物管培訓--給排水設備管理概述
一、給排水設備系統(tǒng)簡介
物業(yè)管理小區(qū)內給排水系統(tǒng)是指小區(qū)內的各種冷水、熱水、開水供應和污水排放的工程設施的總稱。它主要包括以下幾部分:
1.供水設備系統(tǒng)
供水設備系統(tǒng)是指物業(yè)管理小區(qū)內通過城市供水管網,供入小區(qū)內的給水設備系統(tǒng)。它可以劃分為物業(yè)管理小區(qū)內的庭院給水及房屋或構筑物內部給水兩大部分,其中涉及到的設備設施主要有供水箱、供水泵、水表、供水管網等。
供水系統(tǒng)按照用途分類,基本上可以分為生活用水、生產用水、消防用水三大類,但這三類用水并不一定單獨設置給水系統(tǒng)。有時會將生活和消防給水共用一個給水系統(tǒng),或生活、生產、消防共用一個給水系統(tǒng),這種系統(tǒng)形式叫聯(lián)合給水系統(tǒng)。具體采用什么樣的給水系統(tǒng)形式,要按用戶(用水設備)對水質、水溫及小區(qū)外城市管網的給水情況,綜合考慮技術、經濟和安全條件,確定合適的給水方式。
2.排水設備系統(tǒng)
排水設備系統(tǒng)是指小區(qū)內用來排除污廢水及雨雪水的設備系統(tǒng)。它同樣劃分為房屋或構筑物內部污廢水、雨雪水排放和物業(yè)管理小區(qū)內庭院的污廢水、雨雪水排放兩大部分。其中主要涉及到室內排水管道、通氣管、清通設備、抽升設備、室外小區(qū)檢查井和排水管道等。
排水系統(tǒng)按照所接收的污廢水的性質不同,分為生活污水、工業(yè)廢水、雨水管道三大類。排水體制有分流制和合流制。三類水共用一套管網排放叫合流制,三類水分別排放叫分流制。具體采用什么樣的排水體制,要根據(jù)污廢水的性質、濃度及城市管網的排水體制而定。
3.用水設備
用水設備指建筑物內或構筑物內各類衛(wèi)生器具和生產用水設備。這部分主要包括洗臉盆、洗浴盆、浴盆、便器、噴泉噴頭及各種綠化灑水設備等。
4.熱水供應設備系統(tǒng)
這部分是指為滿足對水溫的某些特定要求而設置的設備系統(tǒng)。通常包括開水供應,熱水供應。其中涉及到的設備系統(tǒng)包括淋浴器、供熱水管道、熱循環(huán)管、熱水表、加熱器、溫度調節(jié)器、減壓閥等。
5.消防設備
建筑或構筑物內的消防設備系統(tǒng)及物業(yè)管理小區(qū)庭院內的消防設備系統(tǒng),主要包括消防箱、供水箱、各式消防噴頭、滅水機、消防栓、消防泵等。
二、給排水設備設施的管理內容
給排水系統(tǒng)設備設施管理主要針對給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設備及管道等的日常操作運行、維護等的管理活動。包括物業(yè)管理公司對所管轄區(qū)內給排水系統(tǒng)的計劃性養(yǎng)護、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏,消防水箱定期調水放水,以防出現(xiàn)阻塞、水質腐臭等現(xiàn)象,消防泵定期試泵等等都屬于給排水設備設施管理范疇。
給排水設備設施管理的內容涉及很多,根據(jù)具體的給排水系統(tǒng)及設備種類而定。但一般主要包括以下幾個方面:
1.給排水設備設施的基礎資料管理
給排水設備設施的基礎資料管理的主要內容是建立給排水設備設施管理原始資料檔案和設備維修資料檔案。所有給排水設備設施(包括其余的如采暖、空調等)接管后均應建立原始資料檔案。這類檔案資料主要有:產品與配套件的合格證、竣工圖、給排水設備的檢驗合格證書、供水的試壓報告等等。建立設備卡片,應記錄有關設備的各項明細資料,如:給排水設備類別、型號、名稱、規(guī)格、技術特征、開始使用日期等。給排水設備設施的維修檔案資料主要有:報修單,每次維修填寫的報修單,按月、季統(tǒng)計裝訂,維修管理部門負責保管以備存查。運行記錄,值班人員每天填寫設備運行記錄,以備存查。檢查記錄,平時的設備檢查記錄。運行月報,管理部門每月上報一次運行情況總結?？荚u資料,定期或不定期檢查記錄獎罰情況,每年歸納匯總、裝訂保存。技術革新資料,設備運行的改進、設備更新、技術改進措施等資料,均為給排水設備設施維修資料檔案管理內容。
2.給排水設備設施的日常操作管理
給排水設備設施的日常操作管理的內容主要是規(guī)范給排水設備的操作程序。確保正確安全地操作給排水設備設施。
3.給排水設備運行管理
給排水設備設施運行管理的內容是建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定,確保給排水設備設施良好運行。
4.給排水設備設施的維修養(yǎng)護管理
給排水設備設施的維修養(yǎng)護管理是根據(jù)給排水設備設施的性能按照一定的科學管理程序和制度,以一定的技術管理要求,對設備進行日常養(yǎng)護和維修更新,確保給排水設備設施性能良好。
5.文明安全管理
文明安全管理的內容是對給排水設備設施的運行操作、使用進行文明安全管理,定期檢查操作人員、維修人員的安全操作,并進行安全作業(yè)訓練,還要建立安全責任制和對用戶進行安全教育,宣傳一些安全規(guī)范的使用知識。
三、給排水設備管理機構構成及職責
給排水設備設施的維修、保養(yǎng)、日常操作及運行管理工作一般由公司工程部完成。
運行組人員的主要職責是:負責對所管轄范圍內機電設備的運行,處理一些一般性故障,協(xié)助維修組人員進行設備設施的維修保養(yǎng)工作,對發(fā)生的問題及時向管理組或經理匯報,必須對所管轄范圍內供水及設備情況有詳盡了解;掌握相關設備的操作程序和應急處理措施;定時巡視設備運行情況,并做好巡查記錄和值班記錄;記錄維修投訴情況,并及時處理;保持值班室、設備及水泵房等清潔有序;負責設備房的安全管理工作,禁止非工作人員進入,做好防水、防火、防小動物的安全管理工作;遇突發(fā)事故,采取應急措施,迅速通知相關人員處理等等。
維修組人員的主要職責是:熟練掌握設備的結構、性能、特點和維修保養(yǎng)方法;按時完成設備的各項維修、保養(yǎng)工作,并作好有關記錄;保證設備與機房的整潔;嚴格遵守安全操作規(guī)程,防止發(fā)生事故;發(fā)生突發(fā)情況,應迅速采取應急措施,保證設備的正常完好;定期對設備巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理等等。
管理組人員的主要職責是:具體負責總值班室、倉庫和財務管理;負責內務管理和對外協(xié)調;負責人員、車輛、材料、經費的統(tǒng)一調度和使用管理;負責工具和材料的采購、保管和發(fā)放;負責文件資料的保管、建檔和發(fā)放;負責組織人員進行安全技術和質量意識培訓等工作。
為了提高工程部的工作效率,確保各種設備的運行、維修和保養(yǎng)工作有序開展,并保證緊急情況下及時派遣人員到達現(xiàn)場,在工程部下可設總值班室?？傊蛋嗍颐刻?4h全天值班,各設備的故障情況均應報總值班室,以便總值班室依照工程部經理和管理組的指示合理安排人員搶修。
四、給排水設備設施管理的范圍界定
物業(yè)管理公司應與市政的給水、排水等專業(yè)管理部門明確各自的管理職責,相互分工通力合作。以北京市為例,居住小區(qū)物業(yè)管理公司與城市各專業(yè)管理部門職責分工為:
1.給水設備
高層樓宇以樓內供水泵房總計費水表為界,多層樓房以樓外自來水表為界。界線以外(含計費水表)的供水管線的設備,由城市供水部門負責維護管理,界線以內至用戶的供水管線及設備由物業(yè)管理公司負責維護、管理。
2.排水設備
室內排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司維護管理。居住小區(qū)內道路和市政排水設施的管理職責以3.5m路寬為界,凡道路寬度在3.5m(含3.5m)以上的,其道路和埋設在道路下的市政排水設施由城市市政管理部門負責維護、管理;道路寬度3.5m以下的由物業(yè)公司負責維護管理,居住小區(qū)內各種地下設施檢查井的維護管理,由地下設施檢查井的產權單位負責,有關產權單位也可委托物業(yè)管理公司維護、管理。
