮設(shè)備潛力和使用效益,正確掌握設(shè)備狀況,提高設(shè)備運行效率;實行預防性維修保養(yǎng)制度,可以延長設(shè)備的修理間隔期,降低修理成本,提高維修質(zhì)量;實行預防性維修保養(yǎng)制度,還可以保證房屋設(shè)備的安全運行,也是延長設(shè)備使用壽命、樹立物業(yè)管理企業(yè)良好形象的保證。
(3)值班制度。建立值班制度并嚴格執(zhí)行,可以及時發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障,從而保證設(shè)備安全、正常操作運行,其具體內(nèi)容如下:
①值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要臨時離崗,必須有符合條件的人替崗,并交待離崗時間及去向。
②根據(jù)操作規(guī)程及崗位責任制的要求,密切注意所管設(shè)備的運行情況并按規(guī)定做好有關(guān)記錄。
③如發(fā)生設(shè)備故障,而當班人一時不能處理,應(yīng)按報告制度及時報告給有關(guān)人員。
④調(diào)度值班人員接到請修通知后,應(yīng)及時通知有關(guān)班組,安排人員前往維修。
⑤所有值班崗位都必須安排人員值班,且要到崗到位。如需調(diào)班,必須報主管人員同意。就餐時間,實行輪換就餐制,并通知同班人員配合。
⑥值班人員應(yīng)安排統(tǒng)一的班次值班,不得遲到、早退、無故缺勤,因故不能值班者,必須提前征得班長同意,按規(guī)定辦理請假手續(xù)。班長應(yīng)落實好代班人員,保證崗位上有人工作。
(4)交接班制度。搞好交接班工作,可以保證值班制度的實施,其主要內(nèi)容是:
交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準備工作,正點進行交班。交接班的準備工作有:查看運行記錄,介紹運行狀況和方式,設(shè)備檢修、變更等情況,清點儀表、工具,檢查設(shè)備狀況等。
出現(xiàn)下列情況不得交班:
①在事故處理未完成或重大設(shè)備啟動或停機時;
②交接班準備工作未完成時;
③接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到頂班人時。
交接班清楚后,雙方要在值班登記本上簽字。
(5)報告制度。建立報告制度可以讓物業(yè)公司經(jīng)理、技術(shù)負責人和班組長及時了解設(shè)備的運行情況及設(shè)備維修管理情況,及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題,以便及時解決。其具體內(nèi)容有:
①下列情況報告班組長:
a.主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況;
b.設(shè)備出現(xiàn)故障或停機檢修;
c.零部件更換及修理;
d.運行人員暫時離崗。
②下列情況報告技術(shù)負責人:
a.重要設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況;
b.采用新的運行方式;
c.重點設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修;
d.重點零部件更換修理、加工和改造;
e.員工加班、調(diào)班、補休、請假;
f.與上級或外協(xié)單位聯(lián)系。
③下列情況報告經(jīng)理:
a.重點設(shè)備發(fā)生故障或停機修理;
b.影響大廈運行的設(shè)備出現(xiàn)故障并需要立即檢修和施工;
c.系統(tǒng)運行方式的重大改變;
d.系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造;
e.系統(tǒng)或設(shè)備的整改工程及外委施工;
f.技術(shù)骨干、班組長以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整;
g.員工一天以上的請假,班組長以上的員工補休、換班。
(6)工具領(lǐng)用保管制度:
①個人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種發(fā)放,由員工申請部門經(jīng)理批準,到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù),工具由個人負責使用、保管。
②班組領(lǐng)用的公共工具品種,由各領(lǐng)班申請,部門經(jīng)理批準后到倉庫領(lǐng)用,領(lǐng)用后由領(lǐng)班保管,班組交接班時,按交接班制度交接公用工具。
③工具發(fā)生丟失、損毀,由保管者說明原因,向部門經(jīng)理報告。由于人為因素所造成的由責任人按工具價值賠償。
④工具因使用時間過長而發(fā)生磨損或毀壞,經(jīng)部門經(jīng)理批準可辦理
報廢,保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。
除了上述設(shè)備管理制度外,還有工程設(shè)備請修制度,設(shè)備技術(shù)檔案資料保存管理制度,房屋設(shè)備更新、改造、調(diào)撥、增添、報廢規(guī)劃及審批制度,承租保管設(shè)備的責任制度和房屋設(shè)備清點盤點制度等一系列房屋設(shè)備管理制度體系,從而有效地實現(xiàn)專業(yè)化、制度化的房屋設(shè)備管理。
(7)設(shè)備操作維修安全規(guī)定:
①所有機電操作,維修人員必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程,并樹立“安全第一”的思想,既要保證設(shè)備的安全運行,又要保證工作人員安全。
②新上崗、轉(zhuǎn)崗的機電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓、考核,熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后,才能上崗工作。
③設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品,例如配電房配置絕緣手套,并要認真保管。
④工作人員進入設(shè)備房內(nèi)嚴禁吸煙。
⑤非電氣工作人員未經(jīng)允許,不得私自進入變、配電房。
⑥對于設(shè)備正常運行參數(shù)定時檢查記錄,如參數(shù)異常,必須及時處理。
⑦電氣部分維修,必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上,以防事故發(fā)生。
⑧熟悉掌握觸電急救方法及步驟。
3.培養(yǎng)一支“一專多能”的高素質(zhì)維修管理隊伍
物業(yè)管理公司如何適應(yīng)物業(yè)管理的科學化,設(shè)備維修管理人員的素質(zhì)是最重要的因素。因此對設(shè)備維修管理人員要有明確的要求,應(yīng)努力把他們培養(yǎng)成“精干”的“一專多能”的技術(shù)能手。
(1)技術(shù)人員要加強物業(yè)管理方面的知識學習,保證各種建筑設(shè)備正常運行。住宅小區(qū)(大廈)人員相對集中,各種設(shè)施多,這就增加了設(shè)備管理的難度。為了更好地做好管理工作,設(shè)備管理人員和其他管理人員必須刻苦學習物業(yè)管理知識,熟知住宅小區(qū)(大廈)的物業(yè)情況和各項管理規(guī)定,在實際工作中加強管理意識,做到“勤察、多思、善斷”,對任何不規(guī)范使用設(shè)備的行為做到有效制止、糾正,發(fā)現(xiàn)設(shè)備不正常時,立即通知有關(guān)部門停機檢修,迅速查明原因。
(2)技術(shù)人員要“一專多能”,適應(yīng)機電管理的需要。住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)配套的機電設(shè)備很多,通常是24h運行,因此機電人員隨時要處理機電設(shè)備出現(xiàn)的故障。這些設(shè)施技術(shù)程度高、專業(yè)性強,需要不同的專業(yè)技術(shù)人員來承擔。在實際工作中,機電人員數(shù)量受到定編的限制,需要處理的事情又無定性,所以出現(xiàn)有時機電人員事情干不完,有時卻沒有多少工作做,造成工作量極不平衡。為了克服這一現(xiàn)象,必須實行“一專多能”的用人制度,所謂“一專多能”,就是機電維修人員以一項專業(yè)技術(shù)為主,培養(yǎng)多種技術(shù)職能,在工作中能“提得起、放得下”,勝任多種工作,使整個機電隊伍達到精干高效。值得注意的是,在采用“一專多能”的工作方式時,不可盲目強求,切忌無證上崗,造成不安全事故發(fā)生和其他損失。
